Maklerrecht Trier – Provision Klausel AGB
Immobilienrecht,Maklerrecht
Maklerprovision: Klausel in AGBs oder bloßer Hinweis auf Maklercourtage im Exposé nicht ausreichend
Zu zahlende Maklerprovision muss ausdrücklich vereinbart werden
Der Käufer eines Anwesens muss nur dann eine Maklerprovision bezahlen, wenn dies eindeutig vereinbart wurde. Eine Klausel in den allgemeinen Geschäftsbedingungen, wonach es gestattet ist, für Verkäufer und Käufer provisionspflichtig tätig zu werden, genügt dafür nicht, genauso wenig wie die Angabe „Kaufpreis plus Maklercourtage“ im Exposé. Dies geht aus einer Entscheidung des Amtsgerichts München hervor.
Im zugrunde liegenden Streitfall erteilte der Eigentümer eines Anwesens in München im November 2009 einer Maklerfirma den Auftrag, dieses Anwesen zu verkaufen. Auf Grund einer Internetanzeige meldete sich auch bald ein Interessent. Es kam zu einem Besichtigungstermin, bei dem auch ein Exposé übergeben wurde. In diesem war der Kaufpreis mit 1,2 Millionen Euro zuzüglich 3,57 % Maklercourtage angegeben. In den allgemeinen Geschäftsbedingungen der Maklerfirma war die Passage enthalten, dass es gestattet sei, für beide Parteien als Makler provisionspflichtig tätig zu sein.
Käufer verneint Vereinbarung einer Maklerprovision
Nach einigem hin und her kam es im Dezember 2009 dann zum Verkauf der Immobilie an den Interessenten. Der endgültige Kaufpreis betrug 1,088 Millionen Euro. Die Maklerfirma, die vom Verkäufer bereits eine Maklerprovision bekommen hatte, verlangte daraufhin weitere 42.840 Euro von dem Käufer. Dieser lehnte eine Zahlung aber ab. Eine Maklerprovision sei, was seine Person anginge, nicht vereinbart worden.
Maklerfirma klagt zunächst auf Zahlung eines Teilbetrags der Provision
Die Maklerfirma erhob daraufhin Klage, allerdings erst mal nur auf einen Teilbetrag von 5.000 Euro. Die Klage wurde daher vor dem Amtsgericht München verhandelt. Die zuständige Richterin wies die Klage jedoch ab.
Wirksamer Maklervertrag nicht zustande gekommen
Ein wirksamer Maklervertrag sei nicht zustande gekommen. Die Parteien hätten diesen Punkt nicht ausdrücklich angesprochen, so dass ein Vertragsschluss nur angenommen werden könne, wenn sich dies aus den Handlungen der Parteien ergäbe. An einen solchen konkludenten Vertragsabschluss müssten aber hohe Anforderungen gestellt werden.
Interesse an Maklerangebot zeigt nicht Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision
Derjenige, der sich an einen Makler wende, der mit Angeboten werbe, erkläre dadurch noch nicht seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision. Vielmehr dürfe der Interessent davon ausgehen, dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen habe und deshalb eine Leistung für den Verkäufer erbringe.
Vermerk zu Maklercourtage im Exposé nicht ausreichend
Ein Maklervertrag komme demnach erst zustande, wenn der potentielle Käufer nach Kenntnis eines ausdrücklichen Provisionsverlangens weitere Dienste des Maklers in Anspruch nehme. Der Vermerk auf dem Exposé erfülle diese Voraussetzungen nicht. Zwar könne man diesem Hinweis entnehmen, dass der Käufer eine Provision bezahlen solle. Allerdings ergäbe sich hieraus nicht, ob der Makler sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer Provision verlange oder ob lediglich die eigentlich vom Verkäufer zu zahlende Provision vom Käufer übernommen werden solle.
Allgemeine Geschäftsbedingungen regeln Zahlung von Maklerprovision ebenfalls nicht ausreichend
Auch aus den allgemeinen Geschäftsbedingungen der Maklerfirma könne kein anderer Schluss gezogen werden. Dort würde lediglich darauf hingewiesen, dass es der Firma gestattet sei, für beide Vertragspartner als Makler tätig zu werden. Ob und unter welchen Voraussetzungen dies tatsächlich geschehe, ergäbe sich jedoch hieraus nicht.
- Eine weitere Entscheidung zu diesem Thema:
- Anspruch auf Maklerprovision nur bei vorheriger ausdrücklicher Vereinbarung
( Bundesgerichtshof Urteil Entscheidung
[Aktenzeichen: III ZR 393/04] ) - Zum Provisionsanspruch eines Wohnungsmaklers
( Landgericht München I Urteil Entscheidung
[Aktenzeichen: 31 S 4814/05] ) - Honorar weg: Zu hohe Maklerprovision ist sittenwidrig
( Oberlandesgericht Frankfurt am Main Urteil Entscheidung
[Aktenzeichen: 18 U 59/07] )
- Anspruch auf Maklerprovision nur bei vorheriger ausdrücklicher Vereinbarung
Angaben zum Gericht:
- Gericht:Amtsgericht München
- Entscheidungsart:Urteil
- Datum:27.10.2011
- Aktenzeichen:222 C 5991/11
Quelle:Amtsgericht München/ra-online
Mietrecht Anwalt Trier – Grundsätzliches zur Mietminderung – Bauarbeiten – Terrassenbenutzung
Mietminderung wegen fehlender Klingel, defektem Briefkasten, überlaufender Mülltonne, Unbenutzbarkeit der Terrasse und nichtabschließbarer Wohnungstür
Berechtigte Mietminderung, wenn bezogene Wohnung einer Baustelle gleicht
Die Höhe einer Mietminderung wird danach bemessen, wie sehr die Nutzung der Mietsache beeinträchtigt ist. Die fehlende Möglichkeit, eine Wohnung abzuschließen, begründet beispielsweise einen erheblichen Minderungsprozentsatz. Dagegen sind Erscheinungen wie Bauschutt auf dem Grundstück kein Minderungsgrund, wenn bei Vertragsabschluss bekannt war, dass Bauarbeiten stattfinden würden. Dies geht aus einem Urteil des Amtsgerichts Potsdam hervor.
Im vorliegenden Fall machte eine Frau Mietminderung geltend, nachdem bei ihrem Einzug noch Bauarbeiten am Gebäude ausgeführt wurden und es aufgrund dessen zu verschiedenen Mängeln gekommen sei. Unter anderem sei keine Klingel vorhanden gewesen, habe die Heizung und die Wasserversorgung zeitweise nicht funktioniert und die Mülltonnen und das Grundstück seien mit Bauschutt überfüllt gewesen. Außerdem habe die Mieterin die Terrasse nicht nutzen können und die Wohnung sei aufgrund einer fehlenden Wand nicht abschließbar gewesen. Die Miete von monatlich 1000 Euro wollte die Mieterin daraufhin um 50 Prozent kürzen. Der Vermieter beantragte Klageabweisung und gab an, dass anstatt einer Klingel eine Gegensprechanlage montiert gewesen sei und eine Terrasse nicht zur Vermietung gestanden habe.
Minderungsquoten ergeben sich aus Schwere der Tauglichkeitsbeeinträchtigung
Nach dem Urteil des Amtsgerichts Potsdam steht der Klägerin ein Anspruch auf Zahlung des geltend gemachten Minderungsbetrags nach § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt BGB zu. Der Beklagte habe den Betrag ohne Rechtsgrund erlangt und die Klägerin habe das Recht, den vereinbarten Kaltmietzins aufgrund verschiedener Mängel gemäß § 537 BGB zu mindern.
Nichtabschließbare Wohnung berechtigt zur Mietminderung von 25 %
Bei der Festsetzung der einzelnen Minderungsquoten habe das Gericht die Schwere der Tauglichkeitsbeeinträchtigung berücksichtigt. Für die defekte Klingel, die überfüllte Mülltonne und die Unbenutzbarkeit der Terrasse sei ein Minderungssatz von jeweils 5 % zu veranschlagen, für den defekten Briefkasten seien 2 % gerechtfertigt und für die Nichtabschließbarkeit der Wohnung 25 %. Das Nichtabschließen sei dabei mit einer erheblichen Minderungsquote zu bemessen gewesen. Der Mangel, der durch eine fehlende Trennwand zum Hausflur bestanden hätte, habe die Mieterin davon abgehalten, sich in ihrer eigenen ungestörten Privatsphäre entfalten zu können.
Nutzung einer vorgesehenen Terrasse ist nach Lebenserfahrung vom Mietverhältnis mit umfasst
Dass eine Terrasse nicht mitvermietet werden sollte, konnte das Gericht nicht anerkennen, da sich an der Außenwand der Wohnung eine Platte befunden habe, die offenbar zum Gebrauch eines Balkons oder einer Terrasse vorgehsehen gewesen sei. Wenn bei Abschluss eines Mietvertrages nicht ausdrücklich darauf hingewiesen werde, dass eine Terrasse nicht benutzt werden dürfe, dann sei nach der Lebenserfahrung davon auszugehen, dass diese vom Mietverhältnis mit umfasst sei.
Nicht geltend gemacht werden konnte jedoch das Herumliegen von Bauschutt auf dem Grundstück, da der Mieterin zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bekannt gewesen sei, dass Bauarbeiten am Haus stattfinden würden. Bei den übrigen Mängeln handele es sich um Fehler im Sinne des § 537 Abs. 1 BGB, die die Klägerin zu einer Minderung des Mietzinses berechtigen würden.
Die Entscheidung ist aus dem Jahre 1995 und erscheint im Rahmen der Reihe “Wissenswerte Urteile”.
- Eine weitere Entscheidung zu diesem Thema:
- 15 % Mietminderung wegen Lärmbelästigung durch falsch eingebauten Motor eines Tiefgaragentors
( Landgericht Hamburg Urteil Entscheidung
[Aktenzeichen: 333 S 65/08] ) - Mietminderung wegen Zigarettenrauch aus undichten Versorgungsschächten
( Amtsgericht Kerpen Urteil Entscheidung
[Aktenzeichen: 110 C 212/09] )
- 15 % Mietminderung wegen Lärmbelästigung durch falsch eingebauten Motor eines Tiefgaragentors
Angaben zum Gericht:
- Gericht:Amtsgericht Potsdam
- Entscheidungsart:Urteil
- Datum:09.03.1995
- Aktenzeichen:26 C 406/94
Quelle:ra-online, Amtsgericht Potsdam (vt/st)
Keine Mietminderung aufgrund eines angrenzenden Sado-Maso-Cafés Mieterin fühlt sich durch aufreizendes Auftreten der Gäste eines Sado-Maso-Cafés gestört
Ist die Nutzung der Mietsache an sich nicht beeinträchtigt, so kann kein Mietmangel geltend gemacht werden. Ereignisse wie Begegnungen mit Mitgliedern der Sado-Maso-Szene auf der Straße gehören nicht zur mietvertraglichen Gewährleistungspflicht, so dass der Vermieter hierfür auch nicht haftbar gemacht werden kann. Dies geht aus einer Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg hervor.
Die Klägerin im vorliegenden Fall sah sich zu einer Mietminderung berechtigt, da sie sich durch die aufreizend und provokativ gekleideten Gäste eines nahe gelegenen Sado-Maso-Cafés belästigt fühlte. Außerdem befürchtete sie, dass ihre Wohnanschrift durch die Nachbarschaft zu diesem Café in Verruf geraten könnte.
Ereignisse auf der Straße nicht von mietvertraglicher Gewährleistungspflicht erfasst
Das Amtsgericht Hamburg bestätigte die Forderung des Vermieters auf Zahlung der vollständigen Monatsmiete. Ein Recht zur Minderung habe der Mieterin nicht zugestanden, da die Mietwohnung keinen Mangel aufgewiesen habe, der die Tauglichkeit zu Wohnzwecken minderte (§ 536 Abs. 1 BGB). In der Begegnung mit entsprechend gekleideten Personen aus der Sado-Maso-Szene könne jedenfalls kein berechtigter Grund zur Mietminderung gesehen werden. Ein derartiger Anspruch der Mieterin würde nämlich voraussetzen, dass die Nutzung der Mietsache selbst beeinträchtigt wäre. Da das Café aber über einen separaten Eingang verfüge, der in gut zehn Metern Entfernung vom Eingang zu den Wohnungen liegt, handele es sich beim Zusammentreffen zwischen Café-Besuchern und Wohnungsmietern lediglich um ein Versehen. Die vorgetragenen Vorfälle, die nach Meinung der Mieterin einen Mietmangel begründen, würden Begegnungen auf der Straße betreffen, womit sie in einem Bereich stattfänden, der nicht mehr zur Mietsache gehört und demnach auch nicht von der mietvertraglichen Gewährleistungspflicht umfasst sei. Es handele sich bei den Begegnungen vielmehr um die Verwirklichung des allgemeinen Lebensrisikos, für das der Vermieter nicht haftbar zu machen sei.
Mietminderung nur, wenn der zur Mietsache gehörende Bereich betroffen ist
Soweit es in Gerichtsentscheidungen der Vergangenheit zu Mietminderungen kam, so habe es ich dabei um Wohnungen in unmittelbarer Nähe zu Bordellen oder Swinger-Clubs gehandelt, die beispielsweise durch das Nutzen eines gemeinsamen Treppenhauses oder störende “Betriebsgeräusche” der Etablissements betroffen gewesen seien (AG Charlottenburg und nachgehend LG Berlin, NZM 2000, 408/498). Hierbei sei dann auch der zur Mietsache selbst gehörende Bereich, beispielsweise das Treppenhaus, betroffen gewesen (Begegnungen der Mieter mit Freiern, LG Berlin, NZM 1999, 71). Auch Umweltmängel, die ihre Ursache nicht in der Mietsache selbst, sondern in außerhalb liegenden Störquellen haben können, seien im vorliegenden Fall nicht erkennbar. Diese würden voraussetzen, dass die Störung als solche auch noch in der Wohnung selbst wahrzunehmen ist.
Kein Anspruch auf Erhaltung eines Milieucharakters
Die Befürchtung der Klägerin, der Ruf der Adresse könne Schaden nehmen, sei nach Meinung des Gerichts ebenso wenig begründet. Da es keinen Anspruch auf Erhaltung eines Milieucharakters gebe, könne auch kein Anspruch darauf bestehen, dass das hierauf bezogene öffentliche Meinungsbild aufrechterhalten werde (zur Verneinung eines Anspruchs auf Milieuschutz vgl. LG Düsseldorf, NJW-RR 1995, 330: “Fixerwiese” in der Nachbarschaft; AG Gronau, WuM 1991, 161: benachbartes Asylantenwohnheim).
Die Klage des Vermieters auf Zahlung der vollständigen Miete war somit begründet.
Angaben zum Gericht:
- Gericht:Amtsgericht Hamburg-Mitte
- Entscheidungsart:Urteil
- Datum:23.03.2006
- Aktenzeichen:49 C 474/05
Quelle:ra-online, Amtsgericht Hamburg (vt/st)
Wohnungseigentum – Teileigentum – Räume zu Wohnzwecken – Büroräume. Was ist zur Umwandlung erforderlich?
DAS WEG definiert in § 1:
- Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden.
- Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
- Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
- Wohnungseigentum und Teileigentum können nicht in der Weise begründet werden, daß das Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird.
- Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.
- Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend. Weiterlesen
Untervermietung § 540 BGB – brauche ich auch für meinen dauerhaften Lebenspartner, Lebensgefährten eine Erlaubnis des Vermieters?
Der Gesetzgeber regelt im BGB zur Überlassung von Wohnraum zur Untermiete:
§ 540 BGB
Absatz 1: Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. 2Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.
Absatz 2: Überlässt der Mieter den Gebrauch einem Dritten, so hat er ein dem Dritten bei dem Gebrauch zur Last fallendes Verschulden zu vertreten, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat.
Dritter im Sinne des § 540 BGB sind nicht nächste Familienangehörige, wie der Ehepartner, gemeinsame Kinder oder ein Lebenspartner.
§ 553 BGB trifft für Wohnraum zusätzlich nachfolgende Regelung:
Absatz 1: Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. 2Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.
Abs 2: Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.
Abs. 3 Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Auch der Lebensgefährte (nichteheliche Lebensgemeinschaft) des Mieters oder der Mieterin ist Dritter im Sinne des § 540 BGB.
Der bloße Wunsch des Mieters eine “nichteheliche Lebensgemeinschaft” einzugehen , genügt jedoch in der Regel zur Begründung eines “berechtigten Interesses”. Der Vermieter kann die Erlaubnis in der Regel nicht veweigern.
Die Juristen streiten, ob Schwester, Bruder, Eltern, Schwiegermutter, Schwiegersohn, Schwiegertochter, Schwägerin, Schwager, Stiefsohn, Verlobte eines Kindes, Freund der Tochter oder Enkel Dritte im Sinne der Vorschrift sind.
Alle anderen Personen sind “Dritter” im Sinne des § 540 BGB und es muss eine Erlaubnis des Vermieters vorliegen.
RISIKO des Vermieters: § 540 BGB regelt, dass ein Mieter grundsätzlich das Kündigungsrecht nach § 540 I 2 BGB hat, wenn der Vermieter die Erlaubnis unberechtigt nicht erteilt. Der Vermieter kann die Erlaubniserteilung verweigern, sofern in der Person des Dritten, der Untermieter sein soll, ein wichtiger Grund vorliegt.
RISIKO des Mieters: Wird vom Mieter die Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters durchgeführt, ergibt sich nach vorheriger Abmahnung ein Kündigungsrecht nach §§ 543, 573 BGB.
Fällt Maklerprovision an, wenn der Kunde Vorkenntnis hat?
§ 652 Absatz 1 BGB regelt: “Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt.”
Der Kauf- oder Mietvertrag (Hauptvertrag) muss also infolge, somit kausal, des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zwischen dem Auftraggeber und dem Dritten zustande gekommen sein.
So ist Kausalität grundsätzlich zu verneinen, wenn dem Kunden des Maklers im Zeitpunkt des Nachweises das Objekt bereits bekannt war. Aber eine Vorkenntnis ist nicht bereits im Sinne des § 652 BGB vorhanden, wenn der Kunde nur das Objekt oder nur den Vermieter oder Verkäufer kennt. Grundsätzlich hat der Kunde den Makler auch auf seine Vorkennis sofort hinzuweisen.
Die aktuelle Rechtsprechung geht davon aus, dass “infolge” nicht vorliegt, wenn mehr als ein Jahr zwischen Nachweis und Vertragsabschluss liegen, aber hier kommt es jeweils auf die Umstände des Einzelfalls an.