Was gilt im Mietrecht als Sanierung / Modernisierung?

Für Mieter und Vermieter ist es wichtig eine Maßnahme zuordnen zu können in Modernisierungsmaßnahmen oder Erhaltungsmaßnahmen. Aber was versteht der Gesetzgeber als Modernisierungsmaßnahme und wie können Sie ein Vorhaben als Modernisierung erkennen? In § 555b BGB ist erklärt, dass als Modernisierungsmaßnahmen bauliche Veränderungen gelten:

1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Demnach kann eine Kostenersparnis von Brennstoffen, Strom-, Wasserverbrauch, die Verbesserung von Wohnqualität oder die Erfüllung von gesetzlichen Vorgaben die Zielsetzung sein. Letztlich kann das beabsichtigte Ziel einer Modernisierung gemessen und festgestellt werden. Der Vermieter trägt die Risiken, die mit den baulichen Veränderungen einhergehen. Wenn bauphysikalische Berechnungen grob fehlerhaft angefertigt werden oder Baufirmen die Maßnahmen mangelhaft ausführen, ist es die Aufgabe des Vermieters rechtzeitig Schadensersatzansprüche geltend zu machen.

Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind gesondert festzustellen. Bei Erneuerung von Bauteilen oder Substanz bei baulicher Veränderung immer auch Instandhaltungstätigkeiten mit ausgeführt werden. So stellt eine erneuerte  Außenfassade zwecks Dämmung nicht ausschließlich nur eine  Modernisierungsmaßnahme dar, die  auf Mieter umgelegt werden kann; der damit verbunden Neuanstrich des Gebäudes wird dadurch ebenfalls für die nächsten Jahre nicht mehr notwendig. Der Instandhaltungsanteil ist vom Vermieter zu tragen, da die reguläre Mietzahlung gerade hierfür zu verwenden ist.

Welche Modernisierung / Sanierung darf der Vermieter auf den Mieter umlegen?

Die Modernisierungsmaßnahmen die nach den Kriterien von § 555b BGB definiert sind müssen nicht spezielle Grenzwerte für Einsparungen oder Sonstiges erreichen. Wesentlich ist jedoch das ein Ergebnis der Maßnahmen messbar wird. Sofern Einsparungen der Betriebskosten vorgesehen sind, müssen diese feststellbar sein. Ein Vermieter der eine Photovoltaikanlage auf eine Dachfläche installiert, müsste die erzeugte Kilowattstunden seinen Mietern zur Nutzung bereitstellen, um eine Kostenersparnis an nicht erneuerbarer Primärenergie zu begründen (§ 555b Ziffer 2 BGB). Es widerspricht daher der gesetzlichen Regelung,  wenn Mieter für die Errichtung einer stromerzeugende Anlage zahlen sollen, wenn der Vermieter gleichzeitig den Strom gegen Vergütung in das Stromnetz einspeist.

Wo ist im Gesetz die Modernisierungsmieterhöhung zu finden?

In § 559 ff BGB ist geregelt, in welcher Art und Weise eine Modernisierungsmieterhöhung begründet ist. Derzeit besteht die Möglichkeit ein vereinfachten Verfahrens nach § 559c BGB oder ein reguläre Verfahren durchzuführen.

Der § 555c BGB beschreibt formrichtige Ankündigung der Maßnahmen. Hier führt ein inhaltlicher Mangel oder fehlerhafte Fristsetzung aktuell nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens. Es geht laut der Rechtsprechung darum das Mieter aufgeklärt werden und die Möglichkeit erhalten sich auf Maßnahmen einzustellen, die sie dulden müssen. Denn nach § 555d Abs. 1 BGB ist erklärt, dass der Mieter Modernisierungsmaßnahmen grds. dulden muss. Von gesondertes Kündigungsregelungen kann ein Mieter nach §555e BGB gebrauch machen, wenn Zugang der Ankündigung erfolgt ist. Sollte die Wohnung durch eine solche Kündigung Leerstand erreichen bis zur Beendigung der Maßnahmen, dann darf der Vermieter im Fall von umfassenden Modernisierungsmaßnahmen von  Ausnahmeregelungen (§556f BGB)gebrauch machen. Eine Wohnung kann in Gebieten mit Kappungsgrenze zu frei gewählten Konditionen auf den Markt platziert werden, ansonsten wäre nach § 556d BGB höchsten bei 10 Prozent über dem Satz der ortsüblichen Miete eine Neuvermietung zulässig.

Wie wird die Modernisierungsmieterhöhung richtig berechnet?

Die Summe aller Kosten für die Modernisierung gemindert um

-Kosten für Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB / § 559 Abs. 2 BGB

-Zuschüsse durch Drittmittel nach § 559a BGB

Werden zu 8 Prozent (§559 BGB)auf das Kalenderjahr verteilt über 12 Monate. Umgerechnet auf die Wohnfläche (durch Gesamtfläche, mal Wohnfläche) ist der Betrag für Modernisierungsmieterhöhung auf die Miete zu addieren.

!!!!Wichtig!!! Es dürfen hier bestimmte Grenzen für festgelegte Quadratmeterpreise in sechs Jahren nicht überschritten werden als Obergrenze. (§559 Abs. 3a BGB)

 

Die Modernisierungsmaßnahmen formrichtig ankündigen nach §555c BGB

Eine formrichtige Ankündigung ist nicht entscheidend (nach derzeitiger Rechtslage) , um zu entscheiden, ob eine Modernisierungserhöhung rechtmäßig beansprucht werden kann oder nicht. Mängel bei der Ausführung der Ankündigung verhindern, dass sich der Mieter  konkret mit den Veränderungen auseinandersetzen kann und nehmen ihm die Chance sich rechtzeitig zu organisieren, wenn ein Härtefall vorliegt. Wer kranke und pflegebedürftige Menschen in seinem Haushalt versorgt erleidet durch Baustellenlärm und geschäftiges Treiben rund um das Haus eventuelle Stresssituationen. Für einen an Demenz erkrankten Menschen bringt eine erneuerte Hausfassade unter Umständen Probleme mit sich, dass eigene Zuhause wiederzufinden oder für Menschen mit Autoimmunerkrankung ist unter Umständen ein Aufenthalt in der Nähe von freischwebenden Staub- und Schmutzpartikeln lebensgefährlich.

Daher ist eine Ankündigung bis spätestens drei Monate vor Maßnahmenbeginn bestimmt vom Gesetzgeber. Dauer, Umfang, entstehende Kosten, Sinn und Zweck Einsparpotential, technische Anlagebeschreibungen (sofern vorhanden), usw., sind aufzuführen so genau wie möglich, so viel wie nötig.

Weichen Kosten erheblich (10 Prozent höher als angekündigt) ab , Fristen werden ignoriert oder Dauer und Umfang sind nicht entsprechend der realen Gegebenheiten, dann wird eine Modernisierungsmieterhöhung erst 9 Monate nach Zugang möglich. (vgl. nach § 559b Abs. 2 BGB)

 

Was passiert bei falschen Angaben in Ankündigungs- und Erhöhungsschreiben?

Der vermeintlich häufigste Satz des Mietrechts tritt in Kraft:

„Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Sowohl Mieter als auch Vermieter verstehen, dass eine Handlung die entgegen der gesetzlichen Ordnung stattfindet oder sogar explizit verboten ist nicht bestandskräftig sein kann. Wenn Sie als Mieter oder Vermieter an Handlungen festhalten wollen, die Sie nicht klar identifizieren können, dann lassen Sie sich beraten. Der Mieterverein oder ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht können Sie beraten betreffend:

„Modernisierungsmaßnahmen und Wege zur Prozessvermeidung“.

Sofern Sie als Vermieter bereits Probleme bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen feststellen oder zukünftig erwarten, können Sie im Rahmen der Erstberatung, Fragen zur Haftung von Baufirmen und Architekten klären..

Verzögerung der Planung und Umsetzung des Bauvorhabens stellen für viele Bauherrn ein Grundübel, Ärgernis und Kostenrisiken dar. Nicht selten fehlt es an einer  kompetenten Bauaufsicht /-Überwachung. Baumängel sind geradezu vorprogrammiert.

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Modernisierung/Sanierung – Welche Regelungen gelten?

Mobbing – Verletzung der Fürsorgepflicht des Arbeitgebers

Als Vermieter ist es häufig nicht leicht auf dem Wohnungsmarkt Mieter zu finden, die sich an den Mietvertrag halten und langfristig nicht zum Ärgernis werden.

Die Medien zeichnen zudem das Bild eines kapitalistischen Wohnungsgebers, nüchtern und „asozial“ um jeden Preis nach Rendite haschend. In Berlin wird das Thema derzeit hochgradig emotional diskutiert und Vorschläge über Zwangsenteignung sind aktueller Gegenstand der medialen Debatte. Indessen wächst und floriert der Immobilienmarkt in den deutschen Metropolen.

Einige Vermieter suchen nach Nischen, um sich den Höhen und Tiefen des gesetzlichen Mietverhältnisses zu entziehen. Mit der Zeit gehen oder überrannt werden, scheint die Devise zu sein, so zum Beispiel mit Plattformen wie Airbnb aus dem Status quo in die Zukunft. Konzept: Kurzfristige und kurzweilige Vermietung von möbilierten Wohnungen. Extra Schließvorrichtungen für Schlüssel, kein Service, keine Unterscheidung in Kaltmiete oder Bruttowarmmiete, keine Mietspiegel, Schreiben für Mieterhöhung, Mietkaution…

Die Liste ließe sich beliebig verlängern in Anbetracht der Vielzahl an Fällen, die Vermieter oder Mieter bereits direkt oder indirekt erlebt haben.

Die Vermieter kennen es zur Genüge, dass Mieten unregelmäßig eingehen und über Mietsicherheiten gestritten wird, es zu Streitigkeiten mit Nachbarn und anderen Wohnungseigentümern im Haus kommt. Die Vermieterrechtsschutzversicherungen sind nicht ohne Grund sehr teuer und nur wenige Vermieter gönnen sich diesen Luxus. Vermieter-Mandanten schildern immer wieder, wie ihr Entgegenkommen gegenüber Mietern zu finanziellem Schaden und persönlichem Frust führte. Kündigung und Räumungsklage werden nur allzu oft gutmütig hinausgezögert und der Vermieter bleibt auf dem Mietausfall und Schaden sitzen. Die Mietkaution reicht dann oft nicht aus. Den Vorwurf darf man hier nicht dem Gesetzgeber machen. Er hat klar geregelt, dass, wer mit zwei Mieten in Verzug ist, gekündigt werden darf. Der gekündigte Mieter hat dann immer noch die Chance, durch vollständige Zahlung die Kündigung unwirksam zu machen, so in § 569 Absatz 3 BGB geregelt. Anmerkung: In meiner langjährigen Praxis habe ich dies erst zweimal erlebt.

Eine Kurzvermietung an „Gäste“ ist eine lukrative und damit attraktive Nutzungsmöglichkeit einer Wohnung. So denken immer mehr Wohnungseigentümer in der Bundesrepublik darüber nach, ihre Wohnung „getarnt“ als Ferienwohnung oder „Hostel“ zu verwenden, wenn die Lage es anbietet oder es einen potentiell zu erschließenden Markt gibt.

Welche Spielregeln gelten für Vermieter und Mieter in  atypischen Mietverhältnissen?

Der Mietvertrag nach § 535 Abs. 1 BGB besagt, dass „[…] der Vermieter verpflichtet[…] Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.“ Die Pflichten des Mieters sind nach § 535 Abs. 2 BGB: „Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.“ Die Obhutspflichten, die auf den Mieter entfallen sind an dieser Stelle, zum Leidwesen vieler Vermieter, nicht ausgeführt.

Es ist somit geregelt, dass es einen Gebrauch gibt für die Mietsache einen vertragsgemäßen Gebrauch geschuldet ist, der mit Miete vergütet wird. Der Zustand der Mietsache ist über den kompletten zeitlichen Verlauf so zu erhalten, dass der Gebrauch dem vertraglich geschuldeten Zustand entspricht. Ausschließlich dafür zahlt der Mieter nach Mietrecht.

Beliebige „Service“-Leistungen durch Vermieter sind gesondert aufzufinden. Aus Sicht des Gesetzgebers ist die Mietzahlung grds. auch zu verwenden für die Instandhaltung der Sache.

Qualität der Immobilie?

Hier gilt es bereits bei Planung und Finanzierung eines Gebäudes die Weichen zu stellen.

Bei der Beplanung des Gebietes, in dem sie sich gerade befinden, in dem Sie wohnen, in dem sie arbeiten, in dem sie ausgehen, in dem spazieren wurde vor mehr oder minder langer Zeit darüber entschieden:

• Welche Flächen sind vorhanden?
• Wie werden diese Flächen genutzt, um bestimmte Ziele erreichen?
  • Ökologischer Schutz
  • Soziale Wohlfahrt
  • Öffentlicher Bedarf
  • Wirtschaftliche Entwicklung
• Was darf auf welchen Flächen errichtet werden?

 

Die in §1 BauNVO über Allgemeine Vorschriften für Bauflächen und Baugebiete zählt auf die relevanten Flächen und Gebiete auf:

Bauflächen

1. Wohnbauflächen,
2. Gemischte Bauflächen,
3. Gewerbliche Bauflächen,
4. Sonderbauflächen
   

Baugebiet

1. Kleinsiedlungsgebiete
2. Reine Wohngebiete
3. Allgemeine Wohngebiete
4. Besondere Wohngebiete
5. Dorfgebiete
6. Mischgebiete
7. Urbane Gebiete
8. Kerngebiete
9. Gewerbegebiete
10. Industriegebiete
11. Sondergebiet

Baunutzung:

Sie können in einem Gebiet in dem Sie eine Immobilie besitzen oder erwerben wollen bei einer kommunalen Behörde die Baunutzungspläne einsehen und innerhalb der Satzung lokale Besonderheiten auffinden. Nutzung außerhalb der vorgesehenen Baunutzung wird ohne Vorliegen eines bewilligten Antrags zumeist als Ordnungswidrigkeit mit teils horrenden Bußgeldern sanktioniert. Nach Feststellung der Zweckentfremdung ist eine weitere Nutzung der Immobilie im zweckentfremdeten Sinne verständlicherweise nicht möglich und der Fokus der Behörden und weitere Bußgelder entstehen bis ordentliche Nutzung vorliegt.

Finanzierung:

Sofern Sie eine bauliche Anlage errichten wollen, wie beispielsweise ein mehr Familien-Wohnhaus  haben Sie die Finanzierung und Förderangebote präsent, welche Sie zur Realisierung Ihres Bauvorhabens nutzen möchten. Für Vermieter und auch Mieter wird es allerdings entscheidend, wenn noch längst vergessene soziale Preisbildungen der Miete wirksam sind. So können überhöhte Mietzahlungen, welche unrechtmäßig erhoben wurden, zurückgefordert werden von Mietern.

Die Finanzierung bei sozialer Wohnbindung sollte Ihnen bekannt sein beim Eigentumserwerb oder der Vermietung. Laufzeiten von 30 Jahren sind nicht unüblich in einigen Regionen. Wenn Sie Eigentümer eines Objekts sind bei dem eine soziale Bindung besteht, die auf unbestimmt Laufzeit oder dauerhaft angelegt ist gibt es durch das BGH Urteil vom 08 Februar 2019 (V ZR 176/17) einen Weg die Bindung zu lösen. Preisbindung oder andere Bestimmungen bleiben ansonsten gültig und sind bestehend eingetragen in dem Grundbuch Ihres Eigentums (Abteilung II – Grunddienstbarkeiten). (Auf das Baulastenverzeichnis mit Eintragung der öffentlichen Lasten sei der Vollständigkeit halber ebenfalls verwiesen.)

Besonderheiten des Eigentums:

Neben dem Grundbuch in welchem der rechtmäßig eingetragene Eigentümer benannt ist, sowie auch Grunddienstbarkeiten und Grundschuld, existiert in Objekten mit mehreren Eigentümern die sogenannte Teilungserklärung. Diese Erklärung definiert was, welchem Eigentümer zu welchen Anteilen gehört und was dieser Eigentümer mit seinem abgeschlossenen Sondereigentum Tun oder Unterlassen darf. Nach §13 WEG ist erklärt, dass: „Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.“ Wenn in der Teilungserklärung bestimmte Verwendungsabsichten vorgesehen sind, dürfen die Miteigentümer dennoch gegen Zuwiderhandlung vorgehen. Art und Absicht der Vorgehensweise sind hier von Bedeutung und laut höchstrichtlicher Rechtsprechung zu bewerten. Die Eigentümergemeinschaft kann Ihnen nicht durch Beschluss die wechselnde Vermietung an verschiedene Mieter untersagen, wenn Ihr Eigentum zweckrichtig nach Teilungserklärung gebraucht wird, es bedarf einer Vereinbarung (BGH, Urteil vom 12.4.2019, V ZR 112/18)

Ihr Eigentumsrecht ist in §14 Grundgesetz  besichert. Im Wortlaut:

(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.

(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.

Abgeleitet §14 Abs. 2,3 GG ist innerhalb eines engen gesetzlichen Rahmens Enteignung durchaus vorgesehen, aber wie es sich aus dem Wortlaut abbildet:“ Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. […] Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.“

!!! Wichtig für Sie ist: Scheuen Sie die Auseinandersetzung mit dem Papier nicht und bringen Sie in Erfahrungen wo Sie baurechtlich wohnen oder Eigentum besitzen und was die Teilungserklärung vorsieht. Ein Schriftstück zu lesen/ verstehen beim Eingehen einer Verpflichtung ist weniger Aufwand als ein Langwieriger Streit. Diskutieren Sie vorher und nicht im Nachhinein. Sie wissen erst ob Sie die gleiche Sprache sprechen, wenn Sie miteinander reden. !!!

Den Inhalt der Teilungserklärung bzgl. der Zweckbestimmung beinhaltet Begriffe, wie:

• Wohnnutzung,
• Geschäftsraum,
• Ladengeschäft,
• Gaststätte
• Hotellerie Betrieb

Jeder Eigentümer der in die Teilungserklärung des Objekts hineinblickt interpretiert  die Verwendung der Sache unterschiedlich problematisch wird es stets bei Vermietung an Dritte die vielleicht von Zuhause aus arbeiten und Dritte empfangen. Besonders Geschäftsräume  mit Eintragung des Begriffs Laden sind häufig wirtschaftlich gefährdet durch vergrämte Nachbarn, welche Ihr Unbehagen über Öffnungszeiten, Lautstärke oder die Art der Kundschaft  zum Ausdruck bringen wollen.

Das allgemeine Verständnis des Begriffs Laden ist nach höchstrichterlicher Rechtsprechung  schon mehrfach in unterschiedliche Richtung entwickelt worden. Nach dem Urteil des BGH vom 08.März 2019 (Az. V ZR 330/17) ist das Betreiben einer Unterkunft für  obdachlose Menschen eine zweckrichtige Verwertung einer Ladenfläche.

Sie haben im Artikel gelesen:

1. es kann sich durchaus lohnen „atypische“ Mietverhältnisse einzugehen.
2. das Baunutzung und Finanzierung für Eigentümer, Vermieter & Mieter von Bedeutung sind und Grenzen und Möglichkeiten des Gebrauchs sich hieraus ergeben.
3. Grundbuch und Teilungserklärung regeln genauer wer Eigentümer ist und was Verwendungszweck ist.

Wenn Sie als Vermieter bisher ein Einkommen aus Vermögen generieren, dann laufen Sie mit vermeintlich lukrativen Ideen schnell Gefahr in ungeahnte Situationen zu geraten. Verschaffen Sie sich Klarheit darüber was erlaubt und möglich ist und was nicht. Häufige Fälle im Tagesgeschäft eines Anwalts sind zunächst übersichtliche Situationen, die im zeitlichen Verlauf komplex werden. Nebenkriegsschauplätze und langwierige Sichtung von Dokumenten als Beweismittel zögern Ihren Rechtsprozess über das Maß des Notwendigen hinaus und  hindern Sie daran zu Ihrem Recht zu kommen. Es  erschwert Ihnen und auch der Gegenseite das Voranschreiten des Prozesses, wenn notwendige Dokumente nicht auffindbar sind oder aus Regalsammlungen aus ungeordneten Ordnern herausgesucht werden müssen. Vor Gericht entscheidet in der Regel die Beweislast, was nicht vorgebracht werden kann, kann vom Richter auch nicht beurteilt werden.

Sichten Sie Ihre Dokumente, für das…

Mietrecht: den Schriftlichen Mietvertrag, Protokoll mit Bildern (Ein-Auszug), Nebenkostenabrechnungen, Jahresabrechnung, Mietspiegel, ….

WEG: Grundbuchauszug,Teilungserklärung, Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan,…

Immobilienerwerb: Kaufvertrag,  Exposé, notarielle Beurkundung, Grundbuchauszug, Baulasten, Bebauungsplan, ….

Wenn Sie etwas in den Medien, insbesondere im Internet  lesen oder hören, tun Sie sich und Ihrem Umfeld zunächst folgenden Gefallen: “Glauben Sie es nicht, die Realität ist komplizierter.“  Jeder Fall ist ein Unikat. Mietverträge, die im Internet kostenfrei zum Download bereit stehen, sind oft veraltet und entsprechen nicht mehr der aktuellen Rechtsprechung. Ich habe schon erlebt, dass Vermieter in ihrem Hang zu Sparen dann einen kostenfreien Mietvertrag eines Mietervereins verwendet haben. Die Verwunderung, warum der Mietvertrag dann so mieterfreundlich war, war schon groß aber wohl nur wenig überraschend.

Dieser Artikel erfüllt einzig und allein den Sinn und Zweck, Sie grob mit dem  Thema Wohnungseigentum-Vermietung zu konfrontieren und Ihnen aufzuzeigen, dass Sie durch eine Vielzahl von Fallstricken auf Grund laufen können, wenn Sie das Konfliktpotential im Wohnungseigentümergemeinschaften bei Vermietung oder Erwerb unterschätzen.

Lassen Sie sich im Vorfeld anwaltlich beraten zu den Dingen die Sie wissen wollen und  Verträge erstellen, prüfen oder abändern bevor Ihnen die Kontrolle, Zeit, Geld und Gesundheit abhandenkommen.

Das erste Beratungsgespräch kostet bei mir zum Beispiel 180 Euro zzgl. Umsatzsteuer. Eine Wohnraumkündigung mit Räumungsklage und Gerichtsvollzieher ein vielfaches mehr.

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WEG Reform 2020

 

Wie schütze ich mich, wenn der Arbeitgeber Mobbing durch einen Vorgesetzten oder Kollegen zulässt und seine Fürsorgepflicht nicht wahrnimmt?

Die wichtigste Pflicht des Arbeitgebers ist natürlich, dass er dem Arbeitnehmer den geschuldeten Lohn pünktlich und in voller Höhe bezahlt. Daneben treffen den Arbeitgeber aber neben seinem Recht auf Direktionsbefugnis, Entgegennahme der Arbeitsleistung auch diverse Nebenpflichten.
Diese Regelungen sind aber leider nur  in vielen arbeitsrechtlichen Gesetzen verstreut zu finden oder beruhen auf betrieblicher Übung bis hin zu Treu und Glauben (§ 242 BGB), so z.B. im Bundesurlaubsgesetz,  Arbeitszeitgesetz, § 612 a BGB, Entgeltfortzahlungsgesetz, Kündigungsschutzgesetz, Betriebsverfassungsgesetz u.a..

Verletzt der Arbeitgeber sollte Nebenpflichten die auch Fürsorgepflichten genannt werden, hat der Arbeitnehmer diverse Ansprüche wenn er die Verletzung beweisen kann:
* einen Erfüllungs-  bzw. Unterlassungsanspruch,
* ggfls.  ein Zurückbehaltungsrechts an seiner Arbeitsleistung
* ggfls. ein Kündigungsrecht (evtl. sogar Abmahnung des Arbeitnehmers erforderlich!)
* ggfls. Schadensersatzansprüche des Arbeitnehmers.

Aber Achtung: Stellt sich die vermeintliche Verletzung einer Fürsorgepflicht oder die angebliche Mobbinghandlung lediglich als Anweisung im Rahmen des vertraglichen Direktionsrechts heraus, kann dies umgekehrt zu entsprechenden Gegenhandlungen des Arbeitgebers führen. Hier kann sogar ggfls. eine Sperrzeit durch die Bundesagentur für Arbeit folgen.  Ohne anwaltliche Hilfe sollte man hier sehr vorsichtig sein und von einer voreiligen spontanen Kündigung zunächst Abstand nehmen.

Unter „Mobbing“ wird vieles in den Medien verkauft. Aber nicht alles wo Mobbing drauf steht, ist tatsächlich Mobbing drin. Mobbing ist eine derart unbestimmte Begrifflichkeit, dass  man es nur Umschreiben kann. Das Bundesarbeitsgericht hat in seiner Entscheidung vom 11.12.2014 – 8 AZR 838/13 versucht Mobbing zu beschreiben, wie folgt: „ als fortgesetzte, aufeinander aufbauende und ineinander übergreifende, der Anfeindung, Schikane oder Diskriminierung dienende Verhaltensweisen am Arbeitsplatz gegenüber einzelnen Mitarbeitern zur Erreichung von Zielen, die von der Rechtsordnung nicht gedeckt und die jedenfalls in ihrer Gesamtheit das allgemeine Persönlichkeitsrecht verletzen.“

Nicht jede Kritik ist Mobbing nicht jede Arbeitsanweisung ist Schikane, sondern kann arbeitsvertraglich vom Direktionsrecht umfasst sein.

Indikatoren für „Mobbingverhalten“

• ein übergreifendes systematisches Vorgehen sei es vom Arbeitgeber oder von einem Mitarbeiter
• Ziel die Würde des Arbeitnehmers zu verletzen
• Mittel: Einschüchterung, Anfeindungen,  Erniedrigung,  Entwürdigung, Beleidigung , Manipulation von Arbeitsergebnissen, Isolation, durchstechen von Informationen,
• 3 Abs. 3 AGG
  Belästigung ist eine Benachteiligung, wenn unerwünschte Verhaltensweisen, die mit einem in § 1 genannten Grund in Zusammenhang stehen, bezwecken oder bewirken, dass die Würde der betreffenden Person verletzt und ein von Einschüchterungen, Anfeindungen, Erniedrigungen, Entwürdigungen oder Beleidigungen gekennzeichnetes Umfeld geschaffen wird.

Jede Arbeitnehmerin, jeder Arbeitnehmer hat gegenüber seinem Arbeitgeber Anspruch auf Schutz vor systematischen Anfeindungen (Mobbing) dieser Art durch Kollegen oder Vorgesetzte!

Arbeitsrechtlich bestehen zu Gunsten des Arbeitnehmers zwar Ansprüche, wie oben dargestellt zur Verfügung. Aber in der Regel scheitern diese Ansprüche an der Beweislastfrage.  Ja, ich weiß auch, es ist mühsam ein sog. Mobbing-Tagebuch zu führen, dass auflistet, was, wann, durch wen, wie erfolgte.

Die „Mobberin“ oder der „Mobber“ gehen in der Regel gezielt, geschickt und  verborgen vor. Oft hat sie/er, wenn es sich um eine Vorgesetztenfunktion handelt, überlegenes Wissen. Sie/Er kann sein Opfer gezielt auflaufen lassen und vor den Kollegen vorführen.

Bis das Mobbingopfer überhaupt erkennt, dass es gar kein Burn-Out ist, es nicht so dumm ist, es kein eigener Fehler war, es kein Zufall war, dass die e-mail nicht verloren ging, der Urlaubsschein doch abgegeben war, ist das Opfer, so meine anwaltliche Erfahrung in der Regel schon gesundheitlich so angeschlagen, dass ein Verbleib im Unternehmen oft nicht mehr möglich ist. Es gilt dann arbeitsrechtliche Lösungen zu suchen, die oft im Ausscheiden aus dem Unternehmen enden.

Auch wenn Mobbing bewiesen ist, ein Mobbing Opfer hat keinen Anspruch darauf, dass die Führungskraft vom Arbeitgeber entlassen wird. Auch hat das Mobbing-Opfer generell keinen Anspruch auf Versetzung an einen anderen Arbeitsplatzes, es sei denn ein solcher Arbeitsplatz ist objektiv  im Betrieb vorhanden..

Ein Schadensersatzanspruch ist aber nur dann gegeben, wenn bewiesen werden kann das ein schuldhaftes Verhalten des Arbeitgebers oder eines ihm zurechenbaren Mitarbeiters gegeben hat.
Ansprüche des Arbeitnehmers Arbeitnehmerin wegen Mobbing unterliegen nicht der vertraglichen Ausschlussfrist.

Achtung: auch das Mobbing-Opfer trifft grds. eine Schadensminderungspflicht. Ggfls. hat es
dem Arbeitgeber die Mobbinghandlungen anzuzeigen und ihn zur Abhilfe aufzufordern.

Liegen die Tatbestandsvoraussetzungen für eine Mobbingklage nebst Beweismitteln vor, könnte man unter anderem nachfolgende Klageanträge stellen:

1. Die Beklagte wird verurteilt Schadensersatz in Höhe von 5.000 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit an die Klägerin zu zahlen.
2. Die Beklagte wird verurteilt, ein angemessenes Schmerzensgeld, dessen Höhe im Ermessen des Gerichts gestellt wird jedoch 7.000 Euro nicht unterschreiten sollte, nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit an die Klägerin zu zahlen.
3. Es wird festgestellt, dass die Beklagte zum Ersatz aller weiteren Schäden und Nachteile verpflichtet ist, die der Klägerin durch die in der nachfolgenden Klagebegründung dargelegten Mobbing-Aktivitäten des Mitarbeiters der Beklagten, Betriebsleiter Fritz Meier entstanden sind.
4. Die Beklagte wird verpflichtet alles in ihrer Macht stehende zu tun, um Mobbinghandlungen des Betriebsleiters Fritz Meier insbesondere solche,  wie sie in der nachfolgenden Klageschrift beschrieben sind, künftig zu verhindern.

 

Die Mietkaution ist ein oft leidiges Thema für die meisten Vermieter und Mieter. Im Falle der Barkaution ist das Geld zu Beginn müßig aufzutreiben für den Mieter und bei Auszug ist oft strittig, was der Vermieter noch einbehalten darf. Ein Sparbuch für den Betrag von drei Monatsmieten zur treuhänderischen Verwaltung durch den Vermieter ist auch nicht gerade attraktiv. Die Bürgschaft zum Beispiel durch die Eltern birgt Ihre eigenen  Schwierigkeiten.

Warum also keine alternative Finanzierung der Mietkaution?

Derweil lassen sich von der Mietkautionsversicherung bis zur Sicherung über Bürgschaft unzählige Produkte von unterschiedlichsten Anbietern finden. Einfache Handhabe, zügige Bearbeitung oder geringe Aufwendungen pro Monat sind Argumente für den Vertragsabschluss.

A B E R

Das Konfliktpotential der Barkaution wird nicht mehr erwartet, denn die Szenarien, welche von Mietern vorgetragen wurden, um eine Benachteiligung durch den Vermieter darzulegen sind gerichtlich meist im Sinne des Gesetzgebers entschieden worden. Somit ist in der Partei des Mieters, der abhängige und schwächere Part des Mietverhältnisses gesehen worden, der vor Benachteiligung zu schützen sei. Auch Vermieter mit akribisch erfassten Auszug- und Einzugsprotokollen, Mietverträgen mit unzähligen Regelungen konnten im Schadensfall oft keine ausreichende Abhilfe schaffen. Die Kaution ging, der Schaden blieb – im Zweifelsfall! Alles eine Frage der Beweislast und der Finanzkraft des Mieters ist die Antwort des Rechtsanwalts und des Gerichts.

Der Vermieter hat durch alternative Kautionssicherung ein scheinbar geringeres Prozessrisiko. Es sind keine  Schadenersatzforderung wegen geringen Zinsertrags zu erwarten, eventuelle Fehler durch unrechtmäßige Aufrechnung des Vermieters sind grundsätzlich vermieden.

Derweil ist in höchst richterlicher Instanz abgewichen worden von der Auffassung des Benachteiligten Mieters. Mit der Entscheidung des Bundesgerichtshof VIII ZR 157/17  vom 28. Februar 2018 ist es dem Vermieter möglich eine direkte Schadenersatzforderung vorzubringen, ohne das eine Frist  zur Schadensbeseitigung gewährt werden muss bei Auszug. Dies bedeutet in Bezug auf die Kautionsfinanzierung, dass die Versicherungen, Banken oder sonstige Finanzdienstleister in Anspruch genommen werden. Wobei ein  Vermieter einen gewissen Spielraum erlangt den Schadenersatz nach „eigenen Ermessen“ zu gestalten. Die Versuchung an den unscharfen Grenzen von Maßnahmen „Schadensbeseitigung“ durchzuführen, wobei „Modernisierung“ zutreffender wäre, ist durchaus zu sehen. Ohne die Möglichkeit der Schadensbeseitigung und Verständigung über Kosten, die nach Auszug aufgewendet werden müssen werden, wird sich manch ein Mieter  übergangen fühlen, wenn der Vermieter einfach so auf die Bürgschaft zugreifen kann.

Die Höhe des Schadensersatzes kann hierbei ein Vielfaches der Mietkaution betragen, welche zu Leisten gewesen wäre. Somit ist eine anteilige oder vollständige Verwertung nicht unbedingt, das was im schlimmsten Fall zu erwarten ist.

Eine angestrebte Prozessführung wird daher wahrscheinlich von Mietern zukünftig betrieben werden (müssen), wegen „überzogener“ Schadensersatzforderungen, vermeintlich fehlender Anspruchsgrundlage oder (im Falle von Bürgschaft) durch zeitlich verzögerte Erklärung der Schadensersatzforderung.

Daher empfiehlt es sich bei Abschluss des Mietvertrages, Erstellung des Einzug- und Auszugsprotokolls eine klare Kommunikation zwischen den Parteien und Absprachen über anfallende Kostenpunkte (schriftlich erklärte). Bei Auseinandersetzung oder Unklarheiten können bzw. sollten sich sowohl Mieter als auch Vermieter sachkundig machen, bevor Sie eine Auseinandersetzung suchen oder Handeln nach eigener Rechtsauffassung. In der Regel kann der Kautionsauszahlung nur eine anhängige klage oder eine eisntweilige Verfügung gegen den Vermieter entgegegehelten werden. Der Mieter  muss den Weg zum Gericht antreten und nicht der Vermieter.

Für Vermieter, die sich entschließen alternative Kautionsfinanzierung zu verwenden und über Schadensersatz zu beanspruchen, ist es ratsam  Maßnahmen und verbundene Kosten mit Belegen aufzuführen.

 

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WEG Reform – Was gilt?

 

Der Markt für die Verwaltung von Wohnimmobilien wird zum Jahr 2019 mit rechtlich geforderten Änderungen für Verwalter beginnen.

Der Bundestag hat ein Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Verwalter (Immobilienverwalter und Wohnimmobilienverwalter) erlassen und die Gewerbeordnung und die MaBV geändert.

Ab 31.01.2019 (vorläufig  geregelt zum 31.01. der Folgejahre) wird von Verwaltern für Wohnimmobilien verlangt Nachweis über Qualifikation und Zulassung erbringen. Klienten (Wohnungseigentümergemeinschaft, Vermieter/Mieter, Mischengagements), Versicherern, Banken sind entsprechende Unterlagen vorzulegen. (§34c GewO; Vertrag, Vollmacht; Versicherungsschutz,…).

Für bereits Tätige Immobilienverwalter ist eine zum März 2019 endende Frist für Weiterqualifikation gesetzt. Wenn nicht Innerhalb von zwei Jahren eine präskriptive spezifische Berufsausbildung oder ein Fachwirt (IHK) absolviert wurde, der für drei Jahre ausreichend genügt.

Die Wohnimmobilienverwaltung  für nicht im eigenen Sondereigentum stehende Immobilien bedarf einer Erlaubnis nach §34c Gewerbeordnung und Regelungen der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung).

Die von den Branchenverbänden vorläufig durchgesetzten Auflagen, entbehren nach wie vor einen Sachkundenachweis. Die Erlaubnispflicht wird demnach bei Wohnimmobilienverwaltung von nicht ausschließlich im eigenen Sondereigentum stehenden Einheiten, durch nicht rein fachliche Gegebenheiten befriedigt.

Wesentliche Bestandteile der Regelungen die am 17. Oktober 2017 verabschiedet wurden und am 01. August 2018 in Kraft traten, als  Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter:

1. (Persönliche) Zuverlässigkeit

2. Geordnete Vermögensverhältnisse

3. Weiterbildungspflicht

4. Versicherungsschutz

5. Informationspflicht

Für Sie als Wohnungseigentümer bedeutet dies, dass Sie ab 01. März 2019 von Ihrem Immobilienverwalter eine Auskunft über Erlaubnis §34 GewO, Qualifikation verlangen dürfen, um sich vor „schwarzen Schafen“ und „unprofessionellen“ Verwaltern zu schützen. Vor allem ein ausreichender Versicherungsschutz sollte mit Ihrem Verwalter abgeklärt sein, damit gewährleistet bleibt, dass kostenintensive Schadensfälle nicht ungedeckt bleiben.

Sollten Sie mit der Arbeit Ihres Verwalters weitestgehend zufrieden sein, sollten Sie dennoch durch klärende Gespräche und schriftliche Fixierung, die Entwicklungen abklären und die Bereitschaft signalisieren bestehende Verträge an die realen Gegebenheiten anzupassen.

1. Die (persönliche) Zuverlässigkeit kann nach geltender Auslegung für natürliche & bei juristische Personen (alle Gesellschafter) erteilt werden, wenn innerhalb von fünf Jahren mindestens keine rechtskräftige Verurteilung wegen eines Delikts des Zivil- und Strafrechts vorliegen.Beispiele: Diebstahl, Unterschlagung, Erpressung, Wucher, Untreue, Betrug,[ …].
   Nicht ausreichende wirtschaftliche Leistungsfähigkeit, welche die Rechte Dritter verletzen führen im Einzelfall zum Versagensgrund.
   Beispiel: Auftragsvergabe für „Schwarzarbeit,“ fehlende Sozialabgaben, wiederholte Säumigkeit bei Erfüllung von Zahlungsverpflichtungen, unbeglichene Steuerschuld[…].

2. Geordnete Vermögensverhältnisse bedürfen zur Prüfung mindestens der Auskunft aus den Schuldnerverzeichnissen vom zuständigen Amt- und zentralen Vollstreckungsgericht.

Zudem sollten im Einzelfall keine Tatbestände von nicht ausreichender wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit erfüllt sein oder werden.

3. Die Weiterbildungspflicht umfasst eine Investition von mindestens 20 Stunden innerhalb von drei Jahren in IHK akkreditierte einschlägige Themenkomplexe der Immobilien-wirtschaft. Der Rahmen der Informationsvermittlung ist nach Stand 2018 nicht näher fixiert. Eine Befreiung von dieser Verpflichtung ist nicht vorgesehen. Die Einzeheiten zur Weiterbildugnspflciht sind in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt ab §§ 15 b.

4. Der Versicherungsschutz in Form einer Betriebshaftpflichtversicherung sollte mindestens als Vermögensschadenhaftpflichtversicherung vorliegen zu den Schadenssummen von 500.000€ pro Schadensfall und 1.000.000€ pro Schadensfälle im Jahr.Eine Unterversicherung ist in jedem Falle nicht zu empfehlen, sowie unkoordinierte Mehrfachabschlüsse die den Entfall des Versicherungsschutzes herbeiführen.Sehr geehrte Damen und Herren informieren Sie sich über Ihren aktuellen Versicherungsschutz ausreichend. Der Versicherungsnehmer in Tätigkeit des Verwalters von Wohnimmobilien ist geschützt, aber in Tätigkeit der Verwaltung von Vermögen besteht ein erhebliches Haftungsrisiko.

5. Die Informationspflicht sieht vor, dass Wohnimmobilienverwalter zukünftig ab 31.01. Auftraggebern, Versicherungen, Banken, Rechtsberatern und weiteren Parteien mitteilen müssen, dass eine Erlaubnis nach §34c GewO vorliegt. Weitere Unterlagen, welche bei berechtigten Interesse und einer im Geschäftsverkehr gebotenen Sorgfalt notwendig sind sollten ebenfalls vorlagefähig sein bei Geschäftskontakten nach 31.01.Beispiel: Für Auftraggeber müssen Weiterbildungszertifikate für drei Jahre einsehbar sein auf Anfrage, Versicherungsschutz,[…]

Zu beachten: auch Mitarbeiter mit Kundenkontakt bedürfen der Erlaubnis §34c GewO bei Kundenkontakt (von Arbeitgeber beantragt), bei Geschäftsführerwechsel besteht Mitteilungspflicht […].

Es empfiehlt sich, wenn Sie Ihren Lebensunterhalt aus Tätigkeiten  in der Immobilienbranche beziehen, als Wohnungsverwalter oder für eine Wohnungsverwaltungsgesellschaft, dann klären sie die wesentlichen Abläufe mit den zuständigen Behörden, Mitarbeitern der IHK und Branchenverbände.

Da zum Stand des 30.12.2018 eine Vielzahl an Informationen noch nicht ausreichend konkretisiert und konsolidiert worden ist, ist mit wesentlichen Ergänzungen zu rechnen in den Punkten 1-5. (Ordnungswidrigkeiten, Bußgelder; Einzelfälle, Zuständigkeiten,[…].)

 

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Mobbing durch meinen unfähigen Vorgesetzen –

Immer häufiger werde ich mit folgender Fragestellung im Arbeitsrecht konfrontiert:

Ich bräuchte Ihre Hilfe bzgl. meiner derzeitigen Arbeitssituation! Ich bin aktuell im Angestelltenverhältnis tätig im Vertrieb bei einem regionalen mittelständischen Unternehmens. Zu meine Aufgaben gehört Außendienstarbeit und dementsprechend die Akquise, Bindung von Kunden. Seit mehr als x Jahren komme ich meinem Job nach, ich liebe eigentlich das was ich tue. Jedenfalls habe ich das!!! Im Verlauf der letzten Jahre wurden in unserem Unternehmen die Verhältnisse immer schwieriger, was nichts mit den wirtschaftlichen Bedingungen zu tun hat. Unser Seniorgeschäftsführer hat in einem regelrechten „Controllingwahn“ die Ausgaben für unsere Produktion gedrosselt und Outsourced. Die Qualität unserer Produkte hat mittlerweile so stark abgenommen, dass es mir regelrecht Bauchschmerzen bereitet für sie zu werben. Es gibt jetzt überall im Unternehmen tolle Sprüche zum produktiver werden und wir sind so „Innovativ“ und sind „Marktführer“. Das zwischenmenschliche Miteinander gibt es nicht mehr, die Teamleiter sind permanent am Maßregeln und eingreifen. Die Zielvorgaben werden bei dem „Wahnsinn“ zusätzlich angezogen (jetzt schon) Quartalsweise. Die Belegschaft ist am verzweifeln und die Besten sind schon weg. Zu allem Übel ist mein Vorgesetzter der, der mir persönlich besonders zu schaffen macht. Hr.Y wälzt den entstehenden Druck nach unten ab und lässt alle Probleme links liegen, wenn der Gong schlägt fällt der Stift. Kritik egal welcher Art ist unmöglich und fachlich fehlt es ihm an Kompetenz. Long story short!!!

Gibt es denn keine Möglichkeit meinen unfähigen Vorgesetzten loszuwerden?

Ich würde mich über eine zeitnahe Antwort sehr freuen, da jeder Arbeitstag schlimmer wird als der vorherige. Jeden Morgen habe ich schon Übelkeit.

Hier gibt es kein Patentrezept. Seit 1986 bin ich mit diesen Fragen arbeitsrechtlich konfrontiert.

Love it.

ideal – ich liebe meinen Job – Ich liebe meine Kollegen – Ich liebe meine Chefs

Die Phase des Love ist, ist überschritten. Erste Ansätze der Gesundheitsschädigung zeigen sich schon. Der Beginn einer Spirale, die nicht selten ins Burn Out führt. Hier ist dann nicht mehr der Fachanwalt für Arbeitsrecht, sondern ärztliche Hilfe erforderlich.

Change it

Change it noch möglich?
Erfahrungsgemäß ist in solchen Situationen in den Betrieben nur wenig geordnet. Das Organigramm ist entweder gar nicht vorhanden oder geschaffen vor 12 Jahren, als es mal einen Unternehmensberater gab oder der Geschäftsführer noch Unternehmensvisionen hatte.
Heute bildet das Organigramm aber keine Gegenwart ab. Das Leitbild wurde vermutlich ebenfalls vor 12 Jahren verabschiedet, aber der letzte, der wusste, was man mit dem Leitbild bezweckte, ist vor 5 Jahren aus dem Unternehmen ausgeschieden. Heute dient es nur noch der Außendarstellung oder macht sich gut auf der Homepage – oder es ist nur ein schönes Bild an der Wand.

Ihr Arbeitsvertrag beruht vermutlich einem Vertragsmuster von 2002 und unter § 2 Abs. 3 wird auf eine Funktionsbeschreibung (Anlage 1)  verwiesen, aber diese Anlage wurde nie erstellt oder in den letzten Jahren aktualisiert.

Daher stelle ich regelmäßig die Frage:
„Ist von Ihrem Arbeitgeber klar definiert, welche Aufgaben, Kompetenzen, Vollmachten Sie haben und welche gerade nicht? Ist auch klar, welche Aufgaben, Kompetenzen und Vollmachten ihr Vorgesetzter hat?“

Ich erlebe dann oft, dass es in diesen „Grauzonen“ es zu Konflikten kommt, weil niemand diese Erwartungshaltung klar definiert hat, weder für den Mandanten, noch für dessen Vorgesetzten. Hier sitzen beide quasi im gleichen Boot und jeder versucht seine Lösung in diesem „Nebel“ zu finden. Der Vorgesetzte denkt: „Dafür wird X bezahlt“ und X denkt: „Dafür bin ich gar nicht zuständig“.
Und dieses Spiel kann lange und oft gespielt werden, bis X sich in die Krankheit verabschiedet oder wegen Schlechtleistung gefeuert wird. Selten zahlt der Vorgesetzte den Preis.

Erst, wenn der Garten mit einer Stellenbeschreibung/Funktionsbeschreibung/Aufgabenbeschreibung abgesteckt ist, wird erstmals offenbar und transparent, wer der Low Performer in der Abteilung ist. X oder sein Vorgesetzter. Ohne diese Transparenz bleibt das Versagen regelmäßig bei X hängen.

Denn in diesem Fall müsste der Geschäftsführer/der Gesellschafter eigentlich einräumen, dass es sein Führungsversagen war. Soviel Selbsterkenntnis habe ich in meiner anwaltlichen Praxis jedoch nur selten, eigentlich nie erlebt.

Wenn es noch nicht zu spät ist – die Kunst den eigenen Garten zu bestellen

Fragen Sie den Vorgesetzten nach einer aktualisierten Aufgabenbeschreibung.
Wenn es keine gibt, fertigen Sie eine solche an und fragen Sie ihren Vorgesetzten im ehrlich, freundlichen Ton an, ob diese vollständig ist und ob er ihre Aufgaben und Kompetenzen ebenso sieht. Allein aus diesem Dialog ergibt sich die Chance zum Wandel – zum change it.

Sollte es einen Betriebsrat geben, bitten Sie diesen generell für jeden Arbeitsplatz Funktionsbeschreibungen zu fordern, dann bleibt der Fokus der Arbeitgeberaufmerksamkeit beim Betriebsrat und ruht nicht auf einem einzelnen Mitarbeiter.

Sollte das Ansinnen abgelehnt werden, sollte auf Seiten des Vorgesetzten keinerlei Veränderung erfolgen: Ihre Gesundheit ist wichtiger als ihr Job.

Statt Burn Out – Leave it!

Eine Stellenbeschreibung ist ein wichtiges Führungsinstrument in einem Unternehmen, egal ob es sich um ein Unternehmen der freien Wirtschaft oder um eine Behörde handelt.

Eine Stellenbeschreibung gibt allen Beteiligten einen transparenten Überblick darüber, was die jeweilige Person an Aufgaben zu erledigen hat, welche Kompetenzen sie hat und wie der Stelleninhaber im Gesamtsystem eingebunden ist.

Die Stellenbeschreibung hilft aber auch, sich abzugrenzen und schützt die Mitarbeiter:In vor „Allzuständigkeiten“, die irgendwann unvermeidlich in ein Burn Out führen. Die Transparenz beugt Mobbing vor.

Durch eine aktuelle Stellenbeschreibung können viele Missverständnisse zwischen Kollegen:Innen oder Vorgesetzten und Mitarbeiter:Innen vermieden werden.

Doppelzuständigkeiten entfallen und Fehler können konkret (!) zugeordnet werden. Es ergibt Sinn die Stellenbeschreibung in regelmäßigen Abständen, zum Beispiel im Personalgespräch mit dem Mitarbeiter, zu überprüfen und anzupassen, wenn sich das Aufgabenfeld verändert hat.

Eine Stellenbeschreibung erfolgt in der Regel Personen -Neutral. Im Dialog können Vorgesetzte und Mitarbeiter:Innen sich über die Aufgaben und Kompetenzen austauschen, ohne persönlich werden zu müssen. D. h. „Du-Botschaften“, die verletzend sein können oder Ängste erzeugen, werden regelmäßig vermieden.

Was sollte in eine Stellenbeschreibung hinein?

• Unternehmen/Betrieb/Niederlassung
• Stellen-Bezeichnung
• Funktion/Aufgabe
• Stelleninhaber
• direkter Vorgesetzter
• Untergebene
• Vertretung

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Mieterhöhung – Mietspiegel Trier – Landau – Mainz- Speyer Kappungsgrenze

 

Regelungen über die Miethöhe (Wohnraum) hat der Gesetzgeber in den §§ 557 -561 BGB getroffen.

 

Gem. § 558a BGB ist ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d), eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e), ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen. Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt. Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Nachfolgende Ausführungen beziehen sich ausschließlich auf die Mieterhöhung nach Mietspiegel Trier.

Der Vermieter kann danach grundsätzlich die Zustimmung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Mieterhöhungen nach § 559 bis 560 BGB (Modernisierung, Betriebskosten) werden nicht berücksichtigt.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
Bei Erhöhungen nach § 558 Abs. 1 BGB darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze), so § 558 Abs. 3 BGB.

Achtung: In Trier, Speyer, Landau und Mainz  gilt eine Kappungsgrenze von 15 %.

Hier zum Mietspiegel 2018 der Stadt Trier : In Kraft seit 1. Juli 2018:

 Hier zum Mietspiegel Mainz

Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

In Rheinland-Pfalz gilt die KappGrV RP v. 4.2.2015 (RP GVBl 2015 S. 16), die Verordnung hat Gültigkeit vom 13.2.2015 bis 12.2.2020. In Rheinland-Pfalz gilt diese besondere Kappungsgrenze für Landau, Mainz, Speyer und Trier.

Achtung: Der Mietspiegel der Stadt Trier findet keine Anwendung auf Wohnungen:

• preisgebundene, öffentlich geförderte Sozialwohnungen, für die ein Wohnberechtigungsschein notwendig ist;

• Wohnraum, der überwiegend gewerblich genutzt wird;

• Wohnraum in Studentenwohn-, Jugendwohn-, Alten(pflege)-, Obdachlosenheimen oder in sonstigen Heimen;

• Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist;

• Wohnraum mit einer Wohnfläche unter 20 qm und über 150 qm;

• Dienst- oder Werkswohnungen, deren Mietvertrag/Miethöhe an ein Beschäftigungsverhältnis gebunden ist (z. B. Hausmeisterwohnung);

• (teil-)möbliert vermieteter Wohnraum (ausgenommen Einbauküche und Einbauschränke);

• Untermietverhältnisse;

• Wohnraum, der nur für einen kurzen Zeitraum – maximal 3 Monate – zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (z. B. Ferienwohnung);

• Wohnraum, für den mehr als ein Mietvertrag besteht;

• Einzelzimmer, das Teil einer kompletten Wohnung ist;

• Einfamilienhäuser, auch in Form von Reihenhäusern, Doppelhaushälften;

• Wohnraum, der verbilligt oder kostenlos überlassen wird;

• nicht abgeschlossener Wohnraum.

Der Mietspeigel der Stadt Trier bietet auf den Seiten 17 f.  eine detaillierte Beispielsberechnung, die einem Mieter den Weg zur Überprüfung eines Mieterhöhungsverlangens erleichtert und den Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens durch Tabelle 2, Tabelle 3.1, 3.2, 4 und 5 anschaulich leitet.

Bei Fragen und Zweifeln empfiehlt es ich anwaltliche Hilfe zu suchen.
In der Regel reicht ein Beratungsgespräch aus, um die Richtigkeit des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen bzw. die Berechnung der Mieterhöhung für den Vermieter durchzuführen.

Die Kanzlei Rainer Schons, Hawstraße 1 a , 54290 Trier hat eigens ein Eingabeprogramm als Arbeitshilfe programmieren lassen, um eine Mieterhöhung auf Basis Mietspiegel Stadt Trier 2018 ohne großen Zeitaufwand für den Vermieter zu berechnen oder für den Mieter zu überprüfen, die Kappungsgrenze 15 % ist berücksichtigt.