Mündliche Vereinbarungen hinsichtlich der Abänderung eines Mietvertrages haben nur Gültigkeit, wenn sie nicht von wesentlicher Natur sind. So muss die Bezeichnung des Mietgegenstandes in jedem Fall schriftlich festgehalten werden. Der mündlich vereinbarte Tausch einer Mietsache führt somit nicht zur Aufhebung eines bestehenden Vertrages und zum Abschluss eines neuen Vertrages. Dies geht aus einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Zweibrücken hervor.

Im vorliegenden Fall stritt ein Vermieter mit seinem Mieter um die Zahlung ausstehender Monatsmieten. Der Beklagte hatte einen Mietvertrag im August 1982 über Geschäftsräume im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss abgeschlossen. Laut Vertrag war die Mietzeit bis August 1985 befristet. Eine Kündigung musste laut Vertrag spätestens drei Monate vor Ablauf der Mietzeit erfolgen, da sich das Mietverhältnis andernfalls um ein Jahr verlängert.

Tausch der Mieträume nur mündlich vereinbart
Während der Mietzeit im Jahr 2000 gab der Mieter die Räumlichkeiten an den Vermieter zurück, da dieser das Wohnobjekt aufstocken wollte. Zum Ausgleich vereinbarte man die Überlassung der Räumlichkeiten im Erdgeschoss des Nachbaranwesens. Von einer schriftlichen Änderung des bestehenden Mietverhältnisses sah man damals ab.

Mieter: durch mündliche Vereinbarung ist der alte Mietvertrag ungültig
Schriftlich kündigte der Beklagte das Mietverhältnis im Juni 2004 zum nächstmöglichen Termin. Der Vermieter teilte ihm mit, dass unter Einhaltung der mietvertraglichen Vereinbarung die Kündigung erst zum 30. August 2005 greife. Der Mieter räumte die Mieträume schließlich im Januar 2005 und stellte die Zahlung der Miete ab dem Monat Februar 2005 mit der Begründung ein, das alte Mietverhältnis habe aufgrund der mündlichen Vereinbarung über den Tausch der Mieträume keine Gültigkeit mehr, ein neuer Vertrag sei zustande gekommen. Der Vermieter forderte daraufhin gerichtlich die Zahlung der ausstehenden Miete für die Monate Februar bis August 2005. Nach seiner Meinung habe der 1982 schriftlich geschlossene Mietvertrag fortgegolten, da sowohl die Quadratmeterzahl der Mietflächen exakt die gleiche sei als auch die Höhe des vereinbarten Mietzinses beibehalten worden sei.

Schriftlicher Vertrag hatte weiterhin Gültigkeit, Miete muss gezahlt werden
Das Oberlandesgericht Zweibrücken erklärte, der Vermieter habe Anspruch auf Zahlung der Miete für die Monate Februar bis August 2005 gemäß § 535 Abs. 2 BGB, da der schriftlich geschlossene Mietvertrag nach wie vor Gültigkeit besessen habe und die schriftliche Kündigung entsprechend der Vertragsbestimmungen damit erst zum August 2005 wirksam geworden sei. Ein neuer Mietvertrag sei durch die mündlich vereinbarte Auswechslung des Mietobjekts nicht zustande gekommen. Dieser hätte der Schriftform gemäß der Bestimmungen §§ 578, 550 BGB bedurft. Änderungen eines bestehenden Mietverhältnisses bedürfen laut Gericht der Schriftform, wenn sie wesentlicher Natur seien, wozu auch die Bezeichnung des Mietgegenstandes zähle. Darüber hinaus diene die Schriftform des § 550 BGB allerdings auch der Beweisbarkeit langfristiger Abreden und dem Schutz der Vertragsparteien vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen.

• Eine weitere Entscheidung zu diesem Thema:
  • Mündliche Absprachen haben vor Schriftformklauseln in Formularmietverträgen über langfristige Geschäftsraummietverhältnisse Vorrang

    ( Bundesgerichtshof Urteil
    [Aktenzeichen: XII ZR 312/02] )

Quelle:ra-online, Oberlandesgericht Zweibrücken (vt/st)

Beamtenrecht,Schulrecht,Disziplinarrecht

Sexuelle Handlungen zwischen Lehrern und minderjährigen Schülern führen grundsätzlich zur Entfernung des Beamten aus dem Dienst. Aber auch unabhängig vom Alter der Schüler stellen sexuelle Beziehungen zwischen Lehrern und Schülern ein Dienstvergehen dar. Dies entschied das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz in Koblenz.

Der 1964 geborene Beklagte war Lehrer an einer Förderschule. Im Juni 2010 besuchte er im Rahmen des „Sport- und Erlebnistages“ seiner Schule mit mehreren Schülern der sechsten bis zehnten Klassen ein Freizeitbad. Nach den Feststellungen im später gegen ihn ergangenen Strafbefehl, mit dem der Beklagte zu einer Freiheitsstrafe von zehn Monaten auf Bewährung verurteilt wurde, griff der Beklagte – zunächst im Rutsch-, dann im Sprudel- und sodann wieder im Rutschbecken – einem 14-jährigen Schüler mehrfach an Hoden, Penis und Po, gab ihm mehrere Zungenküsse, zog dessen Kopf an seine Genitalien heran, fasste ihm in die Badehose, drückte dann seinen erigierten Penis an den des Jungen und schob den Schüler später auf seinem Schoß sitzend wie beim Geschlechtsakt vor und zurück. Wegen dieses sexuellen Missbrauchs entfernte das Verwaltungsgericht den Lehrer aus dem Beamtenverhältnis. Das Oberverwaltungsgericht bestätigte diese Entscheidung und nahm sie zum Anlass für grundsätzliche Ausführungen:

Sexuelle Handlungen stellen Verstoß gegen den Kernbereich der dienstlichen Pflichten eines Lehrers dar
Die Wahrung der Persönlichkeitsrechte der Schüler, die Pflicht zur Gewährleistung ihrer behutsamen persönlichen Entwicklung sowie Anspruch und Vertrauen der Eltern darauf, dass Lehrer das aufgrund der allgemeinen Schulpflicht bestehende Obhuts- und Näheverhältnis zu den Schülern nicht zur Verfolgung eigener Bedürfnisse ausnutzen, verpflichte den Lehrer dazu, sich in sexueller Hinsicht uneingeschränkt korrekt zu verhalten. Diese Verpflichtung bestehe nicht nur gegenüber minderjährigen, sondern wegen des erforderlichen Vertrauens in die Unvoreingenommenheit der Lehrer auch volljährigen Schülern gegenüber. Deshalb verstoße ein Lehrer im Kernbereich gegen seine dienstlichen Pflichten, wenn er sexuelle Handlungen zwischen ihm und Schülern zulasse. Dies gelte unabhängig von einem konkreten Abhängigkeits- oder Obhutsverhältnis zwischen Lehrer und Schüler und auch dann, wenn die Handlung mit dem (vermeintlichen) Einverständnis des Schülers erfolge.

Disziplinarmaßnahme setzt nicht voraus, dass das beanstandete Verhalten einen Straftatbestand erfüllt
Die im Disziplinarverfahren auszusprechende Sanktion bemesse sich maßgeblich nach Art und Ausmaß der Pflichtverletzung sowie des Vertrauensverlustes des Dienstherrn und der Allgemeinheit. Welche Disziplinarmaßnahme angemessen sei, hänge deshalb nicht davon ab, ob das Verhalten des Beamten einen Straftatbestand erfülle und welcher Strafrahmen hierfür gelte. Da sexuelle Übergriffe auf Minderjährige in höchstem Maße schädliche Auswirkungen auf die seelische und soziale Entwicklung der Kinder und Jugendlichen hätten sowie das Vertrauen der Eltern in ein partnerschaftliches Zusammenwirken mit der Schule bei der Erfüllung des staatlichen Erziehungsauftrages zerstöre, seien solche Handlungen grundsätzlich mit der disziplinarischen Höchstmaßnahme zu ahnden. Deshalb habe der Beklagte aus dem Beamtenverhältnis entfernt werden müssen. Milderungsgründe, die ausnahmsweise ein Absehen von der Dienstentfernung rechtfertigen könnten, lägen nicht vor. Insbesondere der Einwand, es habe sich um einen einmaligen Übergriff gehandelt, erlaube nicht den Verbleib des Beklagten im Beamtenverhältnis. Schließlich könne der Beklagte zu seinen Gunsten nichts daraus herleiten, dass er zu einer Freiheitsstrafe von weniger als einem Jahr verurteilt worden sei. Wegen der unterschiedlichen Zwecke von Straf- und Disziplinarrecht komme es auf das Maß der strafrechtlichen Verurteilung für die Bemessung der Disziplinarmaßnahme nicht an.

• Vorinstanz:
  • Verurteilung wegen sexuellen Missbrauchs eines Schülers – Lehrer ist aus Schuldienst zu entfernen

    ( Verwaltungsgericht Trier Urteil
    [Aktenzeichen: 3 K 844/11.TR] )

Quelle:ra-online, Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz (pm/pt)

Wollen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Beseitigung einer Beeinträchtigung durch störende Geräusche geltend machen, so muss zunächst geklärt werden, welches Schallschutzniveau in der gesamten Wohnanlage besteht. Liegt das Schallschutzniveau der Wohnung, von dem die Störgeräusche ausgehen, nicht unter dem allgemeinen Niveau, so ist ein Anspruch nicht begründet. Dies geht aus einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Brandenburg hervor.

Im zugrunde liegenden Fall wollten die Eigentümer einer Wohnung einen Anspruch auf Beseitigung einer Trittschallbeeinträchtigung geltend machen. Die Kläger behaupteten, durch den verlegten Parkettboden in der über ihnen gelegenen Wohnung komme es zu erheblichen Lärmbelästigungen.

Bei Erwerb der Wohnung konnte kein erhöhtes Schallschutzniveau erwartet werden
Das Oberlandesgericht Brandenburg stellte nach Einholung eines Sachverständigengutachtens fest, dass eine nicht mehr hinzunehmende Beeinträchtigung im Sinne des § 14 Abs. 1 WEG nicht vorliege und den Klägern ein Beseitigungsanspruch nach § 15 Abs. 3 WEG in Verbindung mit § 1004 Abs. 1 BGB deshalb nicht zustehe. Bei dieser Bewertung müsse vom Ausgangsstandard der Wohnungsanlage zum Zeitpunkt der Begründung des Wohnungseigentums ausgegangen werden. Es gebe keinen Grund zu der Annahme, dass bei Erwerb der Wohnungen ein erhöhter Schallschutz, der über den in der DIN 4109 festgelegten hinausgeht, erwartet werden konnte. Das Gericht habe bei seiner Bewertung auf die Umstände des Einzelfalls abgestellt und insbesondere auch die örtlichen Gegebenheiten sowie Lage und Charakter der Wohnungseigentumsanlage berücksichtigt. Dabei seien keine nicht hinzunehmenden Geräuschbeeinträchtigungen durch Trittschall festgestellt worden.

Keine Komfortwohnung, da auch andere Störgeräusche zu hören sind
Bei den streitgegenständlichen Wohnungen handele es sich nicht um Komfortwohnungen mit erhöhten Anforderungen an den zu gewährenden Schallschutz. Das Schallschutzniveau der Wohnanlage gehe nicht über das in der DIN 4109 Ausgabe 1989 normierte Maß hinaus. Nach Zeugenaussagen seien neben hörbaren Trittgeräuschen weitere Geräusche wie Duschen, Fernsehen, Geräusche aus dem Treppenhaus, Sprechen in der Wohnung wahrnehmbar gewesen. Dies lege die Vermutung nahe, dass die gesamte Wohnanlage sehr hellhörig sei und damit keinen gehobenen Schallschutzanforderungen genüge.

Der Wohnungskaufvertrag lasse sogar Sonderwünsche zu, zu denen auch die Ausstattung mit Parkett anstatt von Teppichboden gehöre.

Quelle:ra-online, Oberlandesgericht Brandenburg (vt/st)

Ein Mieter, der in der 10. Etage eines Hochhauses wohnt, und über längere Zeit nicht den Fahrstuhl nutzen kann, darf die Miete um 20 % mindern. Dies hat das Amtsgericht Berlin-Mitte entschieden.

Im zugrunde liegenden Fall hatte ein Mieter eine Wohnung gemietet, die sich im 10. Obergeschoss eines Hauses befand. In der Zeit vom 16.5.2006 bis 31.5.2006 war der Aufzug für 16 Tage außer Betrieb.

Fahrstuhlausfall stellt nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung dar
Das Amtsgericht Berlin-Mitte entschied, dass der Mieter wegen des Ausfalls des Fahrstuhls die Miete mindern durfte (§ 536 BGB). Der Ausfall des Fahrstuhls für einen Zeitraum von 16 Tagen stelle für den Mieter einer Wohnung im 10. OG eine nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache dar.

20% Mietminderung angemessen und erforderlich
Das Amtsgericht hielt eine Minderung von 20 % der Bruttomiete für angemessen aber auch für erforderlich. Bei der Lage der Wohnung im 10. OG stelle der Ausfall des Fahrstuhls eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung dar, denn das Erreichen der Wohnung sei bei Anlegen eines objektiven Maßstabes nur unter erheblichen Mühen möglich. Hierbei sei auch zu berücksichtigen, dass der Mieter während des Fahrstuhlausfalls Einkäufe des täglichen Lebensbedarfs in die Wohnung verbringen musste, was das Treppensteigen bis in das 10. Obergeschoss zusätzlich erschwer. Eine Minderung von 20 % erscheine daher auch unter Berücksichtigung der Dauer des Fahrstuhlausfalls angemessen und erforderlich (vgl. auch AG Charlottenburg GE 1990, 423; 10 % bei Lage der Wohnung im 4.OG).

• Eine weitere Entscheidung zu diesem Thema:
  • Mietminderung bei Aufzugausfall für Mieter im 5. Stock

    ( Amtsgericht Bremen Urteil
    [Aktenzeichen: 10 C 300/86] )

Quelle:ra-online, Amtsgericht Berlin-Mitte (vt/pt)

Das Arbeitsgericht Wuppertal hat die Klage einer Betriebsratsvorsitzenden auf Erhalt von Schmerzensgeld in Höhe von 420.000 Euro wegen Mobbings abgewiesen. Das Gericht sah keine Anhaltspunkte dafür, dass die Klägerin, wie behauptet, seitens des Arbeitgebers diskriminiert oder in ihren Persönlichkeitsrechten verletzt wurde.

Die Klägerin des zugrunde liegenden Streitfalls die auf der Gala „Goldene Bild der Frau“ im März 2011 für ihr soziales Engagement ausgezeichnet wurde, ist bei der Beklagten seit 2000 als kaufmännische Angestellte beschäftigt. Seit August 2008 ist sie Vorsitzende des Betriebsrats. Ende 2010 und Anfang 2011 kündigte die Beklagte das Arbeitsverhältnis mit Zustimmung des Betriebsrats mehrmals fristlos. Sie wirft der Klägerin unter anderem vor, andere Mitglieder des Betriebsrats beleidigt und bedroht, ein Tierabwehrgerät im Betriebsratsbüro aufbewahrt und ihre Arbeitsunfähigkeit vorgetäuscht zu haben. Sie zweifelt an der von der Klägerin angezeigten Arbeitsunfähigkeit, weil die Klägerin damals an einer Segeltour und an einer Kinderfreizeit teilgenommen hat. Über die Wirksamkeit der Kündigungen ist noch nicht rechtskräftig entschieden.

Klägerin verlangt Schmerzensgeld wegen angeblichen monatelangen Mobbings und daraus resultierender gesundheitlicher Beeinträchtigungen
Nunmehr verlangt die Klägerin von der Beklagten Entschädigung und Schmerzensgeld in Höhe von 420.000 Euro als Ersatz immaterieller Schäden sowie den Ersatz weiterer materieller Schäden. Sie macht geltend, sie sei in mindestens 25 Fällen, u.a. durch die aus ihrer Sicht rechtswidrigen Kündigungen und mehrere unberechtigte Abmahnungen, wegen ihrer Weltanschauung diskriminiert worden. Sie sei unter Druck gesetzt worden, damit sie den Betriebsratsvorsitz niederlege. Als Folge des monatelangen Mobbings seien bei ihr massive gesundheitliche Beeinträchtigungen aufgetreten.

Anhaltspunkte für Diskriminierung oder Verletzung der Persönlichkeitsrechte nicht erkennbar
Das Arbeitsgericht Wuppertal hat die Klage abgewiesen. Dem umfangreichen, aber weitgehend rechtlich unerheblichen Vortrag der Klägerin sind keine Anhaltspunkte dafür zu entnehmen, dass die Beklagte sie diskriminiert oder in ihrem Persönlichkeitsrecht verletzt hat. Die Beklagte hat sich ihr gegenüber lediglich grundsätzlich zulässiger arbeitsrechtlicher Instrumentarien bedient. Im Übrigen handelt es sich bei der Einstellung der Klägerin, für ein gutes Verhältnis zwischen Arbeitgeber und Betriebsrat sorgen zu wollen, nicht um eine Weltanschauung i. S. d. § 1 AGG.

• Eine weitere Entscheidung zu diesem Thema:
  • Mobbingklage erfolglos – Gericht verneint Anspruch eines Oberarztes auf Schadensersatz in Höhe von einer halben Million Euro

    ( Landesarbeitsgericht Hamm Urteil
    [Aktenzeichen: 11 Sa 722/10] )

  • ArbG Cottbus: Arbeitgeber zur Zahlung von Schmerzensgeld und Schadensersatz wegen Mobbing verpflichtet

    ( Arbeitsgericht Cottbus Urteil
    [Aktenzeichen: 7 Ca 1960/08] )

Quelle:Arbeitsgericht Wuppertal/ra-online

 

Der Anscheinsbeweis, bei dem davon ausgegangen wird, dass der Hinterherfahrende aufgrund mangelnder Aufmerksamkeit oder eines zu geringen Sicherheitsabstandes die Verantwortung für einen Auffahrunfall trägt, kann nur bei Vorliegen einer Standardsituation angewendet werden. Hat sich der Vorausfahrende so verhalten, wie es die anderen Verkehrsteilnehmer nicht erwarten mussten, kann ihn hingegen die Unfallschuld treffen. Dies geht aus einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main hervor.

Im vorliegenden Fall forderte der Fahrer eines Pkw Schadensersatz aus einem Auffahrunfall, bei dem ihm eine Verkehrsteilnehmerin nach einem erfolgten Bremsmanöver aufgefahren war. Der Mann beantragte den Ersatz des Sachschadens in Höhe von 5.537 Euro sowie die Zahlung eines angemessenen Schmerzensgeldes.

Kläger bremst bei 30 km/h bis zum Stillstand ab
Der Unfall ereignete sich an einer Straßenkreuzung, die auch von Straßenbahnen befahren wurde. An der Ampelanlage, die den Kraftfahrzeug- und Straßenbahnverkehr regelte, hielt der Kläger aufgrund des roten Haltesignals an. Die Beklagte stoppte mit ihrem Pkw hinter dem Fahrzeug des Mannes. Kurz nachdem die Ampel auf grün umgesprungen war und sich der Verkehr in Bewegung gesetzt hatte, bremste der Mann sein Fahrzeug unerwartet bis zum Stillstand ab. Die Frau hinter ihm konnte trotz einer Vollbremsung einen Auffahrunfall nicht mehr verhindern. Der Kläger behauptete, er habe seinen Pkw verlangsamt, da er sich vergewissern wollte, dass sich von rechts oder links keine Straßenbahn nähere und die Beklagte sei ihm aufgrund eines zu geringen Sicherheitsabstandes aufgefahren. Die Fahrerin gab zu Protokoll, der Kläger habe sein Fahrzeug bei einer erreichten Geschwindigkeit von etwa 20 bis 30 km/h ohne erkennbaren Grund bis zum Stillstand abgebremst. Sie vermute, der Mann habe den Unfall möglicherweise provoziert, um einen bereits vor dem Unfall vorhandenen Schaden am Fahrzeug ersetzen zu lassen.

Durch unerwartetes Abbremsen wird Auffahrunfall provoziert
Der geltend gemachte Schadensersatzanspruch nach §§ 823 I BGB, 7. 17, 18 StVG, 3 PflVG ist nach Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main jedoch nicht begründet. Die Unfallschuld liege allein beim Kläger, da er verpflichtet gewesen sei, sich so zu verhalten, dass kein anderer Verkehrsteilnehmer geschädigt, gefährdet oder behindert werden könne. Damit dürfe er auch nicht ohne triftigen Grund so langsam fahren, dass der Verkehrsfluss behindert werde. Er dürfe nicht ohne Ankündigung und ohne für den nachfolgenden Verkehr erkennbare Ursache plötzlich abbremsen, da dadurch ein Auffahren des Hintermannes provoziert und unvermeidlich werde.

Annähern der Straßenbahn durfte der Kläger nicht als Gefährdung missdeuten
Der Anscheinsbeweis für ein Verschulden des Auffahrenden könne nur in Fällen angewendet werden, in denen der Auffahrunfall in der Regel auf mangelnde Aufmerksamkeit, überhöhte Geschwindigkeit oder einen ungenügenden Sicherheitsabstand des Auffahrenden zurückgeführt werden könne. Die für die Anwendung des Anscheinsbeweises notwendige Standardsituation fehle allerdings im vorliegenden Fall. Das Verschulden liege beim Vorausfahrenden, wenn dieser beispielsweise kurz zuvor einen unerwarteten Spurwechsel vorgenommen oder grundlos abgebremst habe. Dem Kläger im vorliegenden Fall hätte bei aufmerksamer Beobachtung der Verkehrssituation mit der gebotenen und ständigen Rücksicht auf andere Verkehrsteilnehmer klar sein müssen, dass die Ampelanlage dazu bestimmt war, den Verkehr im Bereich der Kreuzung zu regeln und den Kraftfahrzeugverkehr und den Betrieb der Straßenbahnen auseinander zu halten. Das Annähern einer Straßenbahn habe der Kläger unter diesen Umständen nicht als Gefährdung missdeuten dürfen, zumal sich die Straßenbahn zu diesem Zeitpunkt noch vor der bereits im Rücken des Klägers liegenden Straßenbahnhaltestelle in etwa 25 Metern befunden habe. Einen Grund für das plötzliche Abbremsen habe der Kläger demnach nicht gehabt.

• Eine weitere Entscheidung zu diesem Thema:
  • Verkehrsunfall: Auffahrender Fahrer hat bei Auffahrunfall Schuld

    ( Oberlandesgericht Hamm Urteil
    [Aktenzeichen: 13 U 140/71] )

  • Kein Anscheinsbeweis beim Auffahren auf einen Linksabbieger

    ( Oberlandesgericht Köln Urteil
    [Aktenzeichen: 19 U 34/99] )

Quelle:ra-online, Oberlandesgericht Frankfurt am Main (vt/st)

Mietrecht

Bei der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegenüber einem Mieter muss sich der Vermieter an eine Frist halten. Diese beginnt ab dem Zeitpunkt, zu dem er die Mietsache zurückerhält und sich von deren Zustand überzeugen kann. Gibt ein Mieter die Sache bereits vorzeitig an den Vermieter zurück und verweigert dieser die Annahme, so beginnt die Frist nicht bereits ab diesem Zeitpunkt. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs hervor.

Der Beklagte im vorliegenden Fall war 30 Jahre lang Mieter einer Wohnung der Klägerin in einem Zweifamilienhaus. Nachdem es zu Differenzen zwischen beiden gekommen war, räumte der Beklagte die Wohnung im Monat Juni und kündigte das Mietverhältnis Anfang Juli schriftlich. Die Vermieterin forderte im März des folgenden Jahres Schadensersatz in Höhe von 8.695 Euro für verschiedene Schäden, die im Garten und am Haus während der Mietzeit entstanden seien.

Mieter sieht Schadensersatzansprüche verjährt
Der Mieter stütze sich in seiner Verteidigung unter anderem darauf, dass der Anspruch der Vermieterin mittlerweile verjährt sei. Beginn der Verjährungsfrist sei nach seiner Ansicht der 30. Juni gewesen, da er an diesem Tag die Rückgabe der Schlüssel angeboten habe, was von der Vermieterin allerdings abgelehnt wurde. Daraufhin habe er die Schlüssel in den Briefkasten der Klägerin geworfen.

Verjährungsfrist beginnt mit Rückgabe der Mietsache an den Vermieter
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes war der Anspruch nicht verjährt. Nach § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB beginne die Verjährung der Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache zu dem Zeitpunkt, zu dem er die Sache zurückerhält. Die Rückgabe im Sinne dieser Vorschrift setze eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus. Er könne sich erst durch die unmittelbare Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache machen (vgl. BGH, Urteil vom 14.05.1986 – VIII ZR 99/85 = BGHZ 98, 59).

Vermieter muss Wohnung nicht jederzeit „auf Zuruf“ zurücknehmen
Die Klägerin im vorliegenden Fall habe die Wohnung erst zum offiziellen Übergabetermin im Oktober zurückerhalten und müsse sich deshalb nicht etwa wegen Annahmeverzugs so behandeln lassen, als sei sie bereits am 30. Juni in den Besitz der Schlüssel gelangt. Sie habe die Wohnung nicht bereits deshalb zurückerhalten, weil der Beklagte lediglich „versucht“ hatte, ihr die Schlüssel zu übergeben. Die Klägerin sei zu diesem Zeitpunkt nicht in den Besitz der Wohnung gelangt, auch nicht durch den Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten. Der Vermieter wäre nicht verpflichtet, die Mietsache jederzeit, sozusagen „auf Zuruf“, zurückzunehmen. Die Klägerin habe sich an den offiziellen Übergabetermin im Oktober gehalten und müsse sich deshalb nicht bereits auf die versuchte Übergabe im Monat Juni festlegen lassen.

• Eine weitere Entscheidung zu diesem Thema:
  • Mit Schlüsselübergabe kann Verjährungsfrist nach § 548 BGB in Gang gesetzt werden

    ( Oberlandesgericht Düsseldorf Urteil
    [Aktenzeichen: I-10 U 46/06] )

Quelle:ra-online, Bundesgerichtshof (vt/st)

Der Einwendungsausschluss gegen die Abrechnung des Vermieters gem. § 556 Abs. 3 S. 5 BGB beginnt nur zu laufen, wenn eine formell einwandfreie Abrechnung vorliegt.

Der Gesetzgeber hat in § 556 Abs.3 S. 5 BGB geregelt, dass der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung des Vermieters spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen hat.

Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Zwar hat der Gesetzgeber das zusätzliche Tatbestandsmerkmal „formell einwandfreie Abrechnung“ nicht ausdrücklich im Gesetz geregelt, aber spätestens seit BGH 09.04.2008 VIIII ZR 84/07 ist vom Vermieter nur dann Rechtssicherheit der Ausschlussfrist gegeben. D. h., der Mieter kann stets, auch nach Ablauf von 12 Monaten, den Einwand der formall fehlerhaften Abrechnung vortragen und kann damit die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB ausschließen.

Dies bedeutet, der Mieter behält seinen Anspruch auf Abrechnung solange, wie  die Abrechnung vom Vermieter nicht formal einwandfrei erteilt wurde. Dieser Ausschluss gilt auch insoweit einzelne Abrechnungspositionen formal unwirksam abgerechnet sind. Auch in diesem Fall läuft die Frist. D. h. für materiell wirksame Positionen läuft die Frist, für materiell unwirksame Positionen läuft die Frist nicht.