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Zweigstelle Berlin Rainer SchonsZweigstelle Berlin
Rechtsanwalt Rainer Schons
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10965 Berlin-Kreuzberg
Tel: 030-239 119 83
mobil: 0173-5369983
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Seit dem 1. Mai 2017 besteht in Berlin Kreuzberg eine Zweigstelle von Rechtsanwalt Rainer Schons

Ziel ist es durch zusätzliche überregionale Erfahrung, insbesondere in der Verknüpfung von Baurecht, Mietrecht und  Wohnungseigentumsrecht, Synergien zum Nutzen meiner Mandanten zu gewinnen.
Wo sollte dies besser möglich sein, als in unserer Bundeshauptstadt.

 

Checkliste für Werklohnforderung Baurecht Trier

Werklohnforderung des Bauunternehmers / des Bauhandwerkers
Zur Vorbereitung auf das Mandantengespräch im Baurecht: hier
Checkliste:

Werklohn Handwerker Anwalt

Hauskauf Haftung GewährleistungEs sieht alles beim Hauskauf  so einfach aus. Man überträgt dem Makler den Verkauf des Hauses oder der Eigentumswohnung .

Dieser macht schöne Bilder und erstellt aus seinen Vorlagen und den Bildern ein Expose. Viele Unterlagen gibt es nicht mehr, wer weiß schon noch, wann die Drainage erneuert wurde. Die Originalpläne hat der Voreigentümer nie übergeben. Eine Beschlusssammlung hat der Hausverwalter nie herausgegeben – gibt es so etwas überhaupt? Was ist das überhaupt? Eine Teilungserklärung? Muß man die haben?
Dann ist ein Kaufinteressent gefunden. Der Makler erstellt in der Regel unter Vermittlung durch den Makler den Standardentwurf für den Verkauf eines Einfamilenhauses, Mehrfamilenhauses oder der Eigentumswohnung. Der Verkäufer weiß in der Regel nur eins, er will verkaufen „gekauft, wie gesehen“.

Der Entwurf enthält dann in der Regel eine Formulierung, wie die foglende:

§ x Mängelhaftung bei Hauskauf / Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus

(1)…
(2) Der Käufer hat das Vertragsobjekt eingehend besichtigt. Folgendes ist dem Käufer bekannt: ___________________  Alle Ansprüche und Rechte wegen Sachmängeln am Grundstück und am Gebäude einschließlich verdeckter Mängel werden hiermit ausgeschlossen. Gleiches gilt auch für Mängel der mitverkauften beweglichen Gegenstände. Garantien werden nicht abgegeben, es sei denn, sie sind in diesem Vertrag ausdrücklich vorgesehen.
(3) Der Verkäufer erklärt, dass ihm wesentliche verdeckte Mängel, insbesondere Bodenveränderungen oder Altlasten i. S. v. § 2 BBodSchG, nicht bekannt sind. …………

Hauskauf /Eigentumswohnung  – ein Gewährleistungsausschluss, der oft keiner ist!

Damit wähnen sich die Verkäufer oft in einer falschen Sicherheit, beachten aber nicht, dass dies keine Freibrief ist.

Die Rechtsprechung hat für den Hauskauf einige Grundsätze entwickelt, wonach der Gewährleistungsausschluss unwirksam ist, d.h. zwischen den Parteien dennoch volle Anwendung findet:

  • Ein Verkäufer einer Eigentumswohnung, eines Einfamilienhauses oder Mehrfamilienhauses kann sowohl unter dem Gesichtspunkt der Sachmängelgewährleistung als auch aufgrund vorvertraglichen Aufklärungsverschuldens haften, wenn er Mängel (sehr oft Feuchtigkeitsschäden), beim Verkauf arglistig verschwiegen hat.

  • Im Falle eines arglistigen Verschweigens kann der Verkäufer sich nicht auf einen vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen!

  • Ein arglisitges Verschweigen kommt bereits dann in Betracht, wenn der Verkäufer einen aufklärungspflichtigen Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält, wobei es genügt, wenn er die den Mangel begründetden Umstände kennt (BGH 30.11.2012 – V ZR 25/12).

  • Der Käufer trägt allerdings die Darlegungs- und Beweislast für den Nachweis der Arglist beim Verkäufer.

 

vogelhausVogelfütterung – Darf ich auf dem Balkon ein Vogelhäuschen aufbauen und die Vögel füttern?

Eine Frage, die sowohl Mieter, als auch Wohnungseigentümer in Gemeinschaftsanlagen interessiert. Immer wieder kommt es hier zu Streitigkeiten zwischen Nachbarn, ob nun Mieter oder Eigentümer einer Wohnung.

Das LG Berlin hat hier in seinem Urteil vom 21.05.2010 Az: 65 S 540/09 den rechtlichen Rahmen und die Grenzen abgesteckt. Wer Vögel auf seinem Balkon füttern möchte, sollte diese Grundsätze beachten und der nachbarschaftliche Friede  sollte gewahrt sein. Das LG Berlin führ in seiner Entscheidung u.a. aus:

„Bei Baikonen handelt es sich um zur Umwelt offen gestaltete Bauteile. Die Öffnung in die Umwelt ist aber bei Balkonen und Terrassen gerade ein gewollter Umstand, er soll eine Verbindung in die äußere Umwelt vermitteln, ohne dass das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet verlassen werden muss. Er soll damit die Möglichkeit schaffen, einen Aufenthalt im Freien den dortigen Bedingungen angepasst zu vermitteln. Zu der natürlichen Umwelt gehört aber auch, dass dort Vögel, Insekten, Regen, Wind und Sturm hin gelangen und eben auch Vogelkot. Das gilt umso mehr dann, wenn sich das Gebäude mit dem Balkon in begrünten Bereichen befindet, in dem für die Fauna eine gute Lebensgrundlage herrscht. Das Auftreten von Vogelkot ist deshalb bei Balkonen und Terrassen nicht zu vermeiden und für sich genommen deshalb kein vertragswidriger Zustand. Auch ist es durchaus sozialadäquat, dass sich Bewohner von Balkonen nicht nur an der frischen Luft und der Möglichkeit erfreuen, sich dort aufzuhalten, dort Blumen zu ziehen, Wäsche zu trocknen usw., sondern sich auch an dem Flug und dem Gezwitscher von Vögeln erfreuen. Das Füttern von Vögeln in diesem Zusammenhang ist deshalb keineswegs bereits im Grundsatz nicht sozialadäquat, sondern recht verbreitet. “

Resumee:

  • Einen Anspruch gegen Nachbarn/ Mieter / Miteigentümer auf Unterlassung der Vogelfütterung gibt es nicht, wenn es keine gesundheitlich bedenklichen Folgen oder ganz unverhältnismäßig starke Verschmutzungen gibt.
  • Lediglich ganz unverhältnismäßige Verschmutzungen – über einen längeren Zeitraum – durch Vogelkot – verursacht vom Nachbarn, der die Vögel füttert – sind geeignet, eine Minderung der Miete zu rechtfertigen.
  • Zu berücksichtigen sind: Zeitraum, absolute Anzahl von Kotflecken, Größe der Balkone, dem flächenmäßigen Ausmaß ihrer Betroffenheit und der Jahreszeit.
  • Es empfiehlt sich jedoch, den Mietvertrag oder die städtische Satzung zu prüfen, ob ggfls. ein Taubenfütterungsverbot existiert.
    Dann sollte der Vogelliebhaber dafür Sorge tragen, dass die Futterstelle so gebaut ist, dass Tauben nicht ans Futter können. Hierzu gibt es extra Futterhäuschen auf dem Markt mit engen Zugängen, Futtersilos, auf deren Sitzstangen Tauben zu wenig Platz finden, oder hängende Meisenknödel. Das klassische Futterhäuschen kann mit einem Maschendraht umgeben werden, so können dann nur kleinere Vögel an das Futter gelangen.
  • Ob nun Sommerfütterung Sinn oder kein Sinn macht, hierüber streiten die Juristen nicht.
    Obige rechtliche Spielregeln gelten ganzjährlich.
  • Tauben, Vogelfütterung, Vogelhäuschen, Nachbarrecht, Vermieter, WEG, Wohnungseigentümer, Eigentümer

Eigenbedarf, Mietrecht, Arbetisrecht,

BGH Urteile zum Urheberrecht / Filesharing vom 11. Juni 2015 – I ZR 19/14, I ZR 21/14 und I ZR 75/14 – bis zum 27.08.2015 noch nicht veröffentlicht.

In den o.g. Entscheidungen des BGH zum Urheberrecht sind drei Urteile des Oberlandesgerichts Köln bestätigt worden, die sich mit dem Thema Schadensersatz und Erstattung von Abmahnkosten wegen des Vorwurfs des Filesharing auseinandersetzeen. Bis dato 27.08.2015 sind diese Entscheidungen noch nicht veröffentlicht. Die diesbezügliche Pressererklärung fasst die Ergebnisse zusammen.

Tatbestand:
Vier Tonträgerhersteller beauftragten ein Softwareunternehmen mit der Ermittluung wegen illegalem Filesharing. Es wurden hierbei unter anderem drei Inhaber der jeweiligen IP-Adressen betreffend der zugewiesenen Internetanschlüsse ermittelt. Die Tonträgerhersteller sahen hierin eine Verletzung ihrer Tonträgerherstellerrechte und ließen die Inhaber der IP-Adressen anwaltlich abmahnen. Im foglenden Klageverfahren und dem Weg durch die Instanzen werden die Inhaber der IP-Adressen jeweils auf Schadensersatz  sowie auf Ersatz von Abmahnkosten in Anspruch genommen.

BGH 11.06.2015 I ZR 75/14

Der IP-Inhaber verteidigte sich mit der Begründung, er habe sich mit seiner Familie zur angeblichen Tatzeit im Urlaub befunden. Vor Urlaubsantritt habe er Router und Computer vom Stromnetz getrennt. Die Softwarefirma konnte jedooch glaubhaft nachweisen, dass die Musikdateien von dem Rechner des IP-Inhabers zum Herunterladen angeboten worden sind. Der Nachweis, dass die Familie zur fraglichen Zeit in Urlaub war konnte nicht glaubhaft geführt werden. Das OLG kam zur Überzeugung, der IP-Inhaber habe als Anschlussinhaber für die Urheberrechtsverletzungen einzustehen, weil nach Vortrag des IP-Inhabers ein anderer Täter nicht ernsthaft in Betracht komme. Der IP-Inhaber konnte auch nicht glaubhaft nachweisen, dass andere Personen zum Tatzeitpunkt selbständigen Zugang zu seinem Internetanschluss hatten und deshalb diese ernstahft als Täter der geltend gemachten Rechtsverletzungen in Betracht kommen könnten. Es bleibt bei der tatsächliche Vermutung der Täterschaft des Inhabers des Internetanschlusses.

BGH 11.06.2015  I ZR 19/14

Der IP-Inhaber konnte nicht widerlegen, dass zum fraglichen Zeitpunkt der Rechner, der im Arbeitszimmer des Beklagten installiert war, eingeschaltet und mit dem Internet verbunden war. Seine angestellte Ehefrau, die den Rechner neben ihm beruflich nutzte, verfügte unstreitig nicht über Administratorenrechte zum Aufspielen von Programmen. Dem im Haushalt des IP-Inhabers lebende 17jährigen Sohn war unstreitig das vor der Nutzung des Computers einzugebende Passwort nicht bekannt.

BGH 11.06.2015 I ZR 7/14

Neben der IP-Inhaberin wurde der Internetanschluss von  ihrem 16jährigen Sohn und ihrer 14jährigen Tochter genutzt. Die 14 jährige Tochter räumte die Nutzung ein und dass sie die streitigen Musikdateien tatsächlich heruntergeladen hatte. Das OLG Köln hatte daher eine Verletzungshandlung der Tochter als erwiesen angesehen und  eine Verletzung der Aufsichtspflicht der IP-Inhaberin ausgegangen (§ 832 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Pressemitteung: „Zwar genügen Eltern ihrer Aufsichtspflicht über ein normal entwickeltes Kind, das ihre grundlegenden Gebote und Verbote befolgt, regelmäßig bereits dadurch, dass sie das Kind über die Rechtswidrigkeit einer Teilnahme an Internettauschbörsen belehren und ihm eine Teilnahme daran verbieten. Eine Verpflichtung der Eltern, die Nutzung des Internets durch das Kind zu überwachen, den Computer des Kindes zu überprüfen oder dem Kind den Zugang zum Internet (teilweise) zu versperren, besteht grundsätzlich nicht. Zu derartigen Maßnahmen sind Eltern erst dann verpflichtet, wenn sie konkrete Anhaltspunkte dafür haben, dass das Kind dem Verbot zuwiderhandelt (BGH, Urteil vom 15. November 2012 – I ZR 74/12, GRUR 2013, 511 Rn. 24 – Morpheus). „

Schadensersatzberechnung

Bei der Bemessung des Schadensersatzes in Form der Lizenzanalogie ist das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei von einem Betrag von 200 € für jeden der insgesamt 15 in die Schadensberechnung einbezogenen Musiktitel ausgegangen. Es besteht ein Anspruch auf Ersatz von Abmahnkosten auf der Basis des RVG.

Urheberrecht – BGH 11.06.2015 – Filesharing – Schadensersatzpflicht – Abmahnkosten – Abmahnung


Mein Kommentar zu BGH 18.03.2015 VIII ZR 185/14 Vermieter – Schönheitsreparaturen Renovierung

Grundsätzlich ist gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltung, wozu auch die Schönheitsreparaturen gerechnet werden, in den Pflichtenkreis des Vermieters.

§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB:
Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Der Bundesgerichtshof hatte in seiner Entscheidung den Fall zu beurteilen, ob es dem Vermieter erlaubt ist die Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen, ohne dem Mieter dafür einen angemessenen Ausgeleich dafür zu gewähren. Der BGH kommt zu dem Ergebnis, dass eine solche formularvertragliche Überwälzung der Pflicht zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen an § 307 Abs. 1 Satz 1 , Abs. 2 Nr. 1 BGB scheitert. Eine solche Klausel ist unwirksam.

§ 307 BGB Inhaltskontrolle
Absatz 1: Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
Abs. 2 Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
Nr. 1- mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist

Die Entscheidung des BGH zu Schönheitsreparaturen / Renovierung im Blick auf die gesetzliche Vorschrift des § 535 Abs. Satz 2 BGB konsequent.

Schönheitsreparaturen, Eigenbedarf, Kündigung, Renovierung

 Eigenbedarf Mietrecht Arbeitsrecht Eigenbedarfskündigung Vermieter Eigenbedarf : Kündigung § 573 Absatz 2 BGB – Eigenbedarfskündigung – Anforderungen

BGH: Urteil vom 17.03.2010 – VIII ZR 70/09
Dramatisiert der Eigentümer seine Eigenbedarfssituation führt dies noch nicht dazu, eine Kündigungserklärung als formell unwirksam anzusehen.

Zur näheren Begründung war im Kündigungsschreiben wg. Eigenbedarfs ausgeführt, dass die Klägerin derzeit zur Miete wohne und darüber hinaus für ihre berufliche Tätigkeit ein separates Büro angemietet habe. Das von der Beklagten gemietete Wohnhaus eigne sich sehr gut, um Wohnen und Arbeiten unter einem Dach zu ermöglichen. Durch den Umzug könne die Klägerin die Miete für ihre derzeitige Mietwohnung (1.740 €) und für ihr jetziges Büro (858,40 €) einsparen und sich persönlich um die Betreuung ihrer Kinder kümmern.
erfülle und deshalb unwirksam sei.

„Nach § 573 Abs. 3 BGB sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Der Zweck der Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen.“ Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann.

„Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Personen, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben, ausreichend.“
„Der Beklagten wird darin mitgeteilt, dass die Klägerin bislang zur Miete wohne und mit ihren beiden Kindern in das zu Eigentum erworbene, von der Beklagten gemietete Wohnhaus einziehen und dort auch ihr Büro betreiben wolle; durch diesen Umzug könne sie die teuren Mieten für ihr bisheriges Büro und ihre bisherige Wohnung einsparen. Damit hat die Klägerin die Gründe für ihren Erlangungswunsch hinreichend konkret angegeben.“

„Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Kündigungserklärung der Klägerin nicht deshalb (formell) unwirksam, weil sie den unzutreffenden Eindruck erwecke, dass sich bei dem von der Klägerin bisher bewohnten Anwesen Wohnung und Büro nicht unter einem Dach befänden und die Klägerin aus diesem Grund besonders auf das an die Beklagte vermietete Wohnhaus angewiesen sei. Ob dies, wie das Berufungsgericht meint, der Fall ist und die Klägerin ihren Eigenbedarf insoweit „dramatisiert“ hat, ist für die formelle Wirksamkeit der von der Klägerin erklärten Kündigung ohne Bedeutung.“


Vermieter Eigenbedarf : Kündigung § 573 Absatz 2 BGB – Eigenbedarfskündigung – Anforderungen

Rechtsanwalt_Rainer_Schons_Mietrecht_Arbeitsrecht_Zivilrecht_TrierArbeitsrecht – Sperrzeit droht bei Aufhebungsvertrag –  § 159 SGB III

(1) Hat die Arbeitnehmerin oder der Arbeitnehmer sich versicherungswidrig verhalten, ohne dafür einen wichtigen Grund zu haben, ruht der Anspruch für die Dauer einer Sperrzeit. Versicherungswidriges Verhalten liegt vor, wenn die oder der Arbeitslose das Beschäftigungsverhältnis gelöst oder durch ein arbeitsvertragswidriges Verhalten Anlass für die Lösung des Beschäftigungsverhältnisses gegeben und dadurch vorsätzlich oder grob fahrlässig die Arbeitslosigkeit herbeigeführt hat (Sperrzeit bei Arbeitsaufgabe).
Die Person, die sich versicherungswidrig verhalten hat, hat die für die Beurteilung eines wichtigen Grundes maßgebenden Tatsachen darzulegen und nachzuweisen, wenn diese Tatsachen in ihrer Sphäre oder in ihrem Verantwortungsbereich liegen.

(3) 1Die Dauer der Sperrzeit bei Arbeitsaufgabe beträgt zwölf Wochen. Sie verkürzt sich auf drei Wochen, wenn das Arbeitsverhältnis innerhalb von sechs Wochen nach dem Ereignis, das die Sperrzeit begründet, ohne eine Sperrzeit geendet hätte, auf sechs Wochen, wenn das Arbeitsverhältnis innerhalb von zwölf Wochen nach dem Ereignis, das die Sperrzeit begründet, ohne eine Sperrzeit geendet hätte oder eine Sperrzeit von zwölf Wochen für die arbeitslose Person nach den für den Eintritt der Sperrzeit maßgebenden Tatsachen eine besondere Härte bedeuten würde.

 

Sperrzeitfolgen

  • Ruhen des Anspruchs auf Arbeitslosengeld
  • Minderung der Dauer des Anspruchs gem. § 148 SGB III
  • Nachversicherungsschutz in der Krankenversicherung endet nach einem Monat (§ 19 II SGB V).

Schriftform

Wer dennoch einen Aufhebungsvertrag abschließen möchte: Schriftform: § 623 BGB beachten

Die Beendigung von Arbeitsverhältnissen durch Kündigung oder Auflösungsvertrag [Aufhebungsvertrag] bedürfen zu Ihrer Wirksamkeit der Schriftform; die elektronische Form ist ausgeschlossen.