Innovation durch Arbeitsplatzflexibilisierung? Gerne. ABER bitte mit Sachverstand
Welchen Spielraum – Risiken birgt das Teilzeit- und Befristungsgesetz?

 

Lesezeit: 4 Minuten

1.    Spielregeln 2019 im Überblick

Vergütungsansprüche und Änderungen durch Faktoren, wie betrieblicher Übung oder tariflichen Vereinbarungen etc. können nicht im Umfang des Artikels ersichtlich werden. Sofern Sie konkrete Fragen haben, wenden Sie sich bitte an sachkundige Personen zur rechtssicheren Beratung.

Der Artikel beschränkt sich auf das Gesetz über Teilzeitarbeit und befristete Arbeitsverträge (Teilzeit- und Befristungsgesetz- TZBfG) in der der Änderungsfassung vom 11. Dezember 2018. Diese Fassung gilt seit dem 01. Januar 2019.

Wesentliche Änderungen der § TzBfG, die aufgegriffen werden:

• 12 TzBfG Arbeit auf Abruf
• 22 TzBfG Abweichende Vereinbarung
• 9a TzBfG Zeitlich begrenzte Verringerung der Arbeitszeit
• 7 TzBfG Ausschreibung; Erörterung; Information über freie Arbeitsplätze
• 8 TzBfG Zeitlich nicht begrenzte Verringerung
• 9 TzBfG Verlängerung der Arbeitszeit

2.    Einleitung

Neben vielen plakativen und modetauglichen Schlagworten, wie: Innovation, Fortschritt, Wettbewerb, Wochenstunden etc. geistert Flexibilisierung des Arbeitsplatzes seit einigen Dekaden durch die Landschaft des deutschen Arbeitsmarktes. Durch das zunehmende Kundenbedürfnis nach Erreichbarkeit, Mitarbeiterwünsche nach Vereinbarkeit zwischen privaten Bedürfnissen und beruflichen Pflichten, wird von Unternehmen und Unternehmern immer mehr Flexibilität in der Zeitgestaltung gefordert. Gerade kleine und mittelständische Unternehmen, die Fachkräfte projektbezogen beschäftigen sehen die Notwendigkeit von der klassischen 40 Stundenwoche abzuweichen. In den Extremfällen von Startup-Unternehmen kann jegliches Ablaufschema einer Arbeitswoche aufgelöst sein.

Viele Arbeitgeber und Arbeitnehmer gehen mit dem Thema Arbeitszeit unbedarft, emotional und unwissend um. Die grundsätzliche Vorstellung vom Mehrwert eines flexiblen Arbeitsverhältnisses und der Anforderungen zur Realisierung werden erst deutlich, wenn gute Mitarbeiter gehen, Arbeitgeber das Vertrauen verlieren oder Fehlentwicklungen zu spät erkannt werden.

Nicht jede Neuerung schafft unternehmerischen Mehrwert. Befristungen und Teilzeitarbeitsverhältnisse sind vom Gesetzgeber als vorübergehende Möglichkeit für Unternehmen gewollt und zulässig. Aber als Konzept für das Berufsleben eines Arbeitnehmers ist die Befristung und Teilzeitarbeit nicht vorgesehen. Auch tarifvertragliche Regelungen sind daher nicht immer zulässig und können zu erheblichem Schaden für den Arbeitgeber führen.

RISIKO –§ 12  TzBfG seit 1.1.2019

3.     Wenn 9-to-5 Arbeitszeit nicht gilt.

Die aktuelle Regelung „§12 TzBfG – Arbeit auf Abruf“ sieht seit 1.1.2019 vor, dass wöchentliche Arbeitszeit von 20 Stunden pro Woche als vereinbart gilt, wenn nichts anderes vereinbart wurde. Der Arbeitgeber muss in Fällen der Abrufarbeit (ohne vertragliche Vereinbarung) mindestens für 3 aufeinanderfolgende Stunden die Arbeitsleistung in Anspruch nehmen die mindestens 4 Tage vorher mitgeteilt wurden. Maximale Abweichung von Höchst- und Mindestarbeitszeiten pro Woche / Wochenstunden  sind einzuhalten. (Verlängerung von +25% der vereinbarten Arbeitszeit ist die mögliche Höchstarbeitszeit und Reduzierung von -20% ist die geforderte Mindestarbeitszeit.) Tarifverträge können eine ungünstigere Basis für die vereinbarte Wochenarbeitszeit und die Arbeitsankündungsfrist festlegen, aber keine anderslautenden Höchst- und Mindestarbeitszeiten. Werden die 20 Arbeitsstunden pro Woche nicht abgerufen besteht von Rechtswegen dennoch der Vergütungsanspruch. Sollten Sie beispielsweise einen Arbeitsvertrag ohne Wochenstundenangabe vereinbart haben und nur 12 Arbeitsstunden pro Woche abgerufen werden, besteht Zahlungsanspruch für weiter (20-12=) 8 Arbeitsstunden.

Die Überschreitung der Höchstgrenze führt im Falle einer Teilzeitarbeit auf Mini-Job-Basis zur Sozialversicherungspflicht und Nachzahlungsansprüchen der Rentenkassen. Das Arbeitsverhältnis wird nach Feststellung meist als Midi-Job weitergeführt und Arbeitnehmer gelten nicht weiter als geringfügig Beschäftigte.

Auch der Wechsel zwischen Vollzeit- und Teilzeitbeschäftigung der Arbeitnehmer ist nicht ganz frei vereinbar, geschweige denn, dass Arbeitnehmer in jedem Fall einen Anspruch auf Änderung ihrer Beschäftigungszeiten bestimmen können. Durch § 9a TzBfG ist seit 01.01.2019 ein Orientierungs-schema des Gesetzgebers gegeben, für die zeitlich begrenzte Verringerung der Arbeitszeit (Brückenteilzeit) für Arbeitnehmer in Betrieben zwischen 45 bis 200 Beschäftigten. Arbeitnehmer in Betrieben mit mehr als 45 Mitarbeitern, welche länger als 6 Monate beschäftigt sind haben einen Anspruch auf zeitliche Verringerung für einen vorher bestimmten Zeitraum zwischen 1 Jahr und maximal 5 Jahren. Wenn der Arbeitgeber eine Bestimmte Anzahl an Arbeitnehmern bereits diesen Anspruch zugebilligt hat, dürfen Ansprüche weiterer Arbeitnehmer abgelehnt werden.

4.    Relevantes zur Teilzeit

Wenn die Parteien einen externen Tarifvertrag heranziehen, um eine darin formulierte Vereinbarung zu übernehmen ist dies nicht automatisch rechtssicher. Es ist ungewiss, welche Entwicklung  die Rechtsprechung zukünftig nehmen wird, da „atypische“ Beschäftigung und Arbeitsplatzflexibilisierung ein europaweites Politikum darstellen. Daher sind Vereinbarungen regelmäßig auf den Prüfstand zu stellen, ob sie noch der aktuellen Rechtsprechung entsprechen.

Die nach § 22 Abs. 1 TzBfG abweichende Vereinbarung enthält alle jene Regelungsbereiche in denen zuungunsten von Arbeitnehmerinteressen Vereinbarungen getroffen werden können nach TzBfG. So z.B. in:

• 9a Abs. 6 TzBfG

(Nur Tarifvertragsparteien Anzahl und Frist der verringerten Beschäftigungsverhältnisse und Ansprüche)

• 12 Abs. 6 TzBfG

(Tarifvereinbarung von Tarifvertragsparteien und nicht Tarifvertragsgebundenen dürfen herangezogen werden in Bezug auf anderslautende Wochenarbeitszeiten und Abruffristen für Arbeitnehmer.)

• 13 Abs. 4 TzBfG

(Tarifvereinbarung von Tarifvertragsparteien und nicht Tarifvertragsgebundenen dürfen herangezogen werden in Bezug auf Arbeitsplatzteilung und -Vertretung, sowie rollierende Arbeitsplatzbelegung.)

• 14 Abs. 2 Satz 3 & 4 TzBfG

(Tarifvereinbarung von Tarifvertragsparteien und nicht Tarifvertragsgebundenen dürfen herangezogen werden in Bezug auf Höchstdauer und Anzahl von Befristungen.)

Jenseits der vorangegangenen Auflistung der abweichenden Regelungsbereiche gelten § 4 bis 5 TzBfG, sodass Diskriminierung, Benachteiligung für Teilzeit- und befristet Beschäftigte nicht vorgesehen und derartige Arbeitsplatzmodelle nicht statthaft sind.

Die Auslegung von Benachteiligung ging in der Vergangenheit bereits soweit, dass z.B. in dem Urteil des EuGHs vom 22. April 2010 (C 486/08) ein Beschäftigter durch Tarifverträge der Länder nach erfolgter Arbeitszeitverringerung ein verändertes Urlaubsgeld erhalten hätte, welches geringer wäre als sein Urlaubsgeld in Vollzeitbeschäftigung. Der BAG stimmte dieser Auffassung zu im Urteil vom 20.03.2018 (9 AZR 486/17). Durch das Urteil besteht faktisch die Notwendigkeit für Arbeitgeber zu erfassen, ob Urlaubsansprüche in Vollzeit oder Teilzeitbeschäftigung erworben wurden bei Wechsel der Wochenarbeitszeit.

5.    Was Arbeitnehmern zusteht

Teilzeitbeschäftigung ist bereits, ab der Berufsausbildung möglich nach Berufsbildungsgesetz §8 BBiG. Die Regelungen und Ansprüche der Gesetze über Teilzeitarbeit und befristete Arbeitsverträge TzBfG sind für Teilzeitberufsaubildung nicht vorgesehen.

Für die nach TzBfG vorgesehen Personen, welche als Arbeitnehmer gelten ist seit 01.01.2019, die sog. Brückenteilzeit möglich. Im Abschnitt „3. Wenn 9 to 5 nicht gilt“ wurde bereits ausgeführt, dass Arbeitnehmer einen Anspruch auf zeitlich begrenzte Arbeitszeitverringerung haben in Betrieben zwischen 45 und 200 Beschäftigten (vgl. § 9a TzBfG). Es existiert in der § 8 TzBfG zeitlich nicht begrenzte Verlängerung der Arbeitszeit, welche bereits ab Betrieben mit 15 Mitarbeitern einen Anspruch auf Teilzeitbeschäftigung vorsehen.

Der wesentliche Gedanke, der unterscheidet ist, dass im zeitlich begrenzten Fall („§ 9a TzBfG Brückenregelung“) ein Arbeitsplatz als Vollzeitstelle zu einem zukünftigen Zeitpunkt bereitsteht. Der Arbeitgeber kann hierbei Die Vollzeitstelle erhalten und in der Besetzung auf verschiedene Arbeitnehmer aufteilen. Ein Arbeitgeber erhält hierbei mehr Planungssicherheit als bei der zeitlich unbeschränkten Arbeitszeitverringerung, da eine Frist im Vorfeld gesetzt ist. Während der zeitlich begrenzten Verringerung kann ein Arbeitnehmer auch keine weitere Veränderung der Arbeitszeit erwirken. So sind weder Verringerung noch Verlängerung der Arbeitszeit vorgesehen.

Die zeitlich unbefristete Variante der Arbeitszeit nach § 8 Abs. 6 TzBfG schließt Ansprüche auf Verringerung der Arbeitszeit für zwei Jahre aus, nach Zusage oder berechtigter Ablehnung eines Antrags. Die Forderung nach Verlängerung der Arbeitszeit (vgl. § 9 TzBfG) kann von dem Arbeitnehmer hierbei zu jedem Zeitpunkt gestellt werden. Arbeitgeber können hierbei in die Zwangslage geraten in der eigenen Personalpolitik nicht mehr frei zu entscheiden oder sich rechtfertigen zu müssen bei Arbeitsplatzbesetzungen.

Betriebsinterne Fehlentwicklungen werden durch den Anspruch auf Arbeitszeitverringerung, leider auch gefördert, da vom Gesetzgeber bewusst auf die Unterscheidung der Mitarbeiter nach Aufgabengebiet verzichtet wird. Für Arbeitnehmer bedeutet dies konkret, dass Erreichbarkeit, Kontrollen, Dokumentation und Abrufarbeit zunehmen in Betrieben mit mehreren Teilzeitbeschäftigungen. (Besonders wenn die Teilzeitbeschäftigten aus der gleichen Abteilung stammen, ähnliche Aufgaben haben und kaum erreichbar sind.) Bei dem Antrag auf Arbeitszeitverringerung sind die Fristen und Formerfordernisse nach § 8 TzBfG und § 9a TzBfG zu beachten (Bitte lesen!). Um die Frage zu beantworten, ob es für Ihren Arbeitgeber Sinn macht Ihnen weniger Arbeitszeit pro Woche abzuverlangen, könnte folgende Frage für Sie nützlich sein: “Würde meine Abteilung noch gut funktionieren, wenn ich und zwei Kollegen für die nächsten 3 Monate im Urlaub wären?“

6.    Wie können Arbeitgeber und Arbeitnehmer profitieren?

Es kann ein Mehrwert für das Unternehmen entstehen, wenn Arbeitgeber und Arbeitnehmer zuverlässig Vereinbarungen treffen über verschiedene Arbeitszeitmodelle und beide Parteien bereit sind einen nicht unerheblichen Aufwand für Transparenz und Dokumentation zu leisten. Gerade mittelständische Unternehmen sind hierbei planerisch im Vorteil gegenüber Konzernen und großen „Verwaltungsungetümen.“ Die gesetzlichen und unternehmerischen Anforderungen müssen den Verantwortlichen in Unternehmen bewusst sein und ein stringentes betriebliches Konzept beugt Missmanagement vor.

Wenn Arbeitnehmer weniger als fünf Tage pro Woche Arbeiten verändert sich der Urlaubsanspruch, die Mitarbeiter gewinnen einen Abstand zu Tätigkeit und haben neben zusätzlicher Lebensqualität eine verlängerte Bedenkzeit für Entscheidungen und Beurteilung von Sachverhalten. Sofern Arbeitgeber einen Bedarf an lösungsorientierten Mitarbeitern in verschiedenen Tätigkeiten haben kann gezielt und leistungsorientiert ausgewählt und gefördert werden.

 

Macht die Fehlbelegungsabgabe vielleicht doch Sinn im sozialen Wohnungsbau, auch wenn sie nicht wirtschaftlich ist?

Neben meiner Tätigkeit als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht  bin ich als Stadtratsmitglied in Konz immer wieder vor die Frage gestellt, was können wir als kommunale Vertreter tun, wenn wir keine Mittel für neue Sozialwohnungen haben und die Sozialwohnungen, die existieren inzwischen von Menschen bewohnt werden, die glücklicherweise heute keinen Wohnberechtigungsschein mehr erhalten würden, da sie inzwischen wirtschaftlich zu gut gestellt sind.

Als Jurist erinnert man sich dann an das Instrument der Fehlbelegungsabgabe. Der nachfolgende Artikel ist quasi das Ergebnis meines Nachsinnens zur obigen Fragestellung.

Für wen kann der nachfolgende Artikel vielleicht von Bedeutung sein ?

• Vermieter und Mieter des öffentlich geförderten Wohnraums
• Arbeitgeber deren Mitarbeiter in sozial gebunden Wohnraum leben.
• Bauträger, Wohnungsverwaltungsgesellschaften, Immobilienkäufer
• Kommunale Mandatsträger

Der nachfolgende Text dient zur Findung erster Informationen zu diesem rechtlichen Anliegen und kann eine Beratung durch eine sachverständige Personen im konkreten Einzelfall nicht ersetzen!

Lesezeit ca. 5 Minuten

Einleitung:

Sie erfreuen sich derzeit darüber, dass Sie obwohl Sie zur Miete wohnen, nicht mit Mieterhöhungen rechnen müssen? Oder Sie befinden sich auf Wohnungssuche und glauben ein erschwingliches Angebot gefunden zu haben? Sofern Sie eine öffentlich geförderte Wohnung bewohnen oder im Auge haben, können die nachfolgenden Informationen für Sie relevant werden.

Das zumeist ein Wohnberechtigungsschein benötigt wird, um eine sozial gebundene / öffentlich geförderte Wohnung als Mieter zu beziehen ist wohl allgemein bekannt. Den wenigsten Mietern ist jedoch bewusst, dass es grundsätzlich die gesetzliche Möglichkeit gibt “Abgabegebühren” zu erheben von jenen die „Zuviel“ verdienen.

Die gute Nachricht, in der Regel verzichten die Kommunen – derzeit noch – auf Erhebung dieser „Abgabegebühren“, weil der Verwaltungsaufwand in keiner Relation zu den zu erzielenden Einnahmen steht. Im Rahmen der derzeitigen politischen Diskussionen über Mangel an Sozialwohnungen kann aber niemand verlässlich sagen, wie lange diese wirtschaftlichen Gründe noch Relevanz haben werden. Politische Ziele und wirtschaftliche Vernunft sind aus meiner Erfahrung nur selten Deckungsgleich.
Leider!

Die Abgabegebühr, welche auch Fehlbelegungsabgabe genannt wird, ist in einigen Städten und Gemeinden in den letzten Jahren „abgeschafft“ worden. Kehrt nun die „Gebühr“ zurück, um bei Überschreitung von Einkommensgrenzen die „Fehlbeleger“ (aus Gesetzestext) zur Kasse zu bitten?

Dabei ist in einer Stadt, wie z.B. Trier mit qualifiziertem Mietspiegel und Kappungsgrenze für Vermieter und Mieter, die Rechtslage – aus meiner Sicht – schon jetzt für den Laien-Mieter undurchsichtig genug. Durch eine Wiedereinführung einer Fehlbelegungsabgabe würde es dann erst richtig „komplex“. Neben Vermieter und Mieter treten dann die kommunale Verwaltung und die Arbeitgeber von Mietern als neue Mitspieler im Vermietungskarusell auf. Für den Anwalt sicherlich ein zusätzliches Tätigkeitsfeld, aber für Vermieter und Mieter eine zu erwartende Überbürokratisierung, die nicht zu beherrschen sein wird, zumindest auf der derzeitigen rechtlichen Basis. Aber der politische Aktionismus ist grenzenlos und nichts ist auszuschließen.

Der gesetzliche Rahmen

Die betroffene Gesetzgebung entstammt dem

• Wohnungsbaugesetz 26. April 1950
• Wohnungsbaugesetz 28. Juni 1954
• Dem daraus resultierenden Gesetz zur Reform des Wohnungsbaurechts
• Wohnraumförderungsgesetz
• Wohnungsbindungsgesetz
• Fehlbelegungsabgabegesetz oder Normen Länder (z.b. Hessen: FBAG)
• Dem jeweiligen Länderrecht, für Rheinlandpfalz: Landeswohnraumförderungsgesetz

 

Definitionen

Der soziale Wohnungsbau ist die staatlich geförderte Schaffung eines Wohnungsangebots für bestimmte Zielgruppen innerhalb der Bevölkerung, welche nicht über ausreichende eigene Mittel verfügen, um auf dem freien Markt eine eigene Haushaltsführung zu bewerkstelligen. Zielgruppen können sein: Familien, Schwangere, Menschen mit Beeinträchtigungen, Pflegebedürftige, etc.

Die Fehlbelegungsabgabe wird als Gebühr den Haushalten auferlegt, die das Wohnungsangebot des sozialen / öffentlich geförderten Wohnungsbaus wahrnehmen, aber nicht zu den entsprechenden Zielgruppen der Bevölkerung zugehörig sind, zu deren Absicherung die Fördermittel bereitgestellt wurden.

Die Abgabe erfolgt gestaffelt, für die nicht den Zielgruppen zugehörigen Teile der Bevölkerung, in Abhängigkeit zu den erzielten Einkommensverhältnissen innerhalb des betroffenen Haushalts. Es wird je nach prozentualer Überschreitung der Einkommensgrenzen ein Betrag nach Quadratmetern erhoben.

Die soziale Wohnungsbindung bezeichnet, die zeitliche Dauer der Auflagen, die mit der öffentlichen Finanzierung obligatorisch eingegangen wurden. Ein vorzeitiges Abweichen von eingegangenen Verpflichtungen ist nicht vorgesehen. Auch dann nicht, wenn öffentliche Darlehen zurückerstattet wurden.

Kontext

Die Fehlbelegungsabgabe ist im eigentlichen Sinne nicht „abgeschafft“ worden, sondern es wurde bisher lediglich darauf verzichtet Gebühren zu erheben.

Die Eingangs erwähnten Wohnberechtigungsscheine sind grundsätzlich nur für ein Jahr bestands kräftig (§ 17 Ziffer 1 LWoFG RLP) und der bürokratische Aufwand, die Einkommensverhältnisse der zurückliegenden Monate vorzuweisen unter Abzug von steuerlichen Besonderheiten, machte es zu einem erheblichen Mehraufwand für alle Beteiligten.

Sofern die Einkommensverhältnisse der Wohnungssuchenden & Mieter nicht geklärt werden können, dürfen die Zuständigen Behörden den Arbeitgeber der Mieter auffordern die Einkommensverhältnisse des Mieters offenzulegen. Auch Finanzbehörden dürfen zur Mithilfe herangezogen werden.

Sofern das Einkommensverhältnis nicht geklärt werden kann, dürfen die Zuständigen Behörden den maximalen Satz erheben, zu Lasten der Mieter. Exemplarisch für die Stadt Mainz werden 4,09 € pro Quadratmeter fällig pro Monat & je Quadratmeter

Für eine 60 m² Wohnung wären dies 245,- € zusätzlich zur Miete, die an die Stadt gezahlt werden müssen. (abgerundet auf vollen Euro-Betrag)

Das hierbei ein vorhandener Mietspiegel überschritten wird muss den zuständigen Behörden, innerhalb von 6 Monaten nach Zugang eines Bescheids dargelegt werden (Angabe für Stadt Mainz). Danach ist die Fehlbelegungsabgabe bis in Höhe des Mietspiegels zu zahlen.

Betroffene haben nach verstreichen der Frist keine einfache Änderungsmöglichkeit mehr gegeben. Sprich: Es muss eine Aufhebung des Bescheids erwirkt werden.

Tücken und Risiken, die auf den Vermieter oder Wohnungs-Verwaltungsgesellschaften zukommen könnten, sind dadurch gegeben, dass zumeist die Kostenmiete (§8 ff. WoBindG) festgestellt werden muss und ein zusätzlicher Berechnungsaufwand und Rückzahlungsansprüche entstehen. Subventionsmittel oder Vertragsstrafen werden dann zahlungsfällig, wenn die Kostenmiete überschritten wurde oder Auflagen verletzt sind.

Kostenmiete entspricht grundsätzlich  nicht einer Miete, die den realen Ist-Kosten entspricht, sondern ist in

• 8 ff. WoBindG Wohnungsbindungsgesetz einführend erklärt.

 

Fehlbelegungsabgabe konkret:

Die Fehlbelegungsabgabe wird von den Wohnberechtigten verlangt, die zu keiner der definierten Zielgruppen gehören und dennoch per Wohnberechtigungsschein oder ohne Verlängerung des Wohnberechtigungsscheins den geförderten Wohnraum bewohnen.

Ein vereinfachtes Schreiben durch den Steuerberater wollen die zuständigen Behörden (regulär) nicht anerkennen, daher sind Belege der Einkommenssituation von Bedeutung. Um notwendige Auskunft zu erhalten darf vom Arbeitgeber Rechenschaft über den Verdienst verlangt werden.  (In §24 Ziffer 3 bis 5 LWoFG ist für den Fall der wohnungssuchenden Personen definiert:

(3) Die oder der Verfügungsberechtigte sowie die Mieterin oder der Mieter sind verpflichtet, der zuständigen Stelle auf Verlangen Auskunft zu erteilen, Einsicht in ihre Unterlagen zu gewähren und die Besichtigung von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen zu gestatten, soweit dies zur Sicherung der Zweckbestimmung der Wohnungen und der sonstigen Bestimmungen der Förderzusage erforderlich ist. Durch Satz 1 wird das Grundrecht der Unverletzlichkeit der Wohnung (Artikel 13 des Grundgesetzes) eingeschränkt.

(4) Finanzbehörden und Arbeitgeber haben der zuständigen Stelle Auskunft über die Einkommensverhältnisse der wohnungssuchenden Personen und der Antragstellerinnen und Antragsteller auf Fördermittel zu erteilen, soweit dies zur Sicherung der Zweckbestimmungen der Wohnungen und der sonstigen Bestimmungen der Förderzusage erforderlich ist und begründete Zweifel an der Richtigkeit der Angaben und der vorgelegten Nachweise bestehen. Vor einem Auskunftsersuchen soll der oder dem Betroffenen Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben werden.

(5) Die Absätze 1 bis 4 gelten auch für die Sicherung der Zweckbestimmung bei der Förderung von selbst genutztem Wohneigentum.

Zur Fehlbelegungsabgabe richtet sich nach dem bereinigten Nettoeinkommen der Haushaltsangehörigen Personen. Die in Rheinland-Pfalz gesetzten Grenzen und Bestimmungen sind in § 13 ff.  LWoFG RLP Gesetz näher konkretisiert.

Für Einpersonenhaushalte sind 15.000,00 Euro,

Für Zweipersonenhaushalte sind 21.500,00 Euro

vorgesehen. Zuzüglich 5.000 Euro für weitere Haushaltsangehörige oder 1.000 für Kinder nach §32 Abs. 1 bis 5 EstG.

Für Vermieter & Verwaltungsgesellschaften

Wenn Sie sozial gebunden Wohnraum vermieten oder  als Eigentümer selsbt bewohnen können Sie anhand Ihrer Unterlagen oder an zuständiger Stelle die Gültigkeit der Bindungsfristen in Erfahrung bringen.

Es gilt § 18 WoBind G (Bestätigung)

(1) Die zuständige Stelle hat dem Verfügungsberechtigten und bei berechtigtem Interesse a

uch dem Mieter schriftlich zu bestätigen, von welchem Zeitpunkt an die Wohnung nicht mehr als öffentlich gefördert gilt. Die Bestätigung ist in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht verbindlich.

(2) Die zuständige Stelle hat einem Wohnungssuchenden auf dessen Verlangen schriftlich zu bestätigen, ob die Wohnung, die er benutzen will, eine neu geschaffene öffentlich geförderte Wohnung ist. Absatz 1 Satz 1 gilt bei berechtigtem Interesse für den Wohnungssuchenden entsprechend.

Besonders Wohnungsverwaltungsgesellschaften wäre hierzu zu raten, denn eine Laissez-faire Haltung verursacht im zeitlichen Verlauf Kosten und ungedeckte Haftungsrisiken.

Sie bewegen sich nicht mehr auf dem Terrain des Mietrechts über Wohnraum nach BGB!

-Es sind in konkreten Fällen Rückzahlung von unrechtmäßigen Überschüssen zu leisten.

– Bis zu 4 Jahre im Falle von unrechtmäßigen Mehreinnahmen oberhalb der Kostenmiete.

-Auflagen des vorzeitig getilgten Darlehens, sind nach Tilgung häufig obligatorisch bestehend.

Sofern Bindungsfristen abgelaufen sind, muss nicht an bestimmten Auflagen festgehalten werden. Sofern Bestimmungen noch gelten ist strikte Einhaltung angebracht und Fehlentwicklungen müssen berichtet und korrigiert werden.

Nichts ist im Nachhinein so ärgerlich, wie ausufernde Streitigkeit über Verträge die nicht mehr gültig sind. Daher ist Vermietern, Eigentümern, Neuerwerbern, Mietern und Verwaltungsgesellschaften zu empfehlen sich Informationen einzuholen und Verträge einzusehen. Denn kaum etwas ist so peinlich und ärgerlich, wie ein Rechtsstreit über Verträge und Auflagen, die sogar im Vertragswerk ein Enddatum enthalten, dass „niemand“ gelesen hat.

Sofern Bindungsfristen als „unbefristet andauernd“ oder ähnliches bezeichnet sind kann nach Urteil (V ZR 176/17) des Bundesgerichtshofs vom 8. Februar 2019 eine Feststellung erhoben werden, ob die Ziele der Bindungsdauer bereits als erfüllt gelten.

Das heißt: Die Bindungsdauer ist nicht unbegrenzt möglich & kann aufgehoben werden durch den Nachweis von vertraglichen Bestimmungen.

Resumee

Dieser Artikel wurde am 02.06.2019 verfasst und kann in der schnelllebigen Welt in der wir leben, schon in weniger Wochen nicht mehr der gültigen Rechtslage entsprechen.

Folgende Beiträge könnten Sie interessieren:

Neue Regeln für Arbeitsverträge. Auch für Alt-Verträge relevant!

Schuldner zahlt nicht? Das können Sie tun!

Urlaubsanspruch bei Kurzarbeit

Was gilt im Mietrecht als Sanierung / Modernisierung?

Für Mieter und Vermieter ist es wichtig eine Maßnahme zuordnen zu können in Modernisierungsmaßnahmen oder Erhaltungsmaßnahmen. Aber was versteht der Gesetzgeber als Modernisierungsmaßnahme und wie können Sie ein Vorhaben als Modernisierung erkennen? In § 555b BGB ist erklärt, dass als Modernisierungsmaßnahmen bauliche Veränderungen gelten:

1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Demnach kann eine Kostenersparnis von Brennstoffen, Strom-, Wasserverbrauch, die Verbesserung von Wohnqualität oder die Erfüllung von gesetzlichen Vorgaben die Zielsetzung sein. Letztlich kann das beabsichtigte Ziel einer Modernisierung gemessen und festgestellt werden. Der Vermieter trägt die Risiken, die mit den baulichen Veränderungen einhergehen. Wenn bauphysikalische Berechnungen grob fehlerhaft angefertigt werden oder Baufirmen die Maßnahmen mangelhaft ausführen, ist es die Aufgabe des Vermieters rechtzeitig Schadensersatzansprüche geltend zu machen.

Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind gesondert festzustellen. Bei Erneuerung von Bauteilen oder Substanz bei baulicher Veränderung immer auch Instandhaltungstätigkeiten mit ausgeführt werden. So stellt eine erneuerte  Außenfassade zwecks Dämmung nicht ausschließlich nur eine  Modernisierungsmaßnahme dar, die  auf Mieter umgelegt werden kann; der damit verbunden Neuanstrich des Gebäudes wird dadurch ebenfalls für die nächsten Jahre nicht mehr notwendig. Der Instandhaltungsanteil ist vom Vermieter zu tragen, da die reguläre Mietzahlung gerade hierfür zu verwenden ist.

Welche Modernisierung / Sanierung darf der Vermieter auf den Mieter umlegen?

Die Modernisierungsmaßnahmen die nach den Kriterien von § 555b BGB definiert sind müssen nicht spezielle Grenzwerte für Einsparungen oder Sonstiges erreichen. Wesentlich ist jedoch das ein Ergebnis der Maßnahmen messbar wird. Sofern Einsparungen der Betriebskosten vorgesehen sind, müssen diese feststellbar sein. Ein Vermieter der eine Photovoltaikanlage auf eine Dachfläche installiert, müsste die erzeugte Kilowattstunden seinen Mietern zur Nutzung bereitstellen, um eine Kostenersparnis an nicht erneuerbarer Primärenergie zu begründen (§ 555b Ziffer 2 BGB). Es widerspricht daher der gesetzlichen Regelung,  wenn Mieter für die Errichtung einer stromerzeugende Anlage zahlen sollen, wenn der Vermieter gleichzeitig den Strom gegen Vergütung in das Stromnetz einspeist.

Wo ist im Gesetz die Modernisierungsmieterhöhung zu finden?

In § 559 ff BGB ist geregelt, in welcher Art und Weise eine Modernisierungsmieterhöhung begründet ist. Derzeit besteht die Möglichkeit ein vereinfachten Verfahrens nach § 559c BGB oder ein reguläre Verfahren durchzuführen.

Der § 555c BGB beschreibt formrichtige Ankündigung der Maßnahmen. Hier führt ein inhaltlicher Mangel oder fehlerhafte Fristsetzung aktuell nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens. Es geht laut der Rechtsprechung darum das Mieter aufgeklärt werden und die Möglichkeit erhalten sich auf Maßnahmen einzustellen, die sie dulden müssen. Denn nach § 555d Abs. 1 BGB ist erklärt, dass der Mieter Modernisierungsmaßnahmen grds. dulden muss. Von gesondertes Kündigungsregelungen kann ein Mieter nach §555e BGB gebrauch machen, wenn Zugang der Ankündigung erfolgt ist. Sollte die Wohnung durch eine solche Kündigung Leerstand erreichen bis zur Beendigung der Maßnahmen, dann darf der Vermieter im Fall von umfassenden Modernisierungsmaßnahmen von  Ausnahmeregelungen (§556f BGB)gebrauch machen. Eine Wohnung kann in Gebieten mit Kappungsgrenze zu frei gewählten Konditionen auf den Markt platziert werden, ansonsten wäre nach § 556d BGB höchsten bei 10 Prozent über dem Satz der ortsüblichen Miete eine Neuvermietung zulässig.

Wie wird die Modernisierungsmieterhöhung richtig berechnet?

Die Summe aller Kosten für die Modernisierung gemindert um

-Kosten für Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB / § 559 Abs. 2 BGB

-Zuschüsse durch Drittmittel nach § 559a BGB

Werden zu 8 Prozent (§559 BGB)auf das Kalenderjahr verteilt über 12 Monate. Umgerechnet auf die Wohnfläche (durch Gesamtfläche, mal Wohnfläche) ist der Betrag für Modernisierungsmieterhöhung auf die Miete zu addieren.

!!!!Wichtig!!! Es dürfen hier bestimmte Grenzen für festgelegte Quadratmeterpreise in sechs Jahren nicht überschritten werden als Obergrenze. (§559 Abs. 3a BGB)

 

Die Modernisierungsmaßnahmen formrichtig ankündigen nach §555c BGB

Eine formrichtige Ankündigung ist nicht entscheidend (nach derzeitiger Rechtslage) , um zu entscheiden, ob eine Modernisierungserhöhung rechtmäßig beansprucht werden kann oder nicht. Mängel bei der Ausführung der Ankündigung verhindern, dass sich der Mieter  konkret mit den Veränderungen auseinandersetzen kann und nehmen ihm die Chance sich rechtzeitig zu organisieren, wenn ein Härtefall vorliegt. Wer kranke und pflegebedürftige Menschen in seinem Haushalt versorgt erleidet durch Baustellenlärm und geschäftiges Treiben rund um das Haus eventuelle Stresssituationen. Für einen an Demenz erkrankten Menschen bringt eine erneuerte Hausfassade unter Umständen Probleme mit sich, dass eigene Zuhause wiederzufinden oder für Menschen mit Autoimmunerkrankung ist unter Umständen ein Aufenthalt in der Nähe von freischwebenden Staub- und Schmutzpartikeln lebensgefährlich.

Daher ist eine Ankündigung bis spätestens drei Monate vor Maßnahmenbeginn bestimmt vom Gesetzgeber. Dauer, Umfang, entstehende Kosten, Sinn und Zweck Einsparpotential, technische Anlagebeschreibungen (sofern vorhanden), usw., sind aufzuführen so genau wie möglich, so viel wie nötig.

Weichen Kosten erheblich (10 Prozent höher als angekündigt) ab , Fristen werden ignoriert oder Dauer und Umfang sind nicht entsprechend der realen Gegebenheiten, dann wird eine Modernisierungsmieterhöhung erst 9 Monate nach Zugang möglich. (vgl. nach § 559b Abs. 2 BGB)

 

Was passiert bei falschen Angaben in Ankündigungs- und Erhöhungsschreiben?

Der vermeintlich häufigste Satz des Mietrechts tritt in Kraft:

„Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Sowohl Mieter als auch Vermieter verstehen, dass eine Handlung die entgegen der gesetzlichen Ordnung stattfindet oder sogar explizit verboten ist nicht bestandskräftig sein kann. Wenn Sie als Mieter oder Vermieter an Handlungen festhalten wollen, die Sie nicht klar identifizieren können, dann lassen Sie sich beraten. Der Mieterverein oder ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht können Sie beraten betreffend:

„Modernisierungsmaßnahmen und Wege zur Prozessvermeidung“.

Sofern Sie als Vermieter bereits Probleme bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen feststellen oder zukünftig erwarten, können Sie im Rahmen der Erstberatung, Fragen zur Haftung von Baufirmen und Architekten klären..

Verzögerung der Planung und Umsetzung des Bauvorhabens stellen für viele Bauherrn ein Grundübel, Ärgernis und Kostenrisiken dar. Nicht selten fehlt es an einer  kompetenten Bauaufsicht /-Überwachung. Baumängel sind geradezu vorprogrammiert.

 Folgende Beiträge könnten Sie interessieren:

Bauunternehmer/Generalunternehmer – Wann können Sie kündigen?

Modernisierung/Sanierung – Welche Regelungen gelten?

Mobbing – Verletzung der Fürsorgepflicht des Arbeitgebers

Als Vermieter ist es häufig nicht leicht auf dem Wohnungsmarkt Mieter zu finden, die sich an den Mietvertrag halten und langfristig nicht zum Ärgernis werden.

Die Medien zeichnen zudem das Bild eines kapitalistischen Wohnungsgebers, nüchtern und „asozial“ um jeden Preis nach Rendite haschend. In Berlin wird das Thema derzeit hochgradig emotional diskutiert und Vorschläge über Zwangsenteignung sind aktueller Gegenstand der medialen Debatte. Indessen wächst und floriert der Immobilienmarkt in den deutschen Metropolen.

Einige Vermieter suchen nach Nischen, um sich den Höhen und Tiefen des gesetzlichen Mietverhältnisses zu entziehen. Mit der Zeit gehen oder überrannt werden, scheint die Devise zu sein, so zum Beispiel mit Plattformen wie Airbnb aus dem Status quo in die Zukunft. Konzept: Kurzfristige und kurzweilige Vermietung von möbilierten Wohnungen. Extra Schließvorrichtungen für Schlüssel, kein Service, keine Unterscheidung in Kaltmiete oder Bruttowarmmiete, keine Mietspiegel, Schreiben für Mieterhöhung, Mietkaution…

Die Liste ließe sich beliebig verlängern in Anbetracht der Vielzahl an Fällen, die Vermieter oder Mieter bereits direkt oder indirekt erlebt haben.

Die Vermieter kennen es zur Genüge, dass Mieten unregelmäßig eingehen und über Mietsicherheiten gestritten wird, es zu Streitigkeiten mit Nachbarn und anderen Wohnungseigentümern im Haus kommt. Die Vermieterrechtsschutzversicherungen sind nicht ohne Grund sehr teuer und nur wenige Vermieter gönnen sich diesen Luxus. Vermieter-Mandanten schildern immer wieder, wie ihr Entgegenkommen gegenüber Mietern zu finanziellem Schaden und persönlichem Frust führte. Kündigung und Räumungsklage werden nur allzu oft gutmütig hinausgezögert und der Vermieter bleibt auf dem Mietausfall und Schaden sitzen. Die Mietkaution reicht dann oft nicht aus. Den Vorwurf darf man hier nicht dem Gesetzgeber machen. Er hat klar geregelt, dass, wer mit zwei Mieten in Verzug ist, gekündigt werden darf. Der gekündigte Mieter hat dann immer noch die Chance, durch vollständige Zahlung die Kündigung unwirksam zu machen, so in § 569 Absatz 3 BGB geregelt. Anmerkung: In meiner langjährigen Praxis habe ich dies erst zweimal erlebt.

Eine Kurzvermietung an „Gäste“ ist eine lukrative und damit attraktive Nutzungsmöglichkeit einer Wohnung. So denken immer mehr Wohnungseigentümer in der Bundesrepublik darüber nach, ihre Wohnung „getarnt“ als Ferienwohnung oder „Hostel“ zu verwenden, wenn die Lage es anbietet oder es einen potentiell zu erschließenden Markt gibt.

Welche Spielregeln gelten für Vermieter und Mieter in  atypischen Mietverhältnissen?

Der Mietvertrag nach § 535 Abs. 1 BGB besagt, dass „[…] der Vermieter verpflichtet[…] Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.“ Die Pflichten des Mieters sind nach § 535 Abs. 2 BGB: „Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.“ Die Obhutspflichten, die auf den Mieter entfallen sind an dieser Stelle, zum Leidwesen vieler Vermieter, nicht ausgeführt.

Es ist somit geregelt, dass es einen Gebrauch gibt für die Mietsache einen vertragsgemäßen Gebrauch geschuldet ist, der mit Miete vergütet wird. Der Zustand der Mietsache ist über den kompletten zeitlichen Verlauf so zu erhalten, dass der Gebrauch dem vertraglich geschuldeten Zustand entspricht. Ausschließlich dafür zahlt der Mieter nach Mietrecht.

Beliebige „Service“-Leistungen durch Vermieter sind gesondert aufzufinden. Aus Sicht des Gesetzgebers ist die Mietzahlung grds. auch zu verwenden für die Instandhaltung der Sache.

Qualität der Immobilie?

Hier gilt es bereits bei Planung und Finanzierung eines Gebäudes die Weichen zu stellen.

Bei der Beplanung des Gebietes, in dem sie sich gerade befinden, in dem Sie wohnen, in dem sie arbeiten, in dem sie ausgehen, in dem spazieren wurde vor mehr oder minder langer Zeit darüber entschieden:

• Welche Flächen sind vorhanden?
• Wie werden diese Flächen genutzt, um bestimmte Ziele erreichen?
  • Ökologischer Schutz
  • Soziale Wohlfahrt
  • Öffentlicher Bedarf
  • Wirtschaftliche Entwicklung
• Was darf auf welchen Flächen errichtet werden?

 

Die in §1 BauNVO über Allgemeine Vorschriften für Bauflächen und Baugebiete zählt auf die relevanten Flächen und Gebiete auf:

Bauflächen

1. Wohnbauflächen,
2. Gemischte Bauflächen,
3. Gewerbliche Bauflächen,
4. Sonderbauflächen
   

Baugebiet

1. Kleinsiedlungsgebiete
2. Reine Wohngebiete
3. Allgemeine Wohngebiete
4. Besondere Wohngebiete
5. Dorfgebiete
6. Mischgebiete
7. Urbane Gebiete
8. Kerngebiete
9. Gewerbegebiete
10. Industriegebiete
11. Sondergebiet

Baunutzung:

Sie können in einem Gebiet in dem Sie eine Immobilie besitzen oder erwerben wollen bei einer kommunalen Behörde die Baunutzungspläne einsehen und innerhalb der Satzung lokale Besonderheiten auffinden. Nutzung außerhalb der vorgesehenen Baunutzung wird ohne Vorliegen eines bewilligten Antrags zumeist als Ordnungswidrigkeit mit teils horrenden Bußgeldern sanktioniert. Nach Feststellung der Zweckentfremdung ist eine weitere Nutzung der Immobilie im zweckentfremdeten Sinne verständlicherweise nicht möglich und der Fokus der Behörden und weitere Bußgelder entstehen bis ordentliche Nutzung vorliegt.

Finanzierung:

Sofern Sie eine bauliche Anlage errichten wollen, wie beispielsweise ein mehr Familien-Wohnhaus  haben Sie die Finanzierung und Förderangebote präsent, welche Sie zur Realisierung Ihres Bauvorhabens nutzen möchten. Für Vermieter und auch Mieter wird es allerdings entscheidend, wenn noch längst vergessene soziale Preisbildungen der Miete wirksam sind. So können überhöhte Mietzahlungen, welche unrechtmäßig erhoben wurden, zurückgefordert werden von Mietern.

Die Finanzierung bei sozialer Wohnbindung sollte Ihnen bekannt sein beim Eigentumserwerb oder der Vermietung. Laufzeiten von 30 Jahren sind nicht unüblich in einigen Regionen. Wenn Sie Eigentümer eines Objekts sind bei dem eine soziale Bindung besteht, die auf unbestimmt Laufzeit oder dauerhaft angelegt ist gibt es durch das BGH Urteil vom 08 Februar 2019 (V ZR 176/17) einen Weg die Bindung zu lösen. Preisbindung oder andere Bestimmungen bleiben ansonsten gültig und sind bestehend eingetragen in dem Grundbuch Ihres Eigentums (Abteilung II – Grunddienstbarkeiten). (Auf das Baulastenverzeichnis mit Eintragung der öffentlichen Lasten sei der Vollständigkeit halber ebenfalls verwiesen.)

Besonderheiten des Eigentums:

Neben dem Grundbuch in welchem der rechtmäßig eingetragene Eigentümer benannt ist, sowie auch Grunddienstbarkeiten und Grundschuld, existiert in Objekten mit mehreren Eigentümern die sogenannte Teilungserklärung. Diese Erklärung definiert was, welchem Eigentümer zu welchen Anteilen gehört und was dieser Eigentümer mit seinem abgeschlossenen Sondereigentum Tun oder Unterlassen darf. Nach §13 WEG ist erklärt, dass: „Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.“ Wenn in der Teilungserklärung bestimmte Verwendungsabsichten vorgesehen sind, dürfen die Miteigentümer dennoch gegen Zuwiderhandlung vorgehen. Art und Absicht der Vorgehensweise sind hier von Bedeutung und laut höchstrichtlicher Rechtsprechung zu bewerten. Die Eigentümergemeinschaft kann Ihnen nicht durch Beschluss die wechselnde Vermietung an verschiedene Mieter untersagen, wenn Ihr Eigentum zweckrichtig nach Teilungserklärung gebraucht wird, es bedarf einer Vereinbarung (BGH, Urteil vom 12.4.2019, V ZR 112/18)

Ihr Eigentumsrecht ist in §14 Grundgesetz  besichert. Im Wortlaut:

(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.

(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.

Abgeleitet §14 Abs. 2,3 GG ist innerhalb eines engen gesetzlichen Rahmens Enteignung durchaus vorgesehen, aber wie es sich aus dem Wortlaut abbildet:“ Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. […] Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.“

!!! Wichtig für Sie ist: Scheuen Sie die Auseinandersetzung mit dem Papier nicht und bringen Sie in Erfahrungen wo Sie baurechtlich wohnen oder Eigentum besitzen und was die Teilungserklärung vorsieht. Ein Schriftstück zu lesen/ verstehen beim Eingehen einer Verpflichtung ist weniger Aufwand als ein Langwieriger Streit. Diskutieren Sie vorher und nicht im Nachhinein. Sie wissen erst ob Sie die gleiche Sprache sprechen, wenn Sie miteinander reden. !!!

Den Inhalt der Teilungserklärung bzgl. der Zweckbestimmung beinhaltet Begriffe, wie:

• Wohnnutzung,
• Geschäftsraum,
• Ladengeschäft,
• Gaststätte
• Hotellerie Betrieb

Jeder Eigentümer der in die Teilungserklärung des Objekts hineinblickt interpretiert  die Verwendung der Sache unterschiedlich problematisch wird es stets bei Vermietung an Dritte die vielleicht von Zuhause aus arbeiten und Dritte empfangen. Besonders Geschäftsräume  mit Eintragung des Begriffs Laden sind häufig wirtschaftlich gefährdet durch vergrämte Nachbarn, welche Ihr Unbehagen über Öffnungszeiten, Lautstärke oder die Art der Kundschaft  zum Ausdruck bringen wollen.

Das allgemeine Verständnis des Begriffs Laden ist nach höchstrichterlicher Rechtsprechung  schon mehrfach in unterschiedliche Richtung entwickelt worden. Nach dem Urteil des BGH vom 08.März 2019 (Az. V ZR 330/17) ist das Betreiben einer Unterkunft für  obdachlose Menschen eine zweckrichtige Verwertung einer Ladenfläche.

Sie haben im Artikel gelesen:

1. es kann sich durchaus lohnen „atypische“ Mietverhältnisse einzugehen.
2. das Baunutzung und Finanzierung für Eigentümer, Vermieter & Mieter von Bedeutung sind und Grenzen und Möglichkeiten des Gebrauchs sich hieraus ergeben.
3. Grundbuch und Teilungserklärung regeln genauer wer Eigentümer ist und was Verwendungszweck ist.

Wenn Sie als Vermieter bisher ein Einkommen aus Vermögen generieren, dann laufen Sie mit vermeintlich lukrativen Ideen schnell Gefahr in ungeahnte Situationen zu geraten. Verschaffen Sie sich Klarheit darüber was erlaubt und möglich ist und was nicht. Häufige Fälle im Tagesgeschäft eines Anwalts sind zunächst übersichtliche Situationen, die im zeitlichen Verlauf komplex werden. Nebenkriegsschauplätze und langwierige Sichtung von Dokumenten als Beweismittel zögern Ihren Rechtsprozess über das Maß des Notwendigen hinaus und  hindern Sie daran zu Ihrem Recht zu kommen. Es  erschwert Ihnen und auch der Gegenseite das Voranschreiten des Prozesses, wenn notwendige Dokumente nicht auffindbar sind oder aus Regalsammlungen aus ungeordneten Ordnern herausgesucht werden müssen. Vor Gericht entscheidet in der Regel die Beweislast, was nicht vorgebracht werden kann, kann vom Richter auch nicht beurteilt werden.

Sichten Sie Ihre Dokumente, für das…

Mietrecht: den Schriftlichen Mietvertrag, Protokoll mit Bildern (Ein-Auszug), Nebenkostenabrechnungen, Jahresabrechnung, Mietspiegel, ….

WEG: Grundbuchauszug,Teilungserklärung, Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan,…

Immobilienerwerb: Kaufvertrag,  Exposé, notarielle Beurkundung, Grundbuchauszug, Baulasten, Bebauungsplan, ….

Wenn Sie etwas in den Medien, insbesondere im Internet  lesen oder hören, tun Sie sich und Ihrem Umfeld zunächst folgenden Gefallen: “Glauben Sie es nicht, die Realität ist komplizierter.“  Jeder Fall ist ein Unikat. Mietverträge, die im Internet kostenfrei zum Download bereit stehen, sind oft veraltet und entsprechen nicht mehr der aktuellen Rechtsprechung. Ich habe schon erlebt, dass Vermieter in ihrem Hang zu Sparen dann einen kostenfreien Mietvertrag eines Mietervereins verwendet haben. Die Verwunderung, warum der Mietvertrag dann so mieterfreundlich war, war schon groß aber wohl nur wenig überraschend.

Dieser Artikel erfüllt einzig und allein den Sinn und Zweck, Sie grob mit dem  Thema Wohnungseigentum-Vermietung zu konfrontieren und Ihnen aufzuzeigen, dass Sie durch eine Vielzahl von Fallstricken auf Grund laufen können, wenn Sie das Konfliktpotential im Wohnungseigentümergemeinschaften bei Vermietung oder Erwerb unterschätzen.

Lassen Sie sich im Vorfeld anwaltlich beraten zu den Dingen die Sie wissen wollen und  Verträge erstellen, prüfen oder abändern bevor Ihnen die Kontrolle, Zeit, Geld und Gesundheit abhandenkommen.

Das erste Beratungsgespräch kostet bei mir zum Beispiel 180 Euro zzgl. Umsatzsteuer. Eine Wohnraumkündigung mit Räumungsklage und Gerichtsvollzieher ein vielfaches mehr.

Folgende Beiträge könnten Sie interessieren:

Schuldner zahlt nicht? Was Sie tun können!

Meldepflicht des Mieters bei Wohnungswechsel

WEG Reform 2020

 

Wie schütze ich mich, wenn der Arbeitgeber Mobbing durch einen Vorgesetzten oder Kollegen zulässt und seine Fürsorgepflicht nicht wahrnimmt?

Die wichtigste Pflicht des Arbeitgebers ist natürlich, dass er dem Arbeitnehmer den geschuldeten Lohn pünktlich und in voller Höhe bezahlt. Daneben treffen den Arbeitgeber aber neben seinem Recht auf Direktionsbefugnis, Entgegennahme der Arbeitsleistung auch diverse Nebenpflichten.
Diese Regelungen sind aber leider nur  in vielen arbeitsrechtlichen Gesetzen verstreut zu finden oder beruhen auf betrieblicher Übung bis hin zu Treu und Glauben (§ 242 BGB), so z.B. im Bundesurlaubsgesetz,  Arbeitszeitgesetz, § 612 a BGB, Entgeltfortzahlungsgesetz, Kündigungsschutzgesetz, Betriebsverfassungsgesetz u.a..

Verletzt der Arbeitgeber sollte Nebenpflichten die auch Fürsorgepflichten genannt werden, hat der Arbeitnehmer diverse Ansprüche wenn er die Verletzung beweisen kann:
* einen Erfüllungs-  bzw. Unterlassungsanspruch,
* ggfls.  ein Zurückbehaltungsrechts an seiner Arbeitsleistung
* ggfls. ein Kündigungsrecht (evtl. sogar Abmahnung des Arbeitnehmers erforderlich!)
* ggfls. Schadensersatzansprüche des Arbeitnehmers.

Aber Achtung: Stellt sich die vermeintliche Verletzung einer Fürsorgepflicht oder die angebliche Mobbinghandlung lediglich als Anweisung im Rahmen des vertraglichen Direktionsrechts heraus, kann dies umgekehrt zu entsprechenden Gegenhandlungen des Arbeitgebers führen. Hier kann sogar ggfls. eine Sperrzeit durch die Bundesagentur für Arbeit folgen.  Ohne anwaltliche Hilfe sollte man hier sehr vorsichtig sein und von einer voreiligen spontanen Kündigung zunächst Abstand nehmen.

Unter „Mobbing“ wird vieles in den Medien verkauft. Aber nicht alles wo Mobbing drauf steht, ist tatsächlich Mobbing drin. Mobbing ist eine derart unbestimmte Begrifflichkeit, dass  man es nur Umschreiben kann. Das Bundesarbeitsgericht hat in seiner Entscheidung vom 11.12.2014 – 8 AZR 838/13 versucht Mobbing zu beschreiben, wie folgt: „ als fortgesetzte, aufeinander aufbauende und ineinander übergreifende, der Anfeindung, Schikane oder Diskriminierung dienende Verhaltensweisen am Arbeitsplatz gegenüber einzelnen Mitarbeitern zur Erreichung von Zielen, die von der Rechtsordnung nicht gedeckt und die jedenfalls in ihrer Gesamtheit das allgemeine Persönlichkeitsrecht verletzen.“

Nicht jede Kritik ist Mobbing nicht jede Arbeitsanweisung ist Schikane, sondern kann arbeitsvertraglich vom Direktionsrecht umfasst sein.

Indikatoren für „Mobbingverhalten“

• ein übergreifendes systematisches Vorgehen sei es vom Arbeitgeber oder von einem Mitarbeiter
• Ziel die Würde des Arbeitnehmers zu verletzen
• Mittel: Einschüchterung, Anfeindungen,  Erniedrigung,  Entwürdigung, Beleidigung , Manipulation von Arbeitsergebnissen, Isolation, durchstechen von Informationen,
• 3 Abs. 3 AGG
  Belästigung ist eine Benachteiligung, wenn unerwünschte Verhaltensweisen, die mit einem in § 1 genannten Grund in Zusammenhang stehen, bezwecken oder bewirken, dass die Würde der betreffenden Person verletzt und ein von Einschüchterungen, Anfeindungen, Erniedrigungen, Entwürdigungen oder Beleidigungen gekennzeichnetes Umfeld geschaffen wird.

Jede Arbeitnehmerin, jeder Arbeitnehmer hat gegenüber seinem Arbeitgeber Anspruch auf Schutz vor systematischen Anfeindungen (Mobbing) dieser Art durch Kollegen oder Vorgesetzte!

Arbeitsrechtlich bestehen zu Gunsten des Arbeitnehmers zwar Ansprüche, wie oben dargestellt zur Verfügung. Aber in der Regel scheitern diese Ansprüche an der Beweislastfrage.  Ja, ich weiß auch, es ist mühsam ein sog. Mobbing-Tagebuch zu führen, dass auflistet, was, wann, durch wen, wie erfolgte.

Die „Mobberin“ oder der „Mobber“ gehen in der Regel gezielt, geschickt und  verborgen vor. Oft hat sie/er, wenn es sich um eine Vorgesetztenfunktion handelt, überlegenes Wissen. Sie/Er kann sein Opfer gezielt auflaufen lassen und vor den Kollegen vorführen.

Bis das Mobbingopfer überhaupt erkennt, dass es gar kein Burn-Out ist, es nicht so dumm ist, es kein eigener Fehler war, es kein Zufall war, dass die e-mail nicht verloren ging, der Urlaubsschein doch abgegeben war, ist das Opfer, so meine anwaltliche Erfahrung in der Regel schon gesundheitlich so angeschlagen, dass ein Verbleib im Unternehmen oft nicht mehr möglich ist. Es gilt dann arbeitsrechtliche Lösungen zu suchen, die oft im Ausscheiden aus dem Unternehmen enden.

Auch wenn Mobbing bewiesen ist, ein Mobbing Opfer hat keinen Anspruch darauf, dass die Führungskraft vom Arbeitgeber entlassen wird. Auch hat das Mobbing-Opfer generell keinen Anspruch auf Versetzung an einen anderen Arbeitsplatzes, es sei denn ein solcher Arbeitsplatz ist objektiv  im Betrieb vorhanden..

Ein Schadensersatzanspruch ist aber nur dann gegeben, wenn bewiesen werden kann das ein schuldhaftes Verhalten des Arbeitgebers oder eines ihm zurechenbaren Mitarbeiters gegeben hat.
Ansprüche des Arbeitnehmers Arbeitnehmerin wegen Mobbing unterliegen nicht der vertraglichen Ausschlussfrist.

Achtung: auch das Mobbing-Opfer trifft grds. eine Schadensminderungspflicht. Ggfls. hat es
dem Arbeitgeber die Mobbinghandlungen anzuzeigen und ihn zur Abhilfe aufzufordern.

Liegen die Tatbestandsvoraussetzungen für eine Mobbingklage nebst Beweismitteln vor, könnte man unter anderem nachfolgende Klageanträge stellen:

1. Die Beklagte wird verurteilt Schadensersatz in Höhe von 5.000 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit an die Klägerin zu zahlen.
2. Die Beklagte wird verurteilt, ein angemessenes Schmerzensgeld, dessen Höhe im Ermessen des Gerichts gestellt wird jedoch 7.000 Euro nicht unterschreiten sollte, nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit an die Klägerin zu zahlen.
3. Es wird festgestellt, dass die Beklagte zum Ersatz aller weiteren Schäden und Nachteile verpflichtet ist, die der Klägerin durch die in der nachfolgenden Klagebegründung dargelegten Mobbing-Aktivitäten des Mitarbeiters der Beklagten, Betriebsleiter Fritz Meier entstanden sind.
4. Die Beklagte wird verpflichtet alles in ihrer Macht stehende zu tun, um Mobbinghandlungen des Betriebsleiters Fritz Meier insbesondere solche,  wie sie in der nachfolgenden Klageschrift beschrieben sind, künftig zu verhindern.

 

Die Mietkaution ist ein oft leidiges Thema für die meisten Vermieter und Mieter. Im Falle der Barkaution ist das Geld zu Beginn müßig aufzutreiben für den Mieter und bei Auszug ist oft strittig, was der Vermieter noch einbehalten darf. Ein Sparbuch für den Betrag von drei Monatsmieten zur treuhänderischen Verwaltung durch den Vermieter ist auch nicht gerade attraktiv. Die Bürgschaft zum Beispiel durch die Eltern birgt Ihre eigenen  Schwierigkeiten.

Warum also keine alternative Finanzierung der Mietkaution?

Derweil lassen sich von der Mietkautionsversicherung bis zur Sicherung über Bürgschaft unzählige Produkte von unterschiedlichsten Anbietern finden. Einfache Handhabe, zügige Bearbeitung oder geringe Aufwendungen pro Monat sind Argumente für den Vertragsabschluss.

A B E R

Das Konfliktpotential der Barkaution wird nicht mehr erwartet, denn die Szenarien, welche von Mietern vorgetragen wurden, um eine Benachteiligung durch den Vermieter darzulegen sind gerichtlich meist im Sinne des Gesetzgebers entschieden worden. Somit ist in der Partei des Mieters, der abhängige und schwächere Part des Mietverhältnisses gesehen worden, der vor Benachteiligung zu schützen sei. Auch Vermieter mit akribisch erfassten Auszug- und Einzugsprotokollen, Mietverträgen mit unzähligen Regelungen konnten im Schadensfall oft keine ausreichende Abhilfe schaffen. Die Kaution ging, der Schaden blieb – im Zweifelsfall! Alles eine Frage der Beweislast und der Finanzkraft des Mieters ist die Antwort des Rechtsanwalts und des Gerichts.

Der Vermieter hat durch alternative Kautionssicherung ein scheinbar geringeres Prozessrisiko. Es sind keine  Schadenersatzforderung wegen geringen Zinsertrags zu erwarten, eventuelle Fehler durch unrechtmäßige Aufrechnung des Vermieters sind grundsätzlich vermieden.

Derweil ist in höchst richterlicher Instanz abgewichen worden von der Auffassung des Benachteiligten Mieters. Mit der Entscheidung des Bundesgerichtshof VIII ZR 157/17  vom 28. Februar 2018 ist es dem Vermieter möglich eine direkte Schadenersatzforderung vorzubringen, ohne das eine Frist  zur Schadensbeseitigung gewährt werden muss bei Auszug. Dies bedeutet in Bezug auf die Kautionsfinanzierung, dass die Versicherungen, Banken oder sonstige Finanzdienstleister in Anspruch genommen werden. Wobei ein  Vermieter einen gewissen Spielraum erlangt den Schadenersatz nach „eigenen Ermessen“ zu gestalten. Die Versuchung an den unscharfen Grenzen von Maßnahmen „Schadensbeseitigung“ durchzuführen, wobei „Modernisierung“ zutreffender wäre, ist durchaus zu sehen. Ohne die Möglichkeit der Schadensbeseitigung und Verständigung über Kosten, die nach Auszug aufgewendet werden müssen werden, wird sich manch ein Mieter  übergangen fühlen, wenn der Vermieter einfach so auf die Bürgschaft zugreifen kann.

Die Höhe des Schadensersatzes kann hierbei ein Vielfaches der Mietkaution betragen, welche zu Leisten gewesen wäre. Somit ist eine anteilige oder vollständige Verwertung nicht unbedingt, das was im schlimmsten Fall zu erwarten ist.

Eine angestrebte Prozessführung wird daher wahrscheinlich von Mietern zukünftig betrieben werden (müssen), wegen „überzogener“ Schadensersatzforderungen, vermeintlich fehlender Anspruchsgrundlage oder (im Falle von Bürgschaft) durch zeitlich verzögerte Erklärung der Schadensersatzforderung.

Daher empfiehlt es sich bei Abschluss des Mietvertrages, Erstellung des Einzug- und Auszugsprotokolls eine klare Kommunikation zwischen den Parteien und Absprachen über anfallende Kostenpunkte (schriftlich erklärte). Bei Auseinandersetzung oder Unklarheiten können bzw. sollten sich sowohl Mieter als auch Vermieter sachkundig machen, bevor Sie eine Auseinandersetzung suchen oder Handeln nach eigener Rechtsauffassung. In der Regel kann der Kautionsauszahlung nur eine anhängige klage oder eine eisntweilige Verfügung gegen den Vermieter entgegegehelten werden. Der Mieter  muss den Weg zum Gericht antreten und nicht der Vermieter.

Für Vermieter, die sich entschließen alternative Kautionsfinanzierung zu verwenden und über Schadensersatz zu beanspruchen, ist es ratsam  Maßnahmen und verbundene Kosten mit Belegen aufzuführen.

 

Folgende Beiträge könnten Sie interessieren:

Schuldner zahlt nicht? Was Sie tun können!

Neue Regeln für Arbeitsverträge. Auch für Alt-Verträge relevant!

WEG Reform – Was gilt?

 

Der Markt für die Verwaltung von Wohnimmobilien wird zum Jahr 2019 mit rechtlich geforderten Änderungen für Verwalter beginnen.

Der Bundestag hat ein Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Verwalter (Immobilienverwalter und Wohnimmobilienverwalter) erlassen und die Gewerbeordnung und die MaBV geändert.

Ab 31.01.2019 (vorläufig  geregelt zum 31.01. der Folgejahre) wird von Verwaltern für Wohnimmobilien verlangt Nachweis über Qualifikation und Zulassung erbringen. Klienten (Wohnungseigentümergemeinschaft, Vermieter/Mieter, Mischengagements), Versicherern, Banken sind entsprechende Unterlagen vorzulegen. (§34c GewO; Vertrag, Vollmacht; Versicherungsschutz,…).

Für bereits Tätige Immobilienverwalter ist eine zum März 2019 endende Frist für Weiterqualifikation gesetzt. Wenn nicht Innerhalb von zwei Jahren eine präskriptive spezifische Berufsausbildung oder ein Fachwirt (IHK) absolviert wurde, der für drei Jahre ausreichend genügt.

Die Wohnimmobilienverwaltung  für nicht im eigenen Sondereigentum stehende Immobilien bedarf einer Erlaubnis nach §34c Gewerbeordnung und Regelungen der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung).

Die von den Branchenverbänden vorläufig durchgesetzten Auflagen, entbehren nach wie vor einen Sachkundenachweis. Die Erlaubnispflicht wird demnach bei Wohnimmobilienverwaltung von nicht ausschließlich im eigenen Sondereigentum stehenden Einheiten, durch nicht rein fachliche Gegebenheiten befriedigt.

Wesentliche Bestandteile der Regelungen die am 17. Oktober 2017 verabschiedet wurden und am 01. August 2018 in Kraft traten, als  Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter:

1. (Persönliche) Zuverlässigkeit

2. Geordnete Vermögensverhältnisse

3. Weiterbildungspflicht

4. Versicherungsschutz

5. Informationspflicht

Für Sie als Wohnungseigentümer bedeutet dies, dass Sie ab 01. März 2019 von Ihrem Immobilienverwalter eine Auskunft über Erlaubnis §34 GewO, Qualifikation verlangen dürfen, um sich vor „schwarzen Schafen“ und „unprofessionellen“ Verwaltern zu schützen. Vor allem ein ausreichender Versicherungsschutz sollte mit Ihrem Verwalter abgeklärt sein, damit gewährleistet bleibt, dass kostenintensive Schadensfälle nicht ungedeckt bleiben.

Sollten Sie mit der Arbeit Ihres Verwalters weitestgehend zufrieden sein, sollten Sie dennoch durch klärende Gespräche und schriftliche Fixierung, die Entwicklungen abklären und die Bereitschaft signalisieren bestehende Verträge an die realen Gegebenheiten anzupassen.

1. Die (persönliche) Zuverlässigkeit kann nach geltender Auslegung für natürliche & bei juristische Personen (alle Gesellschafter) erteilt werden, wenn innerhalb von fünf Jahren mindestens keine rechtskräftige Verurteilung wegen eines Delikts des Zivil- und Strafrechts vorliegen.Beispiele: Diebstahl, Unterschlagung, Erpressung, Wucher, Untreue, Betrug,[ …].
   Nicht ausreichende wirtschaftliche Leistungsfähigkeit, welche die Rechte Dritter verletzen führen im Einzelfall zum Versagensgrund.
   Beispiel: Auftragsvergabe für „Schwarzarbeit,“ fehlende Sozialabgaben, wiederholte Säumigkeit bei Erfüllung von Zahlungsverpflichtungen, unbeglichene Steuerschuld[…].

2. Geordnete Vermögensverhältnisse bedürfen zur Prüfung mindestens der Auskunft aus den Schuldnerverzeichnissen vom zuständigen Amt- und zentralen Vollstreckungsgericht.

Zudem sollten im Einzelfall keine Tatbestände von nicht ausreichender wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit erfüllt sein oder werden.

3. Die Weiterbildungspflicht umfasst eine Investition von mindestens 20 Stunden innerhalb von drei Jahren in IHK akkreditierte einschlägige Themenkomplexe der Immobilien-wirtschaft. Der Rahmen der Informationsvermittlung ist nach Stand 2018 nicht näher fixiert. Eine Befreiung von dieser Verpflichtung ist nicht vorgesehen. Die Einzeheiten zur Weiterbildugnspflciht sind in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt ab §§ 15 b.

4. Der Versicherungsschutz in Form einer Betriebshaftpflichtversicherung sollte mindestens als Vermögensschadenhaftpflichtversicherung vorliegen zu den Schadenssummen von 500.000€ pro Schadensfall und 1.000.000€ pro Schadensfälle im Jahr.Eine Unterversicherung ist in jedem Falle nicht zu empfehlen, sowie unkoordinierte Mehrfachabschlüsse die den Entfall des Versicherungsschutzes herbeiführen.Sehr geehrte Damen und Herren informieren Sie sich über Ihren aktuellen Versicherungsschutz ausreichend. Der Versicherungsnehmer in Tätigkeit des Verwalters von Wohnimmobilien ist geschützt, aber in Tätigkeit der Verwaltung von Vermögen besteht ein erhebliches Haftungsrisiko.

5. Die Informationspflicht sieht vor, dass Wohnimmobilienverwalter zukünftig ab 31.01. Auftraggebern, Versicherungen, Banken, Rechtsberatern und weiteren Parteien mitteilen müssen, dass eine Erlaubnis nach §34c GewO vorliegt. Weitere Unterlagen, welche bei berechtigten Interesse und einer im Geschäftsverkehr gebotenen Sorgfalt notwendig sind sollten ebenfalls vorlagefähig sein bei Geschäftskontakten nach 31.01.Beispiel: Für Auftraggeber müssen Weiterbildungszertifikate für drei Jahre einsehbar sein auf Anfrage, Versicherungsschutz,[…]

Zu beachten: auch Mitarbeiter mit Kundenkontakt bedürfen der Erlaubnis §34c GewO bei Kundenkontakt (von Arbeitgeber beantragt), bei Geschäftsführerwechsel besteht Mitteilungspflicht […].

Es empfiehlt sich, wenn Sie Ihren Lebensunterhalt aus Tätigkeiten  in der Immobilienbranche beziehen, als Wohnungsverwalter oder für eine Wohnungsverwaltungsgesellschaft, dann klären sie die wesentlichen Abläufe mit den zuständigen Behörden, Mitarbeitern der IHK und Branchenverbände.

Da zum Stand des 30.12.2018 eine Vielzahl an Informationen noch nicht ausreichend konkretisiert und konsolidiert worden ist, ist mit wesentlichen Ergänzungen zu rechnen in den Punkten 1-5. (Ordnungswidrigkeiten, Bußgelder; Einzelfälle, Zuständigkeiten,[…].)

 

Folgende Beiträge könnten Sie interessieren:

WEG-Reform 2020 – Was erwartet Sie?

Meldepflicht des Mieters bei Wohnungswechsel.

Schuldner zahlt nicht? Was Sie tun können!

Mobbing durch meinen unfähigen Vorgesetzen –

Immer häufiger werde ich mit folgender Fragestellung im Arbeitsrecht konfrontiert:

Ich bräuchte Ihre Hilfe bzgl. meiner derzeitigen Arbeitssituation! Ich bin aktuell im Angestelltenverhältnis tätig im Vertrieb bei einem regionalen mittelständischen Unternehmens. Zu meine Aufgaben gehört Außendienstarbeit und dementsprechend die Akquise, Bindung von Kunden. Seit mehr als x Jahren komme ich meinem Job nach, ich liebe eigentlich das was ich tue. Jedenfalls habe ich das!!! Im Verlauf der letzten Jahre wurden in unserem Unternehmen die Verhältnisse immer schwieriger, was nichts mit den wirtschaftlichen Bedingungen zu tun hat. Unser Seniorgeschäftsführer hat in einem regelrechten “Controllingwahn” die Ausgaben für unsere Produktion gedrosselt und Outsourced. Die Qualität unserer Produkte hat mittlerweile so stark abgenommen, dass es mir regelrecht Bauchschmerzen bereitet für sie zu werben. Es gibt jetzt überall im Unternehmen tolle Sprüche zum produktiver werden und wir sind so “Innovativ” und sind “Marktführer”. Das zwischenmenschliche Miteinander gibt es nicht mehr, die Teamleiter sind permanent am Maßregeln und eingreifen. Die Zielvorgaben werden bei dem “Wahnsinn” zusätzlich angezogen (jetzt schon) Quartalsweise. Die Belegschaft ist am verzweifeln und die Besten sind schon weg. Zu allem Übel ist mein Vorgesetzter der, der mir persönlich besonders zu schaffen macht. Hr.Y wälzt den entstehenden Druck nach unten ab und lässt alle Probleme links liegen, wenn der Gong schlägt fällt der Stift. Kritik egal welcher Art ist unmöglich und fachlich fehlt es ihm an Kompetenz. Long story short!!!

Gibt es denn keine Möglichkeit meinen unfähigen Vorgesetzten loszuwerden?

Ich würde mich über eine zeitnahe Antwort sehr freuen, da jeder Arbeitstag schlimmer wird als der vorherige. Jeden Morgen habe ich schon Übelkeit.

Hier gibt es kein Patentrezept. Seit 1986 bin ich mit diesen Fragen arbeitsrechtlich konfrontiert.

Love it.

ideal – ich liebe meinen Job – Ich liebe meine Kollegen – Ich liebe meine Chefs

Die Phase des Love ist, ist überschritten. Erste Ansätze der Gesundheitsschädigung zeigen sich schon. Der Beginn einer Spirale, die nicht selten ins Burn Out führt. Hier ist dann nicht mehr der Fachanwalt für Arbeitsrecht, sondern ärztliche Hilfe erforderlich.

Change it

Change it noch möglich?
Erfahrungsgemäß ist in solchen Situationen in den Betrieben nur wenig geordnet. Das Organigramm ist entweder gar nicht vorhanden oder geschaffen vor 12 Jahren, als es mal einen Unternehmensberater gab oder der Geschäftsführer noch Unternehmensvisionen hatte.
Heute bildet das Organigramm aber keine Gegenwart ab. Das Leitbild wurde vermutlich ebenfalls vor 12 Jahren verabschiedet, aber der letzte, der wusste, was man mit dem Leitbild bezweckte, ist vor 5 Jahren aus dem Unternehmen ausgeschieden. Heute dient es nur noch der Außendarstellung oder macht sich gut auf der Homepage – oder es ist nur ein schönes Bild an der Wand.

Ihr Arbeitsvertrag beruht vermutlich einem Vertragsmuster von 2002 und unter § 2 Abs. 3 wird auf eine Funktionsbeschreibung (Anlage 1)  verwiesen, aber diese Anlage wurde nie erstellt oder in den letzten Jahren aktualisiert.

Daher stelle ich regelmäßig die Frage:
„Ist von Ihrem Arbeitgeber klar definiert, welche Aufgaben, Kompetenzen, Vollmachten Sie haben und welche gerade nicht? Ist auch klar, welche Aufgaben, Kompetenzen und Vollmachten ihr Vorgesetzter hat?“

Ich erlebe dann oft, dass es in diesen „Grauzonen“ es zu Konflikten kommt, weil niemand diese Erwartungshaltung klar definiert hat, weder für den Mandanten, noch für dessen Vorgesetzten. Hier sitzen beide quasi im gleichen Boot und jeder versucht seine Lösung in diesem „Nebel“ zu finden. Der Vorgesetzte denkt: „Dafür wird X bezahlt“ und X denkt: „Dafür bin ich gar nicht zuständig“.
Und dieses Spiel kann lange und oft gespielt werden, bis X sich in die Krankheit verabschiedet oder wegen Schlechtleistung gefeuert wird. Selten zahlt der Vorgesetzte den Preis.

Erst, wenn der Garten mit einer Stellenbeschreibung/Funktionsbeschreibung/Aufgabenbeschreibung abgesteckt ist, wird erstmals offenbar und transparent, wer der Low Performer in der Abteilung ist. X oder sein Vorgesetzter. Ohne diese Transparenz bleibt das Versagen regelmäßig bei X hängen.

Denn in diesem Fall müsste der Geschäftsführer/der Gesellschafter eigentlich einräumen, dass es sein Führungsversagen war. Soviel Selbsterkenntnis habe ich in meiner anwaltlichen Praxis jedoch nur selten, eigentlich nie erlebt.

Wenn es noch nicht zu spät ist – die Kunst den eigenen Garten zu bestellen

Fragen Sie den Vorgesetzten nach einer aktualisierten Aufgabenbeschreibung.
Wenn es keine gibt, fertigen Sie eine solche an und fragen Sie ihren Vorgesetzten im ehrlich, freundlichen Ton an, ob diese vollständig ist und ob er ihre Aufgaben und Kompetenzen ebenso sieht. Allein aus diesem Dialog ergibt sich die Chance zum Wandel – zum change it.

Sollte es einen Betriebsrat geben, bitten Sie diesen generell für jeden Arbeitsplatz Funktionsbeschreibungen zu fordern, dann bleibt der Fokus der Arbeitgeberaufmerksamkeit beim Betriebsrat und ruht nicht auf einem einzelnen Mitarbeiter.

Sollte das Ansinnen abgelehnt werden, sollte auf Seiten des Vorgesetzten keinerlei Veränderung erfolgen: Ihre Gesundheit ist wichtiger als ihr Job.

Statt Burn Out – Leave it!