WEG Reform 2020 – WEMoG – Was gilt ab dem 1. Dezember 2020?

 

Ab dem 1.12.2020 findet das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Anwendung, das WEMoG ist in Kraft getreten.

Diese Gesetzesreform des WEG ist in den Medien insbesondere  wegen der Erleichterung baulicher Maßnahmen bekannt, wie

• Förderung der  der Elektromobilität
• Schaffung barrierefreier Zugänge
• Glasfaseranschlüsse
• Einbruchsschutz

Sonstige Änderungen, die der Stärkung der Rechte der Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer dienen sollen, Stärkungen des Verwaltungsbeirates, Nutzung der Digitalisierung, mehr Rechtsicherheit bei der Gründung einer WEG und Abstimmung Mietrecht/WEG-Recht sind eher unbekannt, haben aber enorme Auswirkungen auf das Miteinander der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Auswirkungen auf Sondereigentümer:

Hier finden Sie das neue WEG Stand 1.12.2020

Weniger bekannt ist jedoch, dass sich im Gesetzeswerk wesentliche erhebliche Veränderungen erfahren hat, die in den nächsten Jahren für eine Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten sorgen werden, nicht zuletzt weil viele Sondereigentümer nicht wissen, welche Spielregeln gelten. Wenn ich als Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht die ratsuchenden Mandanten um die Teilungserklärung und die Beschlusssammlung bitte, treffe ich sehr, sehr oft auf totale Unkenntnis – Was soll das sein?

Viele Hausverwalter:Innen mögen gute Buchhalter sein, aber die komplexe Struktur der Steuerung einer größeren WEG stellt künftig hohe fachliche und methodische Anforderungen. Zunehmend ist auch hier soziale Kompetenz gefragt, um sicher und zielorientiert durch eine WEG-Versammlung führen zu können. Auch die nun mögliche Online-Zuschaltung von Teilnehmern (§ 23 Abs. 1 WEG n.F.) wird ganz neue Herausforderungen an die Fähigkeiten einer Hausverwaltung stellen. Hat das WEG ihre Wurzeln im Familienrecht, ist sie heute im „GmbH-Recht“ angekommen“ und die Verwalter:In sollte sich eher wie eine „GmbH-Geschäftsführer:In“ verstehen.

Und das Besondere ist: Für das alte WEG gibt es eigentlich keine sog. Auslauffristen oder Übergangsfristen.

47 WEG n.F – Auslegung von Altvereinbarungen regelt:

Vereinbarungen, die vor dem 1.Dezember 2020 getroffen wurden und die von solchen Vorschriften dieses Gesetzes abweichen, die durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz geändert wurden, stehen der Anwendung dieser Vorschriften in der vom 1. Dezember 2020 an geltenden Fassung nicht entgegen, soweit sich aus der Vereinbarung nicht ein anderer Wille ergibt. Ein solcher Wille ist in der Regel nicht anzunehmen.

Das heißt, alle Regelungen, die quasi einen Gesetzestext wiederholen, z.B. der Teilungserklärung, haben nun keine Geltung mehr, wenn die dem neuen WEG widersprechen. Es gilt neues Recht.

In der Praxis ist nun zu prüfen, ob die Abweichung eine Wiederholung des früheren Gesetzestexte war/ist oder ob die Teilungserklärung eine abweichende Regelung getroffen hat.

Beispiel: § 24 Abs. 4 WEG – Einberufung der WEG-Versammlung

Fassung § 24 Abs.4 WEG (ab 1.12.2020)

1Die Einberufung erfolgt in Textform. 2Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens drei Wochen betragen.

Fassung § 24 Abs. 4 WEG (ab 1.7.2007 bis 30.11.2020)
1Die Einberufung erfolgt in Textform. 2Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen betragen.

Fassung § 24 Abs. 4 WEG (ab 1.8.20021 bis 30.06.2007)

1Die Einberufung erfolgt in Textform. 2Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens eine Woche betragen.

Fassung § 24 Abs. 4 WEG (ab 1.1.2000 bis 31.07.2001)

1Die Einberufung erfolgt schriftlich. 2Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens eine Woche betragen.

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WEG-Reform 2020

Der Regierungsentwurf der WEG-Reform 2020 vom 23.03.2020 lautet:

Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften(Wohnungseigentums-Modernisierungsgesetz–WEMoG).

Wenn dieser Entwurf Gesetz wird – und es sieht ganz danach aus, dass dies ab September 2020 der Fall sein wird – steht vieles, was bisher für die komplexen Zusammenhänge des WEG galt und auf vielen BGH Urteilen beruht, auf dem Kopf. So würde das Gesetz dann lauten:

Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht
(Wohnungseigentumsgesetz –WEG)“

Teil 1 Wohnungseigentum

Abschnitt 1 Begriffsbestimmungen

§ 1 Begriffsbestimmungen

1. Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum be-gründet werden.

2. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

3. Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftli-chen Eigentum, zu dem es gehört.

4. Wohnungseigentum und Teileigentum können nicht in der Weise begründet werden, dass das Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird.

5. Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.

6. Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend.

Abschnitt 2 Begründung des Wohnungseigentums

§ 2 Arten der Begründung

Wohnungseigentum wird durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3) oder durch Teilung (§ 8) begründet.

§ 3 Vertragliche Einräumung von Sondereigentum

1. Das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuches) an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Miteigentümer abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuches das Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude (Sondereigentum) eingeräumt wird. Stellplätze gelten als Räume im Sinne des Satzes 1.

2. Das Sondereigentum kann auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, es sei denn, die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwe-cken dienenden Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache.

3. Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes lie-gende Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind.

§ 4 Formvorschriften

1. Zur Einräumung und zur Aufhebung des Sondereigentums ist die Einigung der Beteilig-ten über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich.

2. Die Einigung bedarf der für die Auflassung vorgeschriebenen Form. Sondereigentum kann nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung eingeräumt oder aufgehoben werden.

3. Für einen Vertrag, durch den sich ein Teil verpflichtet, Sondereigentum einzuräumen, zu erwerben oder aufzuheben, gilt § 311b Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.

§ 5 Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums

1. Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemein-schaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidli-che Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Soweit sich das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks erstreckt, gilt § 94 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.

2. Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie An-lagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befin-den.

3. Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.

4. Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und Beschlüsse aufgrund einer solchen Vereinbarung können nach den Vorschriften des Abschnitts 4 zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Ist das Wohnungseigentum mit der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast eines Dritten belastet, so ist dessen nach anderen Rechtsvorschriften notwendige Zustimmung nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungsei-gentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird.

§ 6 Unselbstständigkeit des Sondereigentums

1. Das Sondereigentum kann ohne den Miteigentumsanteil, zu dem es gehört, nicht ver-äußert oder belastet werden.

2. Rechte an dem Miteigentumsanteil erstrecken sich auf das zu ihm gehörende Son-dereigentum.

§ 7 Grundbuchvorschriften

1. Im Falle des § 3 Abs. 1 wird für jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen ein beson-deres Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch) angelegt. Auf diesem ist das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte einzutragen. Das Grundbuchblatt des Grund-stücks wird von Amts wegen geschlossen.

2. Zur Eintragung eines Beschlusses im Sinne des § 5 Absatz 4 Satz 1 bedarf es der Bewilli-gungen der Wohnungseigentümer nicht, wenn der Beschluss durch eine Niederschrift, bei der die Unterschriften der in § 24 Absatz 6 bezeichneten Personen öffentlich be-glaubigt sind, oder durch ein Urteil in einem Verfahren nach § 44 Absatz 1 Satz 2 nachgewiesen ist. Antragsberechtigt ist auch die Gemeinschaft der Wohnungseigen-tümer.

3. Zur näheren Bezeichnung des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums kann auf die Eintragungsbewilligung oder einen Nachweis gemäß Absatz 2 Satz 1 Be-zug genommen werden. Veräußerungsbeschränkungen (§ 12) und die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden sind jedoch ausdrücklich einzutragen.

4. Der Eintragungsbewilligung sind als Anlagen beizufügen:

1. eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bau-zeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehen-den Teile des Gebäudes und des Grundstücks ersichtlich ist (Aufteilungsplan); alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume und Teile des Grundstücks sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen;

2. eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Voraussetzungen des § 3 Absatz 3 vorliegen.

Wenn in der Eintragungsbewilligung für die einzelnen Sondereigentumsrechte Num-mern angegeben werden, sollen sie mit denen des Aufteilungsplanes übereinstimmen.

5. Für Teileigentumsgrundbücher gelten die Vorschriften über Wohnungsgrundbücher entsprechend.

§ 8 Teilung durch den Eigentümer

1. Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuch-amt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist.

2. Im Falle des Absatzes 1 gelten § 3 Absatz 1 Satz 2, Absatz 2 und 3, § 4 Absatz 2 Satz 2 sowie die §§ 5 bis 7 entsprechend.

3. Wer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist, gilt gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers als Wohnungseigentümer, sobald ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde.

§ 9 Schließung der Wohnungsgrundbücher

1. Die Wohnungsgrundbücher werden geschlossen:
1. von Amts wegen, wenn die Sondereigentumsrechte gemäß § 4 aufgehoben wer-den;
2. auf Antrag des Eigentümers, wenn sich sämtliche Wohnungseigentumsrechte in ei-ner Person vereinigen.

2. Ist ein Wohnungseigentum selbstständig mit dem Rechte eines Dritten belastet, so wer-den die allgemeinen Vorschriften, nach denen zur Aufhebung des Sondereigentums die Zustimmung des Dritten erforderlich ist, durch Absatz 1 nicht berührt.

3. Werden die Wohnungsgrundbücher geschlossen, so wird für das Grundstück ein Grundbuchblatt nach den allgemeinen Vorschriften angelegt; die Sondereigentums-rechte erlöschen, soweit sie nicht bereits aufgehoben sind, mit der Anlegung des Grundbuchblatts.

Abschnitt 3 Rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

§ 9a Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

1. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Rechte erwerben und Verbind-lichkeiten eingehen, vor Gericht klagen und verklagt werden. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher; dies gilt auch im Fall des § 8. Sie führt die Bezeichnung “Gemeinschaft der Wohnungseigentümer” oder “Wohnungseigentümergemeinschaft” gefolgt von der bestimm-ten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks.

2. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übt die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigentü-mer aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern, und nimmt die entspre-chenden Pflichten der Wohnungseigentümer wahr.

3. Für das Vermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Gemeinschaftsvermögen) gelten § 18, § 19 Absatz 1 und § 27 entsprechend.

4. Jeder Wohnungseigentümer haftet einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 16 Absatz 1 Satz 2) für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die während seiner Zugehörigkeit entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind; für die Haftung nach Veräußerung des Wohnungseigentums ist § 160 des Handelsgesetzbuchs entsprechend anzu-wenden. Er kann gegenüber einem Gläubiger neben den in seiner Person be-gründeten auch die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehenden Einwendungen und Einreden geltend machen, nicht aber seine Einwendungen und Einreden gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Für die Ein-rede der Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit ist § 770 des Bürgerlichen Gesetz-buchs entsprechend anzuwenden.
5. Ein Insolvenzverfahren über das Gemeinschaftsvermögen findet nicht statt.

§ 9b Vertretung

1. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten. Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter, wird sie durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich ver-treten. Eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht ist Dritten gegen-über unwirksam.

2. Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter.

Abschnitt 4 Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemein-schaft der Wohnungseigentümer

§ 10 Allgemeine Grundsätze

1. Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.

2. Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

3. Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Verein-barung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger ei-nes Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.

§ 11 Aufhebung der Gemeinschaft

1. Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dies gilt auch für eine Aufhebung aus wichtigem Grund. Eine abweichende Vereinbarung ist nur für den Fall zulässig, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.

2. Das Recht eines Pfändungsgläubigers (§ 751 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) sowie das im Insolvenzverfahren bestehende Recht (§ 84 Abs. 2 der Insolvenzordnung), die Auf-hebung der Gemeinschaft zu verlangen, ist ausgeschlossen.

3. Im Fall der Aufhebung der Gemeinschaft bestimmt sich der Anteil der Miteigentümer nach dem Verhältnis des Wertes ihrer Wohnungseigentumsrechte zur Zeit der Aufhe-bung der Gemeinschaft. Hat sich der Wert eines Miteigentumsanteils durch Maßnah-men verändert, deren Kosten der Wohnungseigentümer nicht getragen hat, so bleibt eine solche Veränderung bei der Berechnung des Wertes dieses Anteils außer Betracht.

§ 12 Veräußerungsbeschränkung

1. Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentü-mer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungs-eigentümer oder eines Dritten bedarf.

2. Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grunde versagt werden. Durch Verein-barung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimm-te Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.

3. Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustim-mung erteilt ist. Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich.

4. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. § 7 Absatz 2 gilt ent-sprechend.

§ 13 Rechte des Wohnungseigentümers aus dem Sondereigentum

1. Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz entgegensteht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere dieses bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschlie-ßen.

2. Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) des Sondereigentums hinausgehen, gilt § 20 mit der Maßgabe entspre-chend, dass es keiner Gestattung bedarf, soweit keinem der anderen Wohnungseigen-tümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

§ 14 Pflichten des Wohnungseigentümers

1. Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentü-mer verpflichtet,
1. die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten und
2. das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.

2. Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern ver-pflichtet,
1. deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nummer 2 bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigten und
2. Einwirkungen nach Maßgabe des Absatz 1 Nummer 2 zu dulden.

3. Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.

§ 15 Pflichten Dritter

Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:
1. die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die ihm rechtzeitig angekündigt wurde; § 555a Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt ent-sprechend;

2. Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, die spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt wurden; § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2, Absatz 2 bis 4 und § 555d Absatz 2 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten ent-sprechend.

§ 16 Nutzungen und Kosten

1. Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch ein-getragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.

2. Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.

3. Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

§ 17 Entziehung des Wohnungseigentums (früher § 18)

1. Hat ein Wohnungseigentümer sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, dass diesen die Fortsetzung der Ge-meinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, so kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von ihm die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlan-gen.

2. Die Voraussetzungen des Absatzes 1 liegen insbesondere vor, wenn der Wohnungsei-gentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 Absatz 1 und 2 obliegenden Pflichten verstößt.

3. Der in Absatz 1 bestimmte Anspruch kann durch Vereinbarung der Wohnungseigen-tümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.

4. Das Urteil, durch das ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungsei-gentums verurteilt wird, berechtigt zur Zwangsvollstreckung entsprechend den Vor-schriften des Ersten Abschnitts des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung. Das Gleiche gilt für Schuldtitel im Sinne des § 794 der Zivilprozessordnung, durch die sich der Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verpflichtet.

§ 18 Verwaltung und Benutzung

1. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

2. Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
1. eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie
2. eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums

verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung) und, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen.

3. Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungs-eigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaft-lichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.

4. Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.

§ 19 Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss

1. Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des ge-meinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer eine ord-nungsmäßige Verwaltung und Benutzung.

2. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere
1. die Aufstellung einer Hausordnung,
2. die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums,
3. die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht,
4. die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage sowie
5. die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Absatz 1 Satz 1.

3. Die Wohnungseigentümer können beschließen, wann Geldforderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind. Sie können ferner Regelungen für den Fall beschließen, dass ein Wohnungseigentümer seine Pflichten verletzt.

§ 20 Bauliche Veränderungen

1. Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigen-tums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Woh-nungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.

2. Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die
1. dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen,
2. dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,
3. dem Einbruchsschutz und
4. dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität

dienen. Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu be-schließen.

3. Unbeschadet des Absatzes 2 kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammen-leben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind.

4. Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benach-teiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht ver-langt werden.

§ 21 Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen

1. Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Woh-nungseigentümer durchgeführt wurden, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.

2. Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer bauli-chen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
1. die der Anpassung an den Zustand dient, der bei Anlagen vergleichbarer Art in der Umgebung üblich ist, oder
2. deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

Für die Nutzungen gilt § 16 Absatz 1.

3. Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Verände-rungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Ver-hältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. 2Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.

4. Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlan-gen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.

5. Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nut-zungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentü-mer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.

§ 22 Wiederaufbau

Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht beschlossen oder verlangt werden.

§ 23 Wohnungseigentümerversammlung

1. Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer ge-ordnet.
Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Ver-sammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder ein-zelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.

2. Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberu-fung bezeichnet ist.

3. Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären.

4. Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solan-ge er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.

§ 24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift

1. Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens ein-mal im Jahre einberufen.

2. Die Versammlung der Wohnungseigentümer muss von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im übrigen dann einberu-fen werden, wenn dies in Textform unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.

3. Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungs-eigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden.

4. Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens vier Wochen betragen.

5. Den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt, sofern diese nichts anderes beschließt, der Verwalter.

6. Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen. Die Niederschrift ist von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigen-tümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben.

§ 25 Beschlussfassung, Beschlusssammlung

1. Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.

2. Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.

3. Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform.

4. Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 rechtskräftig verurteilt ist.

5. Niederschriften über Beschlüsse und Urteile in Verfahren nach § 44 Absatz 1 sind in Textform aufzubewahren. Beschlüsse nach § 16 Absatz 2 Satz 2 und § 21 Absatz 5 Satz 1 sowie diesbezügliche Urteile sind hervorzuheben.

§ 26 Bestellung und Abberufung des Verwalters

1. Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungsei-gentümer. Die Bestellung kann auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters sind nicht zulässig.

2. Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann.

3. Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Be-stellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 bezeichneten Per-sonen öffentlich beglaubigt sind.

§ 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

1. Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berech-tigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen,

1. über die eine Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer nicht geboten ist oder
2. die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.

2. Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.

§ 28 Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht

1. Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan auf-zustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält.

2. Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Ein-forderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahres-abrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.

3. Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstel-len, der den Stand der in Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstel-lung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Der Vermögensbericht ist je-dem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.

§ 29 Verwaltungsbeirat

1. Wohnungseigentümer können durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden. Hat der Verwaltungsbeirat mehrere Mitglieder, ist ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen. 3Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen.

2. Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufga-ben. 2Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung sollen, bevor die Beschlüsse nach § 28 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 2 Satz 1 gefasst werden, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.

3. Sind Mitglieder des Verwaltungsbeirats unentgeltlich tätig, haben sie nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten.

Teil 3 Verfahrensvorschriften

§ 43 Zuständigkeit

1. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.

2. Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für
1. Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinan-der,
2. Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Woh-nungseigentümer und Wohnungseigentümern,
3. Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters sowie
4. Beschlussklagen gemäß § 44.

§ 44 Beschlussklagen

1. Das Gericht kann auf Klage eines Wohnungseigentümers einen Beschluss für ungültig erklären (Anfechtungsklage) oder seine Nichtigkeit feststellen (Nichtigkeitsklage). 2Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen (Beschlussersetzungsklage).

2. Die Klagen sind gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Der Verwalter hat den Wohnungseigentümern die Erhebung einer Klage unverzüglich be-kannt zu machen. Mehrere Prozesse sind zur gleichzeitigen Verhandlung und Entschei-dung zu verbinden.

3. Das Urteil wirkt für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind.

4. Die durch eine Nebenintervention verursachten Kosten gelten nur dann als notwendig zur zweckentsprechenden Rechtsverteidigung im Sinne des § 91 der Zivilprozessord-nung, wenn die Nebenintervention geboten war.

§ 45 Fristen der Anfechtungsklage

Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.

Teil 4 Ergänzende Bestimmungen

§ 46 Veräußerung ohne erforderliche Zustimmung

Fehlt eine nach § 12 erforderliche Zustimmung, so sind die Veräußerung und das zugrun-deliegende Verpflichtungsgeschäft unbeschadet der sonstigen Voraussetzungen wirk-sam, wenn die Eintragung der Veräußerung oder einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch vor dem 15. Januar 1994 erfolgt ist und es sich um die erstmalige Veräußerung dieses Wohnungseigentums nach seiner Begründung handelt, es sei denn, dass eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung entgegensteht.

Das Fehlen der Zustimmung steht in diesen Fällen dem Eintritt der Rechtsfolgen des § 878 des Bürgerlichen Gesetzbuchs nicht entgegen.

Die Sätze 1 und 2 gelten entsprechend in den Fällen der §§ 30 und 35 des Wohnungsei-gentumsgesetzes.

§ 47 Auslegung von Altvereinbarungen

Vereinbarungen, die vor dem … [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Artikel 17 Satz 1 dieses Gesetzes] getroffen wurden und die von solchen Vorschriften dieses Gesetzes abweichen, die durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom … [einsetzen: Datum und Fundstelle dieses Gesetzes] geändert wurden, stehen der Anwendung dieser Vorschriften in der vom … [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Artikel 17 Satz 1 die-ses Gesetzes] an geltenden Fassung nicht entgegen, soweit sich aus der Vereinbarung nicht ein anderer Wille ergibt. 2Ein solcher Wille ist in der Regel nicht anzunehmen.

§ 48 Übergangsvorschriften

1. § 5 Absatz 4, § 7 Absatz 2 und § 10 Absatz 3 in der vom … [einsetzen: Datum des In-krafttretens nach Artikel 17 Satz 1 dieses Gesetzes] an geltenden Fassung gelten auch für solche Beschlüsse, die vor diesem Zeitpunkt gefasst oder durch gerichtliche Ent-scheidung ersetzt wurden. Abweichend davon bestimmt sich die Wirksamkeit eines Be-schlusses im Sinne des Satzes 1 gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentü-mers nach § 10 Absatz 4 in der bis zum … [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Ar-tikel 17 Satz 1 dieses Gesetzes] geltenden Fassung, wenn die Sondernachfolge bis zum 31. Dezember 2025 eintritt. Jeder Wohnungseigentümer kann bis zum 31. Dezember 2025 verlangen, dass ein Beschluss im Sinne des Satzes 1 erneut gefasst wird; § 204 Ab-satz 1 Nummer 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend.

2. § 5 Absatz 4 Satz 3 gilt in der bis zum … [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Arti-kel 13 dieses Gesetzes] geltenden Fassung weiter für Vereinbarungen und Beschlüsse, die vor diesem Zeitpunkt getroffen oder gefasst wurden, und zu denen bis zum … [ein-setzen: Datum des Inkrafttretens nach Artikel 17 Satz 1 dieses Gesetzes] alle Zustim-mungen erteilt wurden, die nach den bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Vorschriften erforderlich waren.

3. § 7 Absatz 3 Satz 2 gilt auch für Vereinbarungen und Beschlüsse, die vor dem … [ein-setzen: Datum des Inkrafttretens nach Artikel 17 Satz 1 dieses Gesetzes] getroffen oder gefasst wurden. Ist eine Vereinbarung oder ein Beschluss im Sinne des Satzes 1 entge-gen der Vorgabe des § 7 Absatz 3 Satz 2 nicht ausdrücklich im Grundbuch eingetragen, erfolgt die ausdrückliche Eintragung in allen Wohnungsgrundbüchern nur auf An-trag eines Wohnungseigentümers oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Ist die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden entgegen der Vorgabe des § 7 Absatz 3 Satz 2 nicht ausdrücklich im Grundbuch eingetragen, lässt dies die Wirkung gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers unberührt, wenn die Son-dernachfolge bis zum 31. Dezember 2025 eintritt.

4. Für die am … [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Artikel 17 Satz 1 dieses Geset-zes] bei Gericht anhängigen Verfahren sind die Vorschriften des dritten Teils dieses Ge-setzes in ihrer bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden.

§ 49 Überleitung bestehender Rechtsverhältnisse

1. Werden Rechtsverhältnisse, mit denen ein Rechtserfolg bezweckt wird, der den durch dieses Gesetz geschaffenen Rechtsformen entspricht, in solche Rechtsformen umge-wandelt, so ist als Geschäftswert für die Berechnung der hierdurch veranlassten Ge-bühren der Gerichte und Notare im Falle des Wohnungseigentums ein Fünfundzwan-zigstel des Einheitswertes des Grundstückes, im Falle des Dauerwohnrechtes ein Fünf-undzwanzigstel des Wertes des Rechtes anzunehmen.

2. Durch Landesgesetz können Vorschriften zur Überleitung bestehender, auf Landesrecht beruhender Rechtsverhältnisse in die durch dieses Gesetz geschaffenen Rechtsformen getroffen werden.

Bekanntmachung und Inkrafttreten des WEModG

Art. 16 Bekanntmachungserlaubnis
Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz kann den Wortlaut des Woh-nungseigentumsgesetzes in der vom … [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Artikel 17 Satz 1 dieses Gesetzes] an geltenden Fassung im Bundesgesetzblatt bekannt machen.

Art. 17 Inkrafttreten
Dieses Gesetz tritt vorbehaltlich des Satzes 2 am … [einsetzen: Datum des ersten Tages des zweiten auf die Verkündung folgenden Kalendermonats] in Kraft.

Die Artikel 3 und 8 Nummer 4 sowie die Artikel 9 bis 11 treten am Tag nach der Verkündung in Kraft.

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Meldepflicht des Mieters bei Wohnungswechsel

Schuldner zahlt nicht? Was Sie tun können!

Meldepflicht des Mieter:

Wenn Zuzug und Auszug zur Routine des modernen Menschen werden, führt dies heute zunehmend zu Komplikationen für den Ex-Vermieter oder den Gläubiger. Was ist zu beachten in einer Zeit des häufigen Wohnortwechsels. Nachfolgend eine Übersicht zum Thema Meldepflicht – Recht für Wohnungsgeber und (Unter-)Mieter:

Wenn Mieter und Vermieter übereinkommen, dann beginnt für Wohnraummietverhältnisse die Frist für die melderechtliche Mitteilung ab dem Einzugstermin. Gerade in der heutigen Zeit, in der die Menschen häufiger den Wohnort wechseln und eine zunehmende berufliche Mobilität an der Tagesordnung ist, wird dies vergessen. Nicht nur beim Einzug, sondern auch beim Auszug, besonders bei umtriebigen Weltenbummlern oder sog. digitalen Nomaden, sind melderechtlich einige Dinge zu beachten.

Es gilt nach § 17 BMG (Bundesmeldegesetz):

“ 1) Wer eine Wohnung bezieht, hat sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug bei der Meldebehörde anzumelden.“

Meldepflicht auch beim Auszug?

Der Sachverhalt, dass außerhalb dieser Frist durch verspätetes und unterlassenes Ummelden die Erhebung von Bußgeldern erfolgt , ist gemeinhin bekannt. Dass unter bestimmten Bedingungen auch bei Auszug eine Meldepflicht besteht, ist weniger verbreitet. Denn nach § 17 Abs. 2 BMG:

Nach § 17 BMG:

„(2) Wer aus einer Wohnung auszieht und keine neue Wohnung im Inland bezieht, hat sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Auszug bei der Meldebehörde abzumelden. Eine Abmeldung ist frühestens eine Woche vor Auszug möglich; die Fortschreibung des Melderegisters erfolgt zum Datum des Auszugs.“

In den Regionen an den Grenzen der Bundesrepublik ist durch den  Zuzug anderer Unionsbürger eine Sensibilisierung der Vermieter zu erwarten, da es spätestens im Streitfall einer neuen Adresse bedarf, um Ansprüche mitzuteilen.

Mitwirkung durch Vermieter

Es obliegt nicht allein den Mietern oder Untermietern die melderechtliche Pflichten wahrzunehmen, sondern sollte auch allem voran dem Vermieter als Wohnungsgeber ein Anliegen sein. Vermieter bzw. Wohnungsgeber sind nach § 19 BMG zum Mitwirken aufgefordert.

Nach § 54 BMG:

“ (3) Die Ordnungswidrigkeit kann in den […] Fällen mit einer Geldbuße bis zu tausend Euro geahndet werden.“

Ein nicht mehr aktueller Sachstand hat für Vermieter über dies hinaus, die Folge, dass ein Bußgeld bis zu fünfzigtausend Euro von den Meldebehörden (§ 54 Abs. 3 BMG) veranschlagt werden darf, wenn diese davon ausgehen kann, dass eine tatsächliche Nutzung der Wohnanschrift nicht, nicht mehr oder überhaupt nicht stattfindet oder beabsichtigt ist.

Nach § 19 Abs. 6 BMG :

„(6) Es ist verboten, eine Wohnungsanschrift für eine Anmeldung nach § 17 Absatz 1 einem Dritten anzubieten oder zur Verfügung zu stellen, obwohl ein tatsächlicher Bezug der Wohnung durch einen Dritten weder stattfindet noch beabsichtigt ist.“

Nach § 54 Abs. 1, 3 BMG :

„(1) Ordnungswidrig handelt, wer entgegen § 19 Absatz 6 eine Wohnanschrift anbietet oder zur Verfügung stellt.“

„(3) Die Ordnungswidrigkeit kann in den Fällen des Absatzes 1 mit einer Geldbuße bis zu fünfzigtausend Euro und in den übrigen Fällen mit einer Geldbuße bis zu tausend Euro geahndet werden.“

Gerade Wohnungsgeber sollten vehement auf die Richtigkeit der Eintragungen hinwirken und sich mit der Meldebehörde verständigen, denn die korrekte Wohnanschrift im Melderegister ermöglicht im Falle von Streitigkeiten, die Zustellung von Mitteilungen und Durchsetzung von Forderungen.

Rechtsschutz und Wohnsitz:

Den aktuellen Wohnsitz von Personen im Inland ausfindig zu machen, gestaltet sich als zunehmend schwieriger. Ob dies einer allgemeinen Unachtsamkeit geschuldet ist oder mehrheitlich ein Trend zur Verschleierung von Wohnanschriften darstellt, sei dahingestellt. Zur Wahrung von Grundsätzen des Rechtsstaates, wie bspw. das rechtliche Gehör, wird ein Machtbereich in Rahmen der Wohnanschrift angenommen. (Dass jemand Zugriff auf eine Mitteilung erhält, sich anschließend unter der entsprechenden Wahl der Rechtsmittel verteidigen kann und öffentliches Gehör findet.)

Wenn der Machtbereich bzw. der Aufenthaltsort einer Person nicht bekannt ist, wird ein entsprechender Aufwand nötig, um den Rechtsschutz in vertretbaren Umfang sicherzustellen. Für Vermieter bedeutet dies zusätzliche Zeit und zusätzliche Kosten, bevor die jeweiligen Forderungen befriedigt werden können. Für Vermieter kann dies im Einzelfall ein Grund sein, vor einem weiteren Vorgehen zurückzuschrecken. Sofern allerdings ein Vermieter über Nacht  die Wohnungsschlüssel im Briefkasten findet und meint, ohne weiteres neu zu vermieten, hat dieser mehr Probleme als mögliche Mietrückstände oder Schäden. Gerade ohne eine wirksame Kündigung mit einem entsprechen Auszug läuft ein Vermieter Gefahr  dem Mieter gegenüber schadenersatzpflichtig zu werden. Vorsicht ist also Geboten bei der scheinbaren Flucht des Mieters.

Für einen unbedachten Mieter oder einen der sich aus einer Auseinandersetzung davon stehlen wollte, stehen die Chancen zunehmend schlechter sich offenen Forderungen zu entziehen, wenn Gläubiger sich entscheiden Ansprüche durchzusetzen. Die bürokratischen Hürden für die Durchsetzung von Forderungen werden sukzessive abgebaut und Mittel, wie europaweite Vollstreckungsbescheide führen auf kurz oder lang zum Erfolg.

BMG – Gesetzestexte zum Wohnungswechsel

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Hilfe, mein Mieter zahlt die Kaution nicht.

Keine Mietkaution vom Mieter -mein Vertrauen ist weg! Kann ich kündigen?

Mit diesem Hilferuf kommen in letzter Zeit vermehrt gutgläubige Vermieter in meine Beratung. Sie haben die Schlüssel dem Mieter im Vertrauen auf süße Worte, Mails oder zunehmend auf Whats-App-Mitteilungen ohne die erste Rate der Mietkaution übergeben. Es geht nicht allein um das Geld – das Vertrauen in den Mieter ist weg.

Der Gesetzgeber hat die Frage der Mietkaution in § 551 BGB geregelt; die Kündigungsmöglichkeit bei Nichtzahlung der Kaution  in § 569  Abs. 2 a BGB.

569 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

………………….

(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.

§ 551 BGB Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten

(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Das heißt für den Vermieter:

1. Der Vermieter kann maximal 3 Kaltmieten fordern.
2. Der Mieter hat das Recht die vereinbarte Kautionshöhe – egal ob 1 oder 2 oder 3 Monatskaltmieten, in drei Raten zu zahlen.
3. Kommt der Mieter in Höhe von zwei Monatskaltmieten in Verzug, dann kann der Vermieter ohne vorherige Abmahnung fristlos kündigen!
4. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird (§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB)
5.  Wann Zahlungsverzug eintritt, hat der Gesetzgeber in § 551 Abs. 2 BGB klar geregelt.

Heilungschance für den Mieter

Der Mieter hat jedoch die Möglichkeit gem.  § 569 Abs. 3 Ziffer 2 BGB die zunächst wirksame Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution nachträglich unwirksam werden zu lassen:

Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs [Zustellung der Räumungsklage] hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.

 

 

Kündigungsschutzklage – Checkliste bei Kündigung

Sehr geehrte Leser:Innen, das Dokument “Kündigungsschutzklage – Checkliste bei Kündigung” erhalten Sie hier zum Download.

1. Personenbezogene Daten

 

Vorname, Name: ______________________________

E-Mail: ______________________________

Telefon: ______________________________

Straße: ______________________________

PLZ Ort: ______________________________

Geburtsdatum: ______________________________

Familienstand: ______________________________

Anzahl unterhaltspflichtiger Kinder: ______________________________

Rechtsschutzversicherung vorhanden?          ☐ Ja       Nein ☐     Unsicher ☐

2. Angaben zum Arbeitgeber

Name des Arbeitgebers ______________________________

Rechtsform ______________________________

Straße und Hausnummer ______________________________

PLZ Ort ______________________________

Fax Nummer ______________________________

Anzahl der Arbeitnehmer im Betrieb ______________________________

Besteht ein Betriebsrat?         ☐ Ja    Nein☐      Unsicher ☐

3. Details zur Kündigung

Wann ging die Kündigung bei Ihnen ein? _______________________________

Datum der Kündigung: _____________________________________________

Wie wurde Ihnen die Kündigung zugestellt? ____________________________

Liegt die Kündigung in Schriftform vor?                        ☐ Ja          Nein ☐

Liegt Ihnen das Kündigungsschreiben als Datei vor?      ☐ Ja          Nein ☐

(eingescannt oder als Foto)

Bei Ihrem letzten Arbeitgeber beschäftigt seit: __________________________

Liegt Ihnen der Arbeitsvertrag schriftlich vor?                ☐ Ja          Nein ☐

Gibt es eine/mehrere Abmahnung/en? __________________________

Beim Arbeitgeber zuletzt ausgeübte Tätigkeit: ___________________________

Welches Arbeitsentgelt erhalten Sie monatlich? __________________________

(brutto, ohne Mehrarbeits-vergütung, ohne Zulagen aller Art)

Können Sie uns bitte mindestens Ihre letzten drei

Gehaltsabrechnungen in Kopie übermitteln?                   ☐ Ja          Nein ☐

4. Sonstige Angaben

Sind Sie Betriebsratsmitglied gewesen?                         ☐ Ja          Nein ☐

(in den letzten 24 Monaten)

Sind Sie Ersatzbetriebsratsmitglied?                                ☐ Ja          Nein ☐

Sind mit Ihnen weitere Mitarbeiter entlassen worden?      ☐ Ja          Nein ☐

  

Genießen Sie besonderen Kündigungsschutz?

☐ Schwangerschaft

☐ Mutterschutz

☐ Erziehungsurlaub

☐ Pflege gemäß PflegezeitG

☐ Wehrdienst

☐ Zivildienst

☐ Schwerbehinderung

☐ Gleichstellung

☐ Schwerbehinderung beantragt

☐ Gleichstellung beantragt

☐ Mitglied im Betriebsrat /Personalvertretung

☐ Wahlvorstand

☐ Jugend- und Auszubildendenvertretung

☐Sicherheit-, Umweltschutz

 

Welche Ansprüche sollen geltend gemacht werden?

☐ Feststellung, dass Kündigung ungültig

☐ Zeugnis/ Zwischenzeugnis

☐ Auszahlung des Resturlaubes

☐ Ausstehende Zahlungsansprüche

 

Ihre Zielvorstellung darüber was Sie mindestens erwarten und in Erfahrung bringen möchten bzgl. Ihres Falls:

1._______________________________________________________________2._______________________________________________________________3._______________________________________________________________4._______________________________________________________________5._______________________________________________________________ 6._______________________________________________________________ 7._______________________________________________________________

 

Checkliste  Kündigungsschutzklage hier zum Download

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Innovation durch Arbeitsplatzflexibilisierung? Gerne. ABER bitte mit Sachverstand
Welchen Spielraum – Risiken birgt das Teilzeit- und Befristungsgesetz?

 

Lesezeit: 4 Minuten

1.    Spielregeln 2019 im Überblick

Vergütungsansprüche und Änderungen durch Faktoren, wie betrieblicher Übung oder tariflichen Vereinbarungen etc. können nicht im Umfang des Artikels ersichtlich werden. Sofern Sie konkrete Fragen haben, wenden Sie sich bitte an sachkundige Personen zur rechtssicheren Beratung.

Der Artikel beschränkt sich auf das Gesetz über Teilzeitarbeit und befristete Arbeitsverträge (Teilzeit- und Befristungsgesetz- TZBfG) in der der Änderungsfassung vom 11. Dezember 2018. Diese Fassung gilt seit dem 01. Januar 2019.

Wesentliche Änderungen der § TzBfG, die aufgegriffen werden:

• 12 TzBfG Arbeit auf Abruf
• 22 TzBfG Abweichende Vereinbarung
• 9a TzBfG Zeitlich begrenzte Verringerung der Arbeitszeit
• 7 TzBfG Ausschreibung; Erörterung; Information über freie Arbeitsplätze
• 8 TzBfG Zeitlich nicht begrenzte Verringerung
• 9 TzBfG Verlängerung der Arbeitszeit

2.    Einleitung

Neben vielen plakativen und modetauglichen Schlagworten, wie: Innovation, Fortschritt, Wettbewerb, Wochenstunden etc. geistert Flexibilisierung des Arbeitsplatzes seit einigen Dekaden durch die Landschaft des deutschen Arbeitsmarktes. Durch das zunehmende Kundenbedürfnis nach Erreichbarkeit, Mitarbeiterwünsche nach Vereinbarkeit zwischen privaten Bedürfnissen und beruflichen Pflichten, wird von Unternehmen und Unternehmern immer mehr Flexibilität in der Zeitgestaltung gefordert. Gerade kleine und mittelständische Unternehmen, die Fachkräfte projektbezogen beschäftigen sehen die Notwendigkeit von der klassischen 40 Stundenwoche abzuweichen. In den Extremfällen von Startup-Unternehmen kann jegliches Ablaufschema einer Arbeitswoche aufgelöst sein.

Viele Arbeitgeber und Arbeitnehmer gehen mit dem Thema Arbeitszeit unbedarft, emotional und unwissend um. Die grundsätzliche Vorstellung vom Mehrwert eines flexiblen Arbeitsverhältnisses und der Anforderungen zur Realisierung werden erst deutlich, wenn gute Mitarbeiter gehen, Arbeitgeber das Vertrauen verlieren oder Fehlentwicklungen zu spät erkannt werden.

Nicht jede Neuerung schafft unternehmerischen Mehrwert. Befristungen und Teilzeitarbeitsverhältnisse sind vom Gesetzgeber als vorübergehende Möglichkeit für Unternehmen gewollt und zulässig. Aber als Konzept für das Berufsleben eines Arbeitnehmers ist die Befristung und Teilzeitarbeit nicht vorgesehen. Auch tarifvertragliche Regelungen sind daher nicht immer zulässig und können zu erheblichem Schaden für den Arbeitgeber führen.

RISIKO –§ 12  TzBfG seit 1.1.2019

3.     Wenn 9-to-5 Arbeitszeit nicht gilt.

Die aktuelle Regelung „§12 TzBfG – Arbeit auf Abruf“ sieht seit 1.1.2019 vor, dass wöchentliche Arbeitszeit von 20 Stunden pro Woche als vereinbart gilt, wenn nichts anderes vereinbart wurde. Der Arbeitgeber muss in Fällen der Abrufarbeit (ohne vertragliche Vereinbarung) mindestens für 3 aufeinanderfolgende Stunden die Arbeitsleistung in Anspruch nehmen die mindestens 4 Tage vorher mitgeteilt wurden. Maximale Abweichung von Höchst- und Mindestarbeitszeiten pro Woche / Wochenstunden  sind einzuhalten. (Verlängerung von +25% der vereinbarten Arbeitszeit ist die mögliche Höchstarbeitszeit und Reduzierung von -20% ist die geforderte Mindestarbeitszeit.) Tarifverträge können eine ungünstigere Basis für die vereinbarte Wochenarbeitszeit und die Arbeitsankündungsfrist festlegen, aber keine anderslautenden Höchst- und Mindestarbeitszeiten. Werden die 20 Arbeitsstunden pro Woche nicht abgerufen besteht von Rechtswegen dennoch der Vergütungsanspruch. Sollten Sie beispielsweise einen Arbeitsvertrag ohne Wochenstundenangabe vereinbart haben und nur 12 Arbeitsstunden pro Woche abgerufen werden, besteht Zahlungsanspruch für weiter (20-12=) 8 Arbeitsstunden.

Die Überschreitung der Höchstgrenze führt im Falle einer Teilzeitarbeit auf Mini-Job-Basis zur Sozialversicherungspflicht und Nachzahlungsansprüchen der Rentenkassen. Das Arbeitsverhältnis wird nach Feststellung meist als Midi-Job weitergeführt und Arbeitnehmer gelten nicht weiter als geringfügig Beschäftigte.

Auch der Wechsel zwischen Vollzeit- und Teilzeitbeschäftigung der Arbeitnehmer ist nicht ganz frei vereinbar, geschweige denn, dass Arbeitnehmer in jedem Fall einen Anspruch auf Änderung ihrer Beschäftigungszeiten bestimmen können. Durch § 9a TzBfG ist seit 01.01.2019 ein Orientierungs-schema des Gesetzgebers gegeben, für die zeitlich begrenzte Verringerung der Arbeitszeit (Brückenteilzeit) für Arbeitnehmer in Betrieben zwischen 45 bis 200 Beschäftigten. Arbeitnehmer in Betrieben mit mehr als 45 Mitarbeitern, welche länger als 6 Monate beschäftigt sind haben einen Anspruch auf zeitliche Verringerung für einen vorher bestimmten Zeitraum zwischen 1 Jahr und maximal 5 Jahren. Wenn der Arbeitgeber eine Bestimmte Anzahl an Arbeitnehmern bereits diesen Anspruch zugebilligt hat, dürfen Ansprüche weiterer Arbeitnehmer abgelehnt werden.

4.    Relevantes zur Teilzeit

Wenn die Parteien einen externen Tarifvertrag heranziehen, um eine darin formulierte Vereinbarung zu übernehmen ist dies nicht automatisch rechtssicher. Es ist ungewiss, welche Entwicklung  die Rechtsprechung zukünftig nehmen wird, da „atypische“ Beschäftigung und Arbeitsplatzflexibilisierung ein europaweites Politikum darstellen. Daher sind Vereinbarungen regelmäßig auf den Prüfstand zu stellen, ob sie noch der aktuellen Rechtsprechung entsprechen.

Die nach § 22 Abs. 1 TzBfG abweichende Vereinbarung enthält alle jene Regelungsbereiche in denen zuungunsten von Arbeitnehmerinteressen Vereinbarungen getroffen werden können nach TzBfG. So z.B. in:

• 9a Abs. 6 TzBfG

(Nur Tarifvertragsparteien Anzahl und Frist der verringerten Beschäftigungsverhältnisse und Ansprüche)

• 12 Abs. 6 TzBfG

(Tarifvereinbarung von Tarifvertragsparteien und nicht Tarifvertragsgebundenen dürfen herangezogen werden in Bezug auf anderslautende Wochenarbeitszeiten und Abruffristen für Arbeitnehmer.)

• 13 Abs. 4 TzBfG

(Tarifvereinbarung von Tarifvertragsparteien und nicht Tarifvertragsgebundenen dürfen herangezogen werden in Bezug auf Arbeitsplatzteilung und -Vertretung, sowie rollierende Arbeitsplatzbelegung.)

• 14 Abs. 2 Satz 3 & 4 TzBfG

(Tarifvereinbarung von Tarifvertragsparteien und nicht Tarifvertragsgebundenen dürfen herangezogen werden in Bezug auf Höchstdauer und Anzahl von Befristungen.)

Jenseits der vorangegangenen Auflistung der abweichenden Regelungsbereiche gelten § 4 bis 5 TzBfG, sodass Diskriminierung, Benachteiligung für Teilzeit- und befristet Beschäftigte nicht vorgesehen und derartige Arbeitsplatzmodelle nicht statthaft sind.

Die Auslegung von Benachteiligung ging in der Vergangenheit bereits soweit, dass z.B. in dem Urteil des EuGHs vom 22. April 2010 (C 486/08) ein Beschäftigter durch Tarifverträge der Länder nach erfolgter Arbeitszeitverringerung ein verändertes Urlaubsgeld erhalten hätte, welches geringer wäre als sein Urlaubsgeld in Vollzeitbeschäftigung. Der BAG stimmte dieser Auffassung zu im Urteil vom 20.03.2018 (9 AZR 486/17). Durch das Urteil besteht faktisch die Notwendigkeit für Arbeitgeber zu erfassen, ob Urlaubsansprüche in Vollzeit oder Teilzeitbeschäftigung erworben wurden bei Wechsel der Wochenarbeitszeit.

5.    Was Arbeitnehmern zusteht

Teilzeitbeschäftigung ist bereits, ab der Berufsausbildung möglich nach Berufsbildungsgesetz §8 BBiG. Die Regelungen und Ansprüche der Gesetze über Teilzeitarbeit und befristete Arbeitsverträge TzBfG sind für Teilzeitberufsaubildung nicht vorgesehen.

Für die nach TzBfG vorgesehen Personen, welche als Arbeitnehmer gelten ist seit 01.01.2019, die sog. Brückenteilzeit möglich. Im Abschnitt „3. Wenn 9 to 5 nicht gilt“ wurde bereits ausgeführt, dass Arbeitnehmer einen Anspruch auf zeitlich begrenzte Arbeitszeitverringerung haben in Betrieben zwischen 45 und 200 Beschäftigten (vgl. § 9a TzBfG). Es existiert in der § 8 TzBfG zeitlich nicht begrenzte Verlängerung der Arbeitszeit, welche bereits ab Betrieben mit 15 Mitarbeitern einen Anspruch auf Teilzeitbeschäftigung vorsehen.

Der wesentliche Gedanke, der unterscheidet ist, dass im zeitlich begrenzten Fall („§ 9a TzBfG Brückenregelung“) ein Arbeitsplatz als Vollzeitstelle zu einem zukünftigen Zeitpunkt bereitsteht. Der Arbeitgeber kann hierbei Die Vollzeitstelle erhalten und in der Besetzung auf verschiedene Arbeitnehmer aufteilen. Ein Arbeitgeber erhält hierbei mehr Planungssicherheit als bei der zeitlich unbeschränkten Arbeitszeitverringerung, da eine Frist im Vorfeld gesetzt ist. Während der zeitlich begrenzten Verringerung kann ein Arbeitnehmer auch keine weitere Veränderung der Arbeitszeit erwirken. So sind weder Verringerung noch Verlängerung der Arbeitszeit vorgesehen.

Die zeitlich unbefristete Variante der Arbeitszeit nach § 8 Abs. 6 TzBfG schließt Ansprüche auf Verringerung der Arbeitszeit für zwei Jahre aus, nach Zusage oder berechtigter Ablehnung eines Antrags. Die Forderung nach Verlängerung der Arbeitszeit (vgl. § 9 TzBfG) kann von dem Arbeitnehmer hierbei zu jedem Zeitpunkt gestellt werden. Arbeitgeber können hierbei in die Zwangslage geraten in der eigenen Personalpolitik nicht mehr frei zu entscheiden oder sich rechtfertigen zu müssen bei Arbeitsplatzbesetzungen.

Betriebsinterne Fehlentwicklungen werden durch den Anspruch auf Arbeitszeitverringerung, leider auch gefördert, da vom Gesetzgeber bewusst auf die Unterscheidung der Mitarbeiter nach Aufgabengebiet verzichtet wird. Für Arbeitnehmer bedeutet dies konkret, dass Erreichbarkeit, Kontrollen, Dokumentation und Abrufarbeit zunehmen in Betrieben mit mehreren Teilzeitbeschäftigungen. (Besonders wenn die Teilzeitbeschäftigten aus der gleichen Abteilung stammen, ähnliche Aufgaben haben und kaum erreichbar sind.) Bei dem Antrag auf Arbeitszeitverringerung sind die Fristen und Formerfordernisse nach § 8 TzBfG und § 9a TzBfG zu beachten (Bitte lesen!). Um die Frage zu beantworten, ob es für Ihren Arbeitgeber Sinn macht Ihnen weniger Arbeitszeit pro Woche abzuverlangen, könnte folgende Frage für Sie nützlich sein: “Würde meine Abteilung noch gut funktionieren, wenn ich und zwei Kollegen für die nächsten 3 Monate im Urlaub wären?“

6.    Wie können Arbeitgeber und Arbeitnehmer profitieren?

Es kann ein Mehrwert für das Unternehmen entstehen, wenn Arbeitgeber und Arbeitnehmer zuverlässig Vereinbarungen treffen über verschiedene Arbeitszeitmodelle und beide Parteien bereit sind einen nicht unerheblichen Aufwand für Transparenz und Dokumentation zu leisten. Gerade mittelständische Unternehmen sind hierbei planerisch im Vorteil gegenüber Konzernen und großen „Verwaltungsungetümen.“ Die gesetzlichen und unternehmerischen Anforderungen müssen den Verantwortlichen in Unternehmen bewusst sein und ein stringentes betriebliches Konzept beugt Missmanagement vor.

Wenn Arbeitnehmer weniger als fünf Tage pro Woche Arbeiten verändert sich der Urlaubsanspruch, die Mitarbeiter gewinnen einen Abstand zu Tätigkeit und haben neben zusätzlicher Lebensqualität eine verlängerte Bedenkzeit für Entscheidungen und Beurteilung von Sachverhalten. Sofern Arbeitgeber einen Bedarf an lösungsorientierten Mitarbeitern in verschiedenen Tätigkeiten haben kann gezielt und leistungsorientiert ausgewählt und gefördert werden.

 

Macht die Fehlbelegungsabgabe vielleicht doch Sinn im sozialen Wohnungsbau, auch wenn sie nicht wirtschaftlich ist?

Neben meiner Tätigkeit als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht  bin ich als Stadtratsmitglied in Konz immer wieder vor die Frage gestellt, was können wir als kommunale Vertreter tun, wenn wir keine Mittel für neue Sozialwohnungen haben und die Sozialwohnungen, die existieren inzwischen von Menschen bewohnt werden, die glücklicherweise heute keinen Wohnberechtigungsschein mehr erhalten würden, da sie inzwischen wirtschaftlich zu gut gestellt sind.

Als Jurist erinnert man sich dann an das Instrument der Fehlbelegungsabgabe. Der nachfolgende Artikel ist quasi das Ergebnis meines Nachsinnens zur obigen Fragestellung.

Für wen kann der nachfolgende Artikel vielleicht von Bedeutung sein ?

• Vermieter und Mieter des öffentlich geförderten Wohnraums
• Arbeitgeber deren Mitarbeiter in sozial gebunden Wohnraum leben.
• Bauträger, Wohnungsverwaltungsgesellschaften, Immobilienkäufer
• Kommunale Mandatsträger

Der nachfolgende Text dient zur Findung erster Informationen zu diesem rechtlichen Anliegen und kann eine Beratung durch eine sachverständige Personen im konkreten Einzelfall nicht ersetzen!

Lesezeit ca. 5 Minuten

Einleitung:

Sie erfreuen sich derzeit darüber, dass Sie obwohl Sie zur Miete wohnen, nicht mit Mieterhöhungen rechnen müssen? Oder Sie befinden sich auf Wohnungssuche und glauben ein erschwingliches Angebot gefunden zu haben? Sofern Sie eine öffentlich geförderte Wohnung bewohnen oder im Auge haben, können die nachfolgenden Informationen für Sie relevant werden.

Das zumeist ein Wohnberechtigungsschein benötigt wird, um eine sozial gebundene / öffentlich geförderte Wohnung als Mieter zu beziehen ist wohl allgemein bekannt. Den wenigsten Mietern ist jedoch bewusst, dass es grundsätzlich die gesetzliche Möglichkeit gibt “Abgabegebühren” zu erheben von jenen die „Zuviel“ verdienen.

Die gute Nachricht, in der Regel verzichten die Kommunen – derzeit noch – auf Erhebung dieser „Abgabegebühren“, weil der Verwaltungsaufwand in keiner Relation zu den zu erzielenden Einnahmen steht. Im Rahmen der derzeitigen politischen Diskussionen über Mangel an Sozialwohnungen kann aber niemand verlässlich sagen, wie lange diese wirtschaftlichen Gründe noch Relevanz haben werden. Politische Ziele und wirtschaftliche Vernunft sind aus meiner Erfahrung nur selten Deckungsgleich.
Leider!

Die Abgabegebühr, welche auch Fehlbelegungsabgabe genannt wird, ist in einigen Städten und Gemeinden in den letzten Jahren „abgeschafft“ worden. Kehrt nun die „Gebühr“ zurück, um bei Überschreitung von Einkommensgrenzen die „Fehlbeleger“ (aus Gesetzestext) zur Kasse zu bitten?

Dabei ist in einer Stadt, wie z.B. Trier mit qualifiziertem Mietspiegel und Kappungsgrenze für Vermieter und Mieter, die Rechtslage – aus meiner Sicht – schon jetzt für den Laien-Mieter undurchsichtig genug. Durch eine Wiedereinführung einer Fehlbelegungsabgabe würde es dann erst richtig „komplex“. Neben Vermieter und Mieter treten dann die kommunale Verwaltung und die Arbeitgeber von Mietern als neue Mitspieler im Vermietungskarusell auf. Für den Anwalt sicherlich ein zusätzliches Tätigkeitsfeld, aber für Vermieter und Mieter eine zu erwartende Überbürokratisierung, die nicht zu beherrschen sein wird, zumindest auf der derzeitigen rechtlichen Basis. Aber der politische Aktionismus ist grenzenlos und nichts ist auszuschließen.

Der gesetzliche Rahmen

Die betroffene Gesetzgebung entstammt dem

• Wohnungsbaugesetz 26. April 1950
• Wohnungsbaugesetz 28. Juni 1954
• Dem daraus resultierenden Gesetz zur Reform des Wohnungsbaurechts
• Wohnraumförderungsgesetz
• Wohnungsbindungsgesetz
• Fehlbelegungsabgabegesetz oder Normen Länder (z.b. Hessen: FBAG)
• Dem jeweiligen Länderrecht, für Rheinlandpfalz: Landeswohnraumförderungsgesetz

 

Definitionen

Der soziale Wohnungsbau ist die staatlich geförderte Schaffung eines Wohnungsangebots für bestimmte Zielgruppen innerhalb der Bevölkerung, welche nicht über ausreichende eigene Mittel verfügen, um auf dem freien Markt eine eigene Haushaltsführung zu bewerkstelligen. Zielgruppen können sein: Familien, Schwangere, Menschen mit Beeinträchtigungen, Pflegebedürftige, etc.

Die Fehlbelegungsabgabe wird als Gebühr den Haushalten auferlegt, die das Wohnungsangebot des sozialen / öffentlich geförderten Wohnungsbaus wahrnehmen, aber nicht zu den entsprechenden Zielgruppen der Bevölkerung zugehörig sind, zu deren Absicherung die Fördermittel bereitgestellt wurden.

Die Abgabe erfolgt gestaffelt, für die nicht den Zielgruppen zugehörigen Teile der Bevölkerung, in Abhängigkeit zu den erzielten Einkommensverhältnissen innerhalb des betroffenen Haushalts. Es wird je nach prozentualer Überschreitung der Einkommensgrenzen ein Betrag nach Quadratmetern erhoben.

Die soziale Wohnungsbindung bezeichnet, die zeitliche Dauer der Auflagen, die mit der öffentlichen Finanzierung obligatorisch eingegangen wurden. Ein vorzeitiges Abweichen von eingegangenen Verpflichtungen ist nicht vorgesehen. Auch dann nicht, wenn öffentliche Darlehen zurückerstattet wurden.

Kontext

Die Fehlbelegungsabgabe ist im eigentlichen Sinne nicht „abgeschafft“ worden, sondern es wurde bisher lediglich darauf verzichtet Gebühren zu erheben.

Die Eingangs erwähnten Wohnberechtigungsscheine sind grundsätzlich nur für ein Jahr bestands kräftig (§ 17 Ziffer 1 LWoFG RLP) und der bürokratische Aufwand, die Einkommensverhältnisse der zurückliegenden Monate vorzuweisen unter Abzug von steuerlichen Besonderheiten, machte es zu einem erheblichen Mehraufwand für alle Beteiligten.

Sofern die Einkommensverhältnisse der Wohnungssuchenden & Mieter nicht geklärt werden können, dürfen die Zuständigen Behörden den Arbeitgeber der Mieter auffordern die Einkommensverhältnisse des Mieters offenzulegen. Auch Finanzbehörden dürfen zur Mithilfe herangezogen werden.

Sofern das Einkommensverhältnis nicht geklärt werden kann, dürfen die Zuständigen Behörden den maximalen Satz erheben, zu Lasten der Mieter. Exemplarisch für die Stadt Mainz werden 4,09 € pro Quadratmeter fällig pro Monat & je Quadratmeter

Für eine 60 m² Wohnung wären dies 245,- € zusätzlich zur Miete, die an die Stadt gezahlt werden müssen. (abgerundet auf vollen Euro-Betrag)

Das hierbei ein vorhandener Mietspiegel überschritten wird muss den zuständigen Behörden, innerhalb von 6 Monaten nach Zugang eines Bescheids dargelegt werden (Angabe für Stadt Mainz). Danach ist die Fehlbelegungsabgabe bis in Höhe des Mietspiegels zu zahlen.

Betroffene haben nach verstreichen der Frist keine einfache Änderungsmöglichkeit mehr gegeben. Sprich: Es muss eine Aufhebung des Bescheids erwirkt werden.

Tücken und Risiken, die auf den Vermieter oder Wohnungs-Verwaltungsgesellschaften zukommen könnten, sind dadurch gegeben, dass zumeist die Kostenmiete (§8 ff. WoBindG) festgestellt werden muss und ein zusätzlicher Berechnungsaufwand und Rückzahlungsansprüche entstehen. Subventionsmittel oder Vertragsstrafen werden dann zahlungsfällig, wenn die Kostenmiete überschritten wurde oder Auflagen verletzt sind.

Kostenmiete entspricht grundsätzlich  nicht einer Miete, die den realen Ist-Kosten entspricht, sondern ist in

• 8 ff. WoBindG Wohnungsbindungsgesetz einführend erklärt.

 

Fehlbelegungsabgabe konkret:

Die Fehlbelegungsabgabe wird von den Wohnberechtigten verlangt, die zu keiner der definierten Zielgruppen gehören und dennoch per Wohnberechtigungsschein oder ohne Verlängerung des Wohnberechtigungsscheins den geförderten Wohnraum bewohnen.

Ein vereinfachtes Schreiben durch den Steuerberater wollen die zuständigen Behörden (regulär) nicht anerkennen, daher sind Belege der Einkommenssituation von Bedeutung. Um notwendige Auskunft zu erhalten darf vom Arbeitgeber Rechenschaft über den Verdienst verlangt werden.  (In §24 Ziffer 3 bis 5 LWoFG ist für den Fall der wohnungssuchenden Personen definiert:

(3) Die oder der Verfügungsberechtigte sowie die Mieterin oder der Mieter sind verpflichtet, der zuständigen Stelle auf Verlangen Auskunft zu erteilen, Einsicht in ihre Unterlagen zu gewähren und die Besichtigung von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen zu gestatten, soweit dies zur Sicherung der Zweckbestimmung der Wohnungen und der sonstigen Bestimmungen der Förderzusage erforderlich ist. Durch Satz 1 wird das Grundrecht der Unverletzlichkeit der Wohnung (Artikel 13 des Grundgesetzes) eingeschränkt.

(4) Finanzbehörden und Arbeitgeber haben der zuständigen Stelle Auskunft über die Einkommensverhältnisse der wohnungssuchenden Personen und der Antragstellerinnen und Antragsteller auf Fördermittel zu erteilen, soweit dies zur Sicherung der Zweckbestimmungen der Wohnungen und der sonstigen Bestimmungen der Förderzusage erforderlich ist und begründete Zweifel an der Richtigkeit der Angaben und der vorgelegten Nachweise bestehen. Vor einem Auskunftsersuchen soll der oder dem Betroffenen Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben werden.

(5) Die Absätze 1 bis 4 gelten auch für die Sicherung der Zweckbestimmung bei der Förderung von selbst genutztem Wohneigentum.

Zur Fehlbelegungsabgabe richtet sich nach dem bereinigten Nettoeinkommen der Haushaltsangehörigen Personen. Die in Rheinland-Pfalz gesetzten Grenzen und Bestimmungen sind in § 13 ff.  LWoFG RLP Gesetz näher konkretisiert.

Für Einpersonenhaushalte sind 15.000,00 Euro,

Für Zweipersonenhaushalte sind 21.500,00 Euro

vorgesehen. Zuzüglich 5.000 Euro für weitere Haushaltsangehörige oder 1.000 für Kinder nach §32 Abs. 1 bis 5 EstG.

Für Vermieter & Verwaltungsgesellschaften

Wenn Sie sozial gebunden Wohnraum vermieten oder  als Eigentümer selsbt bewohnen können Sie anhand Ihrer Unterlagen oder an zuständiger Stelle die Gültigkeit der Bindungsfristen in Erfahrung bringen.

Es gilt § 18 WoBind G (Bestätigung)

(1) Die zuständige Stelle hat dem Verfügungsberechtigten und bei berechtigtem Interesse a

uch dem Mieter schriftlich zu bestätigen, von welchem Zeitpunkt an die Wohnung nicht mehr als öffentlich gefördert gilt. Die Bestätigung ist in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht verbindlich.

(2) Die zuständige Stelle hat einem Wohnungssuchenden auf dessen Verlangen schriftlich zu bestätigen, ob die Wohnung, die er benutzen will, eine neu geschaffene öffentlich geförderte Wohnung ist. Absatz 1 Satz 1 gilt bei berechtigtem Interesse für den Wohnungssuchenden entsprechend.

Besonders Wohnungsverwaltungsgesellschaften wäre hierzu zu raten, denn eine Laissez-faire Haltung verursacht im zeitlichen Verlauf Kosten und ungedeckte Haftungsrisiken.

Sie bewegen sich nicht mehr auf dem Terrain des Mietrechts über Wohnraum nach BGB!

-Es sind in konkreten Fällen Rückzahlung von unrechtmäßigen Überschüssen zu leisten.

– Bis zu 4 Jahre im Falle von unrechtmäßigen Mehreinnahmen oberhalb der Kostenmiete.

-Auflagen des vorzeitig getilgten Darlehens, sind nach Tilgung häufig obligatorisch bestehend.

Sofern Bindungsfristen abgelaufen sind, muss nicht an bestimmten Auflagen festgehalten werden. Sofern Bestimmungen noch gelten ist strikte Einhaltung angebracht und Fehlentwicklungen müssen berichtet und korrigiert werden.

Nichts ist im Nachhinein so ärgerlich, wie ausufernde Streitigkeit über Verträge die nicht mehr gültig sind. Daher ist Vermietern, Eigentümern, Neuerwerbern, Mietern und Verwaltungsgesellschaften zu empfehlen sich Informationen einzuholen und Verträge einzusehen. Denn kaum etwas ist so peinlich und ärgerlich, wie ein Rechtsstreit über Verträge und Auflagen, die sogar im Vertragswerk ein Enddatum enthalten, dass „niemand“ gelesen hat.

Sofern Bindungsfristen als „unbefristet andauernd“ oder ähnliches bezeichnet sind kann nach Urteil (V ZR 176/17) des Bundesgerichtshofs vom 8. Februar 2019 eine Feststellung erhoben werden, ob die Ziele der Bindungsdauer bereits als erfüllt gelten.

Das heißt: Die Bindungsdauer ist nicht unbegrenzt möglich & kann aufgehoben werden durch den Nachweis von vertraglichen Bestimmungen.

Resumee

Dieser Artikel wurde am 02.06.2019 verfasst und kann in der schnelllebigen Welt in der wir leben, schon in weniger Wochen nicht mehr der gültigen Rechtslage entsprechen.

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Was gilt im Mietrecht als Sanierung / Modernisierung?

Für Mieter und Vermieter ist es wichtig eine Maßnahme zuordnen zu können in Modernisierungsmaßnahmen oder Erhaltungsmaßnahmen. Aber was versteht der Gesetzgeber als Modernisierungsmaßnahme und wie können Sie ein Vorhaben als Modernisierung erkennen? In § 555b BGB ist erklärt, dass als Modernisierungsmaßnahmen bauliche Veränderungen gelten:

1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Demnach kann eine Kostenersparnis von Brennstoffen, Strom-, Wasserverbrauch, die Verbesserung von Wohnqualität oder die Erfüllung von gesetzlichen Vorgaben die Zielsetzung sein. Letztlich kann das beabsichtigte Ziel einer Modernisierung gemessen und festgestellt werden. Der Vermieter trägt die Risiken, die mit den baulichen Veränderungen einhergehen. Wenn bauphysikalische Berechnungen grob fehlerhaft angefertigt werden oder Baufirmen die Maßnahmen mangelhaft ausführen, ist es die Aufgabe des Vermieters rechtzeitig Schadensersatzansprüche geltend zu machen.

Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind gesondert festzustellen. Bei Erneuerung von Bauteilen oder Substanz bei baulicher Veränderung immer auch Instandhaltungstätigkeiten mit ausgeführt werden. So stellt eine erneuerte  Außenfassade zwecks Dämmung nicht ausschließlich nur eine  Modernisierungsmaßnahme dar, die  auf Mieter umgelegt werden kann; der damit verbunden Neuanstrich des Gebäudes wird dadurch ebenfalls für die nächsten Jahre nicht mehr notwendig. Der Instandhaltungsanteil ist vom Vermieter zu tragen, da die reguläre Mietzahlung gerade hierfür zu verwenden ist.

Welche Modernisierung / Sanierung darf der Vermieter auf den Mieter umlegen?

Die Modernisierungsmaßnahmen die nach den Kriterien von § 555b BGB definiert sind müssen nicht spezielle Grenzwerte für Einsparungen oder Sonstiges erreichen. Wesentlich ist jedoch das ein Ergebnis der Maßnahmen messbar wird. Sofern Einsparungen der Betriebskosten vorgesehen sind, müssen diese feststellbar sein. Ein Vermieter der eine Photovoltaikanlage auf eine Dachfläche installiert, müsste die erzeugte Kilowattstunden seinen Mietern zur Nutzung bereitstellen, um eine Kostenersparnis an nicht erneuerbarer Primärenergie zu begründen (§ 555b Ziffer 2 BGB). Es widerspricht daher der gesetzlichen Regelung,  wenn Mieter für die Errichtung einer stromerzeugende Anlage zahlen sollen, wenn der Vermieter gleichzeitig den Strom gegen Vergütung in das Stromnetz einspeist.

Wo ist im Gesetz die Modernisierungsmieterhöhung zu finden?

In § 559 ff BGB ist geregelt, in welcher Art und Weise eine Modernisierungsmieterhöhung begründet ist. Derzeit besteht die Möglichkeit ein vereinfachten Verfahrens nach § 559c BGB oder ein reguläre Verfahren durchzuführen.

Der § 555c BGB beschreibt formrichtige Ankündigung der Maßnahmen. Hier führt ein inhaltlicher Mangel oder fehlerhafte Fristsetzung aktuell nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens. Es geht laut der Rechtsprechung darum das Mieter aufgeklärt werden und die Möglichkeit erhalten sich auf Maßnahmen einzustellen, die sie dulden müssen. Denn nach § 555d Abs. 1 BGB ist erklärt, dass der Mieter Modernisierungsmaßnahmen grds. dulden muss. Von gesondertes Kündigungsregelungen kann ein Mieter nach §555e BGB gebrauch machen, wenn Zugang der Ankündigung erfolgt ist. Sollte die Wohnung durch eine solche Kündigung Leerstand erreichen bis zur Beendigung der Maßnahmen, dann darf der Vermieter im Fall von umfassenden Modernisierungsmaßnahmen von  Ausnahmeregelungen (§556f BGB)gebrauch machen. Eine Wohnung kann in Gebieten mit Kappungsgrenze zu frei gewählten Konditionen auf den Markt platziert werden, ansonsten wäre nach § 556d BGB höchsten bei 10 Prozent über dem Satz der ortsüblichen Miete eine Neuvermietung zulässig.

Wie wird die Modernisierungsmieterhöhung richtig berechnet?

Die Summe aller Kosten für die Modernisierung gemindert um

-Kosten für Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB / § 559 Abs. 2 BGB

-Zuschüsse durch Drittmittel nach § 559a BGB

Werden zu 8 Prozent (§559 BGB)auf das Kalenderjahr verteilt über 12 Monate. Umgerechnet auf die Wohnfläche (durch Gesamtfläche, mal Wohnfläche) ist der Betrag für Modernisierungsmieterhöhung auf die Miete zu addieren.

!!!!Wichtig!!! Es dürfen hier bestimmte Grenzen für festgelegte Quadratmeterpreise in sechs Jahren nicht überschritten werden als Obergrenze. (§559 Abs. 3a BGB)

 

Die Modernisierungsmaßnahmen formrichtig ankündigen nach §555c BGB

Eine formrichtige Ankündigung ist nicht entscheidend (nach derzeitiger Rechtslage) , um zu entscheiden, ob eine Modernisierungserhöhung rechtmäßig beansprucht werden kann oder nicht. Mängel bei der Ausführung der Ankündigung verhindern, dass sich der Mieter  konkret mit den Veränderungen auseinandersetzen kann und nehmen ihm die Chance sich rechtzeitig zu organisieren, wenn ein Härtefall vorliegt. Wer kranke und pflegebedürftige Menschen in seinem Haushalt versorgt erleidet durch Baustellenlärm und geschäftiges Treiben rund um das Haus eventuelle Stresssituationen. Für einen an Demenz erkrankten Menschen bringt eine erneuerte Hausfassade unter Umständen Probleme mit sich, dass eigene Zuhause wiederzufinden oder für Menschen mit Autoimmunerkrankung ist unter Umständen ein Aufenthalt in der Nähe von freischwebenden Staub- und Schmutzpartikeln lebensgefährlich.

Daher ist eine Ankündigung bis spätestens drei Monate vor Maßnahmenbeginn bestimmt vom Gesetzgeber. Dauer, Umfang, entstehende Kosten, Sinn und Zweck Einsparpotential, technische Anlagebeschreibungen (sofern vorhanden), usw., sind aufzuführen so genau wie möglich, so viel wie nötig.

Weichen Kosten erheblich (10 Prozent höher als angekündigt) ab , Fristen werden ignoriert oder Dauer und Umfang sind nicht entsprechend der realen Gegebenheiten, dann wird eine Modernisierungsmieterhöhung erst 9 Monate nach Zugang möglich. (vgl. nach § 559b Abs. 2 BGB)

 

Was passiert bei falschen Angaben in Ankündigungs- und Erhöhungsschreiben?

Der vermeintlich häufigste Satz des Mietrechts tritt in Kraft:

„Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Sowohl Mieter als auch Vermieter verstehen, dass eine Handlung die entgegen der gesetzlichen Ordnung stattfindet oder sogar explizit verboten ist nicht bestandskräftig sein kann. Wenn Sie als Mieter oder Vermieter an Handlungen festhalten wollen, die Sie nicht klar identifizieren können, dann lassen Sie sich beraten. Der Mieterverein oder ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht können Sie beraten betreffend:

„Modernisierungsmaßnahmen und Wege zur Prozessvermeidung“.

Sofern Sie als Vermieter bereits Probleme bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen feststellen oder zukünftig erwarten, können Sie im Rahmen der Erstberatung, Fragen zur Haftung von Baufirmen und Architekten klären..

Verzögerung der Planung und Umsetzung des Bauvorhabens stellen für viele Bauherrn ein Grundübel, Ärgernis und Kostenrisiken dar. Nicht selten fehlt es an einer  kompetenten Bauaufsicht /-Überwachung. Baumängel sind geradezu vorprogrammiert.

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