In seiner Entscheidung vom 20. September 2011 kam der 9. Senat des Bundesarbeitsgerichts (BAG) zu dem Ergebnis, dass mit dem Tod eines Arbeitnehmers auch sein Urlaubsanspruch untergeht, dass heißt seine Erben erhalten keinen Urlaubsabgeltungsanspruch nach § 7 Abs. 4 Bundesurlaubsgesetz.

Fraglich ist, ob der EuGH hier nicht später zu einem anderen Ergebnis kommt.

Die Entscheidung ist insbesondere zu beachten, wenn ein Aufhebungsvertrag, ein arbeitsgerichtlicher Vergleich oder ein Abwicklungsvertrag abgeschlossen werden sollen.

BAG , 20.09.2011, Aktenzeichen 9 AZR 416/10

§ 40 GMbHG
(1) Die Geschäftsführer haben unverzüglich nach Wirksamwerden jeder Veränderung in den Personen der Gesellschafter oder des Umfangs ihrer Beteiligung eine von ihnen unterschriebene Liste der Gesellschafter zum Handelsregister einzureichen, aus welcher Name, Vorname, Geburtsdatum und Wohnort der letzteren sowie die Nennbeträge und die laufenden Nummern der von einem jeden derselben übernommenen Geschäftsanteile zu entnehmen sind. Die Änderung der Liste durch die Geschäftsführer erfolgt auf Mitteilung und Nachweis. (2) Hat ein Notar an Veränderungen nach Absatz 1 Satz 1 mitgewirkt, hat er unverzüglich nach deren Wirksamwerden ohne Rücksicht auf etwaige später eintretende Unwirksamkeitsgründe die Liste anstelle der Geschäftsführer zu unterschreiben, zum Handelsregister einzureichen und eine Abschrift der geänderten Liste an die Gesellschaft zu übermitteln. Die Liste muss mit der Bescheinigung des Notars versehen sein, dass die geänderten Eintragungen den Veränderungen entsprechen, an denen er mitgewirkt hat, und die übrigen Eintragungen mit dem Inhalt der zuletzt im Handelsregister aufgenommenen Liste übereinstimmen. (3) Geschäftsführer, welche die ihnen nach Absatz 1 obliegende Pflicht verletzen, haften denjenigen, deren Beteiligung sich geändert hat, und den Gläubigern der Gesellschaft für den daraus entstandenen Schaden als Gesamtschuldner.

Demnach verdrängt die Zuständigkeit des Notars gem. § 40 II GmbHG die Zuständigkeit des/der Geschäftsführer(s), so dass jeweils nur einer von beiden zuständig sein kann. Nach Ansicht des OLG Hamm bleibt aber offen, ob die Zuständigkeitsfrage dahinstehen kann, wenn sowohl der Geschäftsführer als der Notar die Liste unterzeichnen. Die Frage ist: ob also die zusätzliche Unterschrift des (tatsächlich) unzuständigen Geschäftsführers der Wirksamkeit der unterschriebenen Erklärung des zuständigen Notars entgegensteht.

Das OLG Hamm verneint diese Frage und kommt zu dem Ergebnis: „Wird die Liste von allen Personen unterzeichnet, deren Befugnis bzw. Verpflichtung hierzu in Betracht kommt, so steht fest, dass jedenfalls auch die zuständige Person unterzeichnet hat. Hiermit ist dem Zweck der Unterzeichnung genüge getan. Dieser besteht darin, dass entweder der Geschäftsführer unter der Haftungsandrohung des § 40 Abs. 3 GmbHG oder der Notar im Rahmen seiner Amtspflichten die persönliche Gewähr für die Richtigkeit der eingereichten Liste übernimmt. Unterzeichnen nun beide die Liste, so übernehmen formal beide diese Gewähr und setzen sich der Gefahr einer entsprechenden Haftung aus. Mehr ist im Registerverfahren nicht zu prüfen.“

Ein Bauherr, der beabsichtigt Bauarbeiten durchführen zu lassen, die sich schädlich auf das Nachbargrundstück auswirken können, zum Beispiel durch Erschütterungen bei Ramma, Verlust der Festigkeit durch Ausgrabungen, Verlust der Bodenstabilität bei Ausgrabungsarbeiten oder Beschädigung von Bodenleitungen, empfiehlt sich ein Beweissicherungsverfahren auf eigene Kosten von einem Bausachverständigen durchführen zu lassen.

Hierzu ist der Bauherr zwar nicht verpflichtet, doch es empfiehlt sich bereits mit der des Bauherrn aber auch alle anderen Beteiligten, wie Bauunternehmen oder Architekten sich, falls solche Schäden zu erwarten sind vorsorglich abzusichern.

Das Privatgutachten des Sachverständigen enthält insbesondere Bilder, um später im nachbarrechtlichen Streit Beweismittel stellen zu können und in dem Sachverständigen einen kompetenten Zeugen zu haben, wenn eventuelle Bauschäden später zu beurteilen sind.

Hat der Bauherr hier  Geld gespart  und verzichtet auf die vorherige Beweissicherung, steht er später vor dem problem, dass sein nachbar einen gewissen Bautenzustand vorträgt und hierfür zeugen aufbietet. Der Bauherr verfügt aber nicht über entsprechende Beweismittel. Er scheitert nur deshalb, weil er den Gegenbeweis nicht führen kann. Hier hat er dann am falschen Ende gespart.

Drohen beim Nachbarn Schäden, empfiehlt es sich, die Kosten eines Beweissicherungsverfahrens nicht zu scheuen.

Was tun, wenn beim Nachbarn der Baggger anrollt und der Presslufthammer bereits das Geschirr im Schrank erzittern läßt?

Baunachbarstreitigkeiten haben in der Regel folgende Fragestellungen:

1)  Ein Eigentümer benötigt einenl Zugang zum Grundstück seines Nachbarn oder dessen Grundstück als Lagerfläche, um geplante Baumassnahmen durchzuführen.

2) Ein Nachbar erleidet durch eine Baumaßnahme vom Nachbargrundstück Schaden an seinem Gebäude/Grundstück bzw. erwartet solche Schäden.

Welche Rechte muss ich meinem Nachbarn einräumen. Was muss oder was kann ich tun, wenn ich drohende Schäden abwenden möchte?
Kann ich vorbeugend einen Anspruch auf Unterlassung geltend machen? Was mache ich, wenn der Schaden bereits eingetreten ist? Wie und gegenüber wem mache ich meinen Schadensersatzanspruch geltend?

Drohende Schäden können sein: Erschütterungen durch Rammarbeiten,  Verlust der Bodenfestigketi durch Abgrabungen, Verlust der Bodenstabilität durch Grundwasserabsenkung im Rahmen von Ausschachtungen, extremer Baustaub, Beschädigung durch Verschulden der Bauarbeiter, Beschädigung an Rohrleitungen oder Versorgungskabel, Folgeschäden.

Vorbeugend ist zu prüfen, ob der Bau durch eine einstweilige Verfügung gestoppt werden kann.  Zu denken ist u.a. an die §§ 1004, 906,909 BGB und §§  935,945 ZPO.

Ist es bereits zum Schaden gekommen,  ist insbesondere an die §§ 823, 906 ff BGB zu denken. Besonders muss geprüft werden, gegen wen die Ansprüche geltend zu machen sind: Bauherr, Unternehmer, Subunternehmer und/oder Architekt?

Ein Eigentümer kann sein Grundeigentum mit Dienstbarkeiten belasten. Beim Grundstückserwerb ist daher stets zu prüfen, ob und wenn ja, welche Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen sind. Das BGB kennt die Grunddienstbarkeit, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit und den Nießbrauch.

Die Grunddienstbarkeit belastet ein Grundstück [man spricht hier vom dienenden Grundstück], zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks [man spricht hier vom herrschenden Grundstück].

§ 1018 BGB regelt:

Ein Grundstück kann zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt (Grunddienstbarkeit).

Die Grunddienstbarkeit berechtigt somit den Eigentümer des „herrschenden Grundstücks“, von dem Eigentümer des dienenden Grundstücks, die jeweils eingetragene und notariell beurkundete Nutzung, oft zum Beispiel ein Durchfahrtsrecht  oder Durchgangsrecht in Anspruch zu nehmen.

ACHTUNG: Dieses Recht geht in der Regel durch Veräußerung nicht verloren, es „haftet“ quasi am Grundstück. Und hier beginnt dann oft der Streit. Waren sich die ersten Eigentümer oft einig über Art und Umfang der Rechte, sind Fremderwerber oft nicht mehr gewillt die Verpflcihtung zu erfüllen; ein Konflikt ist vorprogrammiert. Was einstmals gut gemeint war, mündet in einen kostspieligen Rechtsstreit und der nachbarschaftliche Friede ist nicht mehr zu retten.

BGH: Urteil vom 17.03.2010 – VIII ZR 70/09

• Allein die Tatsache, dass ein Eigentümer seine Eigenbedarfssituation dramatisiert, führt noch nicht dazu, dass eine Kündigungserklärung als formell unwirksam anzusehen ist.
• Zur näheren Begründung war im Kündigungsschreiben wg. Eigenbedarfs ausgeführt, dass die Klägerin derzeit zur Miete wohne und darüber hinaus für ihre berufliche Tätigkeit ein separates Büro angemietet habe. Das von der Beklagten gemietete Wohnhaus eigne sich sehr gut, um Wohnen und Arbeiten unter einem Dach zu ermöglichen. Durch den Umzug könne die Klägerin die Miete für ihre derzeitige Mietwohnung (1.740 €) und für ihr jetziges Büro (858,40 €) einsparen und sich persönlich um die Betreuung ihrer Kinder kümmern erfülle und deshalb unwirksam sei.
• „Nach § 573 Abs. 3 BGB sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Der Zweck der Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen.“ Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann.
• „Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Personen, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben, ausreichend.“
• „Der Beklagten wird darin mitgeteilt, dass die Klägerin bislang zur Miete wohne und mit ihren beiden Kindern in das zu Eigentum erworbene, von der Beklagten gemietete Wohnhaus einziehen und dort auch ihr Büro betreiben wolle; durch diesen Umzug könne sie die teuren Mieten für ihr bisheriges Büro und ihre bisherige Wohnung einsparen. Damit hat die Klägerin die Gründe für ihren Erlangungswunsch hinreichend konkret angegeben.“
• „Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Kündigungserklärung der Klägerin nicht deshalb (formell) unwirksam, weil sie den unzutreffenden Eindruck erwecke, dass sich bei dem von der Klägerin bisher bewohnten Anwesen Wohnung und Büro nicht unter einem Dach befänden und die Klägerin aus diesem Grund besonders auf das an die Beklagte vermietete Wohnhaus angewiesen sei. Ob dies, wie das Berufungsgericht meint, der Fall ist und die Klägerin ihren Eigenbedarf insoweit „dramatisiert“ hat, ist für die formelle Wirksamkeit der von der Klägerin erklärten Kündigung ohne Bedeutung.“

Der Gesetzgeber räumt dem Vermieter nur begrenzte Rechte ein, die Miete einseitig  zu erhöhen.  Solch ein Grund ist die Angleichung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete. Beabsichtigt ein Vermieter die Erhöhung aus diesem Grund:

§ 558 a BGB regelt hierzu:
abs. 1 Das Mieterhöhungsverlangen nach 3 558 BGb ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.

Abs. 2. Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1. einen Mietspiegel (§558 c BGB und § 558 d BGB),
2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank,
3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

Abs. 3:  Enthält ein qualifizierter Mietspiegel ( § 558 d Abs. 1 BGB), bei dem die Vorschrift des § 558 d Abs.2 BGB eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.

Abs. 4: Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558 c Abs.3 BGB oder § 558 d Abs. 2 BGB eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.

Abs. 5: Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bei der Begründung kann der Vermieter somit gemäß § 558 Abs. 2 Nr. 1 BGB auf einen Mietspiegel Bezug genommen werden. Hier ist zwischen einem  einfachen Mietspiegel im Sinne des § 558 c BGB und einem qualifizierten Mietspiegel gem. § 558 d BGB zu unterscheiden. So ist ein einfacher Mietspiegel eine von der Gemeinde oder von Mietinteressenvertretern gemeinsam erstellte oder anerkannte Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese Übersicht soll im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.
Hiervon ist der qualifizierte Mietspiegel zu unterschieden. Dieser ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Mietinteressenvertretern anerkannt. Der qualifizierte Mietspiegel muss im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden. Er ist alle vier Jahre gänzlich neu zu erstellen. Die Entscheidung, ob ein qualifizierter Mietspiegel erstellt werden soll, obliegt der jeweiligen Gemeinde.

Die Stadt Trier hat 2010 einen neuen (einfachen) Mietspiegel erlassen  Basistabelle Mietspiegel Trier

Das BGB regelt zum einfachen Mietspiegel:

§ 558 c BGB ( einfacher Mietspiegel)
1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.
2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden.
3. Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.
4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. ²Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden.
5) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu erlassen.

und zum qualifizierten Mietspiegel:

§ 558 d BGB (qualifizierter Mietspiegel)
1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist.
2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. ²Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. ³Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen.
3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Seit der Entscheidung des BGH, Beschluss vom 19.09.2002 gilt grundsätzlich:

Ein Wohnungseigentümer (WE) , der zum Verwalter bestellt ist, kann grundsätzlich auch über seine Abberufung abstimmen, es sei denn, es geht um eine abberufung aus wichtigem Grund. Das heißt, der zum Verwalter bestellte WE kann also bei einer einfachen Abberufung bzw.  der ordentlichen Kündigung des Verwaltervertrages – ohne wichtigen Grund – mitstimmen.

Stimmt er dennoch mit ab, hat jeder WE das Recht, den Beschluss anzufechten und die gerichtliche Feststellung zu beantragen.