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oder: Blockieren kann teuer werden

Ich erlebe es in WEGs immer wieder: Einer hat den Schaden in der Wohnung, die anderen blockieren die Sanierung. Am Ende stellt sich die Frage: Wer zahlt den Mietausfall und die Folgeschäden?

Im Wohnungseigentumsrecht gibt es dafür eine klare Linie der Rechtsprechung. Daraus lässt sich einiges machen, wenn Sie als betroffener Eigentümer konsequent vorgehen.

Alltagssituation: Mehrheit blockiert, einer zahlt die Zeche

Typischer Ablauf:

Ein Mangel am Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Leitungen) verursacht Wasserschäden, Schimmel oder andere Beeinträchtigungen im Sondereigentum.
Der betroffene Eigentümer meldet den Schaden und drängt auf Instandsetzung.
In der Versammlung wird abgelehnt, vertagt oder „erstmal abgewartet“.

Die Folgen kennen Sie:

Die Wohnung ist nicht oder nur eingeschränkt vermietbar.
Mieter kündigen, Mieteinnahmen brechen weg.
Je länger nichts passiert, desto teurer wird es: Folgeschäden, Wertminderung, ggf. Gesundheitsgefahren.

Die Kernfrage: Müssen Sie als Geschädigter das allein tragen? Oder haften die, die blockiert haben?

Rechtliche Grundlagen: Abstimmungsfreiheit hat Grenzen

In der WEG darf grundsätzlich jeder Eigentümer so abstimmen, wie er es für richtig hält. Diese Freiheit endet aber dort, wo zwingende Pflichten zur ordnungsgemäßen Verwaltung verletzt werden.

Der Bundesgerichtshof hat schon vor der Reform klargestellt:

Wenn nur die sofortige Vornahme einer bestimmten Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und
ein Eigentümer diese Maßnahme verlangt, weil er sonst Schäden an seinem Sondereigentum erleidet,

dann haben die übrigen Eigentümer eine Mitwirkungspflicht. Sie müssen ihr Stimmrecht so ausüben, dass die erforderliche Instandsetzung beschlossen werden kann. BGH, Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9/14, BGH, Urteil vom 23.02.2018 – V ZR 101/16.

Wer sich in dieser Situation verweigert, verletzt eine Nebenpflicht aus dem gesetzlichen Gemeinschaftsverhältnis (§ 241 Abs. 2 BGB) und haftet nach § 280 Abs. 1 BGB auf Schadensersatz.

Das bedeutet:

Haftung trifft diejenigen Eigentümer, die
- nicht an der Versammlung teilnehmen,
- sich enthalten oder
- gegen die notwendige Sanierung stimmen.
Sie haften als Gesamtschuldner. Der Geschädigte kann sich also einen Schuldner aussuchen und von diesem den gesamten Schaden verlangen.

Typische ersatzfähige Schäden sind insbesondere Mietausfälle wegen nicht vermietbarer Wohnungen.

WEG-Reform 2020: Wer ist heute mein Ansprechpartner?

Seit 01.12.2020 hat sich die Struktur geändert. Die Grundidee: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ist Trägerin der Verwaltung und damit auch zentrale Anspruchsgegnerin.

Nach neuem Recht:

Die Gemeinschaft verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum (§ 18 Abs. 1 WEG).
Sie ist verpflichtet, das gemeinschaftliche Eigentum ordnungsgemäß zu erhalten (§ 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG).
Schadensersatz wegen nicht ordnungsgemäßer Erhaltung ist gegen die Gemeinschaft zu richten.
Die Gemeinschaft kann sich das Geld im Innenverhältnis bei den Eigentümern wiederholen, die eine erforderliche Beschlussfassung blockiert haben.

So ausdrücklich etwa LG Frankfurt, Urteil vom 07.09.2023 – 2-13 S 87/22:

Die Gemeinschaft ist für die Erhaltung zuständig und haftet, wenn sie einen notwendigen Sanierungsbeschluss nicht fasst.
In der Versammlung nicht gefasste Sanierungsbeschlüsse stellen eine Pflichtverletzung der Gemeinschaft dar.
Der Gemeinschaft wird das Abstimmungsverhalten der Eigentümerversammlung über § 31 BGB zugerechnet.

Für Sie als Geschädigten ist das ein Vorteil:

Sie müssen nicht jeden einzelnen „Blockierer“ identifizieren.
Sie können die Gemeinschaft auf Schadensersatz und Durchführung der Sanierung in Anspruch nehmen.
Die Gemeinschaft klärt dann intern, wer letztlich zahlen muss (Regress gegen pflichtwidrig abstimmende Eigentümer).

Die „alte“ BGH-Rechtsprechung zur Mitwirkungspflicht und Haftung der blockierenden Eigentümer ist inhaltlich aber nicht weg. Sie bildet weiterhin den Maßstab dafür, wann ein Abstimmungsverhalten pflichtwidrig ist. Nur die Anspruchsrichtung hat sich in der Praxis verschoben: vorrangig zur Gemeinschaft.

Wann besteht eine echte Stimmpflicht?

Nicht jede Gegenstimme ist gleich schadensersatzpflichtig. Entscheidend sind ein paar Prüfsteine.

1. Gibt es überhaupt einen Entscheidungsspielraum?

Es gibt Fälle mit echten Gestaltungsspielräumen:

unterschiedliche Sanierungsmethoden,
verschiedene Zeitpunkte,
Varianten beim Umfang der Maßnahmen.

In diesen Konstellationen dürfen Eigentümer durchaus unterschiedlicher Meinung sein. Das ist dann noch durch die Abstimmungsfreiheit gedeckt. Eine Haftung wegen „falscher“ Entscheidung kommt nur in Extremfällen in Betracht.

2. Liegt eine alternativlose Maßnahme vor?

Anders wird es, wenn objektiv klar ist: Ohne diese Maßnahme geht es nicht. Typische Konstellationen:

Beseitigung akuter Wasserschäden mit Folgeschäden im Sondereigentum.
Sanierung statisch relevanter Mängel.
Maßnahmen zur Abwehr von Gesundheits- oder Sicherheitsgefahren (Schimmel, Brandgefahr etc.).

In diesen Fällen ist das „Ob“ nicht mehr verhandelbar, sondern nur noch das „Wie“ und „Wann“ in einem engen Rahmen.
Der BGH spricht von einer Mitwirkungspflicht zur sofortigen Vornahme der notwendigen Maßnahme.

Wenn eine Versammlung in so einer Situation:

gar nicht einberufen wird,
oder die Entscheidung vertagt,
oder einen eindeutigen Sanierungsbeschluss ablehnt,

dann liegt regelmäßig eine Pflichtverletzung vor, die Schadensersatz auslöst.

3. Informationsstand der Eigentümer

Wichtiger Punkt für die Haftung ist der Informationsstand.

Der BGH betont:

Eigentümer haben ein pflichtwidriges Abstimmungsverhalten grundsätzlich nur zu vertreten, wenn sie hinreichend deutlich über den Instandsetzungsbedarf und die Auswirkungen auf das Sondereigentum informiert wurden.
Der Verwalter hat eine Pflicht, über den Zustand des Gemeinschaftseigentums zu informieren und eine sachgerechte Beschlussfassung vorzubereiten (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG).

LG München I, Urteil vom 14.03.2024 – 1 S 8212/23 WEG, fasst das sehr klar:

Erst wenn die Eigentümer über den Instandsetzungsbedarf und die Folgen für das Sondereigentum aufgeklärt sind, kann man ihnen aus Gegenstimme, Enthaltung oder Nichtteilnahme einen Vorwurf machen.
Ohne ausreichende Information fehlt der Verschuldensvorwurf.

Das heißt in der Praxis:

Wer sein Sondereigentum schützen will, muss den Zustand des Gemeinschaftseigentums nachweisbar in die Gemeinschaft tragen (Meldung, Gutachten, Beweissicherungsverfahren).
Je besser der Informationsstand dokumentiert ist, desto leichter lässt sich später eine Pflichtverletzung der Eigentümer oder der Gemeinschaft begründen.

Schadensarten: Warum sich das Durchsetzen lohnt

Die Rechtsprechung erkennt eine ganze Reihe von Schäden ausdrücklich an:

Mietausfall bei dauerhaft nicht vermietbarer Wohnung aufgrund unterlassener Instandsetzung.
Zusätzliche Kosten, z.B. für Ersatzunterbringung von Mietern.
Wertminderung des Sondereigentums durch fortschreitende Bauschäden.
Folgeschäden durch die verzögerte Klärung der Schadensursachen (wenn z.B. ein Gutachten oder Sanierungsbeschluss pflichtwidrig verzögert wird).

Gerade bei längeren Verzögerungen laufen Mietausfallschäden schnell in den fünf- oder sechsstelligen Bereich. Das sind Summen, bei denen sich eine konsequente Rechtsverfolgung lohnt.

Rolle von Verwalter, Beirat und Eigentümern

Verwalter

Der Verwalter ist das Vollzugsorgan. Seine Pflichten:

Zustand des Gemeinschaftseigentums überwachen.
Eigentümer über Mängel informieren.
Erforderliche Maßnahmen veranlassen bzw. Versammlung einberufen (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG).

Verletzt der Verwalter diese Pflichten, kann er ebenfalls auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden. Nach neuer Rechtslage wird sein Verhalten der Gemeinschaft über § 31 BGB zugerechnet. Das ändert nichts daran, dass die Gemeinschaft ihrerseits den Verwalter regressieren kann.

Verwaltungsbeirat

Der Beirat hat eine Kontroll- und Unterstützungsfunktion (§ 29 WEG):

Er kann den Verwalter drängen, Mängel und Gutachten auf die Tagesordnung zu setzen.
Er kann die Eigentümer vor der Versammlung auf die Haftungsrisiken hinweisen.
Er kann auf die Einholung von Vergleichsangeboten und Gutachten dringen, damit eine fundierte Entscheidung möglich ist.

Eigene Entscheidungskompetenz hat der Beirat nicht. Er bleibt beratend und überwachend tätig.

Eigentümer

Die Eigentümer tragen die Willensbildung:

Sie beschließen über das „Ob“ und „Wie“ von Instandsetzungsmaßnahmen.
In Situationen, in denen die Maßnahme alternativlos ist, wird aus dem Stimmrecht eine Stimmpflicht.

Wer diese Pflicht verletzt, haftet. Nach neuem Recht praktisch über den Umweg:

Gemeinschaft haftet Ihnen gegenüber,
Gemeinschaft holt sich das Geld von den pflichtwidrig abstimmenden Eigentümern zurück.

Was sollten betroffene Sondereigentümer konkret tun?

Wenn Ihre Wohnung von einem Mangel des Gemeinschaftseigentums betroffen ist, rate ich Ihnen zu folgendem Vorgehen:

Schaden dokumentieren
- Fotos, Videos, Messprotokolle (Feuchtigkeit, Schimmel).
- Schriftliche Beschwerden von Mietern.
- Mietverträge, Kündigungsschreiben, Nachweise entgangener Miete.
Schaden unverzüglich schriftlich melden
- An die Hausverwaltung, mit Bitte um schriftliche Bestätigung.
- Kurz schildern: Art des Mangels, Auswirkungen auf die Nutzung, Dringlichkeit.
Fachliche Grundlage schaffen
- Wenn sich nichts tut: eigenes Sachverständigengutachten beauftragen oder ein selbständiges Beweisverfahren anstrengen.
- Ziel: klare Zuordnung des Schadens zum Gemeinschaftseigentum.
Beschlussfassung erzwingen
- Konkret formulierten Beschlussantrag zur Instandsetzung stellen.
- Aufnahme auf die Tagesordnung verlangen.
- Wenn abgelehnt oder vertagt wird: Anfechtungs- und Beschlussersetzungsklage prüfen.
Schadensersatz sichern
- Mietausfall und sonstige Vermögensschäden laufend dokumentieren.
- Nach neuer Rechtslage: Leistungs- und Schadensersatzansprüche gegen die Gemeinschaft prüfen.

Sie müssen sich nicht damit abfinden, dass Ihre Wohnung wegen eines Gemeinschaftsmangels unvermietbar ist, während andere Eigentümer bequem „Nein“ sagen oder gar nicht erscheinen.

Empfehlungen für Eigentümer, Beirat und Verwaltung

Als Eigentümer in der Versammlung

Wenn Sie mit abstimmen:

Informieren Sie sich vorab über die Sachlage (Gutachten, Angebote, Risiken).
Bei eindeutig notwendigen Sanierungen sollten Sie zustimmen, auch wenn die Maßnahme unangenehm teuer ist.
Stimmen Sie nicht aus Prinzip dagegen, weil Sie mit Nachbarn oder Verwaltung im Streit liegen. Das kann teuer werden.

Verwaltungsbeirat

Drängen Sie auf klare Information der Eigentümer über Mängel und Risiken.
Achten Sie darauf, dass rechtzeitig sachverständige Gutachten und Vergleichsangebote vorliegen.
Weisen Sie die Gemeinschaft darauf hin, dass Blockadehaltung Schadensersatzpflichten auslösen kann.

Hausverwaltung

Nehmen Sie Mängelanzeigen ernst und dokumentieren Sie diese.
Berufen Sie bei akuten Mängeln zeitnah Versammlungen ein.
Sorgen Sie für eine entscheidungsreife Beschlusslage (Gutachten, Angebote, Kostenrahmen).
Setzen Sie gefasste Beschlüsse zügig um. Verzögerungen können ebenfalls schadensersatzpflichtig machen.

Fazit: Abstimmen ohne Risiko gibt es nicht

Die freie Stimmabgabe ist im Wohnungseigentumsrecht kein Freibrief. Wo eine Sanierung objektiv notwendig und alternativlos ist, wird aus dem Stimmrecht eine Pflicht zur Mitwirkung. Wer dann blockiert, haftet.

Nach der WEG-Reform 2020:

haftet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Ihnen gegenüber für Schäden aus unterlassenen oder verzögerten Sanierungen,
und kann im Innenverhältnis die Eigentümer in Regress nehmen, deren Abstimmungsverhalten zur Pflichtverletzung geführt hat.

Wenn Sie eine solche Konstellation in Ihrer Gemeinschaft haben, sollten Sie das nicht laufen lassen. Je früher Sie strukturiert vorgehen, desto eher lassen sich Schäden begrenzen und Haftungsfragen klären.

Wenn Sie möchten, schaue ich mir Ihre Unterlagen (Protokolle, Schreiben der Verwaltung, Gutachten) an und sage Ihnen konkret, welche Ansprüche ich für durchsetzbar halte und gegen wen – Gemeinschaft, Verwalter oder einzelne Eigentümer.

Eine wichtige Entscheidung für kirchliche Kindergärten, Krankenhäuser und soziale Einrichtungen

Mit Beschluss vom 29. September 2025 – 2 BvR 934/19 – hat das Bundesverfassungsgericht das Grundsatzurteil des Bundesarbeitsgerichts vom 25.10.2018 – 8 AZR 501/14 – aufgehoben und zur erneuten Entscheidung an das BAG zurückverwiesen. Es geht darum, unter welchen Voraussetzungen kirchliche Arbeitgeber wie Kirchen, Caritas und Diakonie von Bewerbern die Mitgliedschaft in einer Kirche verlangen dürfen. Für Trier mit seinen vielen kirchlichen Einrichtungen ist das hochrelevant.

Was genau hat das BVerfG entschieden?

Das Gericht stellt klar: Das religiöse Selbstbestimmungsrecht der Kirchen aus Art. 4 Abs. 1 und 2 GG in Verbindung mit Art. 140 GG und Art. 137 Abs. 3 WRV bleibt ein starkes Grundrecht. Es umfasst auch die Entscheidung, mit wem die Kirche ihren Auftrag verwirklicht, also die Auswahl von Mitarbeitern und der Abschluss von Arbeitsverträgen.

Dieses Selbstbestimmungsrecht steht aber nicht schrankenlos über dem Diskriminierungsschutz. Die Vorgaben des Europäischen Gerichtshofs zur Gleichbehandlungsrichtlinie 2000/78/EG werden ausdrücklich aufgenommen: Eine unterschiedliche Behandlung wegen der Religion ist nur zulässig, wenn die Religion eine wesentliche, rechtmäßige, gerechtfertigte und verhältnismäßige berufliche Anforderung ist.

Das BVerfG betont, dass der EuGH mit dem Urteil in der Rechtssache Egenberger (C‑414/16) den Mitgliedstaaten Spielräume lässt und dass diese Spielräume vom BAG im aufgehobenen Urteil nicht hinreichend genutzt wurden.

Die zweistufige Prüfung – jetzt geschärft

Die bisherige Struktur wird nicht umgestoßen, sondern klarer gefasst:

Erste Stufe – Darlegung des kirchlichen Selbstverständnisses und der Stellenanforderung

Der kirchliche Arbeitgeber muss plausibel darlegen, warum nach seinem religiösen Selbstverständnis für die konkrete Tätigkeit eine Kirchenmitgliedschaft oder bestimmte Loyalitätsanforderungen erforderlich sind. Es reicht nicht, abstrakt auf das christliche Profil zu verweisen. Es muss ein funktionaler Zusammenhang zwischen Aufgabe und kirchlichem Auftrag bestehen.

Zweite Stufe – Gerichtliche Kontrolle und Verhältnismäßigkeit

Staatliche Gerichte dürfen das religiöse Ethos nicht theologisch bewerten, müssen aber prüfen, ob die konkrete Anforderung objektiv nachvollziehbar und verhältnismäßig ist. Je stärker eine Position das religiöse Profil prägt oder nach außen repräsentiert, desto mehr Gewicht hat das Selbstbestimmungsrecht. Je weiter die Tätigkeit von der religiösen Identitätsbildung entfernt ist, desto eher überwiegt der Diskriminierungsschutz nach AGG und Unionsrecht.

Damit konkretisiert das BVerfG die Anforderungen aus der EuGH‑Rechtsprechung („wesentliche, rechtmäßige, gerechtfertigte und verhältnismäßige berufliche Anforderung“) für das deutsche Recht und macht klar, dass § 9 AGG im Lichte des kirchlichen Selbstbestimmungsrechts auszulegen ist.

Was bedeutet das konkret für kirchliche Einrichtungen in Trier?

In Trier und Umgebung gibt es eine Vielzahl kirchlicher Kindergärten, Schulen, Krankenhäuser, Pflegeeinrichtungen und soziale Dienste. Für diese Träger ergeben sich aus der Entscheidung praktische Leitlinien.

Kindergärten und Kindertagesstätten

Erzieherinnen und Erzieher, die ausdrücklich auch religiöse Bildung vermitteln, Gottesdienste für Kinder vorbereiten oder das christliche Profil nach außen tragen, können nach wie vor an die Zugehörigkeit zu einer Kirche gebunden werden. Hier lässt das BVerfG der Kirche einen erkennbaren Wertungsspielraum, solange sie den Zusammenhang zur Tätigkeit plausibel macht.

Je mehr es um „Erziehung im Alltag“ ohne klaren Verkündigungs- oder Seelsorgeauftrag geht, desto enger wird dieser Spielraum. Für reine Verwaltungsstellen, Hauswirtschaft, Reinigung oder Hausmeisterdienste in einer Kita wird es deutlich schwerer, eine Kirchenmitgliedschaft als Voraussetzung zu halten. Der Arbeitgeber muss dann sehr konkret erklären, warum gerade dort das kirchliche Ethos gefährdet wäre.

Krankenhäuser und Pflegeeinrichtungen

In kirchlichen Krankenhäusern und Pflegeheimen in und um Trier sind die Anforderungen je nach Funktion unterschiedlich:

Für leitende Positionen, die das christliche Profil der Einrichtung inhaltlich prägen und nach außen vertreten, kann das Erfordernis der Kirchenmitgliedschaft weiterhin gerechtfertigt sein. Es geht dabei um die glaubwürdige Repräsentation des kirchlichen Ethos, die nicht nur Fachkompetenz, sondern auch innere Identifikation voraussetzt.
Für rein medizinische oder pflegerische Tätigkeiten ohne besondere Außenvertretung oder Gestaltungsspielraum in ethischen Fragen wird die Luft dünner. Hier müssen kirchliche Träger genauer begründen, warum gerade diese Stelle zwingend an die Mitgliedschaft geknüpft werden soll.

Verwaltungs- und Unterstützungstätigkeiten

Für Tätigkeiten ohne unmittelbaren Bezug zur religiösen Identität (z.B. Buchhaltung, IT, Küche, Hausmeisterei) ist die Hürde am höchsten. Hier läuft die zweistufige Prüfung regelmäßig darauf hinaus, dass der Diskriminierungsschutz schwerer wiegt, weil das konkrete Tätigkeitsprofil wenig mit Verkündigung, Seelsorge oder Glaubensvermittlung zu tun hat.

Kirchliche Arbeitgeber müssen für solche Stellen künftig sehr sorgfältig dokumentieren, warum sie gleichwohl eine bestimmte Konfession oder überhaupt eine Kirchenmitgliedschaft verlangen.

Welche Rechte haben Arbeitnehmer und Bewerber?

Das AGG verbietet Benachteiligungen wegen der Religion oder Weltanschauung. § 9 AGG lässt ausnahmsweise eine unterschiedliche Behandlung zu, wenn die Religion nach Art der Tätigkeit oder der Umstände ihrer Ausübung eine wesentliche, rechtmäßige und gerechtfertigte berufliche Anforderung ist.

Nach der Entscheidung des BVerfG gilt:

Kirchliche Arbeitgeber dürfen sich nicht mehr pauschal auf ihr Selbstverständnis zurückziehen. Sie müssen im Streitfall darlegen, warum genau für diese Stelle die Kirchenmitgliedschaft erforderlich ist, und wie sie das mit dem kirchlichen Auftrag begründen.
Gerichte prüfen diese Begründung voll nach, beschränken sich aber auf die Frage, ob sie objektiv nachvollziehbar und verhältnismäßig ist, ohne theologisch Stellung zu beziehen.

Bewerber, die wegen fehlender Kirchenmitgliedschaft abgelehnt werden, können nach § 15 AGG Entschädigung verlangen, wenn die Forderung nach Kirchenmitgliedschaft nicht als wesentliche, gerechtfertigte und verhältnismäßige Anforderung durchgeht. Das zugrundeliegende BAG‑Verfahren (8 AZR 501/14) war genau ein solcher Entschädigungsfall einer konfessionslosen Bewerberin beim Evangelischen Werk für Diakonie und Entwicklung.

In der Praxis werden viele kirchliche Einrichtungen – gerade in Mangelsituationen – von der formalen Kirchenmitgliedschaft absehen müssen, wenn sich keine geeigneten Bewerber mit Kirchenzugehörigkeit finden lassen und die Funktion keinen ausgeprägten religiösen Bezug hat. Das zeigen bereits Vorinstanzen und neuere arbeitsgerichtliche Entscheidungen.

Wie haben die Kirchen reagiert?

Ihre Darstellung zu EKD‑Mitarbeitsrichtlinie 2023 und katholischer Grundordnung 2022 passt in die Linie, auch wenn die konkrete Ausgestaltung je nach Landeskirche/Bistum variiert:

Die Evangelische Kirche in Deutschland hat ihre Mitarbeitendenrichtlinie überarbeitet. Die Kirchenmitgliedschaft wird stärker nach Funktionen gestuft, und für viele Tätigkeiten im Bereich Diakonie und soziale Arbeit reicht heute die Identifikation mit dem diakonischen Auftrag ohne strikte Mitgliedschaftsforderung.
Die katholische Kirche hat mit der neuen Grundordnung 2022 ihr Arbeitsrecht ebenfalls reformiert und das Schwergewicht auf Funktionen mit unmittelbarem Verkündigungs-, Seelsorge- oder Bildungsauftrag gelegt. Für andere Bereiche treten persönliche Lebensführung und Konfession deutlich in den Hintergrund.

Der Beschluss des BVerfG bestätigt beide Reformlinien, zwingt aber in der Praxis dazu, diese differenzierte Sicht konsequent in Stellenprofilen und Ausschreibungen umzusetzen.

Häufige Fragen – knapp beantwortet

Darf ein katholischer/evangelischer Kindergarten in Trier nur katholische/evangelische Erzieher einstellen?

Für Stellen mit klarer religiöser Bildungsaufgabe (Glaubensvermittlung, Gottesdienste, Elternarbeit im Sinne des kirchlichen Profils) kann die Forderung nach katholischer/evangelischer oder jedenfalls christlicher Kirchenmitgliedschaft zulässig sein. Dafür muss der Träger diese Rolle aber im Profil der Stelle konkret beschreiben und später auch so leben.

Für „normale“ Erzieherstellen ohne klaren Verkündigungsauftrag und erst recht für Verwaltung und Hauswirtschaft halte ich nach der neuen Rechtsprechung eine starre Bindung an die Konfession für deutlich angreifbar.

Was passiert, wenn ich als Nicht‑Christ mich auf eine Stelle bei der Caritas oder beim Diakonischen Werk bewerbe?

Sie können sich bewerben. Wird Ihre Bewerbung ausdrücklich wegen fehlender Kirchenmitgliedschaft abgelehnt, muss der Arbeitgeber darlegen können, dass diese Anforderung für die konkrete Stelle eine wesentliche, rechtmäßige, gerechtfertigte und verhältnismäßige berufliche Anforderung ist. Gelingt ihm das nicht, kommen Entschädigungsansprüche nach § 15 AGG in Betracht.

Kann ein kirchlicher Arbeitgeber mich wegen meines Austritts aus der Kirche kündigen?

Das BVerfG‑Verfahren 2 BvR 934/19 betrifft eine Einstellungssituation, nicht die Kündigung. Für Kündigungen wegen Loyalitätsverstößen (z.B. Wiederverheiratung oder Kirchenaustritt) gelten weiterhin die Leitlinien der „Chefarzt“-Entscheidung des BVerfG und nachfolgender BAG‑Rechtsprechung: Die Kündigung muss am konkreten Dienstauftrag und der Stellung des Mitarbeiters gemessen werden und kann sozial ungerechtfertigt sein, wenn der Loyalitätsverstoß für die Aufgabe nicht prägend ist. Jeder Fall ist hier stark einzelfallabhängig.

Welche Rolle spielt der EuGH?

Der EuGH hat in Egenberger (C‑414/16) festgelegt, dass Religion als Einstellungsvoraussetzung nur dann zulässig ist, wenn sie für die konkrete Tätigkeit objektiv geboten, rechtmäßig und verhältnismäßig ist und dass dies gerichtlich voll überprüfbar sein muss. Das BVerfG übernimmt diese Kriterien, beanstandet aber, dass das BAG den vom EuGH gelassenen Spielraum zu Lasten des kirchlichen Selbstbestimmungsrechts zu eng genutzt hatte.

Was sollten Betroffene tun?

Wenn Sie in Trier bei einem kirchlichen Arbeitgeber beschäftigt sind oder sich dort bewerben wollen und die Kirchenmitgliedschaft zum Thema wird, lohnt sich eine Prüfung im Einzelfall:

Passt die geforderte Konfession wirklich zur Funktion?
Ist der religiöse Bezug im Alltag der Stelle erkennbar?
Hat der Arbeitgeber seine Anforderungen im Vertrag oder in der Ausschreibung konkret beschrieben?

Ich rate Ihnen, sich beraten zu lassen, bevor Sie eine Ablehnung akzeptieren oder eine Kündigung hinnehmen. Gerade mit der neuen Leitentscheidung BVerfG, Beschluss vom 29.09.2025 – 2 BvR 934/19 – haben Sie bessere Anknüpfungspunkte, um unzulässige Diskriminierungen abzuwehren oder Ansprüche durchzusetzen.

Sie arbeiten oder bewerben sich bei einem kirchlichen Arbeitgeber in Trier oder der Region?

Wenn Sie wissen wollen, ob eine Kirchenmitgliedschaft in Ihrem Fall wirklich verlangt werden darf oder ob eine Ablehnung bzw. Kündigung angreifbar ist, sehen wir uns das gemeinsam an und besprechen, welche Schritte sinnvoll sind.

Was Auftraggeber und Auftragnehmer jetzt wissen müssen

Ich habe mir die Entscheidung des BGH vom November 2025 genauer angesehen (BGH, Urteil vom 06.11.2025, VII ZR 112/24). Die Kernaussage ist deutlich und für die Praxis im Bau- und Werkvertragsrecht sehr wichtig:
Ein Abzug „neu für alt“ bei der Mängelbeseitigung ist im Werkvertragsrecht grundsätzlich tabu.

Worum ging es?

Im entschiedenen Fall ging es um einen Fahrsilo. Dort waren die zulässigen Rissbreiten überschritten. Der Auftraggeber verlangte Mängelbeseitigung. Der Auftragnehmer wollte aber ein Drittel der Kosten abziehen. Begründung
Der Silo sei schon fünf Jahre in Benutzung gewesen. Durch die Sanierung bekomme der Auftraggeber faktisch ein haltbareres, „neueres“ Bauwerk.

Der BGH hat das klar zurückgewiesen (BGH, Urteil vom 06.11.2025, VII ZR 112/24).

Warum lehnt der BGH den Abzug ab?

Die Begründung ist im Grunde einfach
Das Mängelrecht im Werkvertrag unterscheidet nicht danach, ob ein Mangel früh oder spät auffällt (BGH, Urteil vom 06.11.2025, VII ZR 112/24).

Nacherfüllung bedeutet
Der Unternehmer setzt seine ursprüngliche Herstellungspflicht fort (BGH, Urteil vom 06.11.2025, VII ZR 112/24). Der Auftraggeber bekommt durch die Mängelbeseitigung zum ersten Mal das, was von Anfang an vereinbart war
Ein mangelfreies Werk. Dafür hat er die volle Vergütung gezahlt. Diese geschuldete Leistung bekommt er mit der Nacherfüllung. Nur eben verspätet (BGH, Urteil vom 06.11.2025, VII ZR 112/24).

Ein „Vorteil“ im Sinne eines Abzugs „neu für alt“ entsteht daraus nicht.

Was bedeutet „neu für alt“?

Der Gedanke „neu für alt“ stammt aus dem Schadensersatzrecht.
Wenn jemand einen Schaden verursacht, der Geschädigte aber durch die Reparatur besser steht als vorher, wird dieser Vorteil manchmal anspruchsmindernd angerechnet.

Beispiel
Ihr altes Bauteil wird nach einem Schaden durch ein technisch besseres Neuteil ersetzt. Dann stellt sich die Frage
Soll der Schädiger wirklich den vollen Preis zahlen, obwohl Sie am Ende besser stehen als vor dem Schaden

Im Werkvertragsrecht ist die Lage anders
Hier geht es darum, dass der Unternehmer von Anfang an ein mangelfreies Werk schuldet. Der BGH stellt klar
Im Mängelgewährleistungsrecht des Werkvertrags gibt es deshalb keinen Abzug „neu für alt“ (BGH, Urteil vom 06.11.2025, VII ZR 112/24).

Kurz zur Einordnung

Werkvertrag, Mangel, Abnahme

Damit Sie den Kontext besser greifen können, hier die wichtigsten Grundlagen in Kurzform.

Was ist ein Werkvertrag?

Beim Werkvertrag schuldet der Unternehmer einen Erfolg, also ein bestimmtes Werk. Der Auftraggeber schuldet die Vergütung. Es geht nicht nur um „Mühe“, sondern um ein konkretes Ergebnis.

Typische Beispiele

Bau eines Hauses
Errichtung eines Anbaus
Reparatur eines Autos
Einbau einer Küche

Wann liegt ein Mangel vor?

Ein Werk ist mangelhaft, wenn es nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat (§ 633 BGB).

Gibt es keine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung, ist das Werk mangelhaft, wenn

es sich nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet oder
nicht die Beschaffenheit hat, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Besteller erwarten darf (§ 633 BGB).

Beispiel

Falsche Farbe der Küche
Schief hängende Türen
Undichte Terrasse
Risse in Betonbauteilen über den zulässigen Grenzen

Warum ist die Abnahme so wichtig?

Die Abnahme ist der Dreh- und Angelpunkt des Werkvertrags. Mit ihr erklärt der Auftraggeber
Ich akzeptiere das Werk als im Wesentlichen vertragsgerecht (Hummel/Preussner, BeckOK Bauvertragsrecht, BGB § 640 Rn. 1-5).

Ab der Abnahme

wird die Vergütung fällig
geht die Gefahr von Beschädigungen auf den Auftraggeber über
beginnt die Gewährleistungsfrist zu laufen (Hummel/Preussner, BeckOK BauVertrR, BGB § 640 Rn. 1-5; Buchberger, BeckOF Prozess, Form. 5.1.1.6 Rn. 1-15)

Wichtig
Ohne Abnahme beginnen die Gewährleistungsfristen nicht zu laufen (Hummel/Preussner, BeckOK BauVertrR, BGB § 640 Rn. 185).

Und
Bei unwesentlichen Mängeln dürfen Sie die Abnahme nicht verweigern (§ 640 BGB).

Welche Rechte haben Sie bei Mängeln

Die Rechte des Auftraggebers stehen in § 634 BGB. Typisch ist folgender Ablauf

Zuerst Nacherfüllung
Der Unternehmer muss den Mangel beseitigen oder ein neues mangelfreies Werk herstellen. Er trägt die dafür notwendigen Kosten (§ 635 BGB).
Wenn das nicht funktioniert oder der Unternehmer nicht reagiert
Der Auftraggeber kann den Mangel selbst beseitigen (lassen) und Ersatz der hierfür notwendigen Kosten verlangen (§ 634 BGB).
Zusätzlich
Unter weiteren Voraussetzungen kommen Rücktritt, Minderung und Schadensersatz in Betracht (§ 634 BGB).

Die Fristen

5 Jahre (BGB) bei Bauwerken und entsprechenden Planungsleistungen
2 Jahre bei den meisten anderen Werkleistungen (§ 634a BGB).

Was heißt das Urteil jetzt für Auftraggeber

Für Auftraggeber ist das Urteil eine klare Stärkung der Position.

Wenn sich ein Mangel erst spät zeigt, können Sie trotzdem die vollständige Mängelbeseitigung verlangen. Der Unternehmer kann nicht einfach sagen
„Sie haben das Bauwerk doch schon jahrelang genutzt, ich ziehe jetzt etwas wegen ’neu für alt‘ ab.“

Beispiel
Sie lassen ein Haus bauen. Nach vier Jahren zeigen sich Risse an tragenden Bauteilen. Die Risse beruhen auf einem Ausführungsfehler. Dann muss der Unternehmer die Mängel vollständig beseitigen. Ohne Abzug wegen der bereits verstrichenen Nutzungszeit (BGH, Urteil vom 06.11.2025, VII ZR 112/24).

Was bedeutet das für Auftragnehmer

Für Unternehmer ist die Entscheidung wirtschaftlich nicht immer angenehm, aber sie bringt klare Leitplanken.

Bei Mängelbeseitigung im laufenden Gewährleistungszeitraum ist ein Abzug „neu für alt“ in der Regel nicht möglich (BGH, Urteil vom 06.11.2025, VII ZR 112/24).
Auch wenn das Bauwerk schon längere Zeit genutzt wurde, bleibt es bei der Pflicht zur vollständigen Nacherfüllung.

Das zwingt dazu,

von Anfang an sorgfältig zu planen und auszuführen
Qualitätssicherung ernst zu nehmen
Mängelrügen nicht „auszusitzen“, sondern zügig und strukturiert zu bearbeiten

Die positive Seite
Sie haben eine klare Rechtslage. Sie wissen, womit Sie rechnen müssen, und können Ihre Kalkulation und Vertragsgestaltung darauf einstellen.

Ausnahme

Wann kommt ein Abzug doch in Betracht

Eine wichtige Ausnahme gibt es
Die sogenannten „Sowieso-Kosten“.

Das sind Kosten, die auch bei von Anfang an ordnungsgemäßer Herstellung angefallen wären (BGH, Urteil vom 06.11.2025, VII ZR 112/24).

Beispiel
Bei der Mängelbeseitigung an einem Dach wird gleichzeitig eine längst fällige, zusätzliche Modernisierung oder Verbesserung ausgeführt, die mit dem ursprünglichen Mangel nichts zu tun hat. Diese Mehrkosten muss der Unternehmer nicht tragen (vgl. BGH, Urteil vom 22.01.1998, VII ZR 236/97).

Wichtig
Der BGH stellt klar
Nur solche echten „Sowieso-Kosten“ können herausgerechnet werden. Ein bloßer Vorteil durch die späte Mängelbeseitigung reicht nicht (BGH, Urteil vom 06.11.2025, VII ZR 112/24).

Praktische Tipps

Was ich Auftraggebern rate

Nehmen Sie nur ab, wenn das Werk im Wesentlichen in Ordnung ist. Mängel sollten Sie klar dokumentieren und schriftlich zum Vorbehalt machen.
Dokumentieren Sie Mängel mit Fotos, Datum, Zeugen.
Rügen Sie Mängel innerhalb der Gewährleistungsfrist. Bei Bauwerken haben Sie in der Regel 5 Jahre ab Abnahme (§ 634a BGB).
Bei größeren Bauvorhaben oder teuren Werkleistungen lohnt sich frühzeitig fachkundige Begleitung, sowohl technisch als auch rechtlich.

Und was sollten Auftragnehmer tun

Vor Abnahme gründlich prüfen, ob das Bauwerk oder die Werkleistung dem Vertrag entspricht.
Eigene Leistungen sauber dokumentieren (Pläne, Bautagebuch, Fotos, Prüfprotokolle, Abnahmeprotokolle).
Auf Mängelrügen schnell und strukturiert reagieren. Wer hier zögert, riskiert Eskalation und teure Prozesse.
Im Zweifel klar trennen
Was gehört zur Nacherfüllung, was sind Verbesserungs- oder Zusatzwünsche des Auftraggebers, und wo sprechen wir über „Sowieso-Kosten“

Häufige Fragen

Kann ich die Abnahme wegen kleiner Mängel verweigern
Bei unwesentlichen Mängeln nein. Sie müssen abnehmen, können die Mängel aber zum Vorbehalt machen (§ 640 BGB).

Wie lange habe ich Gewährleistung
Bei Bauwerken und entsprechenden Planungsleistungen in der Regel 5 Jahre ab Abnahme, bei anderen Werkleistungen in der Regel 2 Jahre (§ 634a BGB).

Was ist, wenn ich den Mangel erst Jahre später entdecke
Entscheidend ist, ob die Gewährleistungsfrist noch läuft. Wenn ja, können Sie den Mangel rügen und Nacherfüllung verlangen. Die Entscheidung des BGH schützt Sie
Der Unternehmer darf keinen Abzug „neu für alt“ verlangen, nur weil der Mangel spät auffällt (BGH, Urteil vom 06.11.2025, VII ZR 112/24).

Muss ich den Mangel selbst beseitigen lassen
Nein. Zuerst ist der Unternehmer am Zug. Sie haben einen Anspruch auf Nacherfüllung (§ 635 BGB). Nur wenn der Unternehmer nicht oder nicht richtig nacherfüllt, können Sie selbst sanieren lassen und Ersatz der erforderlichen Kosten verlangen (§ 634 BGB).

Fazit

Die Entscheidung des BGH aus November 2025 bringt Klarheit

Kein Abzug „neu für alt“ bei der Mängelbeseitigung im Werkvertragsrecht,
auch dann nicht, wenn der Auftraggeber das Werk bereits jahrelang nutzt (BGH, Urteil vom 06.11.2025, VII ZR 112/24).

Die Nacherfüllung ist die Fortsetzung der ursprünglichen Herstellungspflicht. Erst mit der mangelfreien Herstellung erhält der Auftraggeber das, was vertraglich geschuldet war (BGH, Urteil vom 06.11.2025, VII ZR 112/24).

Nur echte „Sowieso-Kosten“, also Kosten, die bei ordnungsgemäßer Herstellung von Anfang an angefallen wären, können herausgerechnet werden (BGH, Urteil vom 06.11.2025, VII ZR 112/24; BGH, Urteil vom 22.01.1998, VII ZR 236/97).

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Wenn Sie ein Bau- oder Werkvertragsproblem haben, bei dem es um Mängel, Gewährleistung, Abnahme oder Streit über Sanierungskosten geht, helfe ich Ihnen gerne weiter.

Egal ob Sie Auftraggeber oder Auftragnehmer sind
Ich schaue mir Ihren Vertrag, die Korrespondenz und die technische Situation an und sage Ihnen klar, wo Sie stehen und welcher Weg sinnvoll ist.

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mit. Dann können wir sehr konkret einsteigen.

BAG: Zweiwochenfrist läuft auch, wenn der Arbeitnehmer im Urlaub ist

Ich habe mir die Entscheidung des Bundesarbeitsgerichts vom 4.12.2025 (2 AZR 55/25) angesehen. Die Kernaussage ist klar: Ist der Sachverhalt im Wesentlichen aufgeklärt, läuft die Zweiwochenfrist des § 626 Abs. 2 BGB auch dann, wenn der betroffene Arbeitnehmer im Urlaub ist. Urlaub stoppt die Frist nicht.

Im Fall ging es um einen ordentlich unkündbaren Zugchef, beschäftigt seit 2006. Am 27.4.2023 wurde ihm eine sexuelle Belästigung eines Mitarbeiters vorgeworfen. Der betroffene Mitarbeiter war vom 1.5. bis 21.5.2023 im Urlaub. Die Arbeitgeberin wartete bis zum 22.5.2023 mit der Konfrontation und hörte den Arbeitnehmer erst dann an. Die Kündigung sprach sie am 6.6.2023 aus.

Das BAG hat die Kündigung kassiert. Begründung: Die Zweiwochenfrist sei abgelaufen.

Was bedeutet das für die Praxis?

1. Kein Kontaktverbot im Urlaub

Es gibt kein generelles Kontaktverbot während des Urlaubs. Weder das Bundesurlaubsgesetz noch das Unionsrecht verbieten, einen Arbeitnehmer im Urlaub zu kontaktieren, wenn es um einen möglichen Kündigungsgrund geht.

Der Erholungszweck des Urlaubs ist wichtig. Aber er schlägt nicht alles. Bei schweren Vorwürfen wie einer möglichen fristlosen Kündigung müssen die Interessen abgewogen werden: Aufklärung und Rechtssicherheit auf der einen Seite, ungestörter Urlaub auf der anderen. Das BAG stellt klar, dass die Aufklärung nicht einfach auf die Zeit nach dem Urlaub verschoben werden darf.

2. Pflicht zur Kontaktaufnahme, wenn Kontaktdaten vorliegen

Hat der Arbeitgeber Kontaktdaten (Diensthandy, private Nummer, E-Mail, Adresse im Auslandshotel), muss er sie nutzen. Er muss versuchen, den Arbeitnehmer zu erreichen und den Sachverhalt weiter aufzuklären.

Nur abwarten reicht nicht. Wer einfach drei Wochen wartet, weil der Arbeitnehmer im Urlaub ist, riskiert die Fristversäumung.

3. Anhörung zügig, in der Regel innerhalb einer Woche

Wenn der Arbeitnehmer vor einer außerordentlichen Kündigung angehört werden soll, muss das zügig geschehen. In der Regel innerhalb von etwa einer Woche, nachdem der Arbeitgeber die wesentlichen Tatsachen kennt.

Ausnahmen sind nur bei besonderen Umständen drin, etwa:

umfangreiche, komplexe Sachverhalte,
Parallelverfahren (z.B. Strafverfahren),
wenn wichtige Zeugen erst später erreichbar sind.

Dann darf es ausnahmsweise etwas länger dauern. Aber “der Mitarbeiter war im Urlaub” gehört nach der neuen Entscheidung gerade nicht dazu.

4. Urlaub ist kein “besonderer Umstand”

Die urlaubsbedingte Abwesenheit allein ist kein besonderer Umstand, der eine Verlängerung der Ermittlungs- und Anhörungsphase rechtfertigt. Wer die Kontaktdaten hat, muss handeln. Tut der Arbeitgeber nichts, läuft die Frist.

Etwas anderes kann gelten, wenn der Arbeitnehmer klar sagt: “Ich bin im Urlaub, ich äußere mich erst nach meiner Rückkehr.” Dann kann das ein besonderer Umstand sein, den das Gericht im Einzelfall anders bewertet. Aber das setzt voraus, dass der Arbeitgeber überhaupt Kontakt gesucht hat und an dieser Ablehnung nicht selbst “mitgewirkt” hat.

Die rechtlichen Grundlagen: § 626 BGB

Wichtiger Grund und Zweiwochenfrist

Eine außerordentliche (fristlose) Kündigung setzt einen wichtigen Grund voraus. Das regelt § 626 BGB. Daneben gibt es eine zwingende Ausschlussfrist:

Der Arbeitgeber muss die Kündigung innerhalb von zwei Wochen erklären,
gerechnet ab dem Zeitpunkt, zu dem der Kündigungsberechtigte von den maßgeblichen Tatsachen Kenntnis hat.

Wann beginnt die Frist?

Die Frist läuft nicht schon bei ersten Gerüchten an. Der Arbeitgeber darf ermitteln. Aber er darf sich mit diesen Ermittlungen nicht unbegrenzt Zeit lassen.

Die Frist beginnt, wenn der Arbeitgeber so weit im Bilde ist, dass er “ernsthaft” entscheiden kann, ob er kündigt oder nicht. Ab dann hat er zwei Wochen.

Ermittlungsdauer und interne Weitergabe

Ermittlungen müssen zügig laufen. Nicht hektisch, aber zielgerichtet. Wird der Sachverhalt zunächst durch eine nicht kündigungsberechtigte Stelle aufgeklärt (z.B. Compliance, HR, externer Anwalt), kommt es für den Fristbeginn auf den Zeitpunkt an, in dem der kündigungsberechtigte Entscheidungsträger die wesentlichen Informationen auf den Tisch bekommt.

Ab diesem Zeitpunkt tickt die Uhr. Eine “interne Hängepartie” verzögert die Frist nicht.

Die Drei-Wochen-Frist für die Kündigungsschutzklage

Sobald eine Kündigung zugeht, läuft eine weitere wichtige Frist, diesmal auf Arbeitnehmerseite: die Drei-Wochen-Frist für die Kündigungsschutzklage aus § 4 KSchG.

Die Klage muss innerhalb von drei Wochen beim Arbeitsgericht eingehen.
Entscheidend ist der Eingang beim Gericht, nicht der Termin beim Anwalt.

Wenn diese Frist versäumt wird, gilt die Kündigung als wirksam, selbst wenn sie materiell-rechtlich angreifbar wäre. Deshalb rate ich Arbeitnehmern: nicht abwarten, sondern nach Zugang der Kündigung sofort reagieren.

Gerade wenn Feiertage oder Wochenenden dazwischen liegen oder das Gericht nur eingeschränkte Öffnungszeiten hat, wird es schnell eng.

Was sollten Arbeitgeber tun?

1. Schnell reagieren bei schweren Vorwürfen

Sobald Ihnen ein möglicher Kündigungsgrund bekannt wird (z.B. Straftaten, grobe Pflichtverletzungen), sollten Sie:

den Sachverhalt sofort bündeln,
die relevanten Personen identifizieren,
einen klaren Ermittlungsplan festlegen.

Wer drei Wochen wartet, weil “der Hauptzeuge im Urlaub ist”, handelt nach der BAG-Linie fahrlässig.

2. Kontaktaufnahme auch bei Abwesenheit

Ist der betroffene Arbeitnehmer im Urlaub oder krank, nutzen Sie die vorhandenen Kontaktdaten. Das kann sein:

Diensthandy,
private Mobilnummer,
E-Mail,
bekannte Urlaubsadresse.

Sie müssen ihn nicht mit Nachrichten überziehen. Aber ein ernsthafter Versuch der Kontaktaufnahme ist zwingend. Im Protokoll sollte später nachvollziehbar sein, wann und wie versucht wurde, Kontakt aufzunehmen.

3. Dokumentation

Ich rate dringend, alle Schritte sorgfältig zu dokumentieren:

Wann wurde welcher Vorwurf bekannt?
Wer hat was ermittelt?
Welche Zeugen wurden wann befragt?
Wann wurde versucht, den Arbeitnehmer zu erreichen?

Diese Dokumentation entscheidet im Kündigungsschutzprozess oft darüber, ob die Frist nachweisbar eingehalten wurde oder nicht.

4. Anhörung innerhalb einer Woche

Die Anhörung des Arbeitnehmers sollte in der Regel innerhalb einer Woche nach Kenntnis des wesentlichen Sachverhalts stattfinden. Längere Zeiten müssen gut begründet werden.

Praktisch heißt das: Termin anbieten, auch per Video oder Telefon. Wenn der Arbeitnehmer die Teilnahme im Urlaub ausdrücklich ablehnt, haben Sie zumindest dokumentiert, dass Sie es versucht haben.

Was sollten Arbeitnehmer tun?

1. Drei-Wochen-Frist im Blick behalten

Nach Zugang der Kündigung haben Sie drei Wochen Zeit, Kündigungsschutzklage zu erheben. Geht die Klage nicht rechtzeitig beim Gericht ein, ist die Sache in der Regel verloren.

Das bedeutet:

Zugangstag notieren,
sofort einen Fachanwalt für Arbeitsrecht kontaktieren,
keine Zeit mit “mal schauen, was passiert” verlieren.

2. Kündigungsgründe prüfen lassen

Ich schaue mir bei einer außerordentlichen Kündigung immer an:

Ob der vorgeworfene Sachverhalt stimmt,
ob er einen wichtigen Grund trägt,
ob der Arbeitgeber zügig ermittelt hat,
wann genau die maßgebliche Person im Unternehmen Kenntnis hatte,
ob die Zweiwochenfrist aus § 626 Abs. 2 BGB eingehalten wurde.

Gerade bei längeren Ermittlungen oder Urlaub/Krankheit des Arbeitnehmers liegen hier oft Angriffspunkte.

3. Umgang mit Kontaktversuchen im Urlaub

Wenn Ihr Arbeitgeber Sie im Urlaub wegen schwerer Vorwürfe kontaktieren möchte, stehen Sie vor einer Abwägung:

Reagieren Sie gar nicht, kann das im Prozess gegen Sie ausgelegt werden.
Lehnen Sie eine Anhörung im Urlaub ausdrücklich ab und verweisen auf die Rückkehr, kann das ein “besonderer Umstand” sein, der die Fristlaufbewertung beeinflusst.

Ich empfehle in solchen Konstellationen, kurz Rücksprache mit mir oder einem anderen Fachanwalt zu halten, bevor Sie reagieren.

Häufige Fragen

Darf mich mein Arbeitgeber im Urlaub überhaupt kontaktieren?

Ja. Es gibt kein pauschales Kontaktverbot im Urlaub. Bei schweren Vorwürfen, die eine fristlose Kündigung tragen könnten, ist der Arbeitgeber sogar gehalten, vorhandene Kontaktdaten zu nutzen, um den Sachverhalt aufzuklären.

Was passiert, wenn ich im Urlaub jede Kontaktaufnahme ablehne?

Wenn Sie klar sagen, dass Sie sich im Urlaub nicht äußern und erst nach Ihrer Rückkehr zur Verfügung stehen, kann das ein besonderer Umstand sein. Dann darf der Arbeitgeber eher auf Ihre Rückkehr warten. Das hängt aber stark vom Einzelfall ab. Ohne rechtlichen Rat würde ich eine solche Erklärung nicht abgeben.

Kann der Arbeitgeber die Zweiwochenfrist verlängern?

Nein. Die Frist ist starr. Sie kann nur dadurch “gewahrt” werden, dass der Arbeitgeber seine Ermittlungen mit der gebotenen Eile führt und nach Fristbeginn binnen zwei Wochen kündigt. Untätiges Warten – auch wegen Urlaubs – hilft nicht.

Was ist der Unterschied zwischen ordentlicher und außerordentlicher Kündigung?

Die ordentliche Kündigung hält die vertragliche oder gesetzliche Kündigungsfrist ein. Die außerordentliche Kündigung beendet das Arbeitsverhältnis in der Regel fristlos, erfordert aber einen wichtigen Grund und die Einhaltung der Zweiwochenfrist des § 626 Abs. 2 BGB.

Fazit

Die Entscheidung des BAG vom 4.12.2025 (2 AZR 55/25) zeigt: Arbeitgeber können sich bei der Zweiwochenfrist nicht hinter der Urlaubsabwesenheit eines Arbeitnehmers verstecken. Wer kündigen will, muss den Sachverhalt zügig aufklären und vorhandene Kontaktdaten nutzen.

Für Arbeitnehmer heißt das: Auch wenn die Kündigung materiell angreifbar ist, nützt das nichts, wenn die Kündigungsschutzklage zu spät kommt. Die Drei-Wochen-Frist ist die erste Hürde, über die Sie springen müssen.

Wenn Sie eine außerordentliche Kündigung aussprechen wollen oder eine solche Kündigung erhalten haben, sollten Sie sich rasch beraten lassen. Gerade bei Fristen reicht oft ein Tag zu spät, und die Weichen sind endgültig gestellt.

Sie brauchen eine Einschätzung zu einer fristlosen Kündigung oder überlegen, ob sich eine Kündigungsschutzklage lohnt? Melden Sie sich, ich schaue mir den Fall mit Ihnen in Ruhe an.

RA Rainer Schons
Fachanwalt für Arbeitsrecht

WEG – wieviele Angebote für Baummassnahme?

Urteil vom 27. März 2026 | BGH V ZR 7/25 | Wohnungseigentumsrecht

Jahrelang galt in der Praxis eine einfache Faustregel: Wer als Wohnungseigentümergemeinschaft eine Reparatur oder Sanierung beschliessen wollte, holte vorher drei Angebote ein. Punkt. Wer das nicht tat, riskierte, dass ein einzelner Eigentümer den Beschluss vor Gericht zu Fall brachte. Der Bundesgerichtshof hat diese Praxis am 27. März 2026 beendet. Das Urteil (V ZR 7/25) ist eine der bedeutendsten Entscheidungen im Wohnungseigentumsrecht seit Jahren. Was steckt dahinter, und was bedeutet es für Sie? Meine Vermutung: Einer der Richter ist persönlich im Verwaltungsbeirat oder als Sondereigentümer mit dem Alltag konfrontiert worden – es gelingt nämlich in der Praxis nur noch selten mehr als ein Angebot zu bekommen. Willkommen in der Realität.

Was bisher galt: Die Drei-Angebote-Regel und ihr Ursprung

Die sogenannte „Drei-Angebote-Regel“ war kein Gesetz. Sie stand nirgendwo im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Sie war das Ergebnis einer langen Rechtsprechungspraxis der Amts- und Landgerichte quer durch Deutschland. Von Berlin über Karlsruhe und Dortmund bis Frankfurt am Main verlangten Richter: Wer als Gemeinschaft Handwerker beauftragen will, muss belegen, dass er mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt hat.

Die Begründung klang vernünftig: Nur wer Preise vergleicht, kann sicherstellen, dass das Geld der Eigentümergemeinschaft wirtschaftlich eingesetzt wird. Wer auf einen einzigen Handwerker setzte, den er kannte und schätzte, stand vor Gericht schnell als leichtsinnig da. Selbst wenn die Arbeit ausgezeichnet und der Preis fair war.

Manche Gerichte zogen Bagatellgrenzen: Unterhalb von einigen Hundert oder wenigen Tausend Euro war der Verzicht auf Vergleichsangebote noch toleriert. Sobald die Summe darüber lag, wurde es gefährlich. Das Landgericht Düsseldorf zum Beispiel sah die Grenze bei rund 3.000 Euro. Wer darüber lag und keine Angebote vorweisen konnte, verlor den Anfechtungsstreit.

Der Fall: Eine Eigentümerversammlung in Wuppertal

Im September 2023 beschloss eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Wuppertal, vier Erhaltungsmassnahmen durchzuführen: den Austausch mehrerer Fenster und Vordachverglasungen sowie begleitende Malerarbeiten. Die Auftragsvolumina lagen zwischen 1.145 Euro und 4.091 Euro. Vergleichsangebote wurden bewusst nicht eingeholt.

Die Begründung der Mehrheit: Die beauftragte Glaserei arbeite seit Jahrzehnten mit der Anlage zusammen, zur vollsten Zufriedenheit. Mit der Malerfirma seien die Erfahrungen ebenfalls positiv. Warum also das Rad neu erfinden?

Ein Teil der Eigentümer sah das anders und klagte. Das Amtsgericht Wuppertal wies die Klage ab. Das Landgericht Düsseldorf gab den Klägern teilweise recht, erklärte den teuersten Beschluss (4.091 Euro) für unwirksam, weil die Bagatellgrenze überschritten sei. Beide Seiten gingen in Revision. Der Bundesgerichtshof entschied nun abschliessend.

Das sagt der BGH (V ZR 7/25): Es gibt keine allgemeine Pflicht einer Wohnungseigentümergemeinschaft, vor dem Beschluss über Erhaltungsmassnahmen Vergleichsangebote einzuholen. Weder eine starre Drei-Angebote-Regel noch eine Bagatellgrenze ab einer bestimmten Summe lässt sich dem Gesetz entnehmen.

Was der BGH wirklich entschieden hat

Der V. Zivilsenat des BGH hat die Entscheidung des Landgerichts aufgehoben und alle vier Beschlüsse der Gemeinschaft wiederhergestellt. Die Begründung ist klar: Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine Vorgabe, wie viele Angebote vor einer Beschlussfassung einzuholen sind. Eine schematische Drei-Angebote-Regel würde die Vielfalt der in der Praxis vorkommenden Sanierungsmassnahmen nicht abbilden und das Ermessen der Eigentümer zu stark einengen.

Was der BGH aber verlangt, ist eine hinreichende Tatsachengrundlage. Das bedeutet: Die Eigentümer müssen auf Basis ausreichender Informationen entscheiden. Ob diese Informationen durch Vergleichsangebote, durch die Kenntnis des Verwalters, durch einen Sachverständigen oder durch langjährige Erfahrung mit dem Auftragnehmer gewonnen wurden, ist rechtlich gleichwertig.

Der Massstab, den der BGH anlegt: Würde ein vernünftiger und wirtschaftlich denkender Wohnungseigentümer in dieser Situation mit dieser Informationslage zustimmen? Wenn ja, ist der Beschluss ordnungsgemäss.

Welche Faktoren jetzt entscheidend sind

Der BGH nennt konkrete Faktoren, die künftig entscheiden, ob eine Beschlussgrundlage ausreicht:

Art und Umfang der Massnahme: Handelt es sich um eine Standardreparatur oder eine komplexe Sanierung?

Dringlichkeit: Muss schnell gehandelt werden, um Schaden zu vermeiden?

Auftragsvolumen: Bei kleineren Summen können Eigentümer oft selbst beurteilen, ob der Preis angemessen ist.

Prüfung durch den Verwalter: Der Verwalter ist verpflichtet, Angebote auf Eignung und Wirtschaftlichkeit zu prüfen.

Beratung durch Fachleute: Ein Architekt oder Sachverständiger kann Vergleichsangebote ersetzen.

Verfügbarkeit lokaler Handwerker: Wenn regional nur ein Anbieter erreichbar ist, rechtfertigt das den Verzicht.

„Bekannt und bewährt“: Langjährige positive Erfahrung mit einem Handwerker ist ein eigenstaendig tragfaehiges Auswahlkriterium.

Triftige Gruende fuer einen hoeheren Preis: Es kann sachgerecht sein, einen teureren Anbieter zu waehlen.

Das ist wichtig: Der BGH wertet langjährige Zusammenarbeit mit einem Handwerker ausdrücklich als Vorteil. Denn wer eine Anlage kennt, muss sich nicht erst einarbeiten, kennt die örtlichen Gegebenheiten und liefert erfahrungsgemäss zuverlässiger. Das sind Qualitätsmerkmale, die kein Preisvergleich erfasst.

Was sich ändert: Beschlüsse bleiben anfechtbar, aber auf neuer Grundlage

Das Urteil bedeutet nicht, dass Verwaltungen und Mehrheiten künftig tun und lassen können, was sie wollen. Die Anfechtung bleibt möglich. Aber der Massstab hat sich verschoben.

Bisher genügte es für einen erfolgreichen Anfechtungsantrag, schlicht zu rügen: Es wurden keine drei Angebote eingeholt. Dieser Automatismus ist jetzt vorbei. Wer einen Beschluss anfechten will, muss konkret und substantiiert vortragen, dass das beauftragte Angebot objektiv überteuert oder der Auftragnehmer ungeeignet war. Das ist eine deutlich höhere Hürde.

Wichtig: Die Anfechtungsfrist beträgt einen Monat nach der Eigentümerversammlung (§ 45 WEG). Wer diese Frist versäumt, verliert auch inhaltlich berechtigte Einwände.

Was das für Verwalter bedeutet

Hausverwaltungen gewinnen durch das Urteil an Handlungsspielraum. Der langjährige Stammhandwerker kann ohne Bürokratie beauftragt werden, wenn die Erfahrung stimmt. Notreparaturen gehen schneller. Kein Warten mehr auf Vergleichsangebote.

Dieser Spielraum kommt aber nicht ohne Verantwortung. Die wegfallende Formalpflicht wird durch eine inhaltliche Begründungspflicht ersetzt.
Was nicht im Protokoll steht, existiert für den Streitfall nicht, oder: Nur wer schreibt, der bleibt.

Konkret: Dokumentieren Sie bereits in der Beschlussvorlage und im Protokoll, warum Sie welchen Auftragnehmer gewählt haben. Die langjährige positive Zusammenarbeit, die geprüfte Eignung des Angebots, die Ortskenntnis des Betriebs, die Dringlichkeit der Massnahme, die eingeschränkte Verfügbarkeit lokaler Anbieter. Das ist die neue Mindestanforderung.

Wichtig für Verwalter: Vergleichsangebote sind kein Selbstzweck mehr, aber die Dokumentation der Auswahlentscheidung wird zur Pflicht. Was früher durch drei Angebote belegt wurde, muss jetzt inhaltlich begründet im Protokoll stehen.

Was das für Verwaltungsbeiräte bedeutet

Der Verwaltungsbeirat (§ 29 WEG) ist das Kontrollgremium der Eigentümergemeinschaft. Diese Rolle wird durch das BGH-Urteil wichtiger, nicht unwichtiger. Denn die inhaltliche Prüfung, die früher durch den blossen Vergleich von drei Zahlen ersetzt werden konnte, muss nun wirklich geleistet werden.

Beiräte sollten sich vor grösseren Massnahmen aktiv einbringen: Wurde das Angebot auf Vollständigkeit geprüft? Ist der Preis im Marktvergleich plausibel? Gibt es triftige Gründe, auf weitere Angebote zu verzichten? Diese Fragen zu stellen und die Antworten im Protokoll zu sichern, ist jetzt die eigentliche Arbeit des Beirats.

Was das für Wohnungseigentümer bedeutet

Als einzelner Eigentümer haben Sie weiterhin das Recht, Beschlüsse anzufechten, die auf einer unzureichenden Grundlage beruhen. Die Frage ist nur: Was müssen Sie jetzt konkret vortragen? Der blosse Hinweis auf fehlende Vergleichsangebote reicht nicht mehr. Sie müssen zeigen, dass der Preis für die konkrete Leistung objektiv überteuert war oder der Auftragnehmer für die Aufgabe ungeeignet.

Mein Rat: Wenn Sie ernsthafte Zweifel an einem Beschluss haben, holen Sie selbst ein Vergleichsangebot ein, noch bevor die Versammlung stattfindet, oder beauftragen Sie einen Sachverständigen. Das gibt Ihnen die konkrete Angriffsfläche, die ein Anfechtungsverfahren jetzt erfordert.

Was weiterhin gilt

Das Urteil gilt nur für Erhaltungsmassnahmen am Gemeinschaftseigentum. Für die Neubestellung eines Verwalters bleibt die bisherige BGH-Linie unverändert: Dort sind Vergleichsangebote weiterhin regelmässig erforderlich, weil es sich um eine langfristige Personalentscheidung handelt.

Was sich nicht ändert: Die Gemeinschaft darf keine offensichtlich überteuerten Aufträge erteilen. Wirtschaftlichkeit ist kein optionales Ziel, sondern Teil der ordnungsgemässen Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG. Das Urteil nimmt nur die starre Formpflicht weg, nicht die inhaltliche Kontrolle.

Mein Fazit

Das BGH-Urteil vom 27. März 2026 bringt endlich Klarheit. Die starre Drei-Angebote-Regel passte nicht zur Realität des Verwaltungsalltags: zur Dringlichkeit mancher Reparaturen, zur Knappheit lokaler Handwerker, zur Qualität langjähriger Zusammenarbeit. Der BGH hat das anerkannt und dem Ermessen der Eigentümer den Raum gegeben, den es in einem funktionierenden Gemeinschaftsleben braucht.

Die Anforderungen an die Dokumentation steigen. Wer jetzt auf Vergleichsangebote verzichtet, muss die Gründe dafür nachvollziehbar festhalten. Darin liegt die eigentliche Aufgabe für Verwalter, Beiräte und Eigentümer.

Bei größeren Maßnahmen ab etwa 10.000 Euro lohnt sich ein Marktcheck trotzdem. Als freiwillige Absicherung und als Nachweis der Wirtschaftlichkeit. Der Unterschied ist: Es ist jetzt eine bewusste Entscheidung, kein Automatismus.

Haben Sie einen anstehenden Beschluss, den Sie rechtssicher vorbereiten wollen? Oder prüfen Sie, ob ein Beschluss angreifbar ist? Sprechen Sie mich gerne an.

Haben Sie Fragen zu diesem Thema?

Als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht stehe ich Ihnen gerne für ein persönliches Gespräch zur Verfügung.

Anwaltskanzlei Rainer Schons

Hawstrasse 1a · 54290 Trier

Tel. 0651-99 35 90 8-0

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Die Insolvenz eines Bauträgers ist für Käufer meist ein Schock: Baustopp, Unsicherheit und Sorge um das bereits investierte Kapital gehen einher.

Was passiert mit dem bereits gezahlten Geld? Wie kann dennoch Eigentum erworben werden? Und wie gelingt die Durchsetzung von Ansprüchen bei Bauverzögerungen oder -mängeln? Als Fachanwalt für Baurecht mit Standorten in Trier und Berlin erläutere ich, was Sie als Betroffener beachten müssen, welche Risiken drohen und welche juristischen Handlungsoptionen Ihnen zur Verfügung stehen – klar, strukturiert und verständlich.

Wie ist die rechtliche Situation bei einer Bauträgerinsolvenz?

Ein Bauträgervertrag kombiniert einen Grundstückskaufvertrag mit einem Werkvertrag (Herstellung des Objekts). Die Insolvenz betrifft beide Vertragsteile unterschiedlich. Zentral ist, ob Sie als Erwerber bereits eine (vormerkungs-)gesicherte Rechtsposition im Grundbuch haben und in welcher Phase sich das Insolvenzverfahren befindet.

Stadien der Bauträgerinsolvenz und die Folgen für Käufer

Vorläufiges Insolvenzverfahren

Mit Stellung des Insolvenzantrags fällt dem vorläufigen Insolvenzverwalter, meist „schwach“ ausgestattet, oft ein Zustimmungsvorbehalt zu. Zahlungen dürfen ohne Freigabe durch den Verwalter nicht geleistet werden. Als Erwerber sind Sie zunächst weiterhin an den Bauträgervertrag gebunden. Eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung ist gesetzlich ausgeschlossen – ein Rücktritt bringt den Verlust wichtiger Sicherheiten, wie der Auflassungsvormerkung, mit sich und ist nur in Ausnahmefällen sinnvoll.

Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens

Ab hier ist der Insolvenzverwalter ihr alleiniger Ansprechpartner. Der Vertrag wird „geteilt“ betrachtet: – Kaufrechtlicher Teil: Haben Sie den Grundstücksanteil bezahlt und ist eine Auflassungsvormerkung eingetragen, muss der Insolvenzverwalter das Eigentum an Sie übertragen. Auf diese Weise werden Sie trotz Insolvenz Eigentümer. – Werkvertraglicher Teil: Der Insolvenzverwalter kann wählen, ob der Bau (ggf. durch Dritte) vollendet oder abgebrochen wird (§ 103 InsO). Im zweiten Fall haben Sie nur einen einfachen Insolvenzanspruch auf Schadensersatz, der oft nicht deckend ist.

Abweisung des Insolvenzantrags mangels Masse

Wird das Verfahren mangels Masse abgelehnt, greifen die Sicherungseinrichtungen und Ansprüche (z.B. auf Eigentumsumschreibung, Rückzahlungen) ins Leere – offene Forderungen lassen sich nur noch außerhalb des Insolvenzverfahrens fast immer erfolglos geltend machen.

Eigentumserwerb und Sicherheiten praxisnah erklärt

Schutz durch Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung ist Ihr stärkster Schutz: Sie sichert – bei rechtzeitiger Eintragung – Ihren Anspruch auf Eigentum gegen Fremdzugriffe. Wurde sie nach Insolvenzeröffnung eingetragen, ist sie nahezu wertlos. Bei juristischen Personen (z.B. GmbH) besteht auch nach Löschung noch die Möglichkeit der Umschreibung, ggf. über einen Nachtragsliquidator.

Löschung von Grundschulden und Freistellung

Bauland ist meist durch die finanzierende Bank gesichert. Erst wenn Sie sämtliche vertraglich geschuldeten Kaufpreisraten im Umfang des Bautenstands gezahlt haben, können Sie die Freigabe des Grundstücks von bestehenden Grundpfandrechten verlangen. Kommt es zu Auseinandersetzungen, liegt die Beweislast für eine etwaige Restforderung bei der Bank ¹.

Durchsetzung der Eigentumsübertragung

Nimmt der Insolvenzverwalter die Eigentumsübertragung nicht freiwillig vor, kann diese durch eine Klage ersetzt und der Anspruch per Urteil durchgesetzt werden (§ 894 BGB). Anschließend ist eine notarielle Annahmeerklärung des Erwerbers notwendig.

Handlungsempfehlungen für Erwerber

Leisten Sie keine Zahlungen ohne Freigabe durch den (vorläufigen) Insolvenzverwalter.
Stellen Sie sicher, dass für alle Zahlungen der entsprechende Baufortschritt erbracht wurde; vermeiden Sie Vorleistungen.
Prüfen Sie, ob Ihre Auflassungsvormerkung korrekt und rechtzeitig eingetragen ist.
Setzen Sie vorhandene Sicherheiten wie Bankbürgschaften oder Fertigstellungsversicherungen aktiv ein.
Nehmen Sie bei Schwierigkeiten mit Banken wegen der Löschung von Grundschulden rechtlichen Beistand in Anspruch.
Lassen Sie sich früh während der Bauphase und bei ersten Anzeichen von Insolvenz fachanwaltlich beraten – oft entscheidet die richtige Strategie über Ihre finanzielle Rettung.

Häufige Fragen

Kann ich nach Insolvenz Eigentum erwerben?
Ja, wenn der Grundstückskaufpreis gezahlt und die Vormerkung vor Verfahrenseröffnung eingetragen wurde, besteht ein durchsetzbarer Anspruch auf Eigentum.

Welche Aussichten auf Rückzahlung habe ich bei Baustillstand?
Rückforderungen für nicht erbrachte Bauleistungen werden meist zur Insolvenztabelle angemeldet – die Quote auf Erstattung ist oft sehr gering.

Wie kann ich mich als Erwerber absichern?
Wichtig sind rechtzeitige, grundbuchrechtlicg gesicherte Vormerkungen, das Vermeiden von Vorleistungen und die Absicherung über zusätzliche Bürgschaften.

Was ist, wenn der Bauträger eine GmbH ist, und die Gesellschaft gelöscht wurde?
Auch nach Löschung kann mit Unterstützung eines Nachtragsliquidators eine Eigentumsumschreibung möglich sein.

Fazit

Die Insolvenz eines Bauträgers verlangt ein schnelles, überlegtes Handeln. Wer rechtzeitig handelt, klug verhandelt und eigenes Kapital absichert, kann viele Risiken mindern und in vielen Fällen dennoch Eigentum erwerben. Lassen Sie sich frühzeitig durch einen erfahrenen Fachanwalt beraten – so sichern Sie sich im Insolvenzfall entscheidende Vorteile.

Einleitung: Ihre Rechte und Pflichten beim Verkauf von Sondereigentum

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung gilt: Was Käufer nicht wissen konnten, kann zum teuren Boomerang für Verkäufer werden. Besonders wichtig sind dabei Hinweise zu Mängeln am Gemeinschaftseigentum und zu laufenden Streitigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Als Fachanwalt für WEG-REcht sorge ich für klare Verhältnisse zwischen Eigentümer, Käufer und Gemeinschaft – damit Sie rechtlich sicher verkaufen oder kaufen.

Was sind die Offenbarungspflichten beim Verkauf einer Eigentumswohnung?

Verkäufer müssen dem Käufer alle ihnen bekannten, wesentlichen Mängel am Gemeinschaftseigentum sowie laufende relevante Streitigkeiten innerhalb der WEG ungefragt offenbaren. Unterbleibt das, droht (auch bei vertraglich vereinbartem Ausschluss der Mängelhaftung) Gewährleistungs- und Schadensersatzpflicht.

Was muss offengelegt werden?

Die Offenbarungspflicht bezieht sich insbesondere auf folgende Punkte:

Wesentliche Mängel am Gemeinschaftseigentum:
Dazu gehören bekannte Schäden (etwa an Dach, Fassade, Heizung, Aufzügen, Leitungen) oder schon offengelegte – nicht nur optische – Mängel, die die Bewohnbarkeit oder Werthaltigkeit beieinträchtigen.
Beschlossene oder absehbare Sonderumlagen:
Gibt es bereits gefasste Beschlüsse oder werden hohe Sonderumlagen erwartet (z. B. für Sanierungen), ist dies mitzuteilen, auch dann, wenn der Beschluss noch nicht rechtskräftig ist
Laufende oder drohende Streitigkeiten:
Auch relevante gerichtliche Auseinandersetzungen und größere Konflikte innerhalb der WEG, etwa zur Nutzung, zu Kosten oder baulichen Maßnahmen, sind offenbarungspflichtig
Protokolle der Eigentümerversammlungen:
Verkäufer müssen dem Käufer sämtliche Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre zugänglich machen – und auf bedeutsame Beschlüsse oder strittige Themen eigens hinweisen; eine bloße Dokumentenübergabe reicht bei brisanten Sachverhalten nicht aus.
Beispiel:
Wird im Protokoll ein Beschluss über einen zu erwartenden Millionenbetrag für Sanierungen diskutiert und stellen Sie diesen erst kurz vor Vertragsschluss „irgendwo im Datenraum“ zur Verfügung, reicht das nicht.

Wann besteht (k)eine Offenbarungspflicht?

Grundsätzlich gilt: Es müssen nur solche Umstände offenbart werden, die nicht ohne weiteres erkennbar sind und die den Vertragszweck vereiteln könnten (wesentliche, verborgene Mängel oder rechtliche Risiken). Was bei einer sorgfältigen Besichtigung gesehen werden könnte, muss nicht gesondert genannt werden. Für bekannte, gravierende Mängel trägt aber der Verkäufer die Darlegungs- und Beweislast.

Welche Konsequenzen drohen beim Verstoß?

Wird wissentlich Wesentliches verschwiegen, kann die Haftung des Verkäufers für verdeckte Mängel – trotz Ausschluss der Sachmängelhaftung – durchgreifen. Zudem drohen Rücktritt, Schadensersatz oder sogar die Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung.

Was können Betroffene tun?

Checkliste für Verkäufer:

1. Eigene Kenntnis prüfen:
Machen Sie sich Ihre eigene Kenntnis über Schäden am Gemeinschaftseigentum transparent.
2. Protokolle sichten:
Sammeln Sie alle Protokolle und Beschlüsse der letzten Jahre.
3. Relevantes markieren:
Weisen Sie ausdrücklich (!) auf größere Mängel, offene Sanierungsmaßnahmen, geplante Sonderumlagen und laufende Verfahren hin.
4. Rechtzeitig informieren:
Übergeben Sie Unterlagen rechtzeitig und so, dass der Käufer sie auch tatsächlich zur Kenntnis nehmen kann.
5. Dokumentation sichern:
Halten Sie die Offenbarungen schriftlich (z.B. durch Übergabeprotokoll, Mailbestätigung, Verweis im Notarvertrag) fest.
6. Im Zweifel: Rechtsanwalt einschalten!

Checkliste für Käufer:

1. Fragen Sie gezielt nach:
Besonders nach aktuellen und künftigen Kosten, Protokollen und bekannten Schäden.
2. Nehmen Sie Einsicht in die Protokolle:
Lassen Sie sich alle Unterlagen auszuhändigen.
3. Dokumentieren Sie Ihre Informationslage:

Bitten Sie den Verkäufer um schriftliche Bestätigung, dass Ihnen alle wesentlichen Mängel bekannt gegeben wurden.

Häufige Fragen

Müssen auch ältere Schäden am Gemeinschaftseigentum offenbart werden?
Ja, soweit sie fortbestehen oder wiederkehrende Probleme bestehen und der Verkäufer davon weiß.
Was gilt bei reinen Meinungsverschiedenheiten in der WEG?
Laufende rechtliche Streitigkeiten oder wiederkehrende massenhafte Konflikte sind offenbarungspflichtig, reine Alltagsdiskussionen eher nicht.
Was passiert, wenn der Käufer Protokolle nicht liest?
Wenn der Verkäufer ausdrücklich auf relevante Inhalte hinweist und der Käufer die Unterlagen erhält, trägt meist der Käufer das Risiko. Erfolgt aber kein expliziter Hinweis, kann der Verkäufer haften.
Haftet der Verkäufer trotz Ausschluss der Sachmängelhaftung?
Bei Arglist oder fehlender Offenbarung wesentlicher Mängel kann die Haftung nicht ausgeschlossen werden.Zusammenfassung
Verkäufer einer Eigentumswohnung müssen Mängel am Gemeinschaftseigentum, erhebliche Streitigkeiten und relevante finanzielle Belastungen ungefragt offenbaren. Die Pflicht zur Offenlegung geht über die bloße Übergabe von Unterlagen hinaus – es müssen die wesentlichen Punkte für den Käufer verständlich und eindeutig herausgestellt werden. Verstöße führen schnell zur Haftung, auch wenn im Vertrag ein Haftungsausschluss vereinbart wurde.

Sie haben Fragen oder benötigen rechtssichere Beratung?

Kontaktieren Sie mich als spezialisierten Fachanwalt für eine individuelle Ersteinschätzung Ihres Falls. Es geht um Ihre Rechtssicherheit beim Immobilienverkauf!

Abfindung bei Kündigung:

Wann haben Sie Anspruch auf eine Abfindung? Tipps von Fachanwalt, häufige Fehler, was tun im Ernstfall? Jetzt beraten lassen!

Schnell erklärt: Was ist eine Abfindung und wann bekomme ich sie?

Eine Abfindung ist eine Einmalzahlung des Arbeitgebers an den Arbeitnehmer, meist im Zusammenhang mit der Beendigung des Arbeitsverhältnisses. Ein gesetzlicher Anspruch besteht nur in bestimmten Fällen, vor allem bei betriebsbedingter Kündigung mit entsprechendem Hinweis im Kündigungsschreiben oder nach einer gerichtlichen Entscheidung. In der Mehrheit der Fälle wird die Abfindung jedoch zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer ausgehandelt, etwa im Rahmen eines Aufhebungsvertrags oder eines gerichtlichen Vergleichs.

Welche gesetzlichen Ansprüche gibt es?

1. Abfindung nach Kündigungsschutzgesetz (§ 1a KSchG)

Wird Ihnen betriebsbedingt gekündigt und Sie verzichten innerhalb von drei Wochen auf eine Klage, können Sie Anspruch auf eine Abfindung in Höhe von 0,5 Monatsverdiensten pro Jahr der Betriebszugehörigkeit haben. Vorausgesetzt, Ihr Arbeitgeber weist Sie im Kündigungsschreiben darauf hin.

2. Gerichtliche Entscheidung (§§ 9, 10 KSchG)

Kommt es zum Kündigungsschutzprozess und das Arbeitsgericht hält Ihnen eine Weiterarbeit für unzumutbar, kann das Gericht Ihr Arbeitsverhältnis beenden und Ihnen eine (meist höhere) Abfindung zusprechen. Die Höhe: bis zu 12 Monatsverdienste, in bestimmten Fällen sogar mehr – abhängig von Alter und Betriebszugehörigkeit.

3. Weitere Fälle: Sozialplan und Tarifverträge

Mitunter sichern auch Sozialpläne oder Tarifverträge Abfindungen zu – zum Beispiel bei größeren Personalabbaumaßnahmen oder Firmenumstrukturierungen.

Warum gibt es meistens keinen gesetzlichen Anspruch?

Viele Arbeitnehmer glauben, bei jeder Kündigung automatisch Anspruch auf eine Abfindung zu haben. Das stimmt nicht. In der Praxis ist die Abfindung das Ergebnis von Verhandlungen! Besonders nach Kündigungsschutzklagen einigen sich die Parteien oft vor Gericht auf eine Zahlung. Nur selten setzt das Gericht dann die Abfindung verbindlich fest.

So berechnet sich die Abfindung

Die „Faustformel“ nach Gesetz: 0,5 Bruttomonatsverdienste pro vollem Jahr der Beschäftigung. Ihr tatsächlicher Monatsverdienst ist die Summe aller Einkünfte aus dem letzten Monat vor der Beendigung einschließlich regelmäßig gezahlter Zulagen oder Sachbezüge.

Typische Stolperfallen für Arbeitnehmer

• Falscher Glaube an automatischen Anspruch
• Übersehen der Drei-Wochen-Frist: Sie müssen nach Zugang einer Kündigung innerhalb von drei Wochen Klage erheben, wenn Sie Ihren Arbeitsplatz retten oder eine bessere Abfindung erzielen wollen!
• Zu schnelle Unterschrift unter Abwicklungs- oder Aufhebungsvertrag ohne rechtliche Prüfung
• Fehlende Berücksichtigung steuerlicher Aspekte der Abfindung (Stichwort: Fünftelregelung)

Was können Betroffene konkret tun?

1. Ruhe bewahren – nicht übereilt unterschreiben!
2. Kündigung prüfen lassen – schnell handeln: 3-Wochen-Frist beachten!
3. Rechtzeitig Beratung bei Fachanwalt suchen
4. Mögliches Verhandlungspotenzial für bessere Abfindung nutzen
5. Steuerliche Auswirkungen klären lassen

Häufige Fragen

Habe ich Anspruch auf Abfindung, wenn ich selbst kündige?
In aller Regel nein. Nur bei besonderen Vereinbarungen, etwa Aufhebungsverträgen, ist das möglich.
Was, wenn mein Arbeitgeber keine Abfindung anbietet?
Verhandeln Sie, ggf. mit anwaltlicher Unterstützung – oder prüfen Sie die Erfolgsaussichten einer Kündigungsschutzklage.
Wie lange dauert es, bis die Abfindung ausgezahlt wird?
Meist nach Ende des Arbeitsverhältnisses – der genaue Zeitpunkt kann verhandelt werden.
Muss ich die Abfindung versteuern?
Ja, aber oftmals gilt die steuerliche Fünftelregelung: Dadurch verringert sich die Steuerlast

Fazit

Sie ahnen oder wissen: Eine Kündigung droht oder wurde ausgesprochen? Lassen Sie alle Unterlagen zügig vom Fachanwalt prüfen! Ich kenne die typischen Fallstricke und verhandel für Sie optimale Ergebnisse. Kontaktieren Sie mich für eine Erstberatung (190 € plus Umsatzsteuer) – persönlich, engagiert, auf Augenhöhe.