Kann der Vermieter kündigen, wenn es aus der Wohnung des Mieters ständig stinkt und die Nachbarn es nicht mehr aushalten?

Das AG Wetzlar hatte zu entscheiden, ob ein Vermieter kündigen darf,  wenn trotz Abmahnung es weiterhin unerträglich aus der Wohnung des Mieters stinkt.
Nach einem Ortstermin entschied das Gericht, dass ein Vermieter nach entsprechender Abmahnung kündigen darf, wenn die Geruchskombination aus Rauch und fehlender Körperhygiene
zur unerträglichen Belastung für die Mitmieter wird.

Sicherlich eine Einzelfallentscheidung, aber aus den Gründen des Tatbestandes nachvollziehbar. Es heißt im Urteil: „Dass von der Wohnung der beiden Beklagten eine unzumutbare Geruchsbeeinträchtigung ausgeht, die den Mitmietern die Nutzung des Treppenhauses und selbst der eigenen Wohnung erheblich erschwert, steht zur Überzeugung des Gerichts aufgrund des Ergebnisses der Beweisaufnehme fest.“

Dem klagenden Vermieter stand somit gegen die Beklagten ein Anspruch auf die geräumte Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung nach § 546 Abs. 1 BGB zu. Dem Kläger war die fristlose Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB gestattet, weil ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen der Parteien nicht zugemutet werden kann.

Der Ortstermin hatte ergeben, dass im Treppenhaus des Anwesens ein leicht muffiger Geruch für das Gericht wahrnehmbar war. Der Geruch sei zwar nicht intensiv gewesen habe aber in Richtung der im Souterrain befindlichen Eingangstür zu der Wohnung der Beklagten an Intensität deutlich zugenommen. Im Ortstermin konnte ein ähnlicher Geruch im Wohnzimmer der Beklagtenwohnung wahrgenommen werden, ebenso im Schlafzimmer.
Ein starker, unangenehmer, penetranter Geruch habe im sog. Kellerraum geherrscht. Ein intensiver Zigarettengeruch wäre schließlich im Toilettenraum festzustellen. Nach Auskunft der Beklagten handelte es sich hier um ihr „Raucherzimmer“.

AG Wetzlar, Urteil vom 08.01.2013 – 38 C 1389/12

Fachanwalt Arbeitsrecht in Trier

Zu unterscheiden ist die Abberufung des Geschäftsführers einer GmbH aus der Organstellung und die Beendigung des Anstellungsverhältnisses.

Die Abberufung aus der Organstellung kann durch die Gesellschaft jederzeit erfolgen, ohne dass es eines besonderen Abberufungsungsgrundes bedarf.

Eine Abberufung läßt aber das Anstellungsverhältnis grundsätzlich unberührt.

Für die Bestellung, Abbberufung , Anstellung und Kündigung  des Geschäftsführers sind grundsätzlich die Gesellschafter zuständig. Ggfls. der Aufsichtsrat.

Die Kündigungsfrist ergibt sich grds. entsprechend § 633 BGB, doch wird in der Regel für den Geschäftsführer eine abweichende längere Kündigungsfrist vertraglich vereinbart.

Eine außerordentliche Kündigung ist aus wichtigem Grund zulässig. Die Kündigung des Anstellungsvertrages des Geschäftsführers richtet sich nach § 626 BGB.

Wichtiger Grund kann sein:

• Überschreitung der Geschäftsführerbefugnis
• Verletzung der Auskunftspflciht gegenüber den Gesellschaftern
• Nichtbefolgung von Gesellschafteranweisungen
• u.a –

Stets bedarf es einer umfassenden Einzelfallprüfung und Prüfung der Rechtsprechung.

Der allgemeine Kündigungsschutz des Kündigungsschutzgesetzes findet auf den GmbH Geschäftsführer gem. § 14 I KSchG grds. keine Anwendung; es gibt jedoch einige wenige Ausnahmen nach Rechtsprechung des BGH.

 

 

 

Ihr Rechtsanwalt in Trier für Arbeitsrecht

Der Gesetzgeber hat zum Zeugnis in § 109 GewO geregelt, dass ein Arbeitnehmer bei Beendigung eines Arbeitsverhältnis Anspruch auf ein schriftliches Arbeitszeugnis hat, dies gilt grundsätzlich auch für eine kurze Beschäftigung in der Probezeit.

Das einfache Zeugnis besteht mindestens aus den Angaben zu Art und Dauer der Tätigkeit.

Der Arbeitnehmer kann aber auch verlangen, dass ich das die Angaben darüber hinaus auf Leistung und Verhalten im Arbeitsverhältnis beziehen, in diesem Fall spricht man vom qualifizierten Zeugnis.

Einige Arbeitgeber sehen sich hierzu nicht in der Lage (oder wollen dies auch nicht), wenn das Vertragsverhältnis nur wenige Monate dauerte. In solch einem Fall wollen sie zu Leistung und Verhalten keine Aussagen treffen. Sie wollen die Bewertung dann auf ein einfaches Zeugnis beschränken.

Zutreffend ist die Sichtweise, dass ein qualifiziertes Zeugnis nur dann Sinn macht,  wenn die tatsächliche Tätigkeitsdauer eine Beurteilung des Verhaltens und der Leistung überhaupt objektiv ermöglicht.

Nach Ansicht Landesarbeitsgericht Köln, Urteil vom 30.03.2001 – 4 Sa 1485/00, reicht hier eine zweimonatig Beschäftigungsdauer aus.

Zitat aus der Entscheidung: „Die Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, dass wegen der Kürze des Arbeitsverhältnisses und der Kürze der tatsächlich am Arbeitsplatz anwesenden Zeit ein Anspruch auf ein qualifiziertes Zeugnis nicht bestehe. § 630 BGB sieht eine solche Einschränkung nicht vor. Die Erteilung ist auch nicht unmöglich, weil der Kläger nur etwa sechs Wochen tatsächlich gearbeitet hat. Wenn die Beklagte fragt, woher sie Informationen nehmen solle, um dem Kläger ein qualifiziertes Zeugnis auszustellen, so widerspricht sie sich selbst. Sie hat die Leistung beurteilt, nicht jedoch die Führung.“

Grillen kann im Rahmen eines Mietverhältnisses einen vertragswidrigen Gebrauch darstellen. Grillen kann insbesondere vom Vermieter/Nachbarn dann untersagt werden, wenn durch das Grillen der Nachbar durch Rauch oder Gerüche (§ 906 BGB) unzumutbar gestört wird. Der gestörte Nachbar hat im streitigen Verfahren die Unzumutbarkeit zu beweisen.

Letztlich sind die Umstände des Einzelfalls maßgebend, insbesondere die Lage und Größe des Gartens bzw. sonstigen Örtlichkeiten oder das verwendete Grillgerät.

Als Faustformel sollte man als Mieter in der Zeit von April bis September nicht öfter als einmal monatlich auf dem Balkon oder der Terrasse grillen und die Mitmieter ca. 2 Tage vorher informieren.

Entscheidungen:
AG Westerstede: Beschluss vom 30.06.2009 – 22 C 614/09 (II), 22 C 614/09
* Dem Nachbarn eines Mehrfamilienhauses, das sich in neun Metern Abstand zu seinem fest stehenden Grillkamin im Garten befindet, kann es untersagt werden, öfter als zweimal monatlich und beschränkt auf zehnmal im Jahr zu grillen, wenn Qualm und Gerüche vom Grillen direkt in Schlafzimmer des Nachbarhauses dringen. Einer vorherigen Ankündigung, das gegrillt werde, bedarf es nicht. (amtlicher Leitsatz)

OLG Frankfurt a.M., Beschluss vom 10. 4. 2008 – 20 W 119/06

Es hängt von den Gegebenheiten des Einzelfalls ab, ob Grillen wegen Verstoßes gegen §§ WEG 13,14 uneingeschränkt zu verbieten, zeitlich und/oder örtlich begrenzt zu erlauben oder ohne Einschränkung zu gestatten ist. Maßgebend für die Entscheidung sind insbesondere Lage und Größe des Gartens bzw. der sonstigen Örtlichkeiten, die Häufigkeit des Grillens und das verwendete Grillgerät.

AG Bonn, Urteil vom 29.04.1997 – 6 C 545/96

Gegrillt werden darf, wie folgt:
a)in der Zeit von April bis September eines jeden Jahres,
b) unter Verwendung fossiler Brennstoffe wie Holz, Kohle u.ä.
c) in dem genannten Zeitraum nur einmal im Monat
d) nach vorheriger Ankündigung gegenüber denMitbewohnern, und zwar 48 Stunden vorher.

Achtung: Stets ist zu prüfen, ob die Hausordnung oder der Mietvertrag nicht Sonderregelungen enthält.

Auch nach vielen Jahren Anwaltstätigkeit wundere ich mich manchmal doch, was unsere Mitbürger so alles stört.  Der nachfolgende Fall ereignete sich zwar in Düsseldorf AG Düsseldorf, Urteil vom 29.11.2010 – 55 C 7723/10, aber die Problematik kenne ich leider auch aus meiner Praxis.

Der Fall: Der Eigentümer einer Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft fühlte sich durch seine Mitbewohnerin, die ihre elektrischen Rollläden in ihrer  Wohnung abends zwischen 22.30 und 23.30 Uhr betätigte, um seine Ruhe gebracht. Es wurde ein Unterlassungsanspruch geltend gemacht, die Nachbarin dürfe in der Zeit von 22.00 bis 6.00 Uhr ihre Rollladen nicht herunter lassen oder aufziehen.

Diesem Ansinnen erteilte das AG Düsseldorf eine Abfuhr. Ein Unterlassungsanspruch wurde abgewiesen, es fehle an einem Anspruch nach § 1004 BGB.

Nach dieser Vorschrift darf zwar der Eigentümer gegenüber einem Störer auf Unterlassung klagen, wenn sein Eigentum beeinträchtigt wird, doch ist gem. § 1004 Abs. 2 dieser Anspruch ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist. Dies sei hier der Fall, so das Gericht.

Die Betätigung von Rollläden gehöre zum normalen Gebrauch einer Wohnung. Es handelt sich um sozial adäquates Verhalten. Es liege auch in der Natur der Sache, dass die Rollläden gerade zur Nachtzeit benutzt werden, schließlich sollen sie die Räume zum Schlafen verdunkeln. Dem Benutzer einer Wohnung könne auch nicht vorgeschrieben werden, um wie viel Uhr er seine Räume verdunkelt. Die Beeinträchtigung durch das Betätigen von Rollläden ist objektiv geringfügig.

Auch wenn die Rollläden im Haus der Parteien möglicherweise störend sind, weil das Haus hellhörig ist und die Rollläden aus Aluminium bestehen, bringen sie nur eine geringfügige Beeinträchtigung. Denn das Geräusch ist nur für die sehr kurze Zeit des Betätigens der Rollläden zu hören. Wenn das Kind der Kläger hierdurch aufwacht und danach nicht leicht wieder in den Schlaf findet, so sei dies für die Kläger sicherlich misslich. Hieraus folge aber keine rechtliche Pflicht der Mitbewohnerin, sich in ihrer normalen, allgemein üblichen Lebensführung einzuschränken.

Anwalt Baurecht in Trier

Beachtet ein Architekt die Kostenvorstellung des Auftraggebers nicht, kann dies einen Planungsmangel darstellen.

Im zu beurteilenden Rechtstreit im Baurecht hatte der Auftraggeber den Architekten mit den Leistungsphasen 1-4 des § 15 HOAI für die Errichtung eines privaten Wohnhauses beauftragt.
Im Bauantrag wurden die Kosten mit ca. 750.000 Euro angegeben.
Die Vorstellugnen des Auftraggebers waren ca. 400.000 Euro. Wegen der zu erwarendnen Kosten kam es später nivht zur Realisierung des Baus. Die Parteien streiten über die Höhe der Honorarrechnung auf basis 750.000 euro in Höhe von 25.940,56 Euro. Unstreitig hatte der Auftraggeber den Bauantrag mit ca. 750.000 Euro Baukosten unterzeichnet.

Der BGH kommt in seinem Urteil vom 21.03.2013 – VII ZR 230/11 zu folgenden Feststellungen: Es bedarf stets einer Einzelfallprüfung durch einen Anwalt in Trier.

• Die Planungsleistung eines Architekten entspricht nicht der vereinbarten Beschaffenheit, wenn sie ein Bauwerk vorsieht, dessen Errichtung höhere Herstellungskosten erfordert, als sie von den Parteien des Architektenvertrags vereinbart sind.
• Der Architekt ist verpflichtet, die Planungsvorgaben des Auftraggebers zu den Herstellungskosten des Bauwerks zu beachten.
  Dabei muss er nicht nur genau vereinbarte Baukostenobergrenzen einhalten, er ist auch verpflichtet, die ihm bekannten Kostenvorstellungen des Auftraggebers bei seiner Planung zu berücksichtigen.
• Kostenvorstellungen des Auftraggebers muss er grundsätzlich im Rahmen der Grundlagenermittlung erfragen.
  Denn der Architekt ist bereits in diesem Planungsstadium gehalten, den wirtschaftlichen Rahmen für ein Bauvorhaben abzustecken. Dies gilt insbesondere beim privaten Auftraggeber.
• Der Architekt verletzt regelmäßig seine Vertragspflichten, wenn er ohne verlässliche Kenntnis von den wirtschaftlichen Möglichkeiten seines privaten Auftraggebers die Planung eines privaten Wohnhauses vornimmt.
  Er muss diese aufklären und darf nicht ohne Rücksicht auf die finanziellen Verhältnisse des privaten Auftraggebers planen.
• Inwieweit der Auftraggeber seine Kostenvorstellungen ausreichend zum Ausdruck gebracht hat, muss durch Würdigung im Einzelfall ermittelt werden.
  Eine Erklärung, die Baukosten sollten maximal einen bestimmten Betrag nicht überschreiten, bringt die einzuhaltende Kostenvorstellung nach Ansicht des BGH ausreichend zum Ausdruck.
• Die vom Auftraggeber im Rahmen der Grundlagenermittlung dem Architekten gegenüber zum Ausdruck gebrachten Kostenvorstellungen sind in dem Sinne verbindlich, dass sie vorbehaltlich einer Änderung den Planungsrahmen bestimmen und jedenfalls dann regelmäßig zum Vertragsinhalt werden, wenn der Architekt ihnen nicht widerspricht.
• Allein die Unterzeichnung des Bauantrags durch den Auftraggber  ist kein ausreichendes Indiz dafür, dass die Parteien sich abweichend von einer ursprünglich vom Auftraggeber geäußerten Kostenerwartung (ca. 400.000 Euro) auf einen davon abweichenden Kostenrahmen ( ca. 750.000 Euro) geeinigt haben.

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Im Lichte des Grundgesetzes kann ein Erblasser im Prinzip über sein Vermögen frei entscheiden und es vererben, an wen er will. Der Gesetzgeber sieht aber vor, dass ein besonderer Personenkreis naher Angehöriger

einen gesetzlichen Mindestanspruch aus dem Erbe haben sollen. Die gesetzliche Reglung hierzu findet sich in §“ 2303 ff. BGB.

§ 2303 BGB – Pflichtteilsberechtigte; Höhe des Pflichtteils

(1) Ist ein Abkömmling des Erblassers durch Verfügung von Todes wegen von der Erbfolge ausgeschlossen, so kann er von dem Erben den Pflichtteil verlangen. Der Pflichtteil besteht in der Hälfte des Wertes des gesetzlichen Erbteils.

(2) Das gleiche Recht steht den Eltern und dem Ehegatten des Erblassers zu, wenn sie durch Verfügung von Todes wegen von der Erbfolge ausgeschlossen sind. Die Vorschrift des § 1371 bleibt unberührt.

Pflichteilsberechtigte sind somit in der Regel:

 

Wer kann Pflichtteilsberechtigter sein?

• Kinder, Enkel, Urenkel,
• auchnichteheliche Kinder, Adoptivkinder bzw. deren Abkömmlinge),
• der Ehegatte des Erblassers, soweit die Ehe zum Todeszeitpunkt noch bestanden hat
• die Eltern des Erblassers, wenn keine Abkömmlinge vorhanden sind.

Sonderregelung  § 2309 BGB – Pflichtteilsrecht der Eltern und entfernteren Abkömmlinge

Entferntere Abkömmlinge und die Eltern des Erblassers sind insoweit nicht pflichtteilsberechtigt, als ein Abkömmling, der sie im Falle der gesetzlichen Erbfolge ausschließen würde, den Pflichtteil verlangen kann oder das ihm Hinterlassene annimmt.

D.h. Enkel bekommen aber nach § 2309 BGB nur dann einen Pflichteil, wenn deren Mutter oder Vater
a) vorverstorben ist, oder
b)nach § 1953 BGB die Erbschaft ausgeschlagen hat,  oder
c) für erbunwürdig erklärt wurde, oder
d) den Pflichtteil wirksam entzogen bekommen hat oder
e) einen Erb- und Pflichtteilsverzicht nur für sich, nicht auch für weitere Abkömmlinge erklärt hat.

 

Keinen Pflichteilsanspruch haben:

a) Geschwister
b) andere Verwandte wie Nichten, Neffen, Tanten, Onkel

Kann ein Nachbarn seinem Grundstücksnachbarn untersagen seine Dunstabzugshaube zu seiner Hausseite hin zu entlüften?
Beide Hausseiten waren ca. 5 m getrennt. § 906 BGB regelt, dass der Eigentümer eines Grundstücks die Zuführung von Gerüchen insoweit nicht verbieten kann, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt.Das entscheidende Amtsgericht Meldorf kam zu dem Ergebnis, dass der  Betrieb einer Dunstabzugshaube zur Zubereitung einer warmen Mahlzeit pro Tag in einem reinen Wohngebiet eine ortsübliche Benutzung darstellt (NJW-RR, 1999, 601, AG Meldorf, Urteil vom 24.06.1998 – 31 C 1038-98).

 

Die Rechtsvorschrift: § 906 Zuführung unwägbarer Stoffe

 

1. Der Eigentümer eines Grundstücks kann die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Eine unwesentliche Beeinträchtigung liegt in der Regel vor, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte von den nach diesen Vorschriften ermittelten und bewerteten Einwirkungen nicht überschritten werden. Gleiches gilt für Werte in allgemeinen Verwaltungsvorschriften, die nach § 48 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes erlassen worden sind und den Stand der Technik wiedergeben.
2.  Das Gleiche gilt insoweit, als eine wesentliche Beeinträchtigung durch eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks herbeigeführt wird und nicht durch Maßnahmen verhindert werden kann, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind. Hat der Eigentümer hiernach eine Einwirkung zu dulden, so kann er von dem Benutzer des anderen Grundstücks einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn die Einwirkung eine ortsübliche Benutzung seines Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt.
3. Die Zuführung durch eine besondere Leitung ist unzulässig.