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NachweisgesetzNeue Regeln für Arbeitsverträge zusammengefasst

Auf Basis des Gesetzentwurfs Bundesrat Drucksache 154/22 habe ich als Service für meine Leser:Innen das neue Nachweisgesetz, welches nunmehr am 23. Juni 2022 vom Dt. Bundestag mit lediglich kleinen Änderungen erlassen wurde und sich auf neue, wie auch auf alte Arbeitsverträge auswirkt, in diesem Beitrag aufgeführt und kommentiert. Das entsprechende Gesetz finden Sie am Ende dieses Beitrages.

Achtung: Die Endfassung wird Änderungen enthalten!
Bis dato (Stand 31.07.2022) war im Internet die verabschiedete Fassung nicht zu erhalten und auch nicht auf den einschlägigen Plattformen.

Das Gesetz soll pünktlich zum Ablauf der Umsetzungsfrist am 1. August 2022 in Kraft treten.

Bitte auch die weiteren Änderungen im Berufsbildungsgesetz, der Handwerksordnung, des Arbeitnehmerüberlassungsgesetzes, der Gewerbeordnung, des Seearbeitsgesetzes, des Teilzeit- und Befristungsgesetzes und des Arbeitnehmer-Entsendegesetzes u.a. beachten.

Neu eingefügt ist „§ 4 Bußgeldvorschriften“, der bei Verstößen ein Ordnungsgeld von bis zu 2.000 Euro vorsieht.

Gelten die neuen Regeln für Arbeitsverträge auch für bereits bestehende Arbeitsverträge?

Für Arbeitsverträge, die vor dem 1.8.2022 abgeschlossen wurden, gilt: Hat das Arbeitsverhältnis bereits vor dem 1. August 2022 bestanden, so ist dem Arbeitnehmer auf sein Verlangen spätestens am siebten Tag nach Zugang der Aufforderung beim Arbeitgeber die Niederschrift mit den Angaben nach § 2 Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 bis 10 auszuhändigen; die Niederschrift mit den übrigen Angaben nach § 2 Absatz 1 Satz 2 ist spätestens einen Monat nach Zugang der Aufforderung auszuhändigen.

Meine anwaltliche Empfehlung:

a) Wenn Sie Verbandsmitglied sind, beschaffen Sie sich schnellstmöglich neue Arbeitsvertragsmuster.
b) Lassen Sie Ihre Alt-Verträge ggf. von einem Rechtsanwalt prüfen.
c) Neue Verträge sind jedenfalls ab 1. August 2022 zu verwenden.
d) Achtung: Kostenfreie Arbeitsverträge im Internet sind in der Regel nicht aktuell!

 

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Nachweisgesetz (NachwG) – ab 1. August 2022 – Fassung des Gesetzesentwurfs Bundesrat-Drucksache 154/22 vom 8.4.22

§ 1 Anwendungsbereich

Dieses Gesetz gilt für alle Arbeitnehmer.

Praktikanten, die gemäß § 22 Absatz 1 des Mindestlohngesetzes als Arbeitnehmer gelten, sind Arbeitnehmer im Sinne dieses Gesetzes.

§ 2 Nachweispflicht

Der Arbeitgeber hat die wesentlichen Vertragsbedingungen des Arbeitsverhältnisses innerhalb der Fristen des Satzes 4 schriftlich niederzulegen, die Niederschrift zu unterzeichnen und dem Arbeitnehmer auszuhändigen.

In die Niederschrift sind mindestens aufzunehmen:

1. der Name und die Anschrift der Vertragsparteien,
2. der Zeitpunkt des Beginns des Arbeitsverhältnisses,
3. bei befristeten Arbeitsverhältnissen: das Enddatum oder die vorhersehbare
Dauer des Arbeitsverhältnisses,
4. der Arbeitsort oder, falls der Arbeitnehmer nicht nur an einem bestimmten Arbeitsort tätig sein soll, ein Hinweis darauf, dass der Arbeitnehmer an verschiedenen Orten
beschäftigt werden oder seinen Arbeitsort frei wählen kann,
5. eine kurze Charakterisierung oder Beschreibung der vom Arbeitnehmer zu leistenden Tätigkeit,
6. sofern vereinbart, die Dauer der Probezeit,
7. die Zusammensetzung und die Höhe des Arbeitsentgelts einschließlich der Vergütung von Überstunden, der Zuschläge, der Zulagen, Prämien und Sonderzahlungen sowie anderer
Bestandteile des Arbeitsentgelts, die jeweils getrennt anzugeben sind, und deren Fälligkeit sowie die Art der Auszahlung,
8. die vereinbarte Arbeitszeit, vereinbarte Ruhepausen und Ruhezeiten sowie bei vereinbarter Schichtarbeit das Schichtsystem, der Schichtrhythmus und Voraussetzungen für Schichtänderungen,

9. bei Arbeit auf Abruf nach § 12 des Teilzeit- und Befristungsgesetzes:

a) die Vereinbarung, dass der Arbeitnehmer seine Arbeitsleistung entsprechend dem Arbeitsanfall zu erbringen hat,
b) die Zahl der mindestens zu vergütenden Stunden,
c) der Zeitrahmen, bestimmt durch Referenztage und Referenzstunden,
der für die Erbringung der Arbeitsleistung festgelegt ist, und
d) die Frist, innerhalb derer der Arbeitgeber die Lage der Arbeitszeit im Voraus mitzuteilen hat,

10. sofern vereinbart, die Möglichkeit der Anordnung von Überstunden und deren Voraussetzungen,
11. die Dauer des jährlichen Erholungsurlaubs,
12. ein etwaiger Anspruch auf vom Arbeitgeber bereitgestellte Fortbildung,
13. wenn der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer eine betriebliche Altersversorgung über einen
Versorgungsträger zusagt, der Name und die Anschrift dieses Versorgungsträgers; die Nachweispflicht entfällt, wenn der Versorgungsträger zu dieser Information verpflichtet, ist
14. das bei der Kündigung des Arbeitsverhältnisses von Arbeitgeber und Arbeitnehmer einzuhaltende Verfahren, mindestens das Schriftformerfordernis und die Fristen für die Kündigung des Arbeitsverhältnisses, sowie die Frist zur Erhebung einer Kündigungsschutzklage; § 7 des Kündigungsschutzgesetzes ist auch bei einem nicht ordnungsgemäßen Nachweis der Frist zur Erhebung einer Kündigungsschutzklage anzuwenden,
15. ein in allgemeiner Form gehaltener Hinweis auf die auf das Arbeitsverhältnis anwendbaren
Tarifverträge, Betriebs- oder Dienstvereinbarungen sowie Regelungen paritätisch besetzter Kommissionen, die auf der Grundlage kirchlichen Rechts Arbeitsbedingungen für den Bereich kirchlicher Arbeitgeber festlegen das Arbeitsverhältnis anzuwenden sind.

Der Nachweis der wesentlichen Vertragsbedingungen in elektronischer Form ist ausgeschlossen.

Dem Arbeitnehmer ist die Niederschrift mit den Angaben nach Satz 2 Nummer 1, 7 und 8 spätestens am ersten Tag der Arbeitsleistung, die Niederschrift mit den Angaben nach Satz 2 Nummer 2 bis 6, 9 und 10 spätestens am siebten Kalendertag nach dem vereinbarten Beginn des Arbeitsverhältnisses und die Niederschrift mit den übrigen Angaben nach Satz 2 spätestens einen Monat nach dem vereinbarten Beginn des Arbeitsverhältnisses auszuhändigen.

(1a) Wer einen Praktikanten einstellt, hat unverzüglich nach Abschluss des Praktikumsvertrages, spätestens vor Aufnahme der Praktikantentätigkeit, die wesentlichen Vertragsbedingungen schriftlich niederzulegen, die Niederschrift zu unterzeichnen und dem Praktikanten auszuhändigen. In die Niederschrift sind mindestens aufzunehmen:

1. der Name und die Anschrift der Vertragsparteien,
2. die mit dem Praktikum verfolgten Lern- und Ausbildungsziele,
3. Beginn und Dauer des Praktikums,
4. Dauer der regelmäßigen täglichen Praktikumszeit
5. Zahlung und Höhe der Vergütung,
6. Dauer des Urlaubs,
7. ein in allgemeiner Form gehaltener Hinweis auf die Tarifverträge, Betriebs- oder Dienstvereinbarungen, die auf das Praktikumsverhältnis anzuwenden sind.
Absatz 1 Satz 3 gilt entsprechend.

(2) Hat der Arbeitnehmer seine Arbeitsleistung länger als vier aufeinanderfolgende Wochen außerhalb der Bundesrepublik Deutschland zu erbringen, so hat der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer vor dessen Abreise die Niederschrift nach Absatz 1 Satz 1 mit allen wesentlichen Angaben nach Absatz 1 Satz 2 und folgenden zusätzlichen Angaben auszuhändigen:

1. das Land oder die Länder, in dem oder in denen die Arbeit im Ausland geleistet werden soll, und die geplante Dauer der Arbeit,
2. die Währung, in der die Entlohnung erfolgt,
3. sofern vereinbart, mit dem Auslandsaufenthalt verbundene Geld- oder Sachleistungen, insbesondere Entsendezulagen und zu erstattende Reise-, Verpflegungs- und Unterbringungskosten,
4. die Angabe, ob eine Rückkehr des Arbeitnehmers vorgesehen ist, und gegebenenfalls die Bedingungen der Rückkehr.

(3) Fällt ein Auslandsaufenthalt nach Absatz 2 in den Anwendungsbereich der Richtlinie 96/71/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Dezember 1996 über die Entsendung von Arbeitnehmern im Rahmen der Erbringung von Dienstleistungen (ABl. L 18 vom 21.1.1997, S. 1), die durch die Richtlinie (EU) 2018/957 (ABl. L 173 vom 9.7.2018, S. 16) geändert worden ist, muss die Niederschrift nach Absatz 1 Satz 1 neben den Angaben nach Absatz 2 auch folgende zusätzliche Angaben enthalten:

1. die Entlohnung, auf die der Arbeitnehmer nach dem Recht des Mitgliedstaats oder der Mitgliedstaaten, in dem oder in denen der Arbeitnehmer seine Arbeit leisten soll, Anspruch hat,
2. den Link zu der einzigen offiziellen nationalen Website, die der Mitgliedstaat, in dem der Arbeitnehmer seine Arbeit leisten soll, betriebt nach Artikel 5 Absatz 2 Buchstabe a der Richtlinie 2014/67/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 15. Mai 2014 zur Durchsetzung der Richtlinie 96/71/EG über die Entsendung von Arbeitnehmern im Rahmen der Erbringung von Dienstleistungen und zur Änderung der Verordnung (EU) Nr. 1024/2012 über die Verwaltungszusammenarbeit mit Hilfe des Binnenmarkt-Informationssystems – („IMI-Verordnung“) (ABl. L 159 vom 28.5.2014, S. 11).
3. Die Angaben nach Absatz 1 Satz 2 Nr. 6 bis 9 und Absatz 2 Nr. 2 und 3 können ersetzt werden durch einen Hinweis auf die einschlägigen Tarifverträge, Betriebs- oder Dienstvereinbarungen und ähnlichen Regelungen, die für das Arbeitsverhältnis gelten. Ist in den Fällen des Absatzes 1 Satz 2 Nr. 8 und 9 die jeweilige gesetzliche Regelung maßgebend, so kann hierauf verwiesen werden.
4. Die Angaben nach Absatz 1 Satz 2 Nummer 6 bis 8 und 10 bis 14 Nr. 6 bis 9 und Absatz 2 Nr. 2 und 3 können ersetzt werden durch einen Hinweis auf die auf das Arbeitsverhältnis anwendbaren einschlägigen Regelungen, die für das Arbeitsverhältnis gelten. Ist in den Fällen des Absatzes 1 Satz 2 Nr. 8 und 9 die jeweilige gesetzliche Regelung maßgebend, so kann hierauf verwiesen werden.
5. Wenn dem Arbeitnehmer ein schriftlicher Arbeitsvertrag ausgehändigt worden ist, entfällt die Verpflichtung nach den Absätzen 1, und 2 und 3, soweit der Vertrag die in den Absätzen 1 bis 4 3 geforderten Angaben enthält.

§ 3 Änderung der Angaben

Eine Änderung der wesentlichen Vertragsbedingungen ist dem Arbeitnehmer spätestens an dem Tag, an dem sie wirksam wird schriftlich mitzuteilen. Satz 1 gilt nicht bei einer Änderung der auf das Arbeitsverhältnis anwendbaren gesetzlichen Vorschriften, Tarifverträge, Betriebs- oder Dienstvereinbarungen sowie und ähnlichen Regelungen paritätisch besetzter Kommissionen, die auf der Grundlage kirchlichen Rechts Arbeitsbedingungen für den Bereich kirchlicher Arbeitgeber festlegen.

§ 4 Bußgeldvorschriften

(1) Ordnungswidrig handelt wer,
1. entgegen § 2 Absatz 1 Satz 1 eine in § 2 Absatz 1 Satz 2 genannte wesentliche Vertragsbedingung nicht, nicht richtig, nicht vollständig, nicht in der vorgeschriebenen Weise oder nicht rechtzeitig aushändigt
2. entgegen § 2 Absatz 2, auch in Verbindung mit Absatz 3, eine dort genannte Niederschrift nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig aushändigt oder
3. entgegen § 3 Satz 1 eine Mitteilung nicht, nicht richtig, nicht vollständig, nicht in der vorgeschriebenen Weise oder nicht rechtzeitig macht.
(2) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu zweitausend Euro geahndet werden.

§ 5 Übergangsvorschrift

Hat das Arbeitsverhältnis bereits vor dem 1. August 2022 bestanden, so ist dem Arbeitnehmer auf sein Verlangen spätestens am siebten Tag nach Zugang der Aufforderung beim Arbeitgeber die Niederschrift mit den Angaben nach § 2 Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 bis 10 auszuhändigen; die Niederschrift mit den übrigen Angaben nach § 2 Absatz 1 Satz 2 ist spätestens einen Monat nach Zugang der Aufforderung auszuhändigen.

§ 6 Unabdingbarkeit

Von den Vorschriften dieses Gesetzes kann nicht zuungunsten des Arbeitnehmers abgewichen werden.

 

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Schuldner

Schuldner zahlt nicht – Warum ergibt anwaltliches Inkasso Sinn?

Was kann ich tun, wenn mein Schuldner nicht zahlt? Wenn die Kaufpreisraten nicht gezahlt werden, der Werklohn ausbleibt oder verliehenes Geld nicht zurückgezahlt wird, droht bei Untätigkeit eine Verjährung der Forderung.

Ich erlebe es in der Praxis immer wieder, dass es dem Gläubiger zu viel Mühe macht, sich um die Forderung zu kümmern, er von der Hoffnung getrübte wird und von einer freiwilligen Zahlung träumt oder er nicht noch gutes Geld schlechtem hinterher tragen möchte.

Umweg über Inkassounternehmen?

Vielleicht wurde vom Gläubiger auch schon die Erfahrung gemacht, dass das Inkassobüro nicht weiter kommt, weil der Schuldner der Forderung widersprochen hat. In diesem Fall landet die Forderung wieder beim Gläubiger und dieser wird sich einen Rechtsanwalt suchen müssen, weil die Inkassounternehmen keine Gerichtsverfahren führen. Diesen Umweg kann sich der Gläubiger sparen, wenn er direkt einen Anwalt mit der Forderungseintreibung beauftragt.

Verjährung einer Forderung

Um die Verjährung einer Forderung zu vermeiden muss die Geltendmachung in der Regel innerhalb von 3 Jahren erfolgen.

„§ 195 BGB  – Regelmäßige Verjährungsfrist

Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.“

Die Wahrung der Verjährungsfrist gestaltet sich oft als schwierig, weil der „Profi-Schuldner“ sich durch häufige Umzüge auszeichnet. Es gilt daher zielstrebig, professionell und ohne große zeitliche Lücken die Forderung durch
Zahlungserinnerung – Mahnung – gerichtliches Mahnverfahren bzw. sofortige Zahlungsklage zu verfolgen.

Ignoriert Ihr Schuldner die Zahlungserinnerung oder Mahnung oder verweigert aktiv die Zahlung, dann sollten Sie nicht gutgläubig abwarten oder sich durch Vertrösten hinhalten lassen. Beauftragen Sie einen Anwalt, um gegen den im Zahlungsverzug befindlichen Schuldner vorzugehen, denn es ist Ihr Geld!

Verzug des Schuldners

Wenn der Schuldner in Zahlungsverzug gerät, hat er auch die Kosten des beauftragten Rechtsanwalts zu tragen. Ist der Schuldner im Zahlungsverzug, dann bedarf es keiner zusätzlichen Mahnung. Manche gutmütigen Gläubiger mahnen in diesem Fall in der Hoffnung auf Zahlung mehrfach und verbuchen dies unter „Kunden-Kulanz“.

㤠286 BGB Verzug des Schuldners

(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.

(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn

  1. für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist,
  2. der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt,
  3. der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert,
  4. aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.

(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist.Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.

(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.

(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.“

Grundsätzlich nur eine Mahnung

Gesetzlich erforderlich ist gem. § 286 Abs. 1 BGB grundsätzlich nur eine Mahnung. In den sonstigen Fällen des § 286 BGB kommt der Schuldner auch ohne Mahnung in Verzug. Dies passiert zum Beispiel, wenn für die Darlehensfälligkeit ein festes Kalenderdatum im Sinne des § 285 Abs. 2 Ziffer 1 BGB vereinbart wurde.

In der Regel erkundige ich mich über die Bonität des Schuldners und prüfe den Schuldner auf das Vorliegen von Negativdaten. Grundsätzlich erfolgt zunächst ein anwaltliches Schreiben an den Schuldner. In diesem werden die Forderung, die aufgelaufen Zinsen und die angefallenen Rechtsanwaltskosten als Forderung letztmalig geltend gemacht. Nicht selten führt ein solches Schreiben unter anwaltlichem Briefkopf zur Zahlung oder Ratenvereinbarung. Denn dem Schuldner ist klar, der nächste Schritt ist die kostenerhöhende Zahlungsklage.

Kostenrisiko einer Zahlungsklage über 7.500 Euro:

Kostenrisiko – Zivilrecht

Basisdaten
Gegenstandswert/Streitwert 7.500,00 €
Umsatzsteuer (%) 19
Anzahl Mandanten 1
Anzahl Gegner 1
Anzahl gegnerische Rechtsanwälte 1
Außergerichtliche Vertretung
Geschäftsgebühr 2300 VV RVG (1,5) 753,00 €
Einigungsgebühr 1000 VV RVG 0,00 €
Auslagenpauschale 7002 VV RVG 20,00 €
Umsatzsteuer 7008 VV RVG 146,87 €
Summe außergerichtlich 919,87 €

 

Gerichtliche Vertretung
1. Instanz 2. Instanz
Streitwert 7.500,00 € Streitwert 7.500,00 €
Vergleichsmehrwert 0,00 € Vergleichsmehrwert 0,00 €
Eigene Anwaltskosten Eigene Anwaltskosten
Verfahrensgebühr 3100 VV RVG 1,3 652,60 € 3200 VV RVG 1,6 803,20 €
anrechenbare gem. Vorbem. 3 IV VV RVG 376,50 € gem. Vorbem. 3 IV VV RVG 0,00 €
Terminsgebühr 3104 VV RVG 1,2 602,40 € 3202 VV RVG 1,2 602,40 €
Auslagen 7001, 7002 VV RVG 20,00 € 7001, 7002 VV RVG 20,00 €
sonstige Kosten 7000, 7003 ff VV RVG 0,00 € 7000, 7003 ff VV RVG 0,00 €
Umsatzsteuer 7008 VV RVG 170,72 € 7008 VV RVG 270,86 €
Summe 1.069,22 € Summe 1.696,46 €
Gegnerische Anwaltskosten Gegnerische Anwaltskosten
Verfahrensgebühr 3100 VV RVG 1,3 652,60 € 3200 VV RVG 1,6 803,20 €
Terminsgebühr 3104 VV RVG 1,2 602,40 € 3202 VV RVG 1,2 602,40 €
Auslagen 7001, 7002 VV RVG 20,00 € 7001, 7002 VV RVG 20,00 €
sonstige Kosten 7000, 7003 ff VV RVG 0,00 € 7000, 7003 ff VV RVG 0,00 €
Umsatzsteuer 7008 VV RVG 242,25 € 7008 VV RVG 270,86 €
Summe 1.517,25 € Summe 1.696,46 €
Gerichtskosten 672,00 € Gerichtskosten 896,00 €
Kostenrisiko 1. Instanz 3.258,47 € Kostenrisiko 2. Instanz 4.288,92 €
Weitere Kosten 0,00 € Weitere Kosten 0,00 €
Gesamtkostenrisiko 4.178,34 € Gesamtkostenrisiko 8.467,26 €

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Kündigung Bauunternehmer / Generalunternehmer

Welche Folgen treffen den Bauunternehmer, wenn er seine Bauleistung unberechtigt endgültig einstellt?

Das Kammergericht Berlin hatte als Berufungsinstanz darüber zu entscheiden, welcher Anspruch gegen einen Bauunternehmer besteht, der seine Leistung unberechtigt endgültig eingestellt hatte. Der Auftraggeber (Bauherr) erhielt einen Schadensersatzanspruch
gem. § 281 Abs. 1 BGB zugesprochen.


Da die Beklagte spätestens mit ihrer fristlosen Kündigung vom 20. März 2022 ernsthaft und endgültig weitere Leistungen verweigert hatte, musste die Klägerin der Beklagten keine weitere Frist zur Leistung bzw. zur Wiederaufnahme der Leistung setzen, § 281 Abs. 2 BGB (…). Die Klägerin kann mit ihrem Schadensersatzanspruch beanspruchen, so gestellt zu werden, wie sie stünde, wenn die Beklagte den Vertrag ordnungsgemäß erfüllt hätte (...).“ [KG, Beschluss vom 01.07.2022 – 21 U 13/22, LG Berlin, 03.11.2021 – 39 O 98/21]

Weiter trifft das Kammergericht folgende Aussage:

§ 323 Abs. 4 BGB ist auf den Schadensersatzanspruch aus § 281 Abs. 1 BGB analog anwendbar. (…) Denn die Vertragsaufkündigung der Beklagten stellt analog § 323 Abs. 4 BGB bereits vor Fälligkeit eine Pflichtverletzung dar, die ihre Haftung gemäß § 281 BGB begründet. (…) § 323 Abs. 4 BGB ist auf den Schadensersatzanspruch aus § 281 BGB analog anwendbar. Das bedeutet, dass auch die Verletzung einer noch nicht fälligen im Gegenseitigkeitsverhältnis stehenden Vertragspflicht durch den Schuldner seine Haftung aus § 281 BGB begründen kann, nämlich wenn bereits jetzt feststeht, dass er sie auch zum künftigen Fälligkeitszeitpunkt nicht erfüllt haben wird.

Wann kann ein Auftragnehmer / Bauunternehmer / Generalunternehmer den Werkvertrag kündigen?

Anders als der Auftraggeber kann der Bauunternehmer/ Generalunternehmer einen Werkvertrag nicht einseitig ohne wichtigen Grund kündigen.

Ein Auftraggeber / Bauherr kann einen Werkvertrag nach § 648 BGB jederzeit kündigen – auch ohne Grund.

§ 648 Kündigungsrecht des Bestellers

Der Besteller kann bis zur Vollendung des Werkes jederzeit den Vertrag kündigen. Kündigt der Besteller, so ist der Unternehmer berechtigt, die vereinbarte Vergütung zu verlangen; er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrags an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt. Es wird vermutet, dass danach dem Unternehmer 5 vom Hundert der auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung entfallenden vereinbarten Vergütung zustehen.“

!Achtung!: Bei Vereinbarung der VOB/B findet § 8 VOB/B auf die Kündigung des Auftraggebers Anwendung.

Ein Auftragnehmer / Bauunternehmer / Generalunternehmer kann einen Werkvertrag nur aus wichtigem Grund gem. § 648a BGB kündigen?

„§ 648a Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Beide Vertragsparteien können den Vertrag aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur Fertigstellung des Werks nicht zugemutet werden kann.

(2) Eine Teilkündigung ist möglich; sie muss sich auf einen abgrenzbaren Teil des geschuldeten Werks beziehen.

(3) § 314 Absatz 2 und 3 gilt entsprechend.

(4) Nach der Kündigung kann jede Vertragspartei von der anderen verlangen, dass sie an einer gemeinsamen Feststellung des Leistungsstandes mitwirkt. Verweigert eine Vertragspartei die Mitwirkung oder bleibt sie einem vereinbarten oder einem von der anderen Vertragspartei innerhalb einer angemessenen Frist bestimmten Termin zur Leistungsstandfeststellung fern, trifft sie die Beweislast für den Leistungsstand zum Zeitpunkt der Kündigung. Dies gilt nicht, wenn die Vertragspartei infolge eines Umstands fernbleibt, den sie nicht zu vertreten hat und den sie der anderen Vertragspartei unverzüglich mitgeteilt hat.

(5) Kündigt eine Vertragspartei aus wichtigem Grund, ist der Unternehmer nur berechtigt, die Vergütung zu verlangen, die auf den bis zur Kündigung erbrachten Teil des Werks entfällt.

(6) Die Berechtigung, Schadensersatz zu verlangen, wird durch die Kündigung nicht ausgeschlossen.“

Was gilt, wenn die VOB/B zwischen den Parteien vereinbart wurde?

Beim VOB-Bauvertrag gilt § 9 VOB/B für die Kündigung durch den Auftragnehmer.

„§ 9 VOB/B Kündigung durch den Auftragnehmer
(1) Der Auftragnehmer kann den Vertrag kündigen:

1. wenn der Auftraggeber eine ihm obliegende Handlung unterlässt und dadurch den Auftragnehmer außerstande setzt, die Leistung auszuführen (Annahmeverzug nach §§ 293 ff. BGB),

2. wenn der Auftraggeber eine fällige Zahlung nicht leistet oder sonst in Schuldnerverzug gerät.

(2) Die Kündigung ist schriftlich zu erklären. Sie ist erst zulässig, wenn der Auftragnehmer dem Auftraggeber ohne Erfolg eine angemessene Frist zur Vertragserfüllung gesetzt und erklärt hat, dass er nach fruchtlosem Ablauf der Frist den Vertrag kündigen werde.

(3) Die bisherigen Leistungen sind nach den Vertragspreisen abzurechnen. Außerdem hat der Auftragnehmer Anspruch auf angemessene Entschädigung nach § 642 BGB; etwaige weitergehende Ansprüche des Auftragnehmers bleiben unberührt.“

Kann ein VOB/B Bau-Werkvertrag auch außerordentlich fristlos vom Auftragnehmer gekündigt werden?

§ 9 VOB/B ist nicht abschließend. Es steht dem Bauunternehmer/ Generalunternehmer frei den Werkvertrag auch nach § 649a BGB aus wichtigem Grund zu kündigen.

Wie oben ausgeführt, ist dem Bauunternehmer/Generalunternehmen nicht angeraten durch spontane Aktionen, wie Baueinstellung, Abzug von der Baustelle oder einer spontanen Kündigung irreversible Fakten zu schaffen und sich dadurch Schadensersatzansprüchen auszusetzen.

Auch gilt es den Themen Abmahnung, Schriftform, Mitverschulden und Beweissicherung Beachtung zu schenken. In o.g. Fall hat das Kammergericht dem Auftraggeber einen Schadensersatzanspruch von mehr als 1,26 Mio. Euro zugesprochen!

Es ist dem Bauunternehmer / Generalunternehmer zu empfehlen vor einer voreiligen Spontanhandlung einen Fachanwalt für Baurecht zu kontaktieren, um die Rechtslage prüfen zu lassen. Dies ergibt stets Sinn, z.B. bei Fragen zu den Themen:

  • Schwarzarbeit,
  • unberechtigten Teilkündigungen,
  • Verletzung von Kooperationspflichten,
  • Auftraggeber stellt Vergleichsantrag,
  • endgültige Verweigerung einer berechtigten Abschlagsrechnung,
  • unberechtigte Eingriffe in den Bauablauf,
  • Bauherr besteht auf Bauleistungen, die entgegen der Regeln der Baukunst wären,
  • Bauherr verhindert angebotene Mängelbeseitigung.

In meiner Praxis empfehle ich meinen Mandanten hier im außergerichtlichen Bereich die Vereinbarung eines anwaltlichenStundenhonorars, anstelle einer statischen Streitwertvereinbarung nach RVG.

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Modernisierung/ Sanierung – Welche Regeln gelten?

Arbeitszeit HomeofficeSie arbeiten im Homeoffice und sind für zwei Arbeitgeber tätig – welche Arbeitszeit lässt das Arbeitszeitgesetz zu?

In der Bundesrepublik Deutschland sind die Grenzen der höchstzulässigen täglichen Arbeitszeit, die notwendigen Pausen im Arbeitszeitgesetz (ArbZG) geregelt. Mindestruhenszeiten begrenzen den Abstand zwischen Beendigung und Wiederaufnahme der Arbeit zum Schutz des Arbeitnehmers vor Überlastung.

Das Arbeitszeitgesetz regelt aber in § 16 ArbZG einzig zur Arbeitszeiterfassung:

§ 16 Aushang und Arbeitszeitnachweise

(1) Der Arbeitgeber ist verpflichtet, einen Abdruck dieses Gesetzes, der auf Grund dieses Gesetzes erlassenen, für den Betrieb geltenden Rechtsverordnungen und der für den Betrieb geltenden Tarifverträge und Betriebs- oder Dienstvereinbarungen im Sinne des § 7 Abs. 1 bis 3, §§ 12 und 21a Abs. 6 an geeigneter Stelle im Betrieb zur Einsichtnahme auszulegen oder auszuhängen.

(2) Der Arbeitgeber ist verpflichtet, die über die werktägliche Arbeitszeit des § 3 Satz 1 hinausgehende Arbeitszeit der Arbeitnehmer aufzuzeichnen und ein Verzeichnis der Arbeitnehmer zu führen, die in eine Verlängerung der Arbeitszeit gemäß § 7 Abs. 7 eingewilligt haben. Die Nachweise sind mindestens zwei Jahre aufzubewahren.

Der europäische Gerichtshof hat sich dieser Problematik angenommen und kam zu dem Ergebnis, dass der staatliche Gesetzgeber für die Frage, ob die Mindestruhenszeiten und die wöchentliche Höchstarbeitszeit eingehalten wurden/werden, ist die objektive und verlässliche Feststellung der täglichen und wöchentlichen Arbeitsstunden unerlässlich [ EUGH 14.5.2019- C 55/18].

Der Gesetzgeber habe daher „ein objektives, verlässliches und zugängliches System“ zur Arbeitszeiterfassung festzulegen.

Kann ich im Homeoffice für zwei Arbeitgeber regelmäßig mehr als 50 Stunden die Woche arbeiten?

Homeoffice-Arbeit setzt gewissermaßen ein hohes Vertrauen des Arbeitgebers in den Arbeitnehmer voraus.

Manch ein Arbeitnehmer kann nun auf die Idee kommen seine Arbeitszeit zu optimieren, indem er  im Home-Office nicht nur einem Herrn dient, sondern noch einer Nebentätigkeit zusätzlich nachgeht. Aber Achtung: 3 ArbZG gilt auch für mehrte Tätigkeiten nebeneinander, d.h. kumulativ:

§ 3 AbZG: Die werktägliche Arbeitszeit der Arbeitnehmer darf acht Stunden nicht überschreiten. Sie kann auf bis zu zehn Stunden nur verlängert werden, wenn innerhalb von sechs Kalendermonaten oder innerhalb von 24 Wochen im Durchschnitt acht Stunden werktäglich nicht überschritten werden.

Das LAG Nürnberg hat im Urteil vom 19.05.2020 – 7 SA 11/19 entschieden:

Leitsatz 2: Führt der Abschluss eines Zweiten Arbeitsvertrages bei einem anderen Arbeitgeber dazu, dass der Arbeitnehmer nach § 2 I 1 Satz 1 die regelmäßige wöchentliche Arbeitszeit von 48 Stunden überschreitet, hat dies grundsätzlich die Nichtigkeit des zuletzt abgeschlossenen Arbeitsvertrages zur Folge.

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Das LArbG Düsseldorf hatte zu entscheiden, ob eine Arbeitnehmerin aufgrund der Kurzarbeit Null in den Monaten Juni, Juli und Oktober 2020,  Ihren ansonsten Urlaubsanspruch gemäß § 3 Bundesurlaubsgesetz für diesen Zeitraum anteilig verloren hat.

Das LArbG kam zu dem Ergebnis:

  • Aufgrund der Kurzarbeit Null in den Monaten Juni, Juli und Oktober 2020 hat die Klägerin in diesem Zeitraum keine Urlaubsansprüche gemäß § 3 Bundesurlaubsgesetz erworben.
  • Der Jahresurlaub 2020 steht ihr deshalb nur anteilig im gekürzten Umfang zu.
  • Für jeden vollen Monat der Kurzarbeit Null war der Urlaub um 1/12 zu kürzen.

Dies entspreche auch dem Europäischen Recht, weil nach der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs während Kurzarbeit Null der europäische Mindesturlaubsanspruch aus Art. 7 Abs. 1 der Richtlinie 2003/88/EG nicht entstehe.

Pressemitteilung LArbG Düsseldorf vom 12.03.2021

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Ab dem 1.12.2020 findet das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Anwendung, das WEMoG ist in Kraft getreten.

Diese Gesetzesreform des WEG ist in den Medien insbesondere  wegen der Erleichterung baulicher Maßnahmen bekannt, wie

  • Förderung der  der Elektromobilität
  • Schaffung barrierefreier Zugänge
  • Glasfaseranschlüsse
  • Einbruchsschutz

Sonstige Änderungen, die der Stärkung der Rechte der Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer dienen sollen, Stärkungen des Verwaltungsbeirates, Nutzung der Digitalisierung, mehr Rechtsicherheit bei der Gründung einer WEG und Abstimmung Mietrecht/WEG-Recht sind eher unbekannt, haben aber enorme Auswirkungen auf das Miteinander der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Auswirkungen auf Sondereigentümer:

Hier finden Sie das neue WEG Stand 1.12.2020

Weniger bekannt ist jedoch, dass sich im Gesetzeswerk wesentliche erhebliche Veränderungen erfahren hat, die in den nächsten Jahren für eine Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten sorgen werden, nicht zuletzt weil viele Sondereigentümer nicht wissen, welche Spielregeln gelten. Wenn ich als Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht die ratsuchenden Mandanten um die Teilungserklärung und die Beschlusssammlung bitte, treffe ich sehr, sehr oft auf totale Unkenntnis – Was soll das sein?

Viele Hausverwalter:Innen mögen gute Buchhalter sein, aber die komplexe Struktur der Steuerung einer größeren WEG stellt künftig hohe fachliche und methodische Anforderungen. Zunehmend ist auch hier soziale Kompetenz gefragt, um sicher und zielorientiert durch eine WEG-Versammlung führen zu können. Auch die nun mögliche Online-Zuschaltung von Teilnehmern (§ 23 Abs. 1 WEG n.F.) wird ganz neue Herausforderungen an die Fähigkeiten einer Hausverwaltung stellen. Hat das WEG ihre Wurzeln im Familienrecht, ist sie heute im „GmbH-Recht“ angekommen“ und die Verwalter:In sollte sich eher wie eine „GmbH-Geschäftsführer:In“ verstehen.

Und das Besondere ist: Für das alte WEG gibt es eigentlich keine sog. Auslauffristen oder Übergangsfristen.

47 WEG n.F – Auslegung von Altvereinbarungen regelt:

Vereinbarungen, die vor dem 1.Dezember 2020 getroffen wurden und die von solchen Vorschriften dieses Gesetzes abweichen, die durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz geändert wurden, stehen der Anwendung dieser Vorschriften in der vom 1. Dezember 2020 an geltenden Fassung nicht entgegen, soweit sich aus der Vereinbarung nicht ein anderer Wille ergibt. Ein solcher Wille ist in der Regel nicht anzunehmen.

Das heißt, alle Regelungen, die quasi einen Gesetzestext wiederholen, z.B. der Teilungserklärung, haben nun keine Geltung mehr, wenn die dem neuen WEG widersprechen. Es gilt neues Recht.

In der Praxis ist nun zu prüfen, ob die Abweichung eine Wiederholung des früheren Gesetzestexte war/ist oder ob die Teilungserklärung eine abweichende Regelung getroffen hat.

Beispiel: § 24 Abs. 4 WEG – Einberufung der WEG-Versammlung

Fassung § 24 Abs.4 WEG (ab 1.12.2020)

1Die Einberufung erfolgt in Textform. 2Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens drei Wochen betragen.

Fassung § 24 Abs. 4 WEG (ab 1.7.2007 bis 30.11.2020)
1Die Einberufung erfolgt in Textform. 2Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen betragen.

Fassung § 24 Abs. 4 WEG (ab 1.8.20021 bis 30.06.2007)

1Die Einberufung erfolgt in Textform. 2Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens eine Woche betragen.

Fassung § 24 Abs. 4 WEG (ab 1.1.2000 bis 31.07.2001)

1Die Einberufung erfolgt schriftlich. 2Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens eine Woche betragen.

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WEG-Reform 2020WEG-Reform 2020

Der Regierungsentwurf der WEG-Reform 2020 vom 23.03.2020 lautet:

Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften(Wohnungseigentums-Modernisierungsgesetz–WEMoG).

Wenn dieser Entwurf Gesetz wird – und es sieht ganz danach aus, dass dies ab September 2020 der Fall sein wird – steht vieles, was bisher für die komplexen Zusammenhänge des WEG galt und auf vielen BGH Urteilen beruht, auf dem Kopf. So würde das Gesetz dann lauten:

Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht
(Wohnungseigentumsgesetz –WEG)“

Teil 1 Wohnungseigentum

Abschnitt 1 Begriffsbestimmungen

§ 1 Begriffsbestimmungen

1. Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum be-gründet werden.

2. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

3. Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftli-chen Eigentum, zu dem es gehört.

4. Wohnungseigentum und Teileigentum können nicht in der Weise begründet werden, dass das Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird.

5. Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.

6. Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend.

Abschnitt 2 Begründung des Wohnungseigentums

§ 2 Arten der Begründung

Wohnungseigentum wird durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3) oder durch Teilung (§ 8) begründet.

§ 3 Vertragliche Einräumung von Sondereigentum

1. Das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuches) an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Miteigentümer abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuches das Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude (Sondereigentum) eingeräumt wird. Stellplätze gelten als Räume im Sinne des Satzes 1.

2. Das Sondereigentum kann auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, es sei denn, die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwe-cken dienenden Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache.

3. Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes lie-gende Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind.

§ 4 Formvorschriften

1. Zur Einräumung und zur Aufhebung des Sondereigentums ist die Einigung der Beteilig-ten über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich.

2. Die Einigung bedarf der für die Auflassung vorgeschriebenen Form. Sondereigentum kann nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung eingeräumt oder aufgehoben werden.

3. Für einen Vertrag, durch den sich ein Teil verpflichtet, Sondereigentum einzuräumen, zu erwerben oder aufzuheben, gilt § 311b Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.

§ 5 Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums

1. Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemein-schaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidli-che Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Soweit sich das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks erstreckt, gilt § 94 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.

2. Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie An-lagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befin-den.

3. Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.

4. Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und Beschlüsse aufgrund einer solchen Vereinbarung können nach den Vorschriften des Abschnitts 4 zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Ist das Wohnungseigentum mit der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast eines Dritten belastet, so ist dessen nach anderen Rechtsvorschriften notwendige Zustimmung nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungsei-gentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird.

§ 6 Unselbstständigkeit des Sondereigentums

1. Das Sondereigentum kann ohne den Miteigentumsanteil, zu dem es gehört, nicht ver-äußert oder belastet werden.

2. Rechte an dem Miteigentumsanteil erstrecken sich auf das zu ihm gehörende Son-dereigentum.

§ 7 Grundbuchvorschriften

1. Im Falle des § 3 Abs. 1 wird für jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen ein beson-deres Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch) angelegt. Auf diesem ist das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte einzutragen. Das Grundbuchblatt des Grund-stücks wird von Amts wegen geschlossen.

2. Zur Eintragung eines Beschlusses im Sinne des § 5 Absatz 4 Satz 1 bedarf es der Bewilli-gungen der Wohnungseigentümer nicht, wenn der Beschluss durch eine Niederschrift, bei der die Unterschriften der in § 24 Absatz 6 bezeichneten Personen öffentlich be-glaubigt sind, oder durch ein Urteil in einem Verfahren nach § 44 Absatz 1 Satz 2 nachgewiesen ist. Antragsberechtigt ist auch die Gemeinschaft der Wohnungseigen-tümer.

3. Zur näheren Bezeichnung des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums kann auf die Eintragungsbewilligung oder einen Nachweis gemäß Absatz 2 Satz 1 Be-zug genommen werden. Veräußerungsbeschränkungen (§ 12) und die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden sind jedoch ausdrücklich einzutragen.

4. Der Eintragungsbewilligung sind als Anlagen beizufügen:

1. eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bau-zeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehen-den Teile des Gebäudes und des Grundstücks ersichtlich ist (Aufteilungsplan); alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume und Teile des Grundstücks sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen;

2. eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Voraussetzungen des § 3 Absatz 3 vorliegen.

Wenn in der Eintragungsbewilligung für die einzelnen Sondereigentumsrechte Num-mern angegeben werden, sollen sie mit denen des Aufteilungsplanes übereinstimmen.

5. Für Teileigentumsgrundbücher gelten die Vorschriften über Wohnungsgrundbücher entsprechend.

§ 8 Teilung durch den Eigentümer

1. Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuch-amt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist.

2. Im Falle des Absatzes 1 gelten § 3 Absatz 1 Satz 2, Absatz 2 und 3, § 4 Absatz 2 Satz 2 sowie die §§ 5 bis 7 entsprechend.

3. Wer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist, gilt gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers als Wohnungseigentümer, sobald ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde.

§ 9 Schließung der Wohnungsgrundbücher

1. Die Wohnungsgrundbücher werden geschlossen:
1. von Amts wegen, wenn die Sondereigentumsrechte gemäß § 4 aufgehoben wer-den;
2. auf Antrag des Eigentümers, wenn sich sämtliche Wohnungseigentumsrechte in ei-ner Person vereinigen.

2. Ist ein Wohnungseigentum selbstständig mit dem Rechte eines Dritten belastet, so wer-den die allgemeinen Vorschriften, nach denen zur Aufhebung des Sondereigentums die Zustimmung des Dritten erforderlich ist, durch Absatz 1 nicht berührt.

3. Werden die Wohnungsgrundbücher geschlossen, so wird für das Grundstück ein Grundbuchblatt nach den allgemeinen Vorschriften angelegt; die Sondereigentums-rechte erlöschen, soweit sie nicht bereits aufgehoben sind, mit der Anlegung des Grundbuchblatts.

Abschnitt 3 Rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

§ 9a Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

1. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Rechte erwerben und Verbind-lichkeiten eingehen, vor Gericht klagen und verklagt werden. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher; dies gilt auch im Fall des § 8. Sie führt die Bezeichnung „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ oder „Wohnungseigentümergemeinschaft“ gefolgt von der bestimm-ten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks.

2. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übt die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigentü-mer aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern, und nimmt die entspre-chenden Pflichten der Wohnungseigentümer wahr.

3. Für das Vermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Gemeinschaftsvermögen) gelten § 18, § 19 Absatz 1 und § 27 entsprechend.

4. Jeder Wohnungseigentümer haftet einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 16 Absatz 1 Satz 2) für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die während seiner Zugehörigkeit entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind; für die Haftung nach Veräußerung des Wohnungseigentums ist § 160 des Handelsgesetzbuchs entsprechend anzu-wenden. Er kann gegenüber einem Gläubiger neben den in seiner Person be-gründeten auch die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehenden Einwendungen und Einreden geltend machen, nicht aber seine Einwendungen und Einreden gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Für die Ein-rede der Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit ist § 770 des Bürgerlichen Gesetz-buchs entsprechend anzuwenden.
5. Ein Insolvenzverfahren über das Gemeinschaftsvermögen findet nicht statt.

§ 9b Vertretung

1. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten. Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter, wird sie durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich ver-treten. Eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht ist Dritten gegen-über unwirksam.

2. Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter.

Abschnitt 4 Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemein-schaft der Wohnungseigentümer

§ 10 Allgemeine Grundsätze

1. Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.

2. Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

3. Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Verein-barung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger ei-nes Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.

§ 11 Aufhebung der Gemeinschaft

1. Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dies gilt auch für eine Aufhebung aus wichtigem Grund. Eine abweichende Vereinbarung ist nur für den Fall zulässig, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.

2. Das Recht eines Pfändungsgläubigers (§ 751 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) sowie das im Insolvenzverfahren bestehende Recht (§ 84 Abs. 2 der Insolvenzordnung), die Auf-hebung der Gemeinschaft zu verlangen, ist ausgeschlossen.

3. Im Fall der Aufhebung der Gemeinschaft bestimmt sich der Anteil der Miteigentümer nach dem Verhältnis des Wertes ihrer Wohnungseigentumsrechte zur Zeit der Aufhe-bung der Gemeinschaft. Hat sich der Wert eines Miteigentumsanteils durch Maßnah-men verändert, deren Kosten der Wohnungseigentümer nicht getragen hat, so bleibt eine solche Veränderung bei der Berechnung des Wertes dieses Anteils außer Betracht.

§ 12 Veräußerungsbeschränkung

1. Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentü-mer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungs-eigentümer oder eines Dritten bedarf.

2. Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grunde versagt werden. Durch Verein-barung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimm-te Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.

3. Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustim-mung erteilt ist. Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich.

4. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. § 7 Absatz 2 gilt ent-sprechend.

§ 13 Rechte des Wohnungseigentümers aus dem Sondereigentum

1. Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz entgegensteht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere dieses bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschlie-ßen.

2. Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) des Sondereigentums hinausgehen, gilt § 20 mit der Maßgabe entspre-chend, dass es keiner Gestattung bedarf, soweit keinem der anderen Wohnungseigen-tümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

§ 14 Pflichten des Wohnungseigentümers

1. Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentü-mer verpflichtet,
1. die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten und
2. das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.

2. Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern ver-pflichtet,
1. deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nummer 2 bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigten und
2. Einwirkungen nach Maßgabe des Absatz 1 Nummer 2 zu dulden.

3. Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.

§ 15 Pflichten Dritter

Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:
1. die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die ihm rechtzeitig angekündigt wurde; § 555a Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt ent-sprechend;

2. Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, die spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt wurden; § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2, Absatz 2 bis 4 und § 555d Absatz 2 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten ent-sprechend.

§ 16 Nutzungen und Kosten

1. Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch ein-getragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.

2. Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.

3. Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

§ 17 Entziehung des Wohnungseigentums (früher § 18)

1. Hat ein Wohnungseigentümer sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, dass diesen die Fortsetzung der Ge-meinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, so kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von ihm die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlan-gen.

2. Die Voraussetzungen des Absatzes 1 liegen insbesondere vor, wenn der Wohnungsei-gentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 Absatz 1 und 2 obliegenden Pflichten verstößt.

3. Der in Absatz 1 bestimmte Anspruch kann durch Vereinbarung der Wohnungseigen-tümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.

4. Das Urteil, durch das ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungsei-gentums verurteilt wird, berechtigt zur Zwangsvollstreckung entsprechend den Vor-schriften des Ersten Abschnitts des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung. Das Gleiche gilt für Schuldtitel im Sinne des § 794 der Zivilprozessordnung, durch die sich der Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verpflichtet.

§ 18 Verwaltung und Benutzung

1. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

2. Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
1. eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie
2. eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums

verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung) und, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen.

3. Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungs-eigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaft-lichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.

4. Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.

§ 19 Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss

1. Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des ge-meinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer eine ord-nungsmäßige Verwaltung und Benutzung.

2. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere
1. die Aufstellung einer Hausordnung,
2. die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums,
3. die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht,
4. die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage sowie
5. die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Absatz 1 Satz 1.

3. Die Wohnungseigentümer können beschließen, wann Geldforderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind. Sie können ferner Regelungen für den Fall beschließen, dass ein Wohnungseigentümer seine Pflichten verletzt.

§ 20 Bauliche Veränderungen

1. Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigen-tums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Woh-nungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.

2. Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die
1. dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen,
2. dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,
3. dem Einbruchsschutz und
4. dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität

dienen. Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu be-schließen.

3. Unbeschadet des Absatzes 2 kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammen-leben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind.

4. Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benach-teiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht ver-langt werden.

§ 21 Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen

1. Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Woh-nungseigentümer durchgeführt wurden, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.

2. Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer bauli-chen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
1. die der Anpassung an den Zustand dient, der bei Anlagen vergleichbarer Art in der Umgebung üblich ist, oder
2. deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

Für die Nutzungen gilt § 16 Absatz 1.

3. Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Verände-rungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Ver-hältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. 2Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.

4. Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlan-gen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.

5. Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nut-zungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentü-mer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.

§ 22 Wiederaufbau

Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht beschlossen oder verlangt werden.

§ 23 Wohnungseigentümerversammlung

1. Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer ge-ordnet.
Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Ver-sammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder ein-zelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.

2. Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberu-fung bezeichnet ist.

3. Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären.

4. Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solan-ge er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.

§ 24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift

1. Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens ein-mal im Jahre einberufen.

2. Die Versammlung der Wohnungseigentümer muss von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im übrigen dann einberu-fen werden, wenn dies in Textform unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.

3. Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungs-eigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden.

4. Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens vier Wochen betragen.

5. Den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt, sofern diese nichts anderes beschließt, der Verwalter.

6. Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen. Die Niederschrift ist von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigen-tümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben.

§ 25 Beschlussfassung, Beschlusssammlung

1. Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.

2. Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.

3. Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform.

4. Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 rechtskräftig verurteilt ist.

5. Niederschriften über Beschlüsse und Urteile in Verfahren nach § 44 Absatz 1 sind in Textform aufzubewahren. Beschlüsse nach § 16 Absatz 2 Satz 2 und § 21 Absatz 5 Satz 1 sowie diesbezügliche Urteile sind hervorzuheben.

§ 26 Bestellung und Abberufung des Verwalters

1. Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungsei-gentümer. Die Bestellung kann auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters sind nicht zulässig.

2. Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann.

3. Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Be-stellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 bezeichneten Per-sonen öffentlich beglaubigt sind.

§ 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

1. Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berech-tigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen,

1. über die eine Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer nicht geboten ist oder
2. die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.

2. Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.

§ 28 Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht

1. Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan auf-zustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält.

2. Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Ein-forderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahres-abrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.

3. Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstel-len, der den Stand der in Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstel-lung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Der Vermögensbericht ist je-dem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.

§ 29 Verwaltungsbeirat

1. Wohnungseigentümer können durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden. Hat der Verwaltungsbeirat mehrere Mitglieder, ist ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen. 3Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen.

2. Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufga-ben. 2Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung sollen, bevor die Beschlüsse nach § 28 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 2 Satz 1 gefasst werden, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.

3. Sind Mitglieder des Verwaltungsbeirats unentgeltlich tätig, haben sie nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten.

Teil 3 Verfahrensvorschriften

§ 43 Zuständigkeit

1. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.

2. Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für
1. Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinan-der,
2. Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Woh-nungseigentümer und Wohnungseigentümern,
3. Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters sowie
4. Beschlussklagen gemäß § 44.

§ 44 Beschlussklagen

1. Das Gericht kann auf Klage eines Wohnungseigentümers einen Beschluss für ungültig erklären (Anfechtungsklage) oder seine Nichtigkeit feststellen (Nichtigkeitsklage). 2Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen (Beschlussersetzungsklage).

2. Die Klagen sind gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Der Verwalter hat den Wohnungseigentümern die Erhebung einer Klage unverzüglich be-kannt zu machen. Mehrere Prozesse sind zur gleichzeitigen Verhandlung und Entschei-dung zu verbinden.

3. Das Urteil wirkt für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind.

4. Die durch eine Nebenintervention verursachten Kosten gelten nur dann als notwendig zur zweckentsprechenden Rechtsverteidigung im Sinne des § 91 der Zivilprozessord-nung, wenn die Nebenintervention geboten war.

§ 45 Fristen der Anfechtungsklage

Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.

Teil 4 Ergänzende Bestimmungen

§ 46 Veräußerung ohne erforderliche Zustimmung

Fehlt eine nach § 12 erforderliche Zustimmung, so sind die Veräußerung und das zugrun-deliegende Verpflichtungsgeschäft unbeschadet der sonstigen Voraussetzungen wirk-sam, wenn die Eintragung der Veräußerung oder einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch vor dem 15. Januar 1994 erfolgt ist und es sich um die erstmalige Veräußerung dieses Wohnungseigentums nach seiner Begründung handelt, es sei denn, dass eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung entgegensteht.

Das Fehlen der Zustimmung steht in diesen Fällen dem Eintritt der Rechtsfolgen des § 878 des Bürgerlichen Gesetzbuchs nicht entgegen.

Die Sätze 1 und 2 gelten entsprechend in den Fällen der §§ 30 und 35 des Wohnungsei-gentumsgesetzes.

§ 47 Auslegung von Altvereinbarungen

Vereinbarungen, die vor dem … [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Artikel 17 Satz 1 dieses Gesetzes] getroffen wurden und die von solchen Vorschriften dieses Gesetzes abweichen, die durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom … [einsetzen: Datum und Fundstelle dieses Gesetzes] geändert wurden, stehen der Anwendung dieser Vorschriften in der vom … [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Artikel 17 Satz 1 die-ses Gesetzes] an geltenden Fassung nicht entgegen, soweit sich aus der Vereinbarung nicht ein anderer Wille ergibt. 2Ein solcher Wille ist in der Regel nicht anzunehmen.

§ 48 Übergangsvorschriften

1. § 5 Absatz 4, § 7 Absatz 2 und § 10 Absatz 3 in der vom … [einsetzen: Datum des In-krafttretens nach Artikel 17 Satz 1 dieses Gesetzes] an geltenden Fassung gelten auch für solche Beschlüsse, die vor diesem Zeitpunkt gefasst oder durch gerichtliche Ent-scheidung ersetzt wurden. Abweichend davon bestimmt sich die Wirksamkeit eines Be-schlusses im Sinne des Satzes 1 gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentü-mers nach § 10 Absatz 4 in der bis zum … [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Ar-tikel 17 Satz 1 dieses Gesetzes] geltenden Fassung, wenn die Sondernachfolge bis zum 31. Dezember 2025 eintritt. Jeder Wohnungseigentümer kann bis zum 31. Dezember 2025 verlangen, dass ein Beschluss im Sinne des Satzes 1 erneut gefasst wird; § 204 Ab-satz 1 Nummer 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend.

2. § 5 Absatz 4 Satz 3 gilt in der bis zum … [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Arti-kel 13 dieses Gesetzes] geltenden Fassung weiter für Vereinbarungen und Beschlüsse, die vor diesem Zeitpunkt getroffen oder gefasst wurden, und zu denen bis zum … [ein-setzen: Datum des Inkrafttretens nach Artikel 17 Satz 1 dieses Gesetzes] alle Zustim-mungen erteilt wurden, die nach den bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Vorschriften erforderlich waren.

3. § 7 Absatz 3 Satz 2 gilt auch für Vereinbarungen und Beschlüsse, die vor dem … [ein-setzen: Datum des Inkrafttretens nach Artikel 17 Satz 1 dieses Gesetzes] getroffen oder gefasst wurden. Ist eine Vereinbarung oder ein Beschluss im Sinne des Satzes 1 entge-gen der Vorgabe des § 7 Absatz 3 Satz 2 nicht ausdrücklich im Grundbuch eingetragen, erfolgt die ausdrückliche Eintragung in allen Wohnungsgrundbüchern nur auf An-trag eines Wohnungseigentümers oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Ist die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden entgegen der Vorgabe des § 7 Absatz 3 Satz 2 nicht ausdrücklich im Grundbuch eingetragen, lässt dies die Wirkung gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers unberührt, wenn die Son-dernachfolge bis zum 31. Dezember 2025 eintritt.

4. Für die am … [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Artikel 17 Satz 1 dieses Geset-zes] bei Gericht anhängigen Verfahren sind die Vorschriften des dritten Teils dieses Ge-setzes in ihrer bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden.

§ 49 Überleitung bestehender Rechtsverhältnisse

1. Werden Rechtsverhältnisse, mit denen ein Rechtserfolg bezweckt wird, der den durch dieses Gesetz geschaffenen Rechtsformen entspricht, in solche Rechtsformen umge-wandelt, so ist als Geschäftswert für die Berechnung der hierdurch veranlassten Ge-bühren der Gerichte und Notare im Falle des Wohnungseigentums ein Fünfundzwan-zigstel des Einheitswertes des Grundstückes, im Falle des Dauerwohnrechtes ein Fünf-undzwanzigstel des Wertes des Rechtes anzunehmen.

2. Durch Landesgesetz können Vorschriften zur Überleitung bestehender, auf Landesrecht beruhender Rechtsverhältnisse in die durch dieses Gesetz geschaffenen Rechtsformen getroffen werden.

Bekanntmachung und Inkrafttreten des WEModG

Art. 16 Bekanntmachungserlaubnis
Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz kann den Wortlaut des Woh-nungseigentumsgesetzes in der vom … [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Artikel 17 Satz 1 dieses Gesetzes] an geltenden Fassung im Bundesgesetzblatt bekannt machen.

Art. 17 Inkrafttreten
Dieses Gesetz tritt vorbehaltlich des Satzes 2 am … [einsetzen: Datum des ersten Tages des zweiten auf die Verkündung folgenden Kalendermonats] in Kraft.

Die Artikel 3 und 8 Nummer 4 sowie die Artikel 9 bis 11 treten am Tag nach der Verkündung in Kraft.

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Meldepflicht des Mieters bei Wohnungswechsel

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meldepflicht BMG

Meldepflicht BMG

Meldepflicht des Mieter:

Wenn Zuzug und Auszug zur Routine des modernen Menschen werden, führt dies heute zunehmend zu Komplikationen für den Ex-Vermieter oder den Gläubiger. Was ist zu beachten in einer Zeit des häufigen Wohnortwechsels. Nachfolgend eine Übersicht zum Thema Meldepflicht – Recht für Wohnungsgeber und (Unter-)Mieter:

Wenn Mieter und Vermieter übereinkommen, dann beginnt für Wohnraummietverhältnisse die Frist für die melderechtliche Mitteilung ab dem Einzugstermin. Gerade in der heutigen Zeit, in der die Menschen häufiger den Wohnort wechseln und eine zunehmende berufliche Mobilität an der Tagesordnung ist, wird dies vergessen. Nicht nur beim Einzug, sondern auch beim Auszug, besonders bei umtriebigen Weltenbummlern oder sog. digitalen Nomaden, sind melderechtlich einige Dinge zu beachten.

Es gilt nach § 17 BMG (Bundesmeldegesetz):

“ 1) Wer eine Wohnung bezieht, hat sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug bei der Meldebehörde anzumelden.“

Meldepflicht auch beim Auszug?

Der Sachverhalt, dass außerhalb dieser Frist durch verspätetes und unterlassenes Ummelden die Erhebung von Bußgeldern erfolgt , ist gemeinhin bekannt. Dass unter bestimmten Bedingungen auch bei Auszug eine Meldepflicht besteht, ist weniger verbreitet. Denn nach § 17 Abs. 2 BMG:

Nach § 17 BMG:

„(2) Wer aus einer Wohnung auszieht und keine neue Wohnung im Inland bezieht, hat sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Auszug bei der Meldebehörde abzumelden. Eine Abmeldung ist frühestens eine Woche vor Auszug möglich; die Fortschreibung des Melderegisters erfolgt zum Datum des Auszugs.“

In den Regionen an den Grenzen der Bundesrepublik ist durch den  Zuzug anderer Unionsbürger eine Sensibilisierung der Vermieter zu erwarten, da es spätestens im Streitfall einer neuen Adresse bedarf, um Ansprüche mitzuteilen.

Mitwirkung durch Vermieter

Es obliegt nicht allein den Mietern oder Untermietern die melderechtliche Pflichten wahrzunehmen, sondern sollte auch allem voran dem Vermieter als Wohnungsgeber ein Anliegen sein. Vermieter bzw. Wohnungsgeber sind nach § 19 BMG zum Mitwirken aufgefordert.

Nach § 54 BMG:

“ (3) Die Ordnungswidrigkeit kann in den […] Fällen mit einer Geldbuße bis zu tausend Euro geahndet werden.“

Ein nicht mehr aktueller Sachstand hat für Vermieter über dies hinaus, die Folge, dass ein Bußgeld bis zu fünfzigtausend Euro von den Meldebehörden (§ 54 Abs. 3 BMG) veranschlagt werden darf, wenn diese davon ausgehen kann, dass eine tatsächliche Nutzung der Wohnanschrift nicht, nicht mehr oder überhaupt nicht stattfindet oder beabsichtigt ist.

Nach § 19 Abs. 6 BMG :

„(6) Es ist verboten, eine Wohnungsanschrift für eine Anmeldung nach § 17 Absatz 1 einem Dritten anzubieten oder zur Verfügung zu stellen, obwohl ein tatsächlicher Bezug der Wohnung durch einen Dritten weder stattfindet noch beabsichtigt ist.“

Nach § 54 Abs. 1, 3 BMG :

„(1) Ordnungswidrig handelt, wer entgegen § 19 Absatz 6 eine Wohnanschrift anbietet oder zur Verfügung stellt.“

„(3) Die Ordnungswidrigkeit kann in den Fällen des Absatzes 1 mit einer Geldbuße bis zu fünfzigtausend Euro und in den übrigen Fällen mit einer Geldbuße bis zu tausend Euro geahndet werden.“

Gerade Wohnungsgeber sollten vehement auf die Richtigkeit der Eintragungen hinwirken und sich mit der Meldebehörde verständigen, denn die korrekte Wohnanschrift im Melderegister ermöglicht im Falle von Streitigkeiten, die Zustellung von Mitteilungen und Durchsetzung von Forderungen.

Rechtsschutz und Wohnsitz:

Den aktuellen Wohnsitz von Personen im Inland ausfindig zu machen, gestaltet sich als zunehmend schwieriger. Ob dies einer allgemeinen Unachtsamkeit geschuldet ist oder mehrheitlich ein Trend zur Verschleierung von Wohnanschriften darstellt, sei dahingestellt. Zur Wahrung von Grundsätzen des Rechtsstaates, wie bspw. das rechtliche Gehör, wird ein Machtbereich in Rahmen der Wohnanschrift angenommen. (Dass jemand Zugriff auf eine Mitteilung erhält, sich anschließend unter der entsprechenden Wahl der Rechtsmittel verteidigen kann und öffentliches Gehör findet.)

Wenn der Machtbereich bzw. der Aufenthaltsort einer Person nicht bekannt ist, wird ein entsprechender Aufwand nötig, um den Rechtsschutz in vertretbaren Umfang sicherzustellen. Für Vermieter bedeutet dies zusätzliche Zeit und zusätzliche Kosten, bevor die jeweiligen Forderungen befriedigt werden können. Für Vermieter kann dies im Einzelfall ein Grund sein, vor einem weiteren Vorgehen zurückzuschrecken. Sofern allerdings ein Vermieter über Nacht  die Wohnungsschlüssel im Briefkasten findet und meint, ohne weiteres neu zu vermieten, hat dieser mehr Probleme als mögliche Mietrückstände oder Schäden. Gerade ohne eine wirksame Kündigung mit einem entsprechen Auszug läuft ein Vermieter Gefahr  dem Mieter gegenüber schadenersatzpflichtig zu werden. Vorsicht ist also Geboten bei der scheinbaren Flucht des Mieters.

Für einen unbedachten Mieter oder einen der sich aus einer Auseinandersetzung davon stehlen wollte, stehen die Chancen zunehmend schlechter sich offenen Forderungen zu entziehen, wenn Gläubiger sich entscheiden Ansprüche durchzusetzen. Die bürokratischen Hürden für die Durchsetzung von Forderungen werden sukzessive abgebaut und Mittel, wie europaweite Vollstreckungsbescheide führen auf kurz oder lang zum Erfolg.

BMG – Gesetzestexte zum Wohnungswechsel

§ 17 BMG Anmeldung, Abmeldung – Wohnungswechsel

(1) Wer eine Wohnung bezieht, hat sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug bei der Meldebehörde anzumelden.

(2) Wer aus einer Wohnung auszieht und keine neue Wohnung im Inland bezieht, hat sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Auszug bei der Meldebehörde abzumelden. Eine Abmeldung ist frühestens eine Woche vor Auszug möglich; die Fortschreibung des Melderegisters erfolgt zum Datum des Auszugs.

(3) Die An- oder Abmeldung für Personen unter 16 Jahren obliegt denjenigen, in deren Wohnung die Personen unter 16 Jahren einziehen oder aus deren Wohnung sie ausziehen. Neugeborene, die im Inland geboren wurden, sind nur anzumelden, wenn sie in eine andere Wohnung als die der Eltern oder der Mutter aufgenommen werden. Ist für eine volljährige Person ein Pfleger oder ein Betreuer bestellt, der den Aufenthalt bestimmen kann, obliegt diesem die An- oder Abmeldung.

(4) Die Standesämter teilen den Meldebehörden unverzüglich die Beurkundung der Geburt eines Kindes sowie jede Änderung des Personenstandes einer Person mit.

§ 19 BMG Mitwirkung des Wohnungsgebers

(1) Der Wohnungsgeber ist verpflichtet, bei der Anmeldung mitzuwirken. Hierzu hat der Wohnungsgeber oder eine von ihm beauftragte Person der meldepflichtigen Person den Einzug schriftlich oder gegenüber der Meldebehörde nach Absatz 4 auch elektronisch innerhalb der in § 17 Absatz 1 genannten Frist zu bestätigen. Er kann sich durch Rückfrage bei der Meldebehörde davon überzeugen, dass sich die meldepflichtige Person angemeldet hat. Die meldepflichtige Person hat dem Wohnungsgeber die Auskünfte zu geben, die für die Bestätigung des Einzugs erforderlich sind. Die Bestätigung nach Satz 2 darf nur vom Wohnungsgeber oder einer von ihm beauftragten Person ausgestellt werden.
(2) Verweigert der Wohnungsgeber oder eine von ihm beauftragte Person die Bestätigung oder erhält die meldepflichtige Person sie aus anderen Gründen nicht rechtzeitig, so hat die meldepflichtige Person dies der Meldebehörde unverzüglich mitzuteilen.

(3) Die Bestätigung des Wohnungsgebers enthält folgende Daten:

1. Name und Anschrift des Wohnungsgebers und wenn dieser nicht Eigentümer ist, auch den Namen des Eigentümers,
2. Einzugsdatum,
3. Anschrift der Wohnung sowie
4. Namen der nach § 17 Absatz 1 meldepflichtigen Personen.
(4) Bei einer elektronischen Bestätigung gegenüber der Meldebehörde erhält der Wohnungsgeber ein Zuordnungsmerkmal, welches er der meldepflichtigen Person zur Nutzung bei der Anmeldung mitzuteilen hat. § 10 Absatz 2 und 3 gilt entsprechend. Sofern die Meldebehörde weitere Formen der Authentifizierung des Wohnungsgebers vorsieht, ist sicherzustellen, dass Maßnahmen nach den Artikeln 24, 25 und 32 der Verordnung (EU) 2016/679 getroffen werden.
(5) Die Meldebehörde kann von dem Eigentümer der Wohnung und, wenn er nicht selbst Wohnungsgeber ist, auch vom Wohnungsgeber Auskunft verlangen über Personen, welche bei ihm wohnen oder gewohnt haben.
(6) Es ist verboten, eine Wohnungsanschrift für eine Anmeldung nach § 17 Absatz 1 einem Dritten anzubieten oder zur Verfügung zu stellen, obwohl ein tatsächlicher Bezug der Wohnung durch einen Dritten weder stattfindet noch beabsichtigt ist.

§ 54 BMG Bußgeldvorschriften

(1) Ordnungswidrig handelt, wer entgegen § 19 Absatz 6 eine Wohnanschrift anbietet oder zur Verfügung stellt.

(2) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig

1. entgegen § 17 Absatz 1, auch in Verbindung mit § 27 Absatz 2 Satz 2 oder § 28 Absatz 1 Satz 1 oder Satz 2, entgegen § 29 Absatz 1 Satz 2 oder Absatz 4 Satz 2 oder § 32 Absatz 1 Satz 2 sich nicht, nicht richtig oder nicht rechtzeitig anmeldet,
2. entgegen § 17 Absatz 2 Satz 1 sich nicht oder nicht rechtzeitig abmeldet,
3. entgegen § 19 Absatz 1 Satz 2 den Einzug nicht, nicht richtig oder nicht rechtzeitig bestätigt,
4. entgegen § 19 Absatz 1 Satz 5 eine Bestätigung ausstellt,
5. einer vollziehbaren Anordnung nach § 19 Absatz 5 oder § 25 oder § 28 Absatz 4 zuwiderhandelt,
6. entgegen § 21 Absatz 4 Satz 2 eine Mitteilung nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig macht,
7. entgegen § 28 Absatz 2 Satz 1 oder Satz 2 den Kapitän oder ein Besatzungsmitglied nicht oder nicht rechtzeitig anmeldet oder nicht oder nicht rechtzeitig abmeldet,
8. entgegen § 29 Absatz 2 Satz 1 einen besonderen Meldeschein nicht oder nicht rechtzeitig unterschreibt,
9. entgegen § 30 Absatz 1 Satz 1 einen besonderen Meldeschein nicht bereithält,
10. entgegen § 30 Absatz 4 Satz 1, auch in Verbindung mit Satz 2, einen Meldeschein nicht oder nicht mindestens ein Jahr aufbewahrt oder Daten nicht oder nicht mindestens ein Jahr speichert,
11. entgegen § 30 Absatz 4 Satz 3 einen Meldeschein nicht oder nicht rechtzeitig vorlegt oder Daten nicht oder nicht rechtzeitig zur Verfügung stellt,
(3) Die Ordnungswidrigkeit kann in den Fällen des Absatzes 1 mit einer Geldbuße bis zu fünfzigtausend Euro und in den übrigen Fällen mit einer Geldbuße bis zu tausend Euro geahndet werden.

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