Ein Eigentümer kann sein Grundeigentum mit Dienstbarkeiten belasten. Beim Grundstückserwerb ist daher stets zu prüfen, ob und wenn ja, welche Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen sind. Das BGB kennt die Grunddienstbarkeit, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit und den Nießbrauch.

Die Grunddienstbarkeit belastet ein Grundstück [man spricht hier vom dienenden Grundstück], zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks [man spricht hier vom herrschenden Grundstück].

§ 1018 BGB regelt:

Ein Grundstück kann zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt (Grunddienstbarkeit).

Die Grunddienstbarkeit berechtigt somit den Eigentümer des „herrschenden Grundstücks“, von dem Eigentümer des dienenden Grundstücks, die jeweils eingetragene und notariell beurkundete Nutzung, oft zum Beispiel ein Durchfahrtsrecht  oder Durchgangsrecht in Anspruch zu nehmen.

ACHTUNG: Dieses Recht geht in der Regel durch Veräußerung nicht verloren, es „haftet“ quasi am Grundstück. Und hier beginnt dann oft der Streit. Waren sich die ersten Eigentümer oft einig über Art und Umfang der Rechte, sind Fremderwerber oft nicht mehr gewillt die Verpflcihtung zu erfüllen; ein Konflikt ist vorprogrammiert. Was einstmals gut gemeint war, mündet in einen kostspieligen Rechtsstreit und der nachbarschaftliche Friede ist nicht mehr zu retten.

BGH: Urteil vom 17.03.2010 – VIII ZR 70/09

• Allein die Tatsache, dass ein Eigentümer seine Eigenbedarfssituation dramatisiert, führt noch nicht dazu, dass eine Kündigungserklärung als formell unwirksam anzusehen ist.
• Zur näheren Begründung war im Kündigungsschreiben wg. Eigenbedarfs ausgeführt, dass die Klägerin derzeit zur Miete wohne und darüber hinaus für ihre berufliche Tätigkeit ein separates Büro angemietet habe. Das von der Beklagten gemietete Wohnhaus eigne sich sehr gut, um Wohnen und Arbeiten unter einem Dach zu ermöglichen. Durch den Umzug könne die Klägerin die Miete für ihre derzeitige Mietwohnung (1.740 €) und für ihr jetziges Büro (858,40 €) einsparen und sich persönlich um die Betreuung ihrer Kinder kümmern erfülle und deshalb unwirksam sei.
• „Nach § 573 Abs. 3 BGB sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Der Zweck der Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen.“ Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann.
• „Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Personen, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben, ausreichend.“
• „Der Beklagten wird darin mitgeteilt, dass die Klägerin bislang zur Miete wohne und mit ihren beiden Kindern in das zu Eigentum erworbene, von der Beklagten gemietete Wohnhaus einziehen und dort auch ihr Büro betreiben wolle; durch diesen Umzug könne sie die teuren Mieten für ihr bisheriges Büro und ihre bisherige Wohnung einsparen. Damit hat die Klägerin die Gründe für ihren Erlangungswunsch hinreichend konkret angegeben.“
• „Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Kündigungserklärung der Klägerin nicht deshalb (formell) unwirksam, weil sie den unzutreffenden Eindruck erwecke, dass sich bei dem von der Klägerin bisher bewohnten Anwesen Wohnung und Büro nicht unter einem Dach befänden und die Klägerin aus diesem Grund besonders auf das an die Beklagte vermietete Wohnhaus angewiesen sei. Ob dies, wie das Berufungsgericht meint, der Fall ist und die Klägerin ihren Eigenbedarf insoweit „dramatisiert“ hat, ist für die formelle Wirksamkeit der von der Klägerin erklärten Kündigung ohne Bedeutung.“

Der Gesetzgeber räumt dem Vermieter nur begrenzte Rechte ein, die Miete einseitig  zu erhöhen.  Solch ein Grund ist die Angleichung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete. Beabsichtigt ein Vermieter die Erhöhung aus diesem Grund:

§ 558 a BGB regelt hierzu:
abs. 1 Das Mieterhöhungsverlangen nach 3 558 BGb ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.

Abs. 2. Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1. einen Mietspiegel (§558 c BGB und § 558 d BGB),
2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank,
3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

Abs. 3:  Enthält ein qualifizierter Mietspiegel ( § 558 d Abs. 1 BGB), bei dem die Vorschrift des § 558 d Abs.2 BGB eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.

Abs. 4: Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558 c Abs.3 BGB oder § 558 d Abs. 2 BGB eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.

Abs. 5: Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bei der Begründung kann der Vermieter somit gemäß § 558 Abs. 2 Nr. 1 BGB auf einen Mietspiegel Bezug genommen werden. Hier ist zwischen einem  einfachen Mietspiegel im Sinne des § 558 c BGB und einem qualifizierten Mietspiegel gem. § 558 d BGB zu unterscheiden. So ist ein einfacher Mietspiegel eine von der Gemeinde oder von Mietinteressenvertretern gemeinsam erstellte oder anerkannte Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese Übersicht soll im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.
Hiervon ist der qualifizierte Mietspiegel zu unterschieden. Dieser ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Mietinteressenvertretern anerkannt. Der qualifizierte Mietspiegel muss im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden. Er ist alle vier Jahre gänzlich neu zu erstellen. Die Entscheidung, ob ein qualifizierter Mietspiegel erstellt werden soll, obliegt der jeweiligen Gemeinde.

Die Stadt Trier hat 2010 einen neuen (einfachen) Mietspiegel erlassen  Basistabelle Mietspiegel Trier

Das BGB regelt zum einfachen Mietspiegel:

§ 558 c BGB ( einfacher Mietspiegel)
1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.
2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden.
3. Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.
4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. ²Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden.
5) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu erlassen.

und zum qualifizierten Mietspiegel:

§ 558 d BGB (qualifizierter Mietspiegel)
1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist.
2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. ²Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. ³Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen.
3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Seit der Entscheidung des BGH, Beschluss vom 19.09.2002 gilt grundsätzlich:

Ein Wohnungseigentümer (WE) , der zum Verwalter bestellt ist, kann grundsätzlich auch über seine Abberufung abstimmen, es sei denn, es geht um eine abberufung aus wichtigem Grund. Das heißt, der zum Verwalter bestellte WE kann also bei einer einfachen Abberufung bzw.  der ordentlichen Kündigung des Verwaltervertrages – ohne wichtigen Grund – mitstimmen.

Stimmt er dennoch mit ab, hat jeder WE das Recht, den Beschluss anzufechten und die gerichtliche Feststellung zu beantragen.

Grundsätzlich kann sich jeder Wohnungseigentümer – wenn die Gemeinschaftsordnung nichts andres vorsieht – vertreten lassen, auch vom Verwalter.

Oft beschränkt die Gemeinschaftsordnung die Vertretungsbefugnis auf Ehegatten, einen anderen Wohnungseigentümer oder den Verwalter. Grundsätzlich ist diese Beschränkung zulässig.

Die Vertretung durch einen Bevollmächtigten darf aber nicht mißbraucht werden, um dadurch zum Beispiel ein Stimmverbot gem. § 25 Abs. 5  WEG zu umgehen. Auch der Bevollmächigte Mit-Wohnungseigntümer darf nicht für den ausgeschlossenen WE abstimmen.

§ 25 Absatz 5 WEG: Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlußfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 18 WEG rechtskräftig verurteilt ist.

Eine wirksame Vertretung ist auch dann ausgeschlossen, wenn der Bevollmächtigte selbst auch einem Stimmverbot unterliegt. Ein solche Stimmverbot gilt insbesondere für einen bevollmächtigten Verwalter, wenn die Wohnungseigen­tümer über die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit dem Verwalter ent­scheiden, so zum Beispiel, wenn über die Entlastung des Verwalters abgestimmt werden soll.

Zu prüfen wäre dann, ob die Vollmacht den Verwalter evtl. zur Untervollmacht berechtigt. Eine Untervollmacht darf aber nicht von der Hauptvollmacht abweichen.

Achtung: Ist der Verwalter gleichzeitig auch Wohnungseigentümer  ist die aktuelle Rechtsprechung zu beachten.

Grundsätzlich kann sich jeder Wohnungseigentümer – wenn die Gemeinschaftsordnung nichts anderes vorsieht – von jedermann vertreten lassen.

Dies sollte er mit einer schriftlichen Vollmachtsurkunde tun, da der Verwalter als Versammlungsleiter die Vorlage der Vollmachtsurkunde im Original verlangen kann. Eine vollmacht per Fax genügt dieser Form nicht ( §§ 174,172 BGB). Kann der Vertreter diese Vollmacht nicht vorweisen, kann ihn de r Verwalter zurückweisen.

Oft beschränkt die Gemeinschaftsordnung die Vertretungsbefugnis auf Ehegatten, einen anderen Wohnungseigentümer oder den Verwalter. Grundsätzlich ist diese Beschränkung zulässig.

Die Vertretung durch einen Bevollmächtigten darf aber nicht missbraucht werden, um dadurch zum Beispiel ein Stimmverbot gem. § 25 Abs. 5 zu umgehen. Auch der Bevollmächtigte Mit-Wohnungseigentümer darf nicht für den nach § 25 Absatz 5 WEG  „ausgeschlossenen WE“ abstimmen. Sehr wohl kann er mit seiner Stimme abstimmen, wie er es für sinnvoll erachtet.

§ 25 Absatz 5 WEG: “ Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 18 rechtskräftig verurteilt ist.“

Achtung: Von der Vertretungsfrage ist die Frage  „Kann mich mein Architekt, mein Anwalt oder meine Frau“  auf die Wohnungseigentümerversammlung begleiten zu unterscheiden.

Grundsätzlich kann jeder Mann/jede Frau Hausverwalter werden. Eine besondere Berufszulassung benötigt ein Verwalter nicht. § 26 WEG regelt lediglich die Bestellung und Abberufung des Verwalters, nicht sein Anforderungsprofil oder eine besondere Qualifikation.

§ 26 WEG

Abs. 1: Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. 2Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. 3Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. 4Ein wichtiger Grund liegt regelmäßig vor, wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsmäßig führt. 5Andere Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters sind nicht zulässig.

Abs. 2: Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefaßt werden kann.

Abs. 3:  Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind.

Es ist den Wohnungseigentümern daher zu empfehlen vor der Bestellung eines Hausverwalters oder einer Hausverwaltung die Angebote zu vergleichen und nicht einfach den billigsten Verwalter zu beauftragen. Was zunächst nach Ersparnis aussieht, entpuppt sich nicht selten als teures Lehrgeld.

Worüber ein Verwalter, nach meiner Ansicht, Auskunft geben sollte:

• Nachweis seiner Bonität

• Kenntnisse im kaufmännischen Bereich

• Berufserfahrung als Hausverwalter, Referenzen

• Weiterbildung

• Vorlage einer Jahresabrechnung, eines Wirtschaftsplans, der Buchhaltung eines Objekts

• Kapazitäten (Erreichbarkeit, Anspechpartner, zeitnahes Handeln)

• Versicherungen

• evtl.- Mitglied in einem Fachverband

§ 622 BGB regelt zur Probezeit:

III. Während einer vereinbarten Probezeit, längstens für die Dauer von sechs Monaten, kann das Arbeitsverhältnis mit einer Frist von zwei Wochen gekündigt werden.
IV. Von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Regelungen können durch Tarifvertrag vereinbart werden. 2Im Geltungsbereich eines solchen Tarifvertrags gelten die abweichenden tarifvertraglichen Bestimmungen zwischen nicht tarifgebundenen Arbeitgebern und Arbeitnehmern, wenn ihre Anwendung zwischen ihnen vereinbart ist.
VI.Für die Kündigung des Arbeitsverhältnisses durch den Arbeitnehmer darf keine längere Frist vereinbart werden als für die Kündigung durch den Arbeitgeber.

Üblich sind somit zwei Formen der Probezeit:
1) ein unbefristetes Arbeitsverhältnis mit vorgeschalteter Probezeit von maximal 6 Monaten(Probezeitvereinbarung).
2) ein befristetes Arbeitsverhältnis zum Zwecke der Erprobung.

Alternative 2) steht nicht im Widerspruch zum Teilzeit- und Befristungsgesetz. Die „Erprobung“ gibt dem Arbeitgeber einen sachlichen Grund für die Befristung (§ 14 I 2Nr.5 TzBfG).

Sonderfälle:

Berufsausbildungsverhältnis (BBiG) und Schwerbehinderte (SGB IX)