Rechtsanwalt Rainer Schons

Nicht alles, was auf den ersten Blick wie ein Mietmangel aussieht, ist als solcher anzusehen. Einige Mängel sind auch unerheblich und berechtigen zu keiner Mietminderung. Dies geht aus einem Urteil des Landgerichts Berlin hervor.

Das Landgericht Berlin hatte über verschiedene “Mietmängel” zu entscheiden.

Baugerüst verdunkelt Teile der Wohnung

Das Landgericht Berlin urteilte, dass es keinen erheblichen Mietmangel darstellt, wenn ein Baugerüst nur Teile der Wohnung hier im Fall allenfalls die Fenster zur Küche und zur Speisekammer verdunkelt.

Fehlender Trittkantenschutz an einigen Treppenstufen im Treppenhaus
Einen nur unerheblichen Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB stellt es dar, wenn an einigen Stufen im Treppenhaus der Trittkantenschutz fehlt. Angesichts der Tatsache, dass zum einen nur einige Stufen in einem mehrstöckigen Haus betroffen waren und zum anderen das Fehlen der Gummiabschlussleiste für den Benutzer leicht erkennbar war, konnte das Landgericht Berlin eine erhebliche Gefahrenerhöhung beim Begehen der Treppen nicht nachvollziehen. Die optischen Beeinträchtigungen im Treppenhaus durch ein ungleiches Erscheinungsbild fielen nicht erheblich ins Gewicht, meinte das Landgericht.

WC-Spülung mit zu geringem Wasserdruck bzw. zu geringer Spülwassermenge

Das Landgericht führte aus, dass die im Fall beanstandete nicht ausreichende WC-Spülung, aufgrund derer Fäkalien nur durch Nachspülen mit einem Eimer zu beseitigen sind, keinen Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB darstellt. Die Ursache hierfür liege nicht im Verantwortungsbereich des Vermieters. Die nicht ausreichende Spülleistung sei nicht auf einen zu geringen Wasserdruck zurückzuführen. Ein Gutachter habe festgestellt, dass der für einen ordnungsgemäßen Spülgang notwendige Wasserdruck eingehalten werde. Auch wenn sich dieser durch den vom Vermieter veranlassten Einbau eines Wasserfilters verändert haben sollte, liege er aber weiterhin innerhalb der Norm. Nach den Ausführungen des Sachverständigen sei vielmehr die Spülwassermenge zu gering eingestellt. Dies stelle hier keinen Mangel der streitgegenständlichen Wohnung dar. Denn die WC-Armaturen hätten die Mieter selbst angeschafft. Aus diesem Grund obliege ihnen auch deren ordnungsgemäße Einstellung und Anpassung an veränderte Umstände, jedenfalls soweit diese, wie hier der Wasserdruck, im Normbereich liegen. Dem stehe nicht entgegen, dass der Vermieter den Einbau genehmigt und durchgeführt hat. Dadurch werde die WC-Armatur nicht Teil des vom Vermieter zur Verfügung gestellten Zustands der Wohnung.

Verzögertes Anspringen des Durchlauferhitzers / 15 Sekunden Wartezeit sind normal

Auch das verzögerte Anspringen des Durchlauferhitzers stelle keinen Mangel dar. Zum einen habe der Sachverständige anhand der Druckmessungen der zur WC-Spülung und der örtlichen Nähe Anschlussstelle und ergänzend durch seinen subjektiven Eindruck nachvollziehbar festgestellt, dass der Wasserdruck für das Betreiben des Durchlauferhitzers ausreicht. Zum anderen übersteige die von den Beklagten vorgetragene Wartezeit von 15 Sek. bei Durchlauferhitzern nicht die üblichen Wartezeiten und beeinträchtige damit nicht den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache.

Warmwasser-Befüllung der Badewanne dauert 30 Minuten
Dass es 30 Minuten zum Füllen der Badewanne bedürfe, stelle nicht ohne weiteres einen Mangel dar, führte das Landgericht Berlin weiter aus. Dies wäre allenfalls anzunehmen, wenn sich die ursprüngliche Füllzeit durch veränderte Umstände erheblich verlängert hätte. Dann läge eine für die Mieter nachteilige Abweichung von dem ursprünglichen, vertragsgemäßen Zustand vor. Soweit die Mieter behaupteten, anfänglich habe es nur 7 bis 9 Minuten gedauert, um die Badewanne mit Warmwasser zu füllen, haben sie hierfür keinen Beweis angetreten.

• Vorinstanz:
  • Amtsgericht Schöneberg Urteil
    [Aktenzeichen: 107 C 84/03]

Quelle:ra-online, Landgericht Berlin (vt/pt)

Wird vom Vermieter die Erlaubnis erteilt, dass Fahrräder im Hof des Grundstücks abgestellt werden dürfen, so kann diese Erlaubnis jederzeit widerrufen werden. Vor allem, wenn eine schriftliche Fixierung der Erlaubnis nicht vorgenommen wurde, kann nicht davon ausgegangen werden, dass eine derartige Regelung innerhalb des Mietverhältnisses getroffen werden sollte. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Berlin hervor.

Im vorliegenden Fall klagte ein Vermieter gegen eine Mieterin, das Abstellen von Fahrrädern auf dem Hof des Grundstücks zu unterlassen. Kurz nach Beginn des Mietverhältnisses stellte der Vermieter der Mieterin auf deren Bitten einen Kellerraum zur Verfügung, damit diese dort Fahrräder für sich und ihre Kinder abstellen konnte. Nachdem die Mieterin geltend gemacht hatte, dass es für ihre Kinder zu beschwerlich sei, die Fahrräder jeweils in den Keller zu schaffen, gestattete der Vermieter, dass die Kinder ihre Fahrräder auf dem Hof abstellen dürften. Im Winter verbrachte der Vermieter ein offenbar herrenloses Fahrrad auf dem Hof in seinen Keller. Da das Fahrrad einem der Söhne der Mieterin gehörte, brach diese den Keller auf und nahm das Fahrrad an sich. Anschließend wurde sie darauf hingewiesen, dass das Abstellen von Fahrrädern im Hof nicht gestattet sei. Die Söhne stellten ihre Fahrräder jedoch weiterhin dort ab. Der Vermieter wies erneut darauf hin, dass Abstellen im Hof nicht genehmigt werde, da es die Möglichkeit gebe, einen Fahrradständer vor dem Haus oder aber den Kellerraum zu nutzen.

Auf die erteilte Erlaubnis ist die Regelung eines Leihvertrages anzuwenden, da das Abstellen unentgeltlich gestattet wurde
Das Landgericht Berlin entschied, dass der Vermieter zu Recht fordern könne, das Abstellen der Fahrräder zu unterlassen. Auf die damalige Vereinbarung der Parteien, sei die Regelung eines Leihvertrages gemäß § 598 BGB anzuwenden, da das Abstellen unentgeltlich gestattet worden sei. Ein solches Leihverhältnis sei jederzeit kündbar gemäß § 604 Abs. 3 BGB. Die Erteilung einer solchen Genehmigung führe nicht dazu, dass das Recht auf Mitbenutzung einer Gemeinschaftsfläche für eigene Zwecke zu einem Bestandteil der Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses werde, die der Vermieter nicht einseitig ändern könne. Der Mietvertrag erlaube das Abstellen eines Fahrrades auf dem Hof des Grundstücks nicht ausdrücklich. Unter § 19 der Hausgemeinschaftsordnung hieß es, dass der Mieter eine Genehmigung des Vermieters für das Halten eines Tieres sowie das Lagern und Aufstellen in Gängen und auf Höfen für Krafträder, Mopeds und Wagen einholen müsse.

Vermieter kann die Erlaubnis jederzeit aus sachlichen Gründen widerrufen
Die Erteilung einer solchen Erlaubnis bedeute keine einvernehmliche Änderung des Mietvertrages. Eine schriftliche Fixierung der Erlaubnis hätten die Parteien nicht vorgenommen, so dass eine Regelung innerhalb des Mietverhältnisses nicht getroffen werden sollte. Es handele sich in der Regel um eine bloße Gefälligkeit, die der Vermieter jederzeit aus sachlichen Gründen widerrufen könne. Ein solcher Grund liege dann vor, wenn der Anlass, der zu der Erteilung der Erlaubnis geführt hat, nicht mehr bestehe. Da die Söhne mittlerweile ein Alter erreicht hätten, in dem es ihnen zuzumuten sei, ihre Fahrräder in den Kellerraum zu transportieren, stelle sich der Widerruf auch nicht als willkürlich dar.

• Vorinstanz:
  • Amtsgericht Köpenick Urteil
    [Aktenzeichen: 17 C 138/10]

Quelle:ra-online, Landgericht Berlin (vt/st)

Fehlende Außenbriefkästen können manchmal dazu führen, dass Post den Empfänger verspätet oder nur über Umwege erreicht. Vor allem den privaten Zustelldiensten ist ein Zugang zu abgeschlossenen Hausfluren nicht immer möglich. Fehlende Außenbriefkästen bei gleichzeitiger Existenz von Briefkästen im Hausflur begründen jedoch keinen Mietmangel, da sie den vertragsgemäß geschuldeten Gebrauch der Mietsache zum Wohnen nicht einschränken. Dies geht aus einer Entscheidung des Landesgerichts Frankfurt/Oder hervor.

Die Mieter im vorliegenden Fall wiesen ihren Vermieter auf den fehlenden freien Zugang zu ihren Briefkästen hin und forderten ihn auf, für entsprechende Briefkästen in kürzester Zeit zu sorgen. Nachdem der Vermieter dieser Aufforderung nicht nachkam, minderten die Mieter ihre Miete in Höhe von 760 Euro um 5 Prozent, also um 31 Euro.

Postsendungen sind mehrfach gar nicht oder verspätet eingegangen
Sie gaben in ihrer Begründung an, der Vermieter müsse die Voraussetzungen dafür schaffen, dass den Mieter die ordnungsgemäß zugestellte Post auch erreiche. Im Hinblick auf die Liberalisierung des Postmarktes müsse dies genauso auch für die durch private Briefzusteller gelten. Dies sei jedoch nur möglich, wenn die Briefkästen für alle Zusteller auch erreichbar seien. Dies wäre jedoch im vorliegenden Fall nicht gegeben, da die privaten Zustelldienste keinen Zugang zum Hausflur hätten und die Post bei Nachbarn abgeben oder an entfernt gelegenen Zustelldepots lagern müssten. Den Vermieter treffe hinsichtlich der Anbringung von Außenbriefkästen eine Nachrüstungspflicht, die sich aus der DIN 32617 ergebe, die seit 2003 gelte. Diese Vorschrift empfehle die Zugänglichkeit des Briefkastens von außen. In den Jahren 2001 bis 2008 wären Postsendungen mehrfach nicht oder nicht rechtzeitig bei den Mietern eingegangen oder hätten sie nur mit erheblichem Aufwand erreicht.

Vermieter sieht Errichtung einer Außenbriefkastenanlage nicht als seine vertraglich geschuldete Pflicht
Der Vermieter verklagte die Mieter schließlich auf Zahlung der nach seiner Ansicht offenen Restmiete. Er war der Ansicht, die Errichtung einer Außenbriefkastenanlage gehöre nicht zum vertraglich geschuldeten Mietgebrauch. Jeder Briefkasten sei individuell verschließbar und zur Aufnahme aller Arten und Größen von Postsendungen in Briefformat geeignet. Er habe den Schlüssel zur Hauseingangstür auch an die privaten Brief- und Postzusteller der Privatzusteller sowie an einen Zustelldienst für Kurierpost ausgehändigt.

Schwierigkeiten beim Erhalt von Briefsendungen begründen keinen Mietmangel
Das Landgericht Frankfurt/Oder stellte fest, dass die Mieter kein Recht auf Mietminderung geltend machen konnten. Die Mietsache sei nicht mit einem Mietmangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB behaftet gewesen. Die Schwierigkeiten beim Erhalt von Briefsendungen seien nicht geeignet, einen Mangel der Mietsache geltend zu machen. Es sei nicht feststellbar, dass die Mietsache, also die Wohnung, mit einem Mangel behaftet war, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebe. Zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zähle grundsätzlich die Pflicht des Vermieters, eine ordnungsgemäße Postzustellung zu ermöglichen. Der Vermieter sei verpflichtet, die Mietsache so mit Einrichtungen zu versehen, dass den Mieter postalische Sendungen erreichen können (vgl. AG Mainz, Urteil v. 06.05.1996 – 8 C 98/96 - = AG Mainz NJWE-MietR 1997, 265; AG Osnabrück WuM 2002, 239). Bei der Vermietung von abgeschlossenen Wohn- oder Gewerbeeinheiten zähle das Vorhandensein eines Briefkastens oder eines Einwurfschlitzes in der Eingangstür zum üblichen Standard. Die Einrichtung müsse so beschaffen sein, dass Sendungen im DIN A4-Format aufgenommen werden können (LG Berlin, Urteil v. 11.05.1990 – 29 S 20/90 - = LG Berlin MM 1990, 261; AG Berlin-Charlottenburg, Beschluss v. 16.05.2001 – 27 C 262/00 - = AG Berlin-Charlottenburg NZM 2002, 163). Dies sei vorliegend gegeben.

Vermieter trifft keine Nachrüstungspflicht aufgrund der Änderung des Postzustellungswesens
Ein Mangel sei auch nicht dadurch entstanden, dass mit der Liberalisierung des Briefmarktes das Postzustellungswesen eine Änderung erfahren habe. Der Mieter dürfe nur einen solchen Standard erwarten, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Mieträume entspreche. Dabei werde der Standard zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses berücksichtigt. Eine Handlungspflicht des Vermieters bestehe nur, wenn sich wohnungsbezogene technische oder medizinische Normen geändert hätten, die eine drohende Gesundheitsgefährdung der Bewohner verhindern solle. Gleiches gelte, wenn es aufgrund des baualtersklassengemäßen Standards in der Vergangenheit zu konkreten Gefährdungssituationen gekommen sei (vgl. BGH, Urteil v 10.2.2010, VIII ZR 343/08). Angesichts der Existenz einer Briefkastenanlage könne eine Pflicht zur Veränderung des bestehenden Zustandes nicht angenommen werden. Eine Nachrüstungspflicht ergebe sich auch nicht aus der DIN 32617, da diese Norm zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses noch nicht gegolten habe. Der Mietmangel scheitere auch deshalb, weil die eingeschränkte Erreichbarkeit von Postsendungen weder die Tauglichkeit der Mietsache zum Wohnen beeinträchtige, noch eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung habe.

Quelle:ra-online, Landgericht Frankfurt (Oder) (vt/st)

Vermieter darf Kosten für Anmietung und Wartung von Rauchwarnmeldern auf Mieter umlegen

Rauchmelder bei Umlage mit Wasser- oder Wärmezähler vergleichbar

Die Kosten für die Anmietung und Wartung von Rauchwarnmeldern gehören zu den Nebenkosten, die auf den Mieter umlegbar sind. Dies entschied das Landgericht Magdeburg.

Im zugrunde liegenden Streitfall waren die Mieter einer Wohnung nicht damit einverstanden, dass die örtliche Wohnungsbaugesellschaft als Vermieterin die Kosten für die Anmietung und Wartung der Geräte auf die Mieter im Rahmen der Nebenkosten als so genannte Betriebskosten umlegt.

Das Amtsgericht Schönebeck (Elbe) hatte die Auffassung vertreten, dass es sich bei den Kosten für die Rauchmelder nicht um Betriebskosten, sondern um Kapitalersatzkosten handele, die der Vermieter ähnlich, wie bei anderen Einrichtungen ( z.B. Fenstern, Türen oder Briefkästen) zu tragen habe.

Das Landgericht Magdeburg vertrat dagegen die Auffassung, dass die insoweit maßgebliche Betriebskostenverordnung (BetrKV) keine abschließende Regelung über umlegbare Kosten enthalte. So sehe § 2 Nr. 17 BetrKV die “Umlage sonstiger Kosten” vor. Hierbei handle es sich um einen Auffangtatbestand, der auch die Umlage neu entstandener Kosten ermöglichen soll. Darunter fallen auch Rauchmelder, da zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Betriebskostenverordnung zum 1. Januar 2004 die Ausstattung mit Rauchmeldern noch die Ausnahme war und der Gesetzgeber daher keine Veranlassung hatte diese in der Verordnung zu regeln. Im Übrigen sah das Gericht Rauchmelder als vergleichbar mit Wasser- oder Wärmezähler an, deren Kosten umgelegt werden können.

Da die vom Gericht zu beurteilende Frage – soweit ersichtlich – in der Rechtsprechung noch nicht entschieden worden ist und angesichts der mittlerweile ergangen gesetzliche Regelungen zur Ausstattung von Wohnungen mit Rauchmeldern in den Bundesländern die hier zu beurteilen de Frage in einer Vielzahl von Fällen entscheidungserheblich ist, hat das Gericht die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Da die unterlegenen Mieter keine Revision eingelegt haben, ist das Urteil rechtskräftig geworden.

Angaben zum Gericht:

Gericht: Landgericht Magdeburg

Entscheidungsart: Urteil

Datum: 27.09.2011

Aktenzeichen: 1 S 171/11

Quelle:

Landgericht Magdeburg/ra-online

Wartungskosten für Rauchmelder sind als Betriebskosten umlagefähig

Kosten der Überprüfung von Rauchmeldern stellen sonstige Betriebskosten i.S. des § 2 Nr.17 BetrKV dar

Vermieter dürfen die Kosten für die Wartung von Rauchmeldern in Mietwohnungen als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Dies hat das Amtsgericht Lübeck entschieden.

Das Amtsgericht Lübeck hat als erstes Gericht in Deutschland für Recht erkannt, dass für die Wartungskosten von Rauchwarnmeldern in Mietwohnungen die Umlage auf die Betriebskosten zulässig ist. Dies gilt auch ohne eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung.

Der erstmalige Einbau von Rauchwarnmeldern sei als Modernisierungsmaßnahme anzusehen. In der dadurch erhöhten Sicherheit für Leib und Leben der Mieter liege eine wesentliche Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung. Da gemäß der DIN 14676 Nr. 6 an dem Rauchmelder mindestens einmal jährlich eine Funktionsprüfung durchzuführen sei, bei der im Rahmen der optischen Kontrolle sicherzustellen sei, dass die Raucheintrittsöffnungen frei sind, keine mechanischen Beschädigungen vorhanden sind, sowie ein Batteriewechsel und ein Probealarm durchzuführen sind, sei eine Umlage der Wartungskosten auf die Betriebskosten rechtens.

Die Wartung könne auch nicht von den Mietern geleistet werden. Da den Vermieter die Verkehrssicherungspflicht treffe, müsse er im Schadensfall darlegen, wie die Übertragung der Pflicht rechtstechnisch bewerkstelligt worden sei, und der Mieter die Pflicht aktiv übernommen habe.

Die vorgenannten, den Vorgaben der DIN 14676 Nr. 6 entsprechenden Maßnahmen seien “sonstige Betriebskosten” i. S. von § 2 Nr.17 BetrKV. “Sonstige Betriebskosten” nach § 2 Nr. 17 BetrKV müssten dem allgemeinen Betriebskostenbegriff der §§ 556 Abs.1 Satz 2 BGB, 1 BetrKV entsprechen, d.h. sie müssten durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen (vgl. BGH, Urteil v. 07.04.2004 – VIII ZR 146/03 -).

Der Bundesgerichtshof habe in mehreren Entscheidungen die Abgrenzung von “Betriebskosten” zu “Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten” vorgenommen, führte das Amtsgericht aus. Danach seien Instandsetzungskosten solche Kosten, die aus einer Reparatur oder Wiederbeschaffung resultieren. Instandhaltungskosten seien solche Kosten, die zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauches aufgewendet werden, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Instandsetzung und Instandhaltung betreffen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile; es handelt sich dabei um weitgehend inhaltsgleiche Begriffe (vgl. BGH, Urteil v. 14.02.2007 – VIII ZR 123/06 -).

Der Bundesgerichtshof (vgl. BGH, Urteil v. 14.02.2007 – VIII ZR 123/06 -) habe ausdrücklich entschieden, dass die regelmäßige Überprüfung der Funktionsfähigkeit der elektrischen Anlagen eines Mietobjektes als solche nicht der Beseitigung von Mängeln dient; die dadurch verursachten Kosten sind deshalb als „sonstige, grundsätzlich umlegbare Betriebskosten“ i.S. von § 2 Nr.17 BetrKV anzusehen. Hier gehe es um regelmäßig anfallende, nicht durch eine bereits aufgetretene Störung veranlasste Maßnahmen, die der Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung dienen. Bei diesen Maßnahmen steht die Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters im Vordergrund. Die regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit mag zwar mittelbar zu einer Minderung der Instandhaltungskosten führen, weil Mängel infolge der Inspektion frühzeitig erkannt und im Einzelfall mit einem geringeren Kostenaufwand beseitigt werden; dies rechtfertigt es nach der Systematik der Betriebskostenverordnungen jedoch nicht, bereits die turnusmäßigen Prüfkosten der Mangelbeseitigung zuzuordnen. Die in der DIN 14676 für Rauchmelder geforderte Funktionsprüfung und deren Beschreibung erfüllt nach dem Betriebskostenbegriff des Bundesgerichtshofes die Anforderungen, die an Betriebskosten i.S. des § 2 Nr.17 BetrKV zu stellen seien.

Die streitgegenständlichen Kosten stellen auch laufende Kosten i.S. des § 1 Abs.1 BetrKV dar. Kosten seien als „laufend“ einzuordnen, soweit es sich um wiederkehrende Belastungen handle, wobei auch ein mehrjähriger Turnus ausreichen könne (vgl. BGH, Urteil v. 14.02.2007 – VIII ZR 123/06 -), führte das Amtsgericht Lübeck aus. Die Überprüfung der Rauchmelder erfolge vorliegend in einem 12-monatigen Wartungsintervall.

Leitsatz:

Ein Vermieter kann auch ohne entsprechende mietvertragliche Vereinbarung solche Betriebskosten auf den Mieter umlegen, die nach Abschluss des Mietvertrages aufgrund einer Modernisierung entstanden sind. Der erstmalige Einbau von Rauchmeldern ist als derartige Modernisierungsmaßnahme anzusehen.

Die Kosten der Überprüfung von Rauchmeldern stellen sonstige Betriebskosten i.S. des § 2 Nr.17 BetrKV dar. In Abgrenzung zu Instandsetzung und Instandhaltung ist die jährliche Funktionsprüfung von Rauchmeldern als Überprüfung der Funktionsfähigkeit elektrischer Anlagen eines Mietobjektes anzusehen, die nicht der Beseitigung von Mängeln dient.

Im Rahmen des Gebotes der Wirtschaftlichkeit ist es dem Vermieter erlaubt, die Wartung von Rauchmeldern an externe Dritte zu vergeben. Der Einwand, die Funktionsprüfung könne auch vom Mieter vorgenommen werden, greift nicht. Wegen der den Vermieter treffenden Verkehrssicherungspflicht und der Gewährleistung der Sicherheit aller Mieter ist es ihm nicht zuzumuten, darauf zu vertrauen, dass jeder Mieter die Verkehrssicherungspflicht erfüllt.

Angaben zum Gericht:

Gericht: Amtsgericht Lübeck

Entscheidungsart: Urteil

Datum: 05.11.2007

Aktenzeichen: 21 C 1668/07

Quelle:

ra-online, Amtsgericht Lübeck (pt)

Das Anbringen von Blumenkästen und Rankgittern für Kletterpflanzen fällt in den Bereich der üblichen Nutzung eines zu einer Mietwohnung gehörenden Balkons. Werden keine Schäden an der Hausfassade verursacht und wird der Gefahr des Herabstürzens der Blumenkästen ausreichend begegnet, so dürfen Blumenkästen und Rankgitter angebracht werden. Dies geht aus einem Urteil des Amtsgerichts München hervor.

Im vorliegenden Fall klagte eine Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Mieter auf Entfernung seiner Balkonpflanzen und eines Rankgitters für Rankpflanzen. In der Begründung hieß es, durch das Gießen der Pflanzen laufe fast immer Wasser nach außen und tropfe nach unten. Bei Sturm würden die vier an der Außenseite des Balkons angebrachten Blumenkästen außerdem ein Unfallrisiko für sich auf dem Gehweg befindliche Passanten darstellen. Die Rankpflanzen stellten nach Meinung der Kläger zudem eine Gefährdung für den Putz der Fassade dar, da sie sich an diesem selbst befestigen und damit den Putz zum Abplatzen bringen würden. Das Rankgitter sei zudem eine bauliche Veränderung des Balkongitters und der Luftraum und die Außenflächen des Balkons seien nicht mit vermietet worden. Der Mieter wies die Vorwürfe zurück. Es würde durch das Gießen kein Wasser nach unten tropfen. Lediglich einmal sei es vorgekommen, dass heftige Regenfälle die Balkonkästen zum Überlaufen gebracht hätten. Gegen Herabstürzen bei Sturm habe er die Blumenkästen außerdem mit verstärkten Haken gesichert.

Balkon darf im Rahmen des Üblichen genutzt werden
Das Amtsgericht München wies die Klage ab. Die Kläger hätten gemäß § 1004 BGB keinen Anspruch auf Entfernung der Balkonkästen und des Rankgitters mit der entsprechenden Bepflanzung. Der Mieter dürfe den Balkon unter Einhaltung des Mietvertrages und einer gegebenenfalls bestehenden Hausordnung im Rahmen des Üblichen nutzen. Der Nutzung würden ebenfalls die zum Balkon gehörenden Wände und das Balkongeländer unterliegen. Nach der Verkehrssitte sei die Begrünung eines Balkons durch Anbringen von Blumenkästen eine allgemein übliche Nutzung.

Für Mieter sind die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag und der Hausordnung verbindlich
Der Beschluss der Eigentümerschafft, das Anbringen der Blumenkästen und des Rankgitters nicht länger zu gestatten, sei lediglich für die Wohnungseigentümer verbindlich, nicht aber für Mieter. Die Rechte und Pflichten des Mieters würden sich aus dem Mietvertrag und der Hausordnung ergeben. Im vorliegenden Fall sei sogar nur die bei Abschluss des Mietvertrages bestehende Hausordnung verbindlich, weil eine dynamische Klausel mit dem Inhalt, dass die Hausordnung in ihrer jeweiligen Fassung gelte, nicht vereinbart worden sei. Auch bei Fehlen einer dynamischen Klausel sei der Mieter an gewisse Änderungen der Hausordnung dennoch gebunden. Hierbei sei allerdings ein strenger Maßstab anzulegen.

Gefahr durch Herabstürzen der Blumenkästen wurde ausreichend begegnet
Der Beklagte habe durch das Anbringen einer zusätzlichen Halterung ausreichend dafür gesorgt, dass ein Herabfallen der Blumenkästen als unwahrscheinlich gelten könne. Da eine Verkehrssicherung, die jeden Unfall ausschließt, nicht erreicht werden könne, müsse nicht für jeden erdenkbaren, entfernt möglichen Schadenseintritt vorgesorgt werden. So sei die theoretische Möglichkeit, dass ein Sturm die Blumenkästen herunterwerfen könne, genauso schwer auszuschließen wie die Gefahr, dass Dachziegel oder abbrechende Äste herunterstürzen könnten. Eine Gefährdung der Passanten sei zudem nicht zu befürchten, da der Balkon nicht auf einen öffentlichen Straßenbereich hinausgehe.

Nässe durch überlaufende Blumenkästen fällt bei starken Regenfällen nicht ins Gewicht
Das Herabtropfen von Wasser schließe das Gericht bei sachgerechter Bedienung des in den Balkonkästen integrierten Wasserreservoirs und der Füll- und Überlauföffnung aus. Sollten heftige Regenfälle tatsächlich einmal zum Überlaufen der Blumenkästen geführt haben, so sei dies ohne Bedeutung, da in diesem Fall die Nässe sowieso überall vorhanden sei und das Wasser aus den Blumenkästen damit nicht ins Gewicht falle. Die geringfügigen Eingriffe durch das Befestigen eines Rankgitters in die Sachsubstanz müsse hingenommen werden. Die Entfernung der Rankbepflanzung könne nur dann gefordert werden, wenn die Fassade durch die Pflanzen erheblich beschädigt werden würden. Dies sei im vorliegenden Fall jedoch nicht erkennbar. Das Befestigen eines Rankgitters bewege sich im Rahmen der üblichen Nutzung eines Balkons.

• Eine weitere Entscheidung zu diesem Thema:
  • Mieter kann Blumenkästen auch außerhalb des Balkons anbringen( Landgericht Hamburg Urteil
    [Aktenzeichen: 316 S 79/04] )

Quelle:ra-online, Amtsgericht München (vt/st)

Wer seinen Vermieter aufgrund eines Streits beleidigt und ihn vor Dritten versucht in Misskredit zu bringen, dem kann fristlos gekündigt werden. Dies geht aus einem Urteil des Landgerichts Potsdam hervor.

Im vorliegenden Fall hatte eine Mieterin haltlose Anschuldigungen gegen ihren Vermieter gegenüber dessen Baufinanzierer erhoben als Folge eines Streits über eine Gartenbaustelle. In einem Schreiben wies sie das Finanzierungsinstitut darauf hin, der Vermieter würde andauernd grundlose Kündigungen aussprechen und warnte, sie werde auch eine Beschwerde an das Bundesaufsichtsamt für das Banken- und Kreditwesen richten. Der Vermieter sprach der Frau daraufhin die fristlose Kündigung aus, nachdem er ihr aufgrund übler Nachrede bereits zuvor eine Abmahnung hatte zukommen lassen.

Mieterin hat die Grenze zum Zumutbaren deutlich überschritten
Das Landgericht Potsdam erklärte die fristlose Kündigung für rechtmäßig. Der Kläger habe einen Anspruch auf Rückgabe der Mietsache aus § 546 Abs. 1 BGB. Ein wichtiger Grund, der eine fristlose Kündigung rechtfertigt, liege hier vor. Dem Vermieter sei die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten gewesen. Die Mieterin habe die Grenze deutlich überschritten, als sie mit dem Baufinanzierer des Vermieters in Kontakt getreten sei.

Schweregrad der üblen Nachrede rechtfertigt die Kündigung
Beleidigung und üble Nachrede seien Vertragsverletzungen, die zur Kündigung berechtigen würden, sobald sie einen gewissen Schweregrad erreichten. Die Äußerungen im vorliegenden Fall seien dazu geeignet gewesen, den Vermieter bei seinem Finanzierungsinstitut in Misskredit zu bringen. Bei allem Verständnis für den Ärger der Mieterin darüber, dass sie den Winter über ohne Gartenanlage habe wohnen müssen, könne das Gericht darin keine Rechtfertigung für ihr Verhalten sehen.

• Eine weitere Entscheidung zu diesem Thema:
  • Fristlose Kündigung: Mieter beleidigt Vermieter per SMS

    ( Landgericht Berlin Beschluss
    [Aktenzeichen: 63 S 410/04] )

  • Mieterin beleidigt Vermieterin in der Neujahrsnacht mit “Miststück” und “Schlampe” – Kein Grund für fristlose Kündigung

    ( Amtsgericht Köln Urteil
    [Aktenzeichen: 210 C 148/98] )

Quelle:ra-online, Landgericht Potsdam (vt/st)