Aufklärungspflicht von Verkäufern bei Immobilienkaufverträgen
Der Haftungsausschluss des Verkäufers:Der Haftungsausschluss für Sachmängel oder auch für bestimmte Rechtsmängel ist beim Kauf bzw.
Verkauf einer gebrauchten Immobilie möglich und auch üblich.
Von einem Haftungsausschluss
ausgenommen sind dabei konkludente Beschaffenheitsvereinbarungen und der Ausschluss der
Haftung bei Vorsatz bzw. bei vorliegender Arglist.§276 Abs. 3 BGB
„Die Haftung wegen Vorsatzes kann dem Schuldner nicht im Voraus erlassen werden.
Ҥ444 BGB
„Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen
oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig
verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.
“Sollten Sie als Verkäufer:In einer Immobilie Kenntnis von einem offenbarungspflichtigen Mangel haben
und ihre Aufklärungspflicht gegenüber der Käufer:In vorsätzlich verletzen, um einen Vertragsschluss
des Immobilienkaufvertrages sicherzustellen, dann könnte der entsprechende Kaufvertrag aufgrund
von arglistigem Handeln innerhalb der gesetzlichen Fristen angefochten werden bzw. von Käuferseite
der Rücktritt erklärt werden.
Was man hier z.B. überdenken sollte:
* gibt es ein Bodengutachten?
* liegt eine Baugenehmiung für den Anbau vor ?
* liegt eine Nutzungsänderung für den Kellerraum vor?
* gibt es eine Baulast?
* hat ein Mieter bereits gekündigt?
* ist bei Hochwasser bereits Wasser in den Keller eingedrungen?
* gab es schon Rückstau in der Drainage?
* Asbest in der Bedachung?
* gab es schon einmal Schimmel in einem der Zimmer, Kelleräume?
Eine anwaltliche Rechtsberatung zur Verminderung der Risiken der Arglisthaftung, welche über die
notarielle Hinweis- und Beratungspflicht hinausgeht, sollte bereits vor Abschluss des
Immobilienkaufvertrages in Anspruch genommen werden.
Wir helfen Ihnen gerne bei Ihrem Anliegen.
Verlust der Mängelansprüche durch Ohne-Rechnung-Abrede (Schwarzarbeit)!
Werkverträge, welche gegen die Bestimmungen des §1 Abs. 2 SchwarzArbG ganz oder teilweise verstoßen, sind gemäß §134 BGB nichtig. Daraus folgt, dass die entsprechenden Parteien keine gegenseitigen Mängelansprüche oder Rückzahlungsansprüche gesetzlich geltend machen können. Der zwischen den Vertragsparteien geschlossene Vertrag ist dann nichtig, wenn der Unternehmer vorsätzlich gegen die Bestimmungen des §1 Abs. 2 SchwarzArbG verstößt und der Besteller den Verstoß des Unternehmers kennt und bewusst zum eigenen Vorteil ausnutzt. Auch Zahlungen von Teilbeträgen Ohne-Rechnungs-Abrede führen zur Nichtigkeit des gesamten Vertrages.
§1 Abs. 2 SchwarzArbG
2) Schwarzarbeit leistet, wer Dienst- oder Werkleistungen erbringt oder ausführen lässt und dabei1.
als Arbeitgeber, Unternehmer oder versicherungspflichtiger Selbstständiger seine sich auf Grund der Dienst- oder Werkleistungen ergebenden sozialversicherungsrechtlichen Melde-, Beitrags- oder Aufzeichnungspflichten nicht erfüllt,
2.
als Steuerpflichtiger seine sich auf Grund der Dienst- oder Werkleistungen ergebenden steuerlichen Pflichten nicht erfüllt,
3.
als Empfänger von Sozialleistungen seine sich auf Grund der Dienst- oder Werkleistungen ergebenden Mitteilungspflichten gegenüber dem Sozialleistungsträger nicht erfüllt,
4.
als Erbringer von Dienst- oder Werkleistungen seiner sich daraus ergebenden Verpflichtung zur Anzeige vom Beginn des selbstständigen Betriebes eines stehenden Gewerbes (§ 14 der Gewerbeordnung) nicht nachgekommen ist oder die erforderliche Reisegewerbekarte (§ 55 der Gewerbeordnung) nicht erworben hat oder
5.
als Erbringer von Dienst- oder Werkleistungen ein zulassungspflichtiges Handwerk als stehendes Gewerbe selbstständig betreibt, ohne in der Handwerksrolle eingetragen zu sein (§ 1 der Handwerksordnung).
§134 BGB
Ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, ist nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt.
Urteil des VII. Zivilsenats vom 01.08.2013 – VII ZR 6/13
Urteil des VII. Zivilsenats vom 16.03.2017 – VII ZR 197/16
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Ausübung der Mängelrechte nach WEG Reform 2020
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Die Auswirkungen des §9a Abs. 2 WEG auf das Bauträgerrecht nach WEG Reform 2020:
„(2) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übt die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenen Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigentümer aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern, und nimmt die entsprechenden Pflichten der Wohnungseigentümer wahr.“
Was hat sich durch die WEG Reform verändert?
Der §9a Abs. 2 WEG stellt eine essenzielle gesetzliche Veränderung zu §10 Abs. 6. S. 3 WEG dar. Der wesentliche Unterschied besteht in dem Entfall der zuvor bestehenden gekorenen Rechte. Die gekorene Rechte konnten primäre Mängelrechte, wie in §635 BGB der Anspruch auf Nacherfüllung, wie §637 Abs. 3 BGB das Verlangen nach Vorschuss für Aufwendungen zur Beseitigung eines Mangels oder nach §637 Abs. 1. BGB der Ersatz der Selbstvornahmekosten sein, während sekundäre Mängelrechte nach alter, wie auch nach neuer Rechtslage, von der Gemeinschaft ausgeübt werden. Zuvor konnte ein Erwerber bezogen auf die primären Mängelrechte allein handeln, sofern die Gemeinschaft die entsprechenden Rechte nicht durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer übertragen bekommen hat oder entsprechende Rechte bereits durch §10 Abs. 6. S. 3 WEG zugesprochen bekam. Diese gekorene Ausübungsbefugnis sieht §9a Abs. 2 WEG nicht mehr vor. Diese Veränderung der Gesetzeslage wird durch den Schutz der Privatautonomie des Wohnungseigentümers und das Interesse nach klarer Zuordnung von Rechten und Pflichten zwischen Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft begründet.
Ist die Ausübung von primären Mängelrechten durch eine Gemeinschaft ausgeschlossen?
„(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.“
“(1) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung.
(2) Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere
(…) 2. die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, (…)”
Aus dem §18 Abs. 1 WEG in Verbindung mit §19 Abs. 2 S.2 WEG lässt sich nach wie vor ein Recht auf Ausübung der primären Mängelrechte durch die Gemeinschaft ableiten, wenn das gemeinschaftliche Eigentum betroffen ist. In diesem Fall ist auch die Gemeinschaft prozessführungsbefugt. Zum gemeinschaftlichen Eigentum zählt nicht das Sondereigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers.
Fazit zur WEG Reform 2020
Auch wenn §9a Abs.2 WEG die Ausübung von primären Mängelrechten durch die Gemeinschaft nicht mehr benennt, schließt der Paragraf diese auch nicht aus. Weiterhin lassen sich Rechte zur Ausübung der primären Mängelrechte durch die Gemeinschaft durch die §§ 18 Abs. 1 WEG und 19 Abs. 2. S.2 WEG ableiten.
Dies wird auch in der Gesetzesbegründung der Bundesregierung (BT-Drs. 19/18791, S. 46-47.) deutlich:
„Die Rechtsprechung zum Bauträgerrecht, wonach die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach Beschlussfassung bestimmte Mängelrechte ausüben kann (…), lässt der Entwurf unberührt. Denn diese Rechtsprechung beruht nicht auf dem geltenden §10 Absatz 6 Satz 3, sondern ist schon zur Rechtslage vor der WEG-Novelle 2007 entwickelt worden. Die Streichung der gekorenen Ausübungsbefugnis nach dem geltenden §10 Absatz 6 Satz 3 Halbsatz 2 hat daher keine Auswirkungen.“
„Nach §9a Absatz 2 übt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zunächst die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenen Rechte der Wohnungseigentümer aus. (…) Nach dem Entwurf ist es Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, das gemeinschaftliche Eigentum zu verwalten (vergleiche §18 Absatz 1 WEG-E). Folgerichtig verwaltet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenen Rechte.“
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Neue Regeln für Arbeitsverträge zusammengefasst
Auf Basis des Gesetzentwurfs Bundesrat Drucksache 154/22 habe ich als Service für meine Leser:Innen das neue Nachweisgesetz, welches nunmehr am 23. Juni 2022 vom Dt. Bundestag mit lediglich kleinen Änderungen erlassen wurde und sich auf neue, wie auch auf alte Arbeitsverträge auswirkt, in diesem Beitrag aufgeführt und kommentiert. Das entsprechende Gesetz finden Sie am Ende dieses Beitrages.
Achtung: Die Endfassung wird Änderungen enthalten!
Bis dato (Stand 31.07.2022) war im Internet die verabschiedete Fassung nicht zu erhalten und auch nicht auf den einschlägigen Plattformen.
Das Gesetz soll pünktlich zum Ablauf der Umsetzungsfrist am 1. August 2022 in Kraft treten.
Bitte auch die weiteren Änderungen im Berufsbildungsgesetz, der Handwerksordnung, des Arbeitnehmerüberlassungsgesetzes, der Gewerbeordnung, des Seearbeitsgesetzes, des Teilzeit- und Befristungsgesetzes und des Arbeitnehmer-Entsendegesetzes u.a. beachten.
Neu eingefügt ist „§ 4 Bußgeldvorschriften“, der bei Verstößen ein Ordnungsgeld von bis zu 2.000 Euro vorsieht.
Gelten die neuen Regeln für Arbeitsverträge auch für bereits bestehende Arbeitsverträge?
Für Arbeitsverträge, die vor dem 1.8.2022 abgeschlossen wurden, gilt: Hat das Arbeitsverhältnis bereits vor dem 1. August 2022 bestanden, so ist dem Arbeitnehmer auf sein Verlangen spätestens am siebten Tag nach Zugang der Aufforderung beim Arbeitgeber die Niederschrift mit den Angaben nach § 2 Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 bis 10 auszuhändigen; die Niederschrift mit den übrigen Angaben nach § 2 Absatz 1 Satz 2 ist spätestens einen Monat nach Zugang der Aufforderung auszuhändigen.
Meine anwaltliche Empfehlung:
a) Wenn Sie Verbandsmitglied sind, beschaffen Sie sich schnellstmöglich neue Arbeitsvertragsmuster.
b) Lassen Sie Ihre Alt-Verträge ggf. von einem Rechtsanwalt prüfen.
c) Neue Verträge sind jedenfalls ab 1. August 2022 zu verwenden.
d) Achtung: Kostenfreie Arbeitsverträge im Internet sind in der Regel nicht aktuell!
***************************************************************************************
Nachweisgesetz (NachwG) – ab 1. August 2022 – Fassung des Gesetzesentwurfs Bundesrat-Drucksache 154/22 vom 8.4.22
§ 1 Anwendungsbereich
Dieses Gesetz gilt für alle Arbeitnehmer.
Praktikanten, die gemäß § 22 Absatz 1 des Mindestlohngesetzes als Arbeitnehmer gelten, sind Arbeitnehmer im Sinne dieses Gesetzes.
§ 2 Nachweispflicht
Der Arbeitgeber hat die wesentlichen Vertragsbedingungen des Arbeitsverhältnisses innerhalb der Fristen des Satzes 4 schriftlich niederzulegen, die Niederschrift zu unterzeichnen und dem Arbeitnehmer auszuhändigen.
In die Niederschrift sind mindestens aufzunehmen:
1. der Name und die Anschrift der Vertragsparteien,
2. der Zeitpunkt des Beginns des Arbeitsverhältnisses,
3. bei befristeten Arbeitsverhältnissen: das Enddatum oder die vorhersehbare
Dauer des Arbeitsverhältnisses,
4. der Arbeitsort oder, falls der Arbeitnehmer nicht nur an einem bestimmten Arbeitsort tätig sein soll, ein Hinweis darauf, dass der Arbeitnehmer an verschiedenen Orten
beschäftigt werden oder seinen Arbeitsort frei wählen kann,
5. eine kurze Charakterisierung oder Beschreibung der vom Arbeitnehmer zu leistenden Tätigkeit,
6. sofern vereinbart, die Dauer der Probezeit,
7. die Zusammensetzung und die Höhe des Arbeitsentgelts einschließlich der Vergütung von Überstunden, der Zuschläge, der Zulagen, Prämien und Sonderzahlungen sowie anderer
Bestandteile des Arbeitsentgelts, die jeweils getrennt anzugeben sind, und deren Fälligkeit sowie die Art der Auszahlung,
8. die vereinbarte Arbeitszeit, vereinbarte Ruhepausen und Ruhezeiten sowie bei vereinbarter Schichtarbeit das Schichtsystem, der Schichtrhythmus und Voraussetzungen für Schichtänderungen,9. bei Arbeit auf Abruf nach § 12 des Teilzeit- und Befristungsgesetzes:
a) die Vereinbarung, dass der Arbeitnehmer seine Arbeitsleistung entsprechend dem Arbeitsanfall zu erbringen hat,
b) die Zahl der mindestens zu vergütenden Stunden,
c) der Zeitrahmen, bestimmt durch Referenztage und Referenzstunden,
der für die Erbringung der Arbeitsleistung festgelegt ist, und
d) die Frist, innerhalb derer der Arbeitgeber die Lage der Arbeitszeit im Voraus mitzuteilen hat,10. sofern vereinbart, die Möglichkeit der Anordnung von Überstunden und deren Voraussetzungen,
11. die Dauer des jährlichen Erholungsurlaubs,
12. ein etwaiger Anspruch auf vom Arbeitgeber bereitgestellte Fortbildung,
13. wenn der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer eine betriebliche Altersversorgung über einen
Versorgungsträger zusagt, der Name und die Anschrift dieses Versorgungsträgers; die Nachweispflicht entfällt, wenn der Versorgungsträger zu dieser Information verpflichtet, ist
14. das bei der Kündigung des Arbeitsverhältnisses von Arbeitgeber und Arbeitnehmer einzuhaltende Verfahren, mindestens das Schriftformerfordernis und die Fristen für die Kündigung des Arbeitsverhältnisses, sowie die Frist zur Erhebung einer Kündigungsschutzklage; § 7 des Kündigungsschutzgesetzes ist auch bei einem nicht ordnungsgemäßen Nachweis der Frist zur Erhebung einer Kündigungsschutzklage anzuwenden,
15. ein in allgemeiner Form gehaltener Hinweis auf die auf das Arbeitsverhältnis anwendbaren
Tarifverträge, Betriebs- oder Dienstvereinbarungen sowie Regelungen paritätisch besetzter Kommissionen, die auf der Grundlage kirchlichen Rechts Arbeitsbedingungen für den Bereich kirchlicher Arbeitgeber festlegen das Arbeitsverhältnis anzuwenden sind.Der Nachweis der wesentlichen Vertragsbedingungen in elektronischer Form ist ausgeschlossen.
Dem Arbeitnehmer ist die Niederschrift mit den Angaben nach Satz 2 Nummer 1, 7 und 8 spätestens am ersten Tag der Arbeitsleistung, die Niederschrift mit den Angaben nach Satz 2 Nummer 2 bis 6, 9 und 10 spätestens am siebten Kalendertag nach dem vereinbarten Beginn des Arbeitsverhältnisses und die Niederschrift mit den übrigen Angaben nach Satz 2 spätestens einen Monat nach dem vereinbarten Beginn des Arbeitsverhältnisses auszuhändigen.
(1a) Wer einen Praktikanten einstellt, hat unverzüglich nach Abschluss des Praktikumsvertrages, spätestens vor Aufnahme der Praktikantentätigkeit, die wesentlichen Vertragsbedingungen schriftlich niederzulegen, die Niederschrift zu unterzeichnen und dem Praktikanten auszuhändigen. In die Niederschrift sind mindestens aufzunehmen:
1. der Name und die Anschrift der Vertragsparteien,
2. die mit dem Praktikum verfolgten Lern- und Ausbildungsziele,
3. Beginn und Dauer des Praktikums,
4. Dauer der regelmäßigen täglichen Praktikumszeit
5. Zahlung und Höhe der Vergütung,
6. Dauer des Urlaubs,
7. ein in allgemeiner Form gehaltener Hinweis auf die Tarifverträge, Betriebs- oder Dienstvereinbarungen, die auf das Praktikumsverhältnis anzuwenden sind.
Absatz 1 Satz 3 gilt entsprechend.(2) Hat der Arbeitnehmer seine Arbeitsleistung länger als vier aufeinanderfolgende Wochen außerhalb der Bundesrepublik Deutschland zu erbringen, so hat der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer vor dessen Abreise die Niederschrift nach Absatz 1 Satz 1 mit allen wesentlichen Angaben nach Absatz 1 Satz 2 und folgenden zusätzlichen Angaben auszuhändigen:
1. das Land oder die Länder, in dem oder in denen die Arbeit im Ausland geleistet werden soll, und die geplante Dauer der Arbeit,
2. die Währung, in der die Entlohnung erfolgt,
3. sofern vereinbart, mit dem Auslandsaufenthalt verbundene Geld- oder Sachleistungen, insbesondere Entsendezulagen und zu erstattende Reise-, Verpflegungs- und Unterbringungskosten,
4. die Angabe, ob eine Rückkehr des Arbeitnehmers vorgesehen ist, und gegebenenfalls die Bedingungen der Rückkehr.(3) Fällt ein Auslandsaufenthalt nach Absatz 2 in den Anwendungsbereich der Richtlinie 96/71/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Dezember 1996 über die Entsendung von Arbeitnehmern im Rahmen der Erbringung von Dienstleistungen (ABl. L 18 vom 21.1.1997, S. 1), die durch die Richtlinie (EU) 2018/957 (ABl. L 173 vom 9.7.2018, S. 16) geändert worden ist, muss die Niederschrift nach Absatz 1 Satz 1 neben den Angaben nach Absatz 2 auch folgende zusätzliche Angaben enthalten:
1. die Entlohnung, auf die der Arbeitnehmer nach dem Recht des Mitgliedstaats oder der Mitgliedstaaten, in dem oder in denen der Arbeitnehmer seine Arbeit leisten soll, Anspruch hat,
2. den Link zu der einzigen offiziellen nationalen Website, die der Mitgliedstaat, in dem der Arbeitnehmer seine Arbeit leisten soll, betriebt nach Artikel 5 Absatz 2 Buchstabe a der Richtlinie 2014/67/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 15. Mai 2014 zur Durchsetzung der Richtlinie 96/71/EG über die Entsendung von Arbeitnehmern im Rahmen der Erbringung von Dienstleistungen und zur Änderung der Verordnung (EU) Nr. 1024/2012 über die Verwaltungszusammenarbeit mit Hilfe des Binnenmarkt-Informationssystems – („IMI-Verordnung“) (ABl. L 159 vom 28.5.2014, S. 11).
3. Die Angaben nach Absatz 1 Satz 2 Nr. 6 bis 9 und Absatz 2 Nr. 2 und 3 können ersetzt werden durch einen Hinweis auf die einschlägigen Tarifverträge, Betriebs- oder Dienstvereinbarungen und ähnlichen Regelungen, die für das Arbeitsverhältnis gelten. Ist in den Fällen des Absatzes 1 Satz 2 Nr. 8 und 9 die jeweilige gesetzliche Regelung maßgebend, so kann hierauf verwiesen werden.
4. Die Angaben nach Absatz 1 Satz 2 Nummer 6 bis 8 und 10 bis 14 Nr. 6 bis 9 und Absatz 2 Nr. 2 und 3 können ersetzt werden durch einen Hinweis auf die auf das Arbeitsverhältnis anwendbaren einschlägigen Regelungen, die für das Arbeitsverhältnis gelten. Ist in den Fällen des Absatzes 1 Satz 2 Nr. 8 und 9 die jeweilige gesetzliche Regelung maßgebend, so kann hierauf verwiesen werden.
5. Wenn dem Arbeitnehmer ein schriftlicher Arbeitsvertrag ausgehändigt worden ist, entfällt die Verpflichtung nach den Absätzen 1, und 2 und 3, soweit der Vertrag die in den Absätzen 1 bis 4 3 geforderten Angaben enthält.
§ 3 Änderung der Angaben
Eine Änderung der wesentlichen Vertragsbedingungen ist dem Arbeitnehmer spätestens an dem Tag, an dem sie wirksam wird schriftlich mitzuteilen. Satz 1 gilt nicht bei einer Änderung der auf das Arbeitsverhältnis anwendbaren gesetzlichen Vorschriften, Tarifverträge, Betriebs- oder Dienstvereinbarungen sowie und ähnlichen Regelungen paritätisch besetzter Kommissionen, die auf der Grundlage kirchlichen Rechts Arbeitsbedingungen für den Bereich kirchlicher Arbeitgeber festlegen.
§ 4 Bußgeldvorschriften
(1) Ordnungswidrig handelt wer,
1. entgegen § 2 Absatz 1 Satz 1 eine in § 2 Absatz 1 Satz 2 genannte wesentliche Vertragsbedingung nicht, nicht richtig, nicht vollständig, nicht in der vorgeschriebenen Weise oder nicht rechtzeitig aushändigt
2. entgegen § 2 Absatz 2, auch in Verbindung mit Absatz 3, eine dort genannte Niederschrift nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig aushändigt oder
3. entgegen § 3 Satz 1 eine Mitteilung nicht, nicht richtig, nicht vollständig, nicht in der vorgeschriebenen Weise oder nicht rechtzeitig macht.
(2) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu zweitausend Euro geahndet werden.
§ 5 Übergangsvorschrift
Hat das Arbeitsverhältnis bereits vor dem 1. August 2022 bestanden, so ist dem Arbeitnehmer auf sein Verlangen spätestens am siebten Tag nach Zugang der Aufforderung beim Arbeitgeber die Niederschrift mit den Angaben nach § 2 Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 bis 10 auszuhändigen; die Niederschrift mit den übrigen Angaben nach § 2 Absatz 1 Satz 2 ist spätestens einen Monat nach Zugang der Aufforderung auszuhändigen.
§ 6 Unabdingbarkeit
Von den Vorschriften dieses Gesetzes kann nicht zuungunsten des Arbeitnehmers abgewichen werden.
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Schuldner zahlt nicht – Warum ergibt anwaltliches Inkasso Sinn?
Was kann ich tun, wenn mein Schuldner nicht zahlt? Wenn die Kaufpreisraten nicht gezahlt werden, der Werklohn ausbleibt oder verliehenes Geld nicht zurückgezahlt wird, droht bei Untätigkeit eine Verjährung der Forderung.
Ich erlebe es in der Praxis immer wieder, dass es dem Gläubiger zu viel Mühe macht, sich um die Forderung zu kümmern, er von der Hoffnung getrübte wird und von einer freiwilligen Zahlung träumt oder er nicht noch gutes Geld schlechtem hinterher tragen möchte.
Umweg über Inkassounternehmen?
Vielleicht wurde vom Gläubiger auch schon die Erfahrung gemacht, dass das Inkassobüro nicht weiter kommt, weil der Schuldner der Forderung widersprochen hat. In diesem Fall landet die Forderung wieder beim Gläubiger und dieser wird sich einen Rechtsanwalt suchen müssen, weil die Inkassounternehmen keine Gerichtsverfahren führen. Diesen Umweg kann sich der Gläubiger sparen, wenn er direkt einen Anwalt mit der Forderungseintreibung beauftragt.
Verjährung einer Forderung
Um die Verjährung einer Forderung zu vermeiden muss die Geltendmachung in der Regel innerhalb von 3 Jahren erfolgen.
„§ 195 BGB – Regelmäßige Verjährungsfrist
Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.“
Die Wahrung der Verjährungsfrist gestaltet sich oft als schwierig, weil der „Profi-Schuldner“ sich durch häufige Umzüge auszeichnet. Es gilt daher zielstrebig, professionell und ohne große zeitliche Lücken die Forderung durch
Zahlungserinnerung – Mahnung – gerichtliches Mahnverfahren bzw. sofortige Zahlungsklage zu verfolgen.
Ignoriert Ihr Schuldner die Zahlungserinnerung oder Mahnung oder verweigert aktiv die Zahlung, dann sollten Sie nicht gutgläubig abwarten oder sich durch Vertrösten hinhalten lassen. Beauftragen Sie einen Anwalt, um gegen den im Zahlungsverzug befindlichen Schuldner vorzugehen, denn es ist Ihr Geld!
Verzug des Schuldners
Wenn der Schuldner in Zahlungsverzug gerät, hat er auch die Kosten des beauftragten Rechtsanwalts zu tragen. Ist der Schuldner im Zahlungsverzug, dann bedarf es keiner zusätzlichen Mahnung. Manche gutmütigen Gläubiger mahnen in diesem Fall in der Hoffnung auf Zahlung mehrfach und verbuchen dies unter „Kunden-Kulanz“.
㤠286 BGB Verzug des Schuldners
(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.
(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn
- für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist,
- der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt,
- der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert,
- aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.
(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist.Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.
(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.
(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.“
Grundsätzlich nur eine Mahnung
Gesetzlich erforderlich ist gem. § 286 Abs. 1 BGB grundsätzlich nur eine Mahnung. In den sonstigen Fällen des § 286 BGB kommt der Schuldner auch ohne Mahnung in Verzug. Dies passiert zum Beispiel, wenn für die Darlehensfälligkeit ein festes Kalenderdatum im Sinne des § 285 Abs. 2 Ziffer 1 BGB vereinbart wurde.
In der Regel erkundige ich mich über die Bonität des Schuldners und prüfe den Schuldner auf das Vorliegen von Negativdaten. Grundsätzlich erfolgt zunächst ein anwaltliches Schreiben an den Schuldner. In diesem werden die Forderung, die aufgelaufen Zinsen und die angefallenen Rechtsanwaltskosten als Forderung letztmalig geltend gemacht. Nicht selten führt ein solches Schreiben unter anwaltlichem Briefkopf zur Zahlung oder Ratenvereinbarung. Denn dem Schuldner ist klar, der nächste Schritt ist die kostenerhöhende Zahlungsklage.
Kostenrisiko einer Zahlungsklage über 7.500 Euro:
Kostenrisiko – Zivilrecht
|
|
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| Gerichtliche Vertretung | |||
| 1. Instanz | 2. Instanz | ||
| Streitwert | 7.500,00 € | Streitwert | 7.500,00 € |
| Vergleichsmehrwert | 0,00 € | Vergleichsmehrwert | 0,00 € |
| Eigene Anwaltskosten | Eigene Anwaltskosten | ||
| Verfahrensgebühr 3100 VV RVG 1,3 | 652,60 € | 3200 VV RVG 1,6 | 803,20 € |
| anrechenbare gem. Vorbem. 3 IV VV RVG | 376,50 € | gem. Vorbem. 3 IV VV RVG | 0,00 € |
| Terminsgebühr 3104 VV RVG 1,2 | 602,40 € | 3202 VV RVG 1,2 | 602,40 € |
| Auslagen 7001, 7002 VV RVG | 20,00 € | 7001, 7002 VV RVG | 20,00 € |
| sonstige Kosten 7000, 7003 ff VV RVG | 0,00 € | 7000, 7003 ff VV RVG | 0,00 € |
| Umsatzsteuer 7008 VV RVG | 170,72 € | 7008 VV RVG | 270,86 € |
| Summe | 1.069,22 € | Summe | 1.696,46 € |
| Gegnerische Anwaltskosten | Gegnerische Anwaltskosten | ||
| Verfahrensgebühr 3100 VV RVG 1,3 | 652,60 € | 3200 VV RVG 1,6 | 803,20 € |
| Terminsgebühr 3104 VV RVG 1,2 | 602,40 € | 3202 VV RVG 1,2 | 602,40 € |
| Auslagen 7001, 7002 VV RVG | 20,00 € | 7001, 7002 VV RVG | 20,00 € |
| sonstige Kosten 7000, 7003 ff VV RVG | 0,00 € | 7000, 7003 ff VV RVG | 0,00 € |
| Umsatzsteuer 7008 VV RVG | 242,25 € | 7008 VV RVG | 270,86 € |
| Summe | 1.517,25 € | Summe | 1.696,46 € |
| Gerichtskosten | 672,00 € | Gerichtskosten | 896,00 € |
| Kostenrisiko 1. Instanz | 3.258,47 € | Kostenrisiko 2. Instanz | 4.288,92 € |
| Weitere Kosten | 0,00 € | Weitere Kosten | 0,00 € |
| Gesamtkostenrisiko | 4.178,34 € | Gesamtkostenrisiko | 8.467,26 € |
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Welche Folgen treffen den Bauunternehmer, wenn er seine Bauleistung unberechtigt endgültig einstellt?
Das Kammergericht Berlin hatte als Berufungsinstanz darüber zu entscheiden, welcher Anspruch gegen einen Bauunternehmer besteht, der seine Leistung unberechtigt endgültig eingestellt hatte. Der Auftraggeber (Bauherr) erhielt einen Schadensersatzanspruch
gem. § 281 Abs. 1 BGB zugesprochen.
„Da die Beklagte spätestens mit ihrer fristlosen Kündigung vom 20. März 2022 ernsthaft und endgültig weitere Leistungen verweigert hatte, musste die Klägerin der Beklagten keine weitere Frist zur Leistung bzw. zur Wiederaufnahme der Leistung setzen, § 281 Abs. 2 BGB (…). Die Klägerin kann mit ihrem Schadensersatzanspruch beanspruchen, so gestellt zu werden, wie sie stünde, wenn die Beklagte den Vertrag ordnungsgemäß erfüllt hätte (...).” [KG, Beschluss vom 01.07.2022 – 21 U 13/22, LG Berlin, 03.11.2021 – 39 O 98/21]
Weiter trifft das Kammergericht folgende Aussage:
„§ 323 Abs. 4 BGB ist auf den Schadensersatzanspruch aus § 281 Abs. 1 BGB analog anwendbar. (…) Denn die Vertragsaufkündigung der Beklagten stellt analog § 323 Abs. 4 BGB bereits vor Fälligkeit eine Pflichtverletzung dar, die ihre Haftung gemäß § 281 BGB begründet. (…) § 323 Abs. 4 BGB ist auf den Schadensersatzanspruch aus § 281 BGB analog anwendbar. Das bedeutet, dass auch die Verletzung einer noch nicht fälligen im Gegenseitigkeitsverhältnis stehenden Vertragspflicht durch den Schuldner seine Haftung aus § 281 BGB begründen kann, nämlich wenn bereits jetzt feststeht, dass er sie auch zum künftigen Fälligkeitszeitpunkt nicht erfüllt haben wird.“
Wann kann ein Auftragnehmer / Bauunternehmer / Generalunternehmer den Werkvertrag kündigen?
Anders als der Auftraggeber kann der Bauunternehmer/ Generalunternehmer einen Werkvertrag nicht einseitig ohne wichtigen Grund kündigen.
Ein Auftraggeber / Bauherr kann einen Werkvertrag nach § 648 BGB jederzeit kündigen – auch ohne Grund.
“§ 648 Kündigungsrecht des Bestellers
Der Besteller kann bis zur Vollendung des Werkes jederzeit den Vertrag kündigen. Kündigt der Besteller, so ist der Unternehmer berechtigt, die vereinbarte Vergütung zu verlangen; er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrags an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt. Es wird vermutet, dass danach dem Unternehmer 5 vom Hundert der auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung entfallenden vereinbarten Vergütung zustehen.”
!Achtung!: Bei Vereinbarung der VOB/B findet § 8 VOB/B auf die Kündigung des Auftraggebers Anwendung.
Ein Auftragnehmer / Bauunternehmer / Generalunternehmer kann einen Werkvertrag nur aus wichtigem Grund gem. § 648a BGB kündigen?
“§ 648a Kündigung aus wichtigem Grund
(1) Beide Vertragsparteien können den Vertrag aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur Fertigstellung des Werks nicht zugemutet werden kann.
(2) Eine Teilkündigung ist möglich; sie muss sich auf einen abgrenzbaren Teil des geschuldeten Werks beziehen.
(3) § 314 Absatz 2 und 3 gilt entsprechend.
(4) Nach der Kündigung kann jede Vertragspartei von der anderen verlangen, dass sie an einer gemeinsamen Feststellung des Leistungsstandes mitwirkt. Verweigert eine Vertragspartei die Mitwirkung oder bleibt sie einem vereinbarten oder einem von der anderen Vertragspartei innerhalb einer angemessenen Frist bestimmten Termin zur Leistungsstandfeststellung fern, trifft sie die Beweislast für den Leistungsstand zum Zeitpunkt der Kündigung. Dies gilt nicht, wenn die Vertragspartei infolge eines Umstands fernbleibt, den sie nicht zu vertreten hat und den sie der anderen Vertragspartei unverzüglich mitgeteilt hat.
(5) Kündigt eine Vertragspartei aus wichtigem Grund, ist der Unternehmer nur berechtigt, die Vergütung zu verlangen, die auf den bis zur Kündigung erbrachten Teil des Werks entfällt.
(6) Die Berechtigung, Schadensersatz zu verlangen, wird durch die Kündigung nicht ausgeschlossen.”
Was gilt, wenn die VOB/B zwischen den Parteien vereinbart wurde?
Beim VOB-Bauvertrag gilt § 9 VOB/B für die Kündigung durch den Auftragnehmer.
“§ 9 VOB/B Kündigung durch den Auftragnehmer
(1) Der Auftragnehmer kann den Vertrag kündigen:1. wenn der Auftraggeber eine ihm obliegende Handlung unterlässt und dadurch den Auftragnehmer außerstande setzt, die Leistung auszuführen (Annahmeverzug nach §§ 293 ff. BGB),
2. wenn der Auftraggeber eine fällige Zahlung nicht leistet oder sonst in Schuldnerverzug gerät.
(2) Die Kündigung ist schriftlich zu erklären. Sie ist erst zulässig, wenn der Auftragnehmer dem Auftraggeber ohne Erfolg eine angemessene Frist zur Vertragserfüllung gesetzt und erklärt hat, dass er nach fruchtlosem Ablauf der Frist den Vertrag kündigen werde.
(3) Die bisherigen Leistungen sind nach den Vertragspreisen abzurechnen. Außerdem hat der Auftragnehmer Anspruch auf angemessene Entschädigung nach § 642 BGB; etwaige weitergehende Ansprüche des Auftragnehmers bleiben unberührt.”
Kann ein VOB/B Bau-Werkvertrag auch außerordentlich fristlos vom Auftragnehmer gekündigt werden?
§ 9 VOB/B ist nicht abschließend. Es steht dem Bauunternehmer/ Generalunternehmer frei den Werkvertrag auch nach § 649a BGB aus wichtigem Grund zu kündigen.
Wie oben ausgeführt, ist dem Bauunternehmer/Generalunternehmen nicht angeraten durch spontane Aktionen, wie Baueinstellung, Abzug von der Baustelle oder einer spontanen Kündigung irreversible Fakten zu schaffen und sich dadurch Schadensersatzansprüchen auszusetzen.
Auch gilt es den Themen Abmahnung, Schriftform, Mitverschulden und Beweissicherung Beachtung zu schenken. In o.g. Fall hat das Kammergericht dem Auftraggeber einen Schadensersatzanspruch von mehr als 1,26 Mio. Euro zugesprochen!
Es ist dem Bauunternehmer / Generalunternehmer zu empfehlen vor einer voreiligen „Spontanhandlung“ einen Fachanwalt für Baurecht zu kontaktieren, um die Rechtslage prüfen zu lassen. Dies ergibt stets Sinn, z.B. bei Fragen zu den Themen:
- Schwarzarbeit,
- unberechtigten Teilkündigungen,
- Verletzung von Kooperationspflichten,
- Auftraggeber stellt Vergleichsantrag,
- endgültige Verweigerung einer berechtigten Abschlagsrechnung,
- unberechtigte Eingriffe in den Bauablauf,
- Bauherr besteht auf Bauleistungen, die entgegen der Regeln der Baukunst wären,
- Bauherr verhindert angebotene Mängelbeseitigung.
In meiner Praxis empfehle ich meinen Mandanten hier im außergerichtlichen Bereich die Vereinbarung eines anwaltlichenStundenhonorars, anstelle einer statischen Streitwertvereinbarung nach RVG.
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Sie arbeiten im Homeoffice und sind für zwei Arbeitgeber tätig – welche Arbeitszeit lässt das Arbeitszeitgesetz zu?
In der Bundesrepublik Deutschland sind die Grenzen der höchstzulässigen täglichen Arbeitszeit, die notwendigen Pausen im Arbeitszeitgesetz (ArbZG) geregelt. Mindestruhenszeiten begrenzen den Abstand zwischen Beendigung und Wiederaufnahme der Arbeit zum Schutz des Arbeitnehmers vor Überlastung.
Das Arbeitszeitgesetz regelt aber in § 16 ArbZG einzig zur Arbeitszeiterfassung:
§ 16 Aushang und Arbeitszeitnachweise
(1) Der Arbeitgeber ist verpflichtet, einen Abdruck dieses Gesetzes, der auf Grund dieses Gesetzes erlassenen, für den Betrieb geltenden Rechtsverordnungen und der für den Betrieb geltenden Tarifverträge und Betriebs- oder Dienstvereinbarungen im Sinne des § 7 Abs. 1 bis 3, §§ 12 und 21a Abs. 6 an geeigneter Stelle im Betrieb zur Einsichtnahme auszulegen oder auszuhängen.
(2) Der Arbeitgeber ist verpflichtet, die über die werktägliche Arbeitszeit des § 3 Satz 1 hinausgehende Arbeitszeit der Arbeitnehmer aufzuzeichnen und ein Verzeichnis der Arbeitnehmer zu führen, die in eine Verlängerung der Arbeitszeit gemäß § 7 Abs. 7 eingewilligt haben. Die Nachweise sind mindestens zwei Jahre aufzubewahren.
Der europäische Gerichtshof hat sich dieser Problematik angenommen und kam zu dem Ergebnis, dass der staatliche Gesetzgeber für die Frage, ob die Mindestruhenszeiten und die wöchentliche Höchstarbeitszeit eingehalten wurden/werden, ist die objektive und verlässliche Feststellung der täglichen und wöchentlichen Arbeitsstunden unerlässlich [ EUGH 14.5.2019- C 55/18].
Der Gesetzgeber habe daher „ein objektives, verlässliches und zugängliches System“ zur Arbeitszeiterfassung festzulegen.
Kann ich im Homeoffice für zwei Arbeitgeber regelmäßig mehr als 50 Stunden die Woche arbeiten?
Homeoffice-Arbeit setzt gewissermaßen ein hohes Vertrauen des Arbeitgebers in den Arbeitnehmer voraus.
Manch ein Arbeitnehmer kann nun auf die Idee kommen seine Arbeitszeit zu optimieren, indem er im Home-Office nicht nur einem Herrn dient, sondern noch einer Nebentätigkeit zusätzlich nachgeht. Aber Achtung: 3 ArbZG gilt auch für mehrte Tätigkeiten nebeneinander, d.h. kumulativ:
§ 3 AbZG: Die werktägliche Arbeitszeit der Arbeitnehmer darf acht Stunden nicht überschreiten. Sie kann auf bis zu zehn Stunden nur verlängert werden, wenn innerhalb von sechs Kalendermonaten oder innerhalb von 24 Wochen im Durchschnitt acht Stunden werktäglich nicht überschritten werden.
Das LAG Nürnberg hat im Urteil vom 19.05.2020 – 7 SA 11/19 entschieden:
Leitsatz 2: Führt der Abschluss eines Zweiten Arbeitsvertrages bei einem anderen Arbeitgeber dazu, dass der Arbeitnehmer nach § 2 I 1 Satz 1 die regelmäßige wöchentliche Arbeitszeit von 48 Stunden überschreitet, hat dies grundsätzlich die Nichtigkeit des zuletzt abgeschlossenen Arbeitsvertrages zur Folge.
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Kurzarbeit Null führt zur Kürzung des Urlaubsanspruchs –
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Das LArbG Düsseldorf hatte zu entscheiden, ob eine Arbeitnehmerin aufgrund der Kurzarbeit Null in den Monaten Juni, Juli und Oktober 2020, Ihren ansonsten Urlaubsanspruch gemäß § 3 Bundesurlaubsgesetz für diesen Zeitraum anteilig verloren hat.
Das LArbG kam zu dem Ergebnis:
- Aufgrund der Kurzarbeit Null in den Monaten Juni, Juli und Oktober 2020 hat die Klägerin in diesem Zeitraum keine Urlaubsansprüche gemäß § 3 Bundesurlaubsgesetz erworben.
- Der Jahresurlaub 2020 steht ihr deshalb nur anteilig im gekürzten Umfang zu.
- Für jeden vollen Monat der Kurzarbeit Null war der Urlaub um 1/12 zu kürzen.
Dies entspreche auch dem Europäischen Recht, weil nach der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs während Kurzarbeit Null der europäische Mindesturlaubsanspruch aus Art. 7 Abs. 1 der Richtlinie 2003/88/EG nicht entstehe.
Pressemitteilung LArbG Düsseldorf vom 12.03.2021
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