Rechtsanwalt Trier Mietrecht – wann hat ein Mieter Dachrinnenreiniungskosten zu zahlen?
Mietrecht
Vermieter kann Kosten für Dachrinnenreinigung bei regelmäßig notwendiger Reinigung als sonstige Betriebskosten auf Mieter umlegen
Umlage ist möglich, wenn hoher Baumbestand in der direkten Umgebung des Gebäudes eine regelmäßige Reinigung notwendig macht
Betriebskosten sind Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes und des Grundstücks laufend entstehen. Damit eine Umlage dieser Kosten auf die Mieter möglich ist, müssen die Betriebskosten im Mietvertrag genau benannt werden und dürfen nicht “einfach so” über die Betriebskostenabrechnung vom Mieter eingefordert werden. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs hervor.
Im vorliegenden Fall ging es um die Frage der Umlagefähigkeit von Kosten für die Reinigung der Dachrinne auf die Mieter eines Wohnhauses über die Betriebskostenabrechnung. Die Mieter waren der Auffassung, die Kosten für die Dachrinnenreinigung nicht mittragen zu müssen. Der Vermieter reichte daraufhin Klage ein.
Kosten müssen als Betriebskosten und nicht als Instandsetzungskosten gelten
Der Fall wurde schließlich vor dem Bundesgerichtshof verhandelt. In dem ergangenen Urteil hieß es, dass die Kosten nicht auf die Mieter umgelegt werden konnten. Die Reinigungskosten für die Dachrinne seien “sonstige Betriebskosten”, zu deren Umlegung es einer vorherigen Anzeige bedurft hätte. Betriebskosten seien im Allgemeinen Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes und des Grundstücks laufend entstehen. Dagegen seien Instandsetzungskosten Kosten aus Reparatur und Widerbeschaffung, die zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel zu beseitigen. Daher müsse bei einer Dachrinnenreinigung unterschieden werden, ob sie in regelmäßigen Abständen durchzuführen sei oder ob es sich um eine einmalige Maßnahme aus bestimmtem Anlass, beispielsweise einer Verstopfung, handele. Eine regelmäßige Reinigung sei notwendig, wenn das Gebäude von einem hohen Baumbestand umgeben sei. Dies treffe für den verhandelten Fall zu. Die Kosten für die Dachrinnenreinigung könnten demnach als laufend anfallende Kosten angesehen werden.
Betriebskosten müssen im Einzelnen genau vereinbart worden sein
Gleichwohl habe der Vermieter die Kosten nicht über die normalen Betriebskosten umlegen können, da es sich um “sonstige Betriebskosten” handelte. Betriebskosten könnten generell nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies zuvor im Einzelnen vereinbart wurde. Die Betriebskosten müssten dazu genau benannt werden, so dass der Mieter wisse, welche Nebenkosten auf ihn zukommen können. Dies sei jedoch bei der Position “sonstige Betriebskosten” im vorliegenden Fall nicht geschehen. Auch die sonstigen Betriebskosten müssten genauestens dargelegt werden. Dem könne von Seiten des Klägers auch nicht entgegengehalten werden, dass durch diese Regelung die Umlegung neuer Betriebskosten nicht mehr möglich sei. Vielmehr könne der Vermieter die Beteiligung an neuen Betriebskosten mittels einer entsprechenden schriftlichen Erklärung vom Mieter verlangen. Im vorliegenden Fall sei so eine Erklärung jedoch nicht abgegeben worden. Die hier erfolgte Umlegung der Dachrinnenreinigung über die sonstigen Betriebskosten sei demnach nicht rechtskräftig geworden.
Leitsatz:
II. BVO § 27 Anlage 3 Nr. 17
a) Kosten einer Dachrinnenreinigung können als sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV a.F. (jetzt: § 2 BetrKV ) auf den Mieter umgelegt werden.
b) Sonstige Betriebskosten i.S. v. Nr.17 der Anlage 3 zu § 27 II BV. a.F. (jetzt: § 2 BetrKV ) sind nur dann umlagefähig, wenn die Umlegung der im einzelnen bestimmten Kosten mit dem Mieter vereinbart worden ist.
- Eine weitere Entscheidung zu diesem Thema:
- Vorinstanz:
- Landgericht Berlin Urteil
[Aktenzeichen: 65 S 396/02] - Amtsgericht Berlin-Pankow/Weißensee Urteil
[Aktenzeichen: 8 C 120/02]
- Landgericht Berlin Urteil
Angaben zum Gericht:
- Gericht:Bundesgerichtshof
- Entscheidungsart:Urteil
- Datum:07.04.2004
- Aktenzeichen:VIII ZR 167/03
Quelle:ra-online, Bundesgerichtshof (vt/st)
Rechtsanwalt Trier Mietrecht – Wann darf ein Vermieter Kosten der Rauchmelderwartung auf den Mieter umlegen?
Immobilienrecht,Mietrecht,Grundstücksrecht
Rauchmelder-Wartungskosten: Umlage der Kosten für Wartung eines Feuermelders und Auswechseln eines Wasserfilters auf die Betriebskosten ist ohne mietvertragliche Vereinbarung nicht möglich
Vermieter muss im Vertrag genau benennen, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden sollen
Der Vermieter trägt grundsätzlich alle Kosten, die durch das Grundstück und die Gebäude entstehen. Alle Kosten, die der Vermieter auf die Mieter umlegen will, muss er im Mietvertrag zuvor genau festlegen. So können Wartungskosten für Rauchmelder nicht nachträglich über die Betriebskosten abgerechnet werden. Auch ist es nicht möglich, jegliche Instandsetzungskosten vom Mieter zurückzuholen, da diese nicht umlagefähig sind. Dies geht aus einer Entscheidung des Amtsgerichts Bielefeld hervor.
Im vorliegenden Fall ging es um die Frage, ob ein Vermieter die Kosten für die Wartung eines Rauchmelders und Einbau eines Wasserfilters auf die Betriebskosten umlegen konnte. Ein Mieter hatte auf Rückzahlung der von ihm nach seiner Meinung zu Unrecht erhobenen Betriebskosten geklagt.
Grundsätzlich ist Vermieter verpflichtet die auf dem Grundstück “ruhenden Lasten” zu tragen
Das Amtsgericht Bielefeld entschied, dass der Beklagte die streitgegenständlichen Kosten nicht auf die Betriebskosten umlegen durfte und er den gezahlten Betrag zurückzuerstatten hatte. Neue Betriebskosten könnten nicht ohne eine vertragliche Vereinbarung auf den Mieter umgelegt werden, so die Richter. Dies müsse vorher im Einzelnen vertraglich geregelt werden. Im Hinblick darauf, dass grundsätzlich der Vermieter verpflichtet sei, die auf dem Grundstück ruhenden Lasten zu tragen, müsse dem Mieter deutlich gemacht werden, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt werden. Daher sei es auch erforderlich, die sonstigen Betriebskosten im Einzelnen zu benennen. Mit dem Einbau der Rauchmelder, die zum Bestandteil der vermieteten Wohnung werden würden, treffe den Vermieter die Verpflichtung, die Rauchmelder im gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten und jährliche Überprüfung und Wartung durchzuführen. Nur, wenn er dies im Mietvertrag vereinbare, könne der Vermieter diese Kosten als Sonstige Betriebskosten umlegen.
Gestiegene Betriebskosten können bei entsprechender Vereinbarung über Mieterhöhung umgelegt werden
Sofern der BGH in seiner Entscheidung vom 07.04.2004 (NZM 2004, 417 [418]) andeute, dass ggf. eine Umlage einseitig nach § 560 Abs. 1 BGB erfolgen könne, so liegen diese Voraussetzungen hier nicht vor. Die Vorschrift § 560 Abs. 1 BGB betreffe ausschließlich den Fall der Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale, die jedoch vorliegend nicht vereinbart worden sei. Der Mietvertrag, den Kläger und Beklagter geschlossen hatten, enthalte die Vereinbarung, dass bei gestiegenen Bewirtschaftungskosten einschließlich der Betriebskosten sowie bei Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen die genannte Miete erhöht werden könne. Diese Regelung betreffe also nicht die Möglichkeit der Umlage neu entstandener Betriebskosten auf den Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung, sondern die Möglichkeit der Mieterhöhung bei gestiegenen Betriebskosten.
Einbau des Wasserfilters fällt unter die Instandsetzungskosten
Darüber hinaus könne der Vermieter auch nicht die Kosten für den Einbau des Wasserfilters als Betriebskosten umlegen, denn es handele sich um Instandsetzungskosten. Betriebskosten seien nur die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes und des Grundstücks laufend entstehen. Hierzu gehörten keine Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Hierbei handele es sich dann um Instandsetzungskosten, die nicht umgelegt werden könnten. Ob im weiteren Verlauf von einer Umlagefähigkeit von Wartungskosten einschließlich der Kosten für die Aufbereitungsstoffe der Filteranlage ausgegangen werden könne – wofür bei regelmäßigem Anfall auch die Entscheidung des BGH vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03 spricht (vgl. BGH, NZM 2004, 417) – müsse im vorliegenden Fall nicht geklärt werden.
- Entgegengesetzte Entscheidung:
Angaben zum Gericht:
- Gericht:Amtsgericht Bielefeld
- Entscheidungsart:Urteil
- Datum:30.03.2011
- Aktenzeichen:17 C 288/11
Quelle:ra-online, Amtsgericht Bielefeld (vt/st)
Rechtsanwalt Trier Mietrecht – Kann ein kirchlicher Träger “Eigenbedarf” anmelden und ein Mietverhältnis kündigen?
Mietrecht
Kirche darf als Vermieter von Wohnraum Mietern wegen Nutzungsbedarfs für Diakonie kündigen
BGH bejaht Kündigungsmöglichkeit zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben des Vermieters durch ihm “nahestehende” juristischen Person
Eine juristische Person des öffentlichen Rechts darf sich als Wohnraumvermieter für ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 BGB auch auf den Nutzungsbedarf für eine ihr “nahestehende” juristischen Person zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben des Vermieters stützen. Dies entscheid der Bundesgerichtshof.
In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall beansprucht der Kläger, der als Körperschaft des öffentlichen Rechts organisierte Evangelische Kirchenkreis Düsseldorf, als Vermieter die Räumung einer von dem Beklagten innegehaltenen Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus.
Mieter hält berechtigtes Interesses im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB für Kündigung nicht gegeben
Das Mietverhältnis wurde dem Beklagten mit Schreiben vom 23. Januar 2009 gekündigt. Die Kündigung wurde darauf gestützt, dass das gesamte Anwesen, einschließlich der vom Beklagten genutzten Wohnung, für die Unterbringung der von der Diakonie Düsseldorf e.V. betriebenen Beratungsstelle für Erziehungs-, Ehe-, und Lebensfragen benötigt werde. Der Beklagte stellt das Vorliegen eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB* in Abrede und ist der Ansicht, dass der Kläger sich nicht auf den Nutzungsbedarf der Diakonie berufen könne, da diese im Verhältnis zum Kläger eine rechtlich selbständige juristische Person sei. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen.
BGH bejaht berechtigtes Interesse des Klägers an Beendigung des Mietverhältnisses
Die dagegen gerichtete Revision des beklagten Mieters hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entscheidend darauf abgestellt, dass die Kündigung des Mietverhältnisses nicht nur der Verwirklichung fremder Interessen, sondern auch der Durchsetzung eigener Interessen des Klägers dient. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts erfüllt die Diakonie Düsseldorf e.V., die ebenso wie der Kläger zum Gesamtkomplex der Evangelischen Kirche im Rheinland gehört, für die Düsseldorfer Kirchengemeinden diakonische Aufgaben, unter anderem durch die Unterhaltung von Beratungsstellen. Es handelt sich daher bei ihr um eine dem Kläger “nahestehende” juristische Person, deren Tätigkeit der Erfüllung öffentlicher Aufgaben auch des Klägers dient. Dieser Umstand begründet ein eigenes berechtigtes Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses über die von dem Beklagten innegehaltene Wohnung.
*§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1.der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
[…]
- Vorinstanz:
- Amtsgericht Düsseldorf Urteil
[Aktenzeichen: 35 C 14555/09] - Landgericht Düsseldorf Urteil
[Aktenzeichen: 21 S 190/10]
- Amtsgericht Düsseldorf Urteil
Angaben zum Gericht:
- Gericht:Bundesgerichtshof
- Entscheidungsart:Urteil
- Datum:09.05.2012
- Aktenzeichen:VIII ZR 238/11
Quelle:Bundesgerichtshof/ra-online
Mietrecht anwalt Trier – Vermieter kann nur dann Miete verlangen, wenn der Mieter auch freien Zugang zur Mietsache hat.
Mieter muss nur für frei zugängliche Mieträume Miete zahlen
Ohne Zugangsmöglichkeit zum Mietobjekt besteht keine Mietzahlungspflicht / Vermieter muss den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gewährleisten
Ist der uneingeschränkte Zugang zu einem gemieteten Raum dem Mieter nicht möglich, so entfällt seine Pflicht zur Zahlung des vertraglich vereinbarten Mietzinses. Eine Ausnahme besteht, wenn der Gebrauch der Räumlichkeit von vornherein beschränkt wurde, beispielsweise nur die Mitbenutzung eines Wäschetrockners gestattet wurde. Dies geht aus einem Beschluss des Oberlandesgerichts Düsseldorf hervor.
Im vorliegenden Fall klagte ein Vermieter gegen einen Mieter auf Zahlung ausstehenden Mietzinses, den dieser einbehalten hatte, da ihm der Zugang zu einem gemieteten Raum nicht möglich war. Der Mieter hatte zum einen keine Möglichkeit, den Raum zu erreichen, da ihm die Nutzung eines Wirtschaftsweges als Zugangsmöglichkeit verweigert wurde. Zum anderen sei ihm auch kein Schlüssel zu der Räumlichkeit ausgehändigt worden.
Zahlungspflicht des Mieters entfällt grundsätzlich, wenn Vermieter seiner Hauptleistungspflicht nicht nachkommt
Nach Beschluss des Oberlandesgerichts Düsseldorf hatte der Kläger keinen Anspruch auf Zahlung des Mietzinses, welcher sich auf eine Gesamtsumme in Höhe von 11.890 Euro für einen Zeitraum von über zwei Jahren belief. Der Vermieter sei seiner Hauptleistungspflicht aus § 535 BGB nicht nachgekommen, womit die Zahlungspflicht des Mieters grundsätzlich entfalle. Die Mietsache müsse dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zur Verfügung gestellt, also die entsprechende Gebrauchsmöglichkeit vom Vermieter verschafft werden. Der Vermieter sei grundsätzlich verpflichtet, die Mietsache so bereitzustellen, dass der Mieter in der Lage ist, die Sache vertragsgemäß zu gebrauchen. In der Regel erfolge dies durch die Verschaffung des Besitzes gemäß § 854 BGB. Dies sei im vorliegenden Fall nicht geschehen.
Nur bei beschränktem Gebrauch kann eine Verpflichtung zur Besitzverschaffung entfallen
Bei dem vom Kläger vermieteten Raum sei für die Gebrauchsüberlassung unabdingbar, dass dem Mieter der Besitz daran verschafft werde, beispielsweise durch die Aushändigung eines Schlüssels. Nur soweit der vertragsgemäße Gebrauch ein beschränkter sein solle, der sich nur auf die gelegentliche, dem jeweiligen Bedarf angepasste Nutzung richte, könne eine Verpflichtung zur Besitzverschaffung entfallen. Derartiges werde beispielsweise bei der stundenweisen Benutzung eines in den Räumen des Gestattenden stehenden Klaviers oder der Gestattung der Nutzung von Wäschetrocknern im Hausgarten des Vermieters angenommen. Ein derartiger Fall liege hier jedoch nicht vor. Der Beklagte sei zur vollständigen und durchgängigen Nutzung des Raumes berechtigt gewesen.
- Vorinstanz:
- Landgericht Wuppertal Urteil
[Aktenzeichen: 7 O 210/09]
- Landgericht Wuppertal Urteil
Angaben zum Gericht:
- Gericht:Oberlandesgericht Düsseldorf
- Entscheidungsart:Beschluss
- Datum:05.09.2011
- Aktenzeichen:I-24 U 4/11
Quelle:ra-online, Oberlandesgericht Düsseldorf (vt/st)
Anwalt Trier Wohnungseigentumsrecht – wann können Miteigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine Nutzungsänderung ablehnen?
Wohneigentumsrecht
Umwandlung eines Lokals in eine Spielothek: Miteigentümer dürfen Nutzungsänderung ablehnen
Betrieb einer Spielothek kann zur Wertminderung des Anwesens führen
Wurde einem Wohnungseigentümer per Teilungserklärung die Berechtigung eingeräumt, in seinem Eigentum ein Lokal zu betreiben, darf er nicht einfach stattdessen eine Spielothek einrichten. Der Betrieb einer solchen ist nur dann möglich, wenn sie die übrigen Wohnungseigentümer nicht mehr belästigt als ein Lokal. Dabei ist eine typisierende Betrachtungsweise anzustellen. Da durch eine Spielothek generell ein anderes Publikum angesprochen wird, ist die Ablehnung der Nutzungsänderung durch die anderen Miteigentümer zulässig. Dies entschied das Amtsgericht München.
Im zugrunde liegenden Fall hatte ein Münchner ihm gehörende Räumlichkeiten eines Hauses zum Zwecke des Betriebs eines Lokals weiterverpachtet. Der Rest des Hauses stand im Eigentum weiterer Personen. Durch eine Teilungserklärung war ihm die Nutzung als Lokal auch eingeräumt worden.
Wohnungseigentümergemeinschaft lehnt Betrieb einer Spielothek ab
Als es wegen des Lokals zu Beschwerden kam, insbesondere wegen Geruchs- und Lärmbelästigungen, beabsichtigte er, einen neuen Pächter zu suchen. Der Betreiber einer Spielothek zeigte schließlich Interesse. Daher wandte sich der Verpächter im April 2009 an die Wohnungseigentümergemeinschaft und beantragte die Genehmigung des Betriebs der Spielothek. Dies wurde ihm jedoch abgelehnt. Eine Spielothek sei schließlich etwas anderes als ein Lokal.
Verpächter hält Eigentümer-Beschluss für ungültig
Daher erhob er Klage vor dem Amtsgericht München und wollte festgestellt haben, dass dieser Beschluss ungültig sei. Die geplante Nutzung sei weniger störend als das Lokal. Es werde kein Alkohol ausgeschenkt und auch keine Musik gespielt oder ein Tanzbetrieb eingerichtet.
In Teilungserklärung beschriebenes „Lokal“ stellt Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar
Der zuständige Richter wies die Klage jedoch ab. Bei der Beschreibung des Eigentums des Klägers in der Teilungserklärung als „Lokal“ handele es sich um eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Der Betrieb einer Spielothek sei daher mit dieser Regelung nur vereinbar, wenn sie die übrigen Eigentümer nicht mehr belästige als ein Lokal.
Dabei sei auf eine typisierende, d.h. verallgemeinernde Betrachtungsweise abzustellen und nicht auf die konkreten Umstände. Auch die Regelungen einer Teilungserklärung seien abstrakt. Es sei den übrigen Eigentümern auch nicht zumutbar, im Einzelfall das Beweisrisiko zu tragen, dass von dem Geschäftsbetrieb Einwirkungen ausgehen, die lästiger sind, als diejenigen, die bei einer vertragsgemäßen Nutzung entstehen.
Betrieb einer Spielhalle birgt größere Gefahr organisierter Kriminalität als Betrieb eines Lokals
Bei der Abwägung sei zu berücksichtigen, dass sich in dem Rest des Hauses eine Reihe von Wohnungen befinden. Durch eine Spielothek werde generell ein anderes Publikum angesprochen als durch ein Lokal. Kunden einer Spielhalle verlören in der Mehrzahl auch ohne Gegenleistung Geld, so dass die Gefahr bestehe, dass diese ihrem Ärger Luft verschaffen. Der Betrieb einer Spielhalle habe eine höhere Affinität zur organisierten Kriminalität als der Betrieb eines Lokals. Da eine Spielothek von den meisten eher negativ besetzt sei in ihrer Wertung, bestehe auch die Gefahr, dass ein solcher Betrieb den Wert des Anwesens mindere.
Ablehnung des Antrags entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung
Deshalb habe die Ablehnung des Antrags, auch unter Berücksichtigung der Tatsache, dass kein Alkohol ausgeschenkt und keine Musik gespielt werde, den Regeln ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen. Der Beschluss sei nicht aufzuheben.
- Eine weitere Entscheidung zu diesem Thema:
Angaben zum Gericht:
- Gericht:Amtsgericht München
- Entscheidungsart:Urteil
- Datum:06.10.2009
- Aktenzeichen:483 C 663/09
Quelle:Amtsgericht München/ra-online
Anwalt Mietrecht Trier – Unwirksame Klausel im Mietvertrag – Hat ein Mieter einen Kostenerstattunsganspruch wenn eine Mietvertragsklausel unwirksam ist?
Vermieter muss Mieter Rechtsanwaltskosten für die Überprüfung einer Renovierungsklausel bei unberechtigter Aufforderung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen erstatten
Mieter durfte Anwalt zur Überprüfung der Rechtslage beauftragen
Holt sich ein Mieter Rechtsberatung, da er sich über die Wirksamkeit von Klauseln in seinem Mietvertrag unsicher ist, so kann er die ihm dadurch entstehenden Anwaltskosten vom Vermieter erstatten lassen. Voraussetzung ist jedoch, dass sich die entsprechenden Klauseln tatsächlich als unwirksam herausstellen. Dies geht aus einer Entscheidung des Kammergerichts Berlin hervor.
Im vorliegenden Fall verlangte ein Mieter Rechtsanwaltskosten von seinem Vermieter ersetzt, nachdem er sich hinsichtlich der Wirksamkeit einer “Renovierungsklausel” im Mietvertrag unsicher war und rechtlichen Rat einholen musste. Der Mieter hatte zuvor seine Kündigung fristgemäß eingereicht und daraufhin ein Schreiben mit der Kündigungsbestätigung und dem Hinweis auf seine laut Mietvertrag bestehende Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen erhalten. Der Mann lies die entsprechende Vertragsklausel von einem Rechtsanwalt prüfen und verlangte schließlich die Erstattung der Rechtsberatungskosten in Höhe von 659,81 Euro von seinem Vermieter.
Aufgrund “starrer” Fristen sind Klauseln im Mietvertrag ungültig
Nach Auffassung des Kammergerichts Berlin konnte der Mann einen Anspruch auf Zahlung der Rechtsberatungskosten geltend machen. Die entsprechenden Klauseln im Mietvertrag betreffend der Übertragung der Schönheitsreparaturpflicht auf den Mieter nach § 307 Abs. 1 BGB seien unwirksam. Sowohl die Durchführung der Schönheitsreparaturen als auch die für die Abgeltung bei vorzeitiger Beendigung des Vertrags vorgesehenen Fristen seien “starr”, mit der Folge, dass der Mieter zur Ausführung von Schönheitsreparaturen in keinem Fall verpflichtet gewesen sei.
Mieter darf Anwalt in Anspruch nehmen, wenn die Rechtslage nach seinem Verständnis nicht eindeutig ist
Aus Sicht des Klägers habe das Schreiben der Hausverwaltung so verstanden werden müssen, dass die Hausverwaltung von einer Renovierungspflicht des Mieters ausging, also die Durchführung entsprechender Arbeiten bei Beendigung des Mietverhältnisses erwartete. Damit habe die Hausverwaltung etwas verlangt, was nach dem Mietvertrag nicht geschuldet gewesen sei. In diesem Vorgehen sei eine fahrlässige Handlungsweise zu sehen. Aufgrund dieser Pflichtverletzung durch die Hausverwaltung war der Kläger damit berechtigt, einen Rechtsanwalt einzuschalten. Die Inanspruchnahme eines Anwalts sei immer dann gerechtfertigt, wenn sich die Rechtslage aus Sicht des Betroffenen nicht eindeutig darlege. Für den juristisch nicht vorgebildeten Mieter sei es nicht von vornherein klar, ob eine Verpflichtung zur Vornahme der entsprechenden Arbeiten bestehe oder nicht, so dass die Konsultation eines Rechtsanwalts in diesem Fall notwendig und die Kosten deshalb vom Vermieter zu erstatten gewesen seien.
- Eine weitere Entscheidung zu diesem Thema:
- Vorinstanz:
- Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg Urteil
[Aktenzeichen: 14 C 177/07]
- Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg Urteil
Angaben zum Gericht:
- Gericht:Kammergericht Berlin
- Entscheidungsart:Urteil
- Datum:18.05.2009
- Aktenzeichen:8 U 190/08
Quelle:ra-online, Kammergericht (vt/st)
Anwalt Trier Mietrecht – Mietmängel Baugerüst WC – Spülung – Durchlauferhitzer
Mietminderung wegen Baugerüst, fehlendem Trittkantenschutz an der Treppe, zu geringer WC-Spülwassermenge, verzögertem Anspringen des Durchlauferhitzers und einer Befüllungsdauer der Badewanne von 30 Minuten
Landgericht Berlin urteilt über Mietmängel
Nicht alles, was auf den ersten Blick wie ein Mietmangel aussieht, ist als solcher anzusehen. Einige Mängel sind auch unerheblich und berechtigen zu keiner Mietminderung. Dies geht aus einem Urteil des Landgerichts Berlin hervor.
Das Landgericht Berlin hatte über verschiedene “Mietmängel” zu entscheiden.
Baugerüst verdunkelt Teile der Wohnung
Das Landgericht Berlin urteilte, dass es keinen erheblichen Mietmangel darstellt, wenn ein Baugerüst nur Teile der Wohnung hier im Fall allenfalls die Fenster zur Küche und zur Speisekammer verdunkelt.
Fehlender Trittkantenschutz an einigen Treppenstufen im Treppenhaus
Einen nur unerheblichen Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB stellt es dar, wenn an einigen Stufen im Treppenhaus der Trittkantenschutz fehlt. Angesichts der Tatsache, dass zum einen nur einige Stufen in einem mehrstöckigen Haus betroffen waren und zum anderen das Fehlen der Gummiabschlussleiste für den Benutzer leicht erkennbar war, konnte das Landgericht Berlin eine erhebliche Gefahrenerhöhung beim Begehen der Treppen nicht nachvollziehen. Die optischen Beeinträchtigungen im Treppenhaus durch ein ungleiches Erscheinungsbild fielen nicht erheblich ins Gewicht, meinte das Landgericht.
WC-Spülung mit zu geringem Wasserdruck bzw. zu geringer Spülwassermenge
Das Landgericht führte aus, dass die im Fall beanstandete nicht ausreichende WC-Spülung, aufgrund derer Fäkalien nur durch Nachspülen mit einem Eimer zu beseitigen sind, keinen Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB darstellt. Die Ursache hierfür liege nicht im Verantwortungsbereich des Vermieters. Die nicht ausreichende Spülleistung sei nicht auf einen zu geringen Wasserdruck zurückzuführen. Ein Gutachter habe festgestellt, dass der für einen ordnungsgemäßen Spülgang notwendige Wasserdruck eingehalten werde. Auch wenn sich dieser durch den vom Vermieter veranlassten Einbau eines Wasserfilters verändert haben sollte, liege er aber weiterhin innerhalb der Norm. Nach den Ausführungen des Sachverständigen sei vielmehr die Spülwassermenge zu gering eingestellt. Dies stelle hier keinen Mangel der streitgegenständlichen Wohnung dar. Denn die WC-Armaturen hätten die Mieter selbst angeschafft. Aus diesem Grund obliege ihnen auch deren ordnungsgemäße Einstellung und Anpassung an veränderte Umstände, jedenfalls soweit diese, wie hier der Wasserdruck, im Normbereich liegen. Dem stehe nicht entgegen, dass der Vermieter den Einbau genehmigt und durchgeführt hat. Dadurch werde die WC-Armatur nicht Teil des vom Vermieter zur Verfügung gestellten Zustands der Wohnung.
Verzögertes Anspringen des Durchlauferhitzers / 15 Sekunden Wartezeit sind normal
Auch das verzögerte Anspringen des Durchlauferhitzers stelle keinen Mangel dar. Zum einen habe der Sachverständige anhand der Druckmessungen der zur WC-Spülung und der örtlichen Nähe Anschlussstelle und ergänzend durch seinen subjektiven Eindruck nachvollziehbar festgestellt, dass der Wasserdruck für das Betreiben des Durchlauferhitzers ausreicht. Zum anderen übersteige die von den Beklagten vorgetragene Wartezeit von 15 Sek. bei Durchlauferhitzern nicht die üblichen Wartezeiten und beeinträchtige damit nicht den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache.
Warmwasser-Befüllung der Badewanne dauert 30 Minuten
Dass es 30 Minuten zum Füllen der Badewanne bedürfe, stelle nicht ohne weiteres einen Mangel dar, führte das Landgericht Berlin weiter aus. Dies wäre allenfalls anzunehmen, wenn sich die ursprüngliche Füllzeit durch veränderte Umstände erheblich verlängert hätte. Dann läge eine für die Mieter nachteilige Abweichung von dem ursprünglichen, vertragsgemäßen Zustand vor. Soweit die Mieter behaupteten, anfänglich habe es nur 7 bis 9 Minuten gedauert, um die Badewanne mit Warmwasser zu füllen, haben sie hierfür keinen Beweis angetreten.
- Vorinstanz:
- Amtsgericht Schöneberg Urteil
[Aktenzeichen: 107 C 84/03]
- Amtsgericht Schöneberg Urteil
Angaben zum Gericht:
- Gericht:Landgericht Berlin
- Entscheidungsart:Urteil
- Datum:05.10.2006
- Aktenzeichen:63 S 194/06
Quelle:ra-online, Landgericht Berlin (vt/pt)
Anwalt Trier Mietrecht – Gemeinschaftsfläche Widerruf der Nutzung durch Vermieter – sachlicher Grund erforderlich
Vermieter kann Erlaubnis über das Abstellen von Fahrrädern im Hof jederzeit widerrufen
Kinder dürfen ihre Fahrräder nicht länger im Hof abstellen
Wird vom Vermieter die Erlaubnis erteilt, dass Fahrräder im Hof des Grundstücks abgestellt werden dürfen, so kann diese Erlaubnis jederzeit widerrufen werden. Vor allem, wenn eine schriftliche Fixierung der Erlaubnis nicht vorgenommen wurde, kann nicht davon ausgegangen werden, dass eine derartige Regelung innerhalb des Mietverhältnisses getroffen werden sollte. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Berlin hervor.
Im vorliegenden Fall klagte ein Vermieter gegen eine Mieterin, das Abstellen von Fahrrädern auf dem Hof des Grundstücks zu unterlassen. Kurz nach Beginn des Mietverhältnisses stellte der Vermieter der Mieterin auf deren Bitten einen Kellerraum zur Verfügung, damit diese dort Fahrräder für sich und ihre Kinder abstellen konnte. Nachdem die Mieterin geltend gemacht hatte, dass es für ihre Kinder zu beschwerlich sei, die Fahrräder jeweils in den Keller zu schaffen, gestattete der Vermieter, dass die Kinder ihre Fahrräder auf dem Hof abstellen dürften. Im Winter verbrachte der Vermieter ein offenbar herrenloses Fahrrad auf dem Hof in seinen Keller. Da das Fahrrad einem der Söhne der Mieterin gehörte, brach diese den Keller auf und nahm das Fahrrad an sich. Anschließend wurde sie darauf hingewiesen, dass das Abstellen von Fahrrädern im Hof nicht gestattet sei. Die Söhne stellten ihre Fahrräder jedoch weiterhin dort ab. Der Vermieter wies erneut darauf hin, dass Abstellen im Hof nicht genehmigt werde, da es die Möglichkeit gebe, einen Fahrradständer vor dem Haus oder aber den Kellerraum zu nutzen.
Auf die erteilte Erlaubnis ist die Regelung eines Leihvertrages anzuwenden, da das Abstellen unentgeltlich gestattet wurde
Das Landgericht Berlin entschied, dass der Vermieter zu Recht fordern könne, das Abstellen der Fahrräder zu unterlassen. Auf die damalige Vereinbarung der Parteien, sei die Regelung eines Leihvertrages gemäß § 598 BGB anzuwenden, da das Abstellen unentgeltlich gestattet worden sei. Ein solches Leihverhältnis sei jederzeit kündbar gemäß § 604 Abs. 3 BGB. Die Erteilung einer solchen Genehmigung führe nicht dazu, dass das Recht auf Mitbenutzung einer Gemeinschaftsfläche für eigene Zwecke zu einem Bestandteil der Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses werde, die der Vermieter nicht einseitig ändern könne. Der Mietvertrag erlaube das Abstellen eines Fahrrades auf dem Hof des Grundstücks nicht ausdrücklich. Unter § 19 der Hausgemeinschaftsordnung hieß es, dass der Mieter eine Genehmigung des Vermieters für das Halten eines Tieres sowie das Lagern und Aufstellen in Gängen und auf Höfen für Krafträder, Mopeds und Wagen einholen müsse.
Vermieter kann die Erlaubnis jederzeit aus sachlichen Gründen widerrufen
Die Erteilung einer solchen Erlaubnis bedeute keine einvernehmliche Änderung des Mietvertrages. Eine schriftliche Fixierung der Erlaubnis hätten die Parteien nicht vorgenommen, so dass eine Regelung innerhalb des Mietverhältnisses nicht getroffen werden sollte. Es handele sich in der Regel um eine bloße Gefälligkeit, die der Vermieter jederzeit aus sachlichen Gründen widerrufen könne. Ein solcher Grund liege dann vor, wenn der Anlass, der zu der Erteilung der Erlaubnis geführt hat, nicht mehr bestehe. Da die Söhne mittlerweile ein Alter erreicht hätten, in dem es ihnen zuzumuten sei, ihre Fahrräder in den Kellerraum zu transportieren, stelle sich der Widerruf auch nicht als willkürlich dar.
- Vorinstanz:
- Amtsgericht Köpenick Urteil
[Aktenzeichen: 17 C 138/10]
- Amtsgericht Köpenick Urteil
Angaben zum Gericht:
- Gericht:Landgericht Berlin
- Entscheidungsart:Urteil
- Datum:26.05.2011
- Aktenzeichen:67 S 70/11
Quelle:ra-online, Landgericht Berlin (vt/st)
Mietrecht Anwalt Trier – Mietspiegel ist urheberechtlich geschützt
Von einer Gemeinde erstellter Mietspiegel genießt Urheberrechtsschutz
Schutzwürdigkeit wird aufgrund ausreichender Schöpfungshöhe erreicht – Zur Urheberrechtsfähigkeit eines qualifizierten Mietspiegels
Weist der von einer Gemeinde erstellte Mietspiegel genug individuelle Gestaltungselemente auf, so kann er urheberrechtlichen Schutz genießen. Er wird auch nicht deshalb gemeinfrei, weil es sich etwa um ein amtliches Werk handelt. Dies trifft auf Mietspiegel grundsätzlich nicht zu, da sie keinen allgemeinverbindlichen Regelungscharakter aufweisen. Diese Feststellung traf das Oberlandesgericht Stuttgart.
Im vorliegenden Fall ging es um die urheberrechtliche Schutzwürdigkeit eines von einer Gemeinde erstellten qualifizierten Mietspiegels, der als 20-seitige Broschüre herausgegeben und gegen eine Schutzgebühr von 6,50 Euro zuzüglich Versandkosten erhältlich war. Der Kläger im vorliegenden Fall wollte den Mietspiegel veröffentlichen und bezweifelte in diesem Zusammenhang die urheberrechtlichen Ansprüche der Gemeinde.
Mietspiegel erreicht die erforderliche Schöpfungshöhe
Das Oberlandesgericht bestätigte jedoch die Auffassung der Beklagten, dass der herausgegebene qualifizierte Mietspiegel einen urheberrechtlichen Schutz genieße und nicht gemeinfrei sei. Der erstellte Mietspiegel erreiche für Texte sowie für Tabellen und Zeichnungen als Darstellungen technischer Art im Sinne von § 2 Abs. 1 Nr. 7 UrhG die erforderliche Schöpfungshöhe, um als Werk nach § 2 Abs. 1 Nr. 1, Nr. 7; Abs. 2 UrhG urheberechtlich geschützt zu sein.
Der Mietspiegel lässt eine hinreichende schöpferische Individualität erkennen
Ob ein Mietspiegel urheberschutzfähig sei, könne jedoch nur im Einzelfall geklärt werden und er setze die Prüfung der schöpferischen Leistung und der Gestaltungshöhe voraus. Der streitgegenständliche Mietspiegel enthalte sowohl in seinem Text als auch in seinen Tabellen keine bloße Auflistung technischer Vorgaben und auch keine reine Wiedergabe der zur Erstellung erhobenen Daten. Vielmehr erläutere die Broschüre den konkreten Mietspiegel in seinem rechtlichen und sozialen Zusammenhang. Die Gestaltung der Broschüre sei keineswegs durch die Natur der Sache vorgezeichnet. Sie lasse in der Darstellungsweise eine hinreichende schöpferische Individualität erkennen. Der in klarer Sprache und kurzen Sätzen verfasste Text werde durch Beispiele und Aufzählungen aufgelockert. Enthalten sei auch eine Berechnungshilfe zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Keine schöpferische Leistung und individuelle Gestaltung liege vor, wenn es sich bei der Darstellung um eine reine Tabellenform in Reihen und Spalten handeln würde.
Ein Mietspiegel ist kein amtliches Werk
Der Mietspiegel sei auch nicht deshalb gemeinfrei, da es sich nicht um ein amtliches Werk im Sinne des § 5 Abs. 1 UrhG handele, nach dem es sich um ein Gesetz oder eine Verordnung, einen amtlichen Erlass oder amtliche Bekanntmachung handeln müsste. Dies sei bei einem Mietspiegel grundsätzlich zu verneinen, da er keinen allgemeinverbindlichen Regelungscharakter habe und keine Bindungs- und Regelungswirkung entfalte. Die Gemeinde setze nicht etwa die Miethöhe für die Wohnungen fest. Der Mietspiegel gebe lediglich die Tatsache wieder, wie das Mieterhöhungsverlangen in einem Gebiet ausfalle.
Im vorliegenden Fall stehe der Gemeinde demnach das ausschließliche Nutzungsrecht zu.
Angaben zum Gericht:
- Gericht:Oberlandesgericht Stuttgart
- Entscheidungsart:Urteil
- Datum:14.07.2010
- Aktenzeichen:4 U 24/10
Quelle:ra-online, Oberlandesgericht Stuttgart (vt/st)
Mietrecht Anwalt Trier – Briefkasten im Hausflur – hat ein Mieter Anspruch auf einen Außenbriefkasten?
Mieter haben keinen Anspruch auf Anbringung von Außenbriefkästen
Es besteht kein Mietmangel im Fehlen von Außenbriefkästen bei gleichzeitigem Vorhandensein von Briefkästen im Hausflur
Fehlende Außenbriefkästen können manchmal dazu führen, dass Post den Empfänger verspätet oder nur über Umwege erreicht. Vor allem den privaten Zustelldiensten ist ein Zugang zu abgeschlossenen Hausfluren nicht immer möglich. Fehlende Außenbriefkästen bei gleichzeitiger Existenz von Briefkästen im Hausflur begründen jedoch keinen Mietmangel, da sie den vertragsgemäß geschuldeten Gebrauch der Mietsache zum Wohnen nicht einschränken. Dies geht aus einer Entscheidung des Landesgerichts Frankfurt/Oder hervor.
Die Mieter im vorliegenden Fall wiesen ihren Vermieter auf den fehlenden freien Zugang zu ihren Briefkästen hin und forderten ihn auf, für entsprechende Briefkästen in kürzester Zeit zu sorgen. Nachdem der Vermieter dieser Aufforderung nicht nachkam, minderten die Mieter ihre Miete in Höhe von 760 Euro um 5 Prozent, also um 31 Euro.
Postsendungen sind mehrfach gar nicht oder verspätet eingegangen
Sie gaben in ihrer Begründung an, der Vermieter müsse die Voraussetzungen dafür schaffen, dass den Mieter die ordnungsgemäß zugestellte Post auch erreiche. Im Hinblick auf die Liberalisierung des Postmarktes müsse dies genauso auch für die durch private Briefzusteller gelten. Dies sei jedoch nur möglich, wenn die Briefkästen für alle Zusteller auch erreichbar seien. Dies wäre jedoch im vorliegenden Fall nicht gegeben, da die privaten Zustelldienste keinen Zugang zum Hausflur hätten und die Post bei Nachbarn abgeben oder an entfernt gelegenen Zustelldepots lagern müssten. Den Vermieter treffe hinsichtlich der Anbringung von Außenbriefkästen eine Nachrüstungspflicht, die sich aus der DIN 32617 ergebe, die seit 2003 gelte. Diese Vorschrift empfehle die Zugänglichkeit des Briefkastens von außen. In den Jahren 2001 bis 2008 wären Postsendungen mehrfach nicht oder nicht rechtzeitig bei den Mietern eingegangen oder hätten sie nur mit erheblichem Aufwand erreicht.
Vermieter sieht Errichtung einer Außenbriefkastenanlage nicht als seine vertraglich geschuldete Pflicht
Der Vermieter verklagte die Mieter schließlich auf Zahlung der nach seiner Ansicht offenen Restmiete. Er war der Ansicht, die Errichtung einer Außenbriefkastenanlage gehöre nicht zum vertraglich geschuldeten Mietgebrauch. Jeder Briefkasten sei individuell verschließbar und zur Aufnahme aller Arten und Größen von Postsendungen in Briefformat geeignet. Er habe den Schlüssel zur Hauseingangstür auch an die privaten Brief- und Postzusteller der Privatzusteller sowie an einen Zustelldienst für Kurierpost ausgehändigt.
Schwierigkeiten beim Erhalt von Briefsendungen begründen keinen Mietmangel
Das Landgericht Frankfurt/Oder stellte fest, dass die Mieter kein Recht auf Mietminderung geltend machen konnten. Die Mietsache sei nicht mit einem Mietmangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB behaftet gewesen. Die Schwierigkeiten beim Erhalt von Briefsendungen seien nicht geeignet, einen Mangel der Mietsache geltend zu machen. Es sei nicht feststellbar, dass die Mietsache, also die Wohnung, mit einem Mangel behaftet war, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebe. Zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zähle grundsätzlich die Pflicht des Vermieters, eine ordnungsgemäße Postzustellung zu ermöglichen. Der Vermieter sei verpflichtet, die Mietsache so mit Einrichtungen zu versehen, dass den Mieter postalische Sendungen erreichen können (vgl. AG Mainz, Urteil v. 06.05.1996 – 8 C 98/96 - = AG Mainz NJWE-MietR 1997, 265; AG Osnabrück WuM 2002, 239). Bei der Vermietung von abgeschlossenen Wohn- oder Gewerbeeinheiten zähle das Vorhandensein eines Briefkastens oder eines Einwurfschlitzes in der Eingangstür zum üblichen Standard. Die Einrichtung müsse so beschaffen sein, dass Sendungen im DIN A4-Format aufgenommen werden können (LG Berlin, Urteil v. 11.05.1990 – 29 S 20/90 - = LG Berlin MM 1990, 261; AG Berlin-Charlottenburg, Beschluss v. 16.05.2001 – 27 C 262/00 - = AG Berlin-Charlottenburg NZM 2002, 163). Dies sei vorliegend gegeben.
Vermieter trifft keine Nachrüstungspflicht aufgrund der Änderung des Postzustellungswesens
Ein Mangel sei auch nicht dadurch entstanden, dass mit der Liberalisierung des Briefmarktes das Postzustellungswesen eine Änderung erfahren habe. Der Mieter dürfe nur einen solchen Standard erwarten, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Mieträume entspreche. Dabei werde der Standard zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses berücksichtigt. Eine Handlungspflicht des Vermieters bestehe nur, wenn sich wohnungsbezogene technische oder medizinische Normen geändert hätten, die eine drohende Gesundheitsgefährdung der Bewohner verhindern solle. Gleiches gelte, wenn es aufgrund des baualtersklassengemäßen Standards in der Vergangenheit zu konkreten Gefährdungssituationen gekommen sei (vgl. BGH, Urteil v 10.2.2010, VIII ZR 343/08). Angesichts der Existenz einer Briefkastenanlage könne eine Pflicht zur Veränderung des bestehenden Zustandes nicht angenommen werden. Eine Nachrüstungspflicht ergebe sich auch nicht aus der DIN 32617, da diese Norm zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses noch nicht gegolten habe. Der Mietmangel scheitere auch deshalb, weil die eingeschränkte Erreichbarkeit von Postsendungen weder die Tauglichkeit der Mietsache zum Wohnen beeinträchtige, noch eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung habe.
Angaben zum Gericht:
- Gericht:Landgericht Frankfurt (Oder)
- Entscheidungsart:Urteil
- Datum:28.02.2010
- Aktenzeichen:6a S 126/09
Quelle:ra-online, Landgericht Frankfurt (Oder) (vt/st)