Die Hausverwaltung einer Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) hat gemäß § 27 WEG die Pflicht zum tätig werden, wenn einer der Eigentümer mit seiner Hausgeldzahlung in Verzug ist.

Zu langes Zögern gefährdet die Finanzsituation der Gemeinschaft.  Andere Gläubiger des säumigen Wohnungseigentümers stehen oft schon mit Titeln vor der Tür. Ich empfehle den Hausverwaltungen hier keine falsche Rücksichtnahme.

anmerkung: Weitere Rechte und Pflichten für den Hausverwalter können sich  ergänzend aus dem BGB, der Gemeinschaftsordnung, dem Verwaltervertrag und eventuellen WEG-Beschlüssen betreffend rückständiger Gelder ergeben.

Will der Arbeitnehmer sich gegen die Kündigung verteidigen, so muss er beachten, dass eine Kündigungsschutzklage  gem. § 4 Kündigungsschutzgesetz (KSchG)  innerhalb von drei Wochen nach ihrem Zugang beim zuständigen Arbeitsgericht eingegangen sein muss, wenn nicht, ist die Kündigung nach § 7  Kündigungsschutzgesetz wirksam. Achtung: es gibt nur wenige Ausnahmen.

Nachfolgend einige Anhaltspunkte, die zur Wirksamkeit einer Kündigung zu prüfen sind (keine vollständige Checkliste!):

• Einhaltung der Kündigungsfrist?
• Einhaltung der Schriftform?
• Unterschrift eine Bevollmächtigten?
• Vollmacht erforderlich? vorliegend?
• Kündigungsschutzgesetz anwendbar?
• liegt ein besonderer Kündigungsschutz vor?
• personenbedingte Kündigung?
• verhaltensbedingte Kündigung?
• betriebsbedingte Kündigung?
• Soziale auswahl?
• betrieblicher Grund?
• Anhörung des Betriebsrats?
• liegt ein allgemeiner Unwirksamkeitsgrund vor?
  Grundrechtsverletzung, Sittenwidrigkeit, Treuwidrigkeit, Diskriminierungsverbot, Maßregelungsverbot
• liegt ein Betriebsübergang vor
•  Betriebsratstätigkeit, Mutterschutz, Elternzeit, Schwerbehinderteneigenschaft?

Ein Wespennest unter dem Dach oder Ameisen-Autobahnen können die Lebensqualität eines Mieters durchaus einschränken.

Mietvertraglich ist ein Vermieter in der Regel nach  § 2 Nr. 9 BetrKV berechtigt die Kosten der Gebäudereinigung, d.h. für die Säuberung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs auf die Mieter umzulegen. Es kommt vor, dass sich unter dieser Rubrik dann auch Kosten der Beseitigung eines Wespennestes wiederfindet.

Ein Blick in die Abrechnungsunterlagen bezüglich „Kosten der Gebäudereinigung“ kann sich lohnen. Nach Enscheidungen des LG berlin (27.10.200) und des LG Hamburg (21.03.2001)
sind Kosten für die Beseitigung von Wespen oder Ameisen grundsätzlich nicht umlagefähig.

Der Gesetzgeber regelt im BGB zur Überlassung von Wohnraum zur Untermiete:
§ 540 BGB
Absatz 1: Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. ²Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.
Absatz 2: Überlässt der Mieter den Gebrauch einem Dritten, so hat er ein dem Dritten bei dem Gebrauch zur Last fallendes Verschulden zu vertreten, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat.

Dritter im Sinne des § 540 BGB sind nicht nächste Familienangehörige, wie der Ehepartner, gemeinsame Kinder oder ein Lebenspartner.

§ 553 BGB trifft für Wohnraum zusätzlich nachfolgende Regelung:

Absatz 1: Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. ²Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

Abs 2:  Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.

Abs. 3 Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Auch der Lebensgefährte (nichteheliche Lebensgemeinschaft) des Mieters oder der Mieterin ist Dritter im Sinne  des § 540 BGB.

Der bloße Wunsch des Mieters eine „nichteheliche Lebensgemeinschaft“ einzugehen , genügt jedoch  in der Regel zur Begründung eines „berechtigten Interesses“.  Der Vermieter kann die Erlaubnis in der Regel nicht veweigern.

Die Juristen streiten, ob Schwester, Bruder, Eltern, Schwiegermutter, Schwiegersohn, Schwiegertochter, Schwägerin, Schwager, Stiefsohn, Verlobte eines Kindes, Freund der Tochter oder Enkel Dritte im Sinne der Vorschrift sind.

Alle anderen Personen sind „Dritter“ im Sinne des § 540 BGB und es muss eine Erlaubnis des Vermieters vorliegen.

RISIKO des Vermieters: §  540 BGB  regelt, dass ein Mieter grundsätzlich das Kündigungsrecht nach § 540 I 2 BGB hat, wenn der Vermieter die Erlaubnis unberechtigt nicht erteilt. Der Vermieter kann die Erlaubniserteilung verweigern, sofern in der Person des Dritten, der Untermieter sein soll, ein wichtiger Grund vorliegt.

RISIKO des Mieters: Wird vom Mieter die Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters durchgeführt, ergibt sich nach vorheriger Abmahnung ein Kündigungsrecht nach §§ 543, 573 BGB.

In seiner Entscheidung vom 20. September 2011 kam der 9. Senat des Bundesarbeitsgerichts (BAG) zu dem Ergebnis, dass mit dem Tod eines Arbeitnehmers auch sein Urlaubsanspruch untergeht, dass heißt seine Erben erhalten keinen Urlaubsabgeltungsanspruch nach § 7 Abs. 4 Bundesurlaubsgesetz.

Fraglich ist, ob der EuGH hier nicht später zu einem anderen Ergebnis kommt.

Die Entscheidung ist insbesondere zu beachten, wenn ein Aufhebungsvertrag, ein arbeitsgerichtlicher Vergleich oder ein Abwicklungsvertrag abgeschlossen werden sollen.

BAG , 20.09.2011, Aktenzeichen 9 AZR 416/10

§ 40 GMbHG
(1) Die Geschäftsführer haben unverzüglich nach Wirksamwerden jeder Veränderung in den Personen der Gesellschafter oder des Umfangs ihrer Beteiligung eine von ihnen unterschriebene Liste der Gesellschafter zum Handelsregister einzureichen, aus welcher Name, Vorname, Geburtsdatum und Wohnort der letzteren sowie die Nennbeträge und die laufenden Nummern der von einem jeden derselben übernommenen Geschäftsanteile zu entnehmen sind. Die Änderung der Liste durch die Geschäftsführer erfolgt auf Mitteilung und Nachweis. (2) Hat ein Notar an Veränderungen nach Absatz 1 Satz 1 mitgewirkt, hat er unverzüglich nach deren Wirksamwerden ohne Rücksicht auf etwaige später eintretende Unwirksamkeitsgründe die Liste anstelle der Geschäftsführer zu unterschreiben, zum Handelsregister einzureichen und eine Abschrift der geänderten Liste an die Gesellschaft zu übermitteln. Die Liste muss mit der Bescheinigung des Notars versehen sein, dass die geänderten Eintragungen den Veränderungen entsprechen, an denen er mitgewirkt hat, und die übrigen Eintragungen mit dem Inhalt der zuletzt im Handelsregister aufgenommenen Liste übereinstimmen. (3) Geschäftsführer, welche die ihnen nach Absatz 1 obliegende Pflicht verletzen, haften denjenigen, deren Beteiligung sich geändert hat, und den Gläubigern der Gesellschaft für den daraus entstandenen Schaden als Gesamtschuldner.

Demnach verdrängt die Zuständigkeit des Notars gem. § 40 II GmbHG die Zuständigkeit des/der Geschäftsführer(s), so dass jeweils nur einer von beiden zuständig sein kann. Nach Ansicht des OLG Hamm bleibt aber offen, ob die Zuständigkeitsfrage dahinstehen kann, wenn sowohl der Geschäftsführer als der Notar die Liste unterzeichnen. Die Frage ist: ob also die zusätzliche Unterschrift des (tatsächlich) unzuständigen Geschäftsführers der Wirksamkeit der unterschriebenen Erklärung des zuständigen Notars entgegensteht.

Das OLG Hamm verneint diese Frage und kommt zu dem Ergebnis: „Wird die Liste von allen Personen unterzeichnet, deren Befugnis bzw. Verpflichtung hierzu in Betracht kommt, so steht fest, dass jedenfalls auch die zuständige Person unterzeichnet hat. Hiermit ist dem Zweck der Unterzeichnung genüge getan. Dieser besteht darin, dass entweder der Geschäftsführer unter der Haftungsandrohung des § 40 Abs. 3 GmbHG oder der Notar im Rahmen seiner Amtspflichten die persönliche Gewähr für die Richtigkeit der eingereichten Liste übernimmt. Unterzeichnen nun beide die Liste, so übernehmen formal beide diese Gewähr und setzen sich der Gefahr einer entsprechenden Haftung aus. Mehr ist im Registerverfahren nicht zu prüfen.“

Ein Bauherr, der beabsichtigt Bauarbeiten durchführen zu lassen, die sich schädlich auf das Nachbargrundstück auswirken können, zum Beispiel durch Erschütterungen bei Ramma, Verlust der Festigkeit durch Ausgrabungen, Verlust der Bodenstabilität bei Ausgrabungsarbeiten oder Beschädigung von Bodenleitungen, empfiehlt sich ein Beweissicherungsverfahren auf eigene Kosten von einem Bausachverständigen durchführen zu lassen.

Hierzu ist der Bauherr zwar nicht verpflichtet, doch es empfiehlt sich bereits mit der des Bauherrn aber auch alle anderen Beteiligten, wie Bauunternehmen oder Architekten sich, falls solche Schäden zu erwarten sind vorsorglich abzusichern.

Das Privatgutachten des Sachverständigen enthält insbesondere Bilder, um später im nachbarrechtlichen Streit Beweismittel stellen zu können und in dem Sachverständigen einen kompetenten Zeugen zu haben, wenn eventuelle Bauschäden später zu beurteilen sind.

Hat der Bauherr hier  Geld gespart  und verzichtet auf die vorherige Beweissicherung, steht er später vor dem problem, dass sein nachbar einen gewissen Bautenzustand vorträgt und hierfür zeugen aufbietet. Der Bauherr verfügt aber nicht über entsprechende Beweismittel. Er scheitert nur deshalb, weil er den Gegenbeweis nicht führen kann. Hier hat er dann am falschen Ende gespart.

Drohen beim Nachbarn Schäden, empfiehlt es sich, die Kosten eines Beweissicherungsverfahrens nicht zu scheuen.

Was tun, wenn beim Nachbarn der Baggger anrollt und der Presslufthammer bereits das Geschirr im Schrank erzittern läßt?

Baunachbarstreitigkeiten haben in der Regel folgende Fragestellungen:

1)  Ein Eigentümer benötigt einenl Zugang zum Grundstück seines Nachbarn oder dessen Grundstück als Lagerfläche, um geplante Baumassnahmen durchzuführen.

2) Ein Nachbar erleidet durch eine Baumaßnahme vom Nachbargrundstück Schaden an seinem Gebäude/Grundstück bzw. erwartet solche Schäden.

Welche Rechte muss ich meinem Nachbarn einräumen. Was muss oder was kann ich tun, wenn ich drohende Schäden abwenden möchte?
Kann ich vorbeugend einen Anspruch auf Unterlassung geltend machen? Was mache ich, wenn der Schaden bereits eingetreten ist? Wie und gegenüber wem mache ich meinen Schadensersatzanspruch geltend?

Drohende Schäden können sein: Erschütterungen durch Rammarbeiten,  Verlust der Bodenfestigketi durch Abgrabungen, Verlust der Bodenstabilität durch Grundwasserabsenkung im Rahmen von Ausschachtungen, extremer Baustaub, Beschädigung durch Verschulden der Bauarbeiter, Beschädigung an Rohrleitungen oder Versorgungskabel, Folgeschäden.

Vorbeugend ist zu prüfen, ob der Bau durch eine einstweilige Verfügung gestoppt werden kann.  Zu denken ist u.a. an die §§ 1004, 906,909 BGB und §§  935,945 ZPO.

Ist es bereits zum Schaden gekommen,  ist insbesondere an die §§ 823, 906 ff BGB zu denken. Besonders muss geprüft werden, gegen wen die Ansprüche geltend zu machen sind: Bauherr, Unternehmer, Subunternehmer und/oder Architekt?