Rechtsanwalt Rainer Schons

Mietrecht

Eine juristische Person des öffentlichen Rechts darf sich als Wohnraumvermieter für ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 BGB auch auf den Nutzungsbedarf für eine ihr “nahestehende” juristischen Person zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben des Vermieters stützen. Dies entscheid der Bundesgerichtshof.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall beansprucht der Kläger, der als Körperschaft des öffentlichen Rechts organisierte Evangelische Kirchenkreis Düsseldorf, als Vermieter die Räumung einer von dem Beklagten innegehaltenen Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus.

Mieter hält berechtigtes Interesses im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB für Kündigung nicht gegeben
Das Mietverhältnis wurde dem Beklagten mit Schreiben vom 23. Januar 2009 gekündigt. Die Kündigung wurde darauf gestützt, dass das gesamte Anwesen, einschließlich der vom Beklagten genutzten Wohnung, für die Unterbringung der von der Diakonie Düsseldorf e.V. betriebenen Beratungsstelle für Erziehungs-, Ehe-, und Lebensfragen benötigt werde. Der Beklagte stellt das Vorliegen eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB* in Abrede und ist der Ansicht, dass der Kläger sich nicht auf den Nutzungsbedarf der Diakonie berufen könne, da diese im Verhältnis zum Kläger eine rechtlich selbständige juristische Person sei. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen.

BGH bejaht berechtigtes Interesse des Klägers an Beendigung des Mietverhältnisses
Die dagegen gerichtete Revision des beklagten Mieters hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entscheidend darauf abgestellt, dass die Kündigung des Mietverhältnisses nicht nur der Verwirklichung fremder Interessen, sondern auch der Durchsetzung eigener Interessen des Klägers dient. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts erfüllt die Diakonie Düsseldorf e.V., die ebenso wie der Kläger zum Gesamtkomplex der Evangelischen Kirche im Rheinland gehört, für die Düsseldorfer Kirchengemeinden diakonische Aufgaben, unter anderem durch die Unterhaltung von Beratungsstellen. Es handelt sich daher bei ihr um eine dem Kläger “nahestehende” juristische Person, deren Tätigkeit der Erfüllung öffentlicher Aufgaben auch des Klägers dient. Dieser Umstand begründet ein eigenes berechtigtes Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses über die von dem Beklagten innegehaltene Wohnung.

*§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

[…]

• Vorinstanz:
  • Amtsgericht Düsseldorf Urteil
    [Aktenzeichen: 35 C 14555/09]
  • Landgericht Düsseldorf Urteil
    [Aktenzeichen: 21 S 190/10]

Quelle:Bundesgerichtshof/ra-online

Holt sich ein Mieter Rechtsberatung, da er sich über die Wirksamkeit von Klauseln in seinem Mietvertrag unsicher ist, so kann er die ihm dadurch entstehenden Anwaltskosten vom Vermieter erstatten lassen. Voraussetzung ist jedoch, dass sich die entsprechenden Klauseln tatsächlich als unwirksam herausstellen. Dies geht aus einer Entscheidung des Kammergerichts Berlin hervor.

Im vorliegenden Fall verlangte ein Mieter Rechtsanwaltskosten von seinem Vermieter ersetzt, nachdem er sich hinsichtlich der Wirksamkeit einer “Renovierungsklausel” im Mietvertrag unsicher war und rechtlichen Rat einholen musste. Der Mieter hatte zuvor seine Kündigung fristgemäß eingereicht und daraufhin ein Schreiben mit der Kündigungsbestätigung und dem Hinweis auf seine laut Mietvertrag bestehende Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen erhalten. Der Mann lies die entsprechende Vertragsklausel von einem Rechtsanwalt prüfen und verlangte schließlich die Erstattung der Rechtsberatungskosten in Höhe von 659,81 Euro von seinem Vermieter.

Aufgrund “starrer” Fristen sind Klauseln im Mietvertrag ungültig
Nach Auffassung des Kammergerichts Berlin konnte der Mann einen Anspruch auf Zahlung der Rechtsberatungskosten geltend machen. Die entsprechenden Klauseln im Mietvertrag betreffend der Übertragung der Schönheitsreparaturpflicht auf den Mieter nach § 307 Abs. 1 BGB seien unwirksam. Sowohl die Durchführung der Schönheitsreparaturen als auch die für die Abgeltung bei vorzeitiger Beendigung des Vertrags vorgesehenen Fristen seien “starr”, mit der Folge, dass der Mieter zur Ausführung von Schönheitsreparaturen in keinem Fall verpflichtet gewesen sei.

Mieter darf Anwalt in Anspruch nehmen, wenn die Rechtslage nach seinem Verständnis nicht eindeutig ist
Aus Sicht des Klägers habe das Schreiben der Hausverwaltung so verstanden werden müssen, dass die Hausverwaltung von einer Renovierungspflicht des Mieters ausging, also die Durchführung entsprechender Arbeiten bei Beendigung des Mietverhältnisses erwartete. Damit habe die Hausverwaltung etwas verlangt, was nach dem Mietvertrag nicht geschuldet gewesen sei. In diesem Vorgehen sei eine fahrlässige Handlungsweise zu sehen. Aufgrund dieser Pflichtverletzung durch die Hausverwaltung war der Kläger damit berechtigt, einen Rechtsanwalt einzuschalten. Die Inanspruchnahme eines Anwalts sei immer dann gerechtfertigt, wenn sich die Rechtslage aus Sicht des Betroffenen nicht eindeutig darlege. Für den juristisch nicht vorgebildeten Mieter sei es nicht von vornherein klar, ob eine Verpflichtung zur Vornahme der entsprechenden Arbeiten bestehe oder nicht, so dass die Konsultation eines Rechtsanwalts in diesem Fall notwendig und die Kosten deshalb vom Vermieter zu erstatten gewesen seien.

• Eine weitere Entscheidung zu diesem Thema:
  • Schönheitsreparaturklausel: Starre Fristen sind unwirksam

    ( Bundesgerichtshof Urteil
    [Aktenzeichen: VIII ZR 361/03] )

• Vorinstanz:
  • Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg Urteil
    [Aktenzeichen: 14 C 177/07]

Quelle:ra-online, Kammergericht (vt/st)

Mietrecht

Bei der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegenüber einem Mieter muss sich der Vermieter an eine Frist halten. Diese beginnt ab dem Zeitpunkt, zu dem er die Mietsache zurückerhält und sich von deren Zustand überzeugen kann. Gibt ein Mieter die Sache bereits vorzeitig an den Vermieter zurück und verweigert dieser die Annahme, so beginnt die Frist nicht bereits ab diesem Zeitpunkt. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs hervor.

Der Beklagte im vorliegenden Fall war 30 Jahre lang Mieter einer Wohnung der Klägerin in einem Zweifamilienhaus. Nachdem es zu Differenzen zwischen beiden gekommen war, räumte der Beklagte die Wohnung im Monat Juni und kündigte das Mietverhältnis Anfang Juli schriftlich. Die Vermieterin forderte im März des folgenden Jahres Schadensersatz in Höhe von 8.695 Euro für verschiedene Schäden, die im Garten und am Haus während der Mietzeit entstanden seien.

Mieter sieht Schadensersatzansprüche verjährt
Der Mieter stütze sich in seiner Verteidigung unter anderem darauf, dass der Anspruch der Vermieterin mittlerweile verjährt sei. Beginn der Verjährungsfrist sei nach seiner Ansicht der 30. Juni gewesen, da er an diesem Tag die Rückgabe der Schlüssel angeboten habe, was von der Vermieterin allerdings abgelehnt wurde. Daraufhin habe er die Schlüssel in den Briefkasten der Klägerin geworfen.

Verjährungsfrist beginnt mit Rückgabe der Mietsache an den Vermieter
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes war der Anspruch nicht verjährt. Nach § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB beginne die Verjährung der Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache zu dem Zeitpunkt, zu dem er die Sache zurückerhält. Die Rückgabe im Sinne dieser Vorschrift setze eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus. Er könne sich erst durch die unmittelbare Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache machen (vgl. BGH, Urteil vom 14.05.1986 – VIII ZR 99/85 = BGHZ 98, 59).

Vermieter muss Wohnung nicht jederzeit “auf Zuruf” zurücknehmen
Die Klägerin im vorliegenden Fall habe die Wohnung erst zum offiziellen Übergabetermin im Oktober zurückerhalten und müsse sich deshalb nicht etwa wegen Annahmeverzugs so behandeln lassen, als sei sie bereits am 30. Juni in den Besitz der Schlüssel gelangt. Sie habe die Wohnung nicht bereits deshalb zurückerhalten, weil der Beklagte lediglich “versucht” hatte, ihr die Schlüssel zu übergeben. Die Klägerin sei zu diesem Zeitpunkt nicht in den Besitz der Wohnung gelangt, auch nicht durch den Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten. Der Vermieter wäre nicht verpflichtet, die Mietsache jederzeit, sozusagen “auf Zuruf”, zurückzunehmen. Die Klägerin habe sich an den offiziellen Übergabetermin im Oktober gehalten und müsse sich deshalb nicht bereits auf die versuchte Übergabe im Monat Juni festlegen lassen.

• Eine weitere Entscheidung zu diesem Thema:
  • Mit Schlüsselübergabe kann Verjährungsfrist nach § 548 BGB in Gang gesetzt werden

    ( Oberlandesgericht Düsseldorf Urteil
    [Aktenzeichen: I-10 U 46/06] )

Quelle:ra-online, Bundesgerichtshof (vt/st)