Grundsätzlich kann sich jeder Wohnungseigentümer – wenn die Gemeinschaftsordnung nichts andres vorsieht – vertreten lassen, auch vom Verwalter.

Oft beschränkt die Gemeinschaftsordnung die Vertretungsbefugnis auf Ehegatten, einen anderen Wohnungseigentümer oder den Verwalter. Grundsätzlich ist diese Beschränkung zulässig.

Die Vertretung durch einen Bevollmächtigten darf aber nicht mißbraucht werden, um dadurch zum Beispiel ein Stimmverbot gem. § 25 Abs. 5  WEG zu umgehen. Auch der Bevollmächigte Mit-Wohnungseigntümer darf nicht für den ausgeschlossenen WE abstimmen.

§ 25 Absatz 5 WEG: Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlußfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 18 WEG rechtskräftig verurteilt ist.

Eine wirksame Vertretung ist auch dann ausgeschlossen, wenn der Bevollmächtigte selbst auch einem Stimmverbot unterliegt. Ein solche Stimmverbot gilt insbesondere für einen bevollmächtigten Verwalter, wenn die Wohnungseigen­tümer über die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit dem Verwalter ent­scheiden, so zum Beispiel, wenn über die Entlastung des Verwalters abgestimmt werden soll.

Zu prüfen wäre dann, ob die Vollmacht den Verwalter evtl. zur Untervollmacht berechtigt. Eine Untervollmacht darf aber nicht von der Hauptvollmacht abweichen.

Achtung: Ist der Verwalter gleichzeitig auch Wohnungseigentümer  ist die aktuelle Rechtsprechung zu beachten.

Grundsätzlich kann sich jeder Wohnungseigentümer – wenn die Gemeinschaftsordnung nichts anderes vorsieht – von jedermann vertreten lassen.

Dies sollte er mit einer schriftlichen Vollmachtsurkunde tun, da der Verwalter als Versammlungsleiter die Vorlage der Vollmachtsurkunde im Original verlangen kann. Eine vollmacht per Fax genügt dieser Form nicht ( §§ 174,172 BGB). Kann der Vertreter diese Vollmacht nicht vorweisen, kann ihn de r Verwalter zurückweisen.

Oft beschränkt die Gemeinschaftsordnung die Vertretungsbefugnis auf Ehegatten, einen anderen Wohnungseigentümer oder den Verwalter. Grundsätzlich ist diese Beschränkung zulässig.

Die Vertretung durch einen Bevollmächtigten darf aber nicht missbraucht werden, um dadurch zum Beispiel ein Stimmverbot gem. § 25 Abs. 5 zu umgehen. Auch der Bevollmächtigte Mit-Wohnungseigentümer darf nicht für den nach § 25 Absatz 5 WEG  „ausgeschlossenen WE“ abstimmen. Sehr wohl kann er mit seiner Stimme abstimmen, wie er es für sinnvoll erachtet.

§ 25 Absatz 5 WEG: “ Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 18 rechtskräftig verurteilt ist.“

Achtung: Von der Vertretungsfrage ist die Frage  „Kann mich mein Architekt, mein Anwalt oder meine Frau“  auf die Wohnungseigentümerversammlung begleiten zu unterscheiden.

Grundsätzlich kann jeder Mann/jede Frau Hausverwalter werden. Eine besondere Berufszulassung benötigt ein Verwalter nicht. § 26 WEG regelt lediglich die Bestellung und Abberufung des Verwalters, nicht sein Anforderungsprofil oder eine besondere Qualifikation.

§ 26 WEG

Abs. 1: Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. 2Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. 3Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. 4Ein wichtiger Grund liegt regelmäßig vor, wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsmäßig führt. 5Andere Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters sind nicht zulässig.

Abs. 2: Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefaßt werden kann.

Abs. 3:  Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind.

Es ist den Wohnungseigentümern daher zu empfehlen vor der Bestellung eines Hausverwalters oder einer Hausverwaltung die Angebote zu vergleichen und nicht einfach den billigsten Verwalter zu beauftragen. Was zunächst nach Ersparnis aussieht, entpuppt sich nicht selten als teures Lehrgeld.

Worüber ein Verwalter, nach meiner Ansicht, Auskunft geben sollte:

• Nachweis seiner Bonität

• Kenntnisse im kaufmännischen Bereich

• Berufserfahrung als Hausverwalter, Referenzen

• Weiterbildung

• Vorlage einer Jahresabrechnung, eines Wirtschaftsplans, der Buchhaltung eines Objekts

• Kapazitäten (Erreichbarkeit, Anspechpartner, zeitnahes Handeln)

• Versicherungen

• evtl.- Mitglied in einem Fachverband

§ 622 BGB regelt zur Probezeit:

III. Während einer vereinbarten Probezeit, längstens für die Dauer von sechs Monaten, kann das Arbeitsverhältnis mit einer Frist von zwei Wochen gekündigt werden.
IV. Von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Regelungen können durch Tarifvertrag vereinbart werden. 2Im Geltungsbereich eines solchen Tarifvertrags gelten die abweichenden tarifvertraglichen Bestimmungen zwischen nicht tarifgebundenen Arbeitgebern und Arbeitnehmern, wenn ihre Anwendung zwischen ihnen vereinbart ist.
VI.Für die Kündigung des Arbeitsverhältnisses durch den Arbeitnehmer darf keine längere Frist vereinbart werden als für die Kündigung durch den Arbeitgeber.

Üblich sind somit zwei Formen der Probezeit:
1) ein unbefristetes Arbeitsverhältnis mit vorgeschalteter Probezeit von maximal 6 Monaten(Probezeitvereinbarung).
2) ein befristetes Arbeitsverhältnis zum Zwecke der Erprobung.

Alternative 2) steht nicht im Widerspruch zum Teilzeit- und Befristungsgesetz. Die „Erprobung“ gibt dem Arbeitgeber einen sachlichen Grund für die Befristung (§ 14 I 2Nr.5 TzBfG).

Sonderfälle:

Berufsausbildungsverhältnis (BBiG) und Schwerbehinderte (SGB IX)

LG Hamburg beschränkt Schadenshöhe je Musiktel auf 15,00 Euro

In den Abmahnschreiben heißt es :“Gegenstand unserer Beauftragung ist die im Rahmen des Netzwerks „XY“ einer sog. Internettauschbörse, über ihren Internetanschluss begangene Urheberrechtsverletzung an dem Musiktitel/Musikalbum/Filmwerk „……“ an welchem unsere Mandantin ausschließliche Nutzungs- und Verwertungsrechte hat.“ Es folgen dann zur Einschüchterung serienweise Gerichtsentscheidungen, die Forderung nach einer bereits beigefügten Unterlassungserklärung, Kostenberechnung für den Rechtsanwalt und Berechnung des Schadensersatzes und schließlich ein „großzügiges“ Vergleichsangebot bei Sofortzahlung und Anerkenntnis.
Es kommt nicht selten vor, dass ein Mandant oder eine Mandantin an einem Tag mehr als zwei Abmahnungen erhält. Dann gehen die Forderungen schnell mal über 2.000 Euro. Wovon soll ein einfacher Arbeitnehmer diese Beträge aufbringen? Muss ich überhaupt zahlen?

Bitte nehmen Sie diese Schreiben sehr ernst. Es sollte jedenfalls eine modifizierte Unterlassungserklärung vorsorglich und ohne Anerkennung einer Rechtspflicht abgegeben werden. ACHTUNG !!!! In der Regel ist die Vorlage des Gegners KEINE !!!! modifizierte Unterlassungserklärung.

Sollte das Werk tatsächlich von Ihnen runtergeladen worden sein, ist es ratsam einen angemessenen Betrag für den Schaden und einen angemessenn Betrag für die Anwaltsvergütung zu zahlen. Betreffend dieser Beträge gibt es aber derzeit aktuell keine Rechtssicherheit. Es fehlt an einer konkreten gesetzlichen Vorgabe im Rahmen des Verbraucherschutzes und eine einheitliche Rechtsprechung liegt auch noch nicht vor. Ein Lichtzeichen zeigt sich aber nun am Horizont. Das LG Hamburg hat am 08.10.2010 unter dem Aktenzeichen (Az 308 O 710/09) entschieden, dass im zu beurteilenden Fall (!), je Musiktitel 15 Euro als Schadensersatz zu zahlen sind. Aber Achtung, damit ist noch nicht geklärt, wie andere Gerichte entscheiden werden. Jedenfalls ist diese Entscheidung ein Schritt in die richtige Richtung.

Ein Verbraucher hatte gegen die ausschließlichen Rechte eines Tonträgerhersteller verstoßenen und im Rahmen von filesharing eine Tonaufnahme im Internet zum Herunterladen angeboten. Der Tonträgerhersteller hat in der von ihm vorformulierten Unterlassungserklärung eine Verpflichtung vorgesehen, die „sämtliche Werke“ einschließt, an denen er Rechte innehat. Dies ist bei Abmahnungen sehr oft der Fall. In der Folge stritten die Parteien über Art und Umfang der geforderten Unterlassungserklärung und schließlich die Kosten. Das OLG Köln stärkt in seinem Beschluss vom 20.5.2011 Aktenzeichen 6 W 30/11 die Interessen der Verbraucher. Verletzt der Verbraucher nur einen Titel, kann von ihm auch nur eine diesbezügliche Unterlassungserklärung verlangt werden. Nicht aber eine Unterlassungserklärung für sämtliche Werke des Rechteinhabers. Die Kostenentcscheidung fiel zu Gunsten des Verbrauchers. Es handelte sich hierbei aber um eine konkrete Fallsituation. Bitte nehmen Sie im Fall einer Abmahnung wegen Urheberrechtsverletzung fachkundigen Rat eines Rechtsanwalts ein.

§ 652 Absatz 1 BGB regelt: „Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt.“

Der Kauf- oder Mietvertrag (Hauptvertrag) muss also infolge, somit kausal, des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zwischen dem Auftraggeber und dem Dritten zustande gekommen sein.

So ist Kausalität grundsätzlich zu verneinen, wenn dem Kunden des Maklers im Zeitpunkt des Nachweises das Objekt bereits bekannt war. Aber eine Vorkenntnis ist nicht bereits im Sinne des § 652 BGB vorhanden, wenn der Kunde nur das Objekt oder nur den Vermieter oder Verkäufer kennt. Grundsätzlich hat der Kunde den Makler auch auf seine Vorkennis sofort hinzuweisen.

Die aktuelle Rechtsprechung geht davon aus, dass „infolge“ nicht vorliegt, wenn mehr als ein Jahr zwischen Nachweis und Vertragsabschluss liegen, aber hier kommt es jeweils auf die Umstände des Einzelfalls an.

Bis zur WEG-Reform 1.7.2007, gingen Forderungen der WEG gegen den säumigen Eigentümer in der Zwangsversteigung oft leer aus. Die dinglich gesicherten Banken standen im Rang vor der WEG, deren Forderung früher auf Rang 5 gesetzt war (§ 10 Absatz 1 Ziffer 5 ZVG). Seit der Reform ist die WEG gegenüber dem säumigen Eigentümer privilegiert. Abweichend von dem sonstigen Erfordernis, dass ein Titel (Urteil, Vollstreckungsbescheid, Kostenfestsetzungsbeschluss) vorliegt, genügt für Ansprüche nach § 10 I Ziiffer 2 ZVG die Glaubhaftmachung, es heißt dort: „Soweit die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit nicht aus dem Titel zu erkennen sind, sind sie in sonst geeigneter Weise glaubhaft zu machen.“ Der privilegierte Anspruchist limitiert, sonstige Ansprüche sind nach § 10 I Ziffer 5 ZVG zu behandeln.