Modernisierungen /Sanierung ab 2019 – Welche Regelungen gelten ?
Was gilt im Mietrecht als Sanierung / Modernisierung?
Für Mieter und Vermieter ist es wichtig eine Maßnahme zuordnen zu können in Modernisierungsmaßnahmen oder Erhaltungsmaßnahmen. Aber was versteht der Gesetzgeber als Modernisierungsmaßnahme und wie können Sie ein Vorhaben als Modernisierung erkennen? In § 555b BGB ist erklärt, dass als Modernisierungsmaßnahmen bauliche Veränderungen gelten:
- durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
- durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
- durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
- durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
- durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
- die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
- durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
Demnach kann eine Kostenersparnis von Brennstoffen, Strom-, Wasserverbrauch, die Verbesserung von Wohnqualität oder die Erfüllung von gesetzlichen Vorgaben die Zielsetzung sein. Letztlich kann das beabsichtigte Ziel einer Modernisierung gemessen und festgestellt werden. Der Vermieter trägt die Risiken, die mit den baulichen Veränderungen einhergehen. Wenn bauphysikalische Berechnungen grob fehlerhaft angefertigt werden oder Baufirmen die Maßnahmen mangelhaft ausführen, ist es die Aufgabe des Vermieters rechtzeitig Schadensersatzansprüche geltend zu machen.
Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind gesondert festzustellen. Bei Erneuerung von Bauteilen oder Substanz bei baulicher Veränderung immer auch Instandhaltungstätigkeiten mit ausgeführt werden. So stellt eine erneuerte Außenfassade zwecks Dämmung nicht ausschließlich nur eine Modernisierungsmaßnahme dar, die auf Mieter umgelegt werden kann; der damit verbunden Neuanstrich des Gebäudes wird dadurch ebenfalls für die nächsten Jahre nicht mehr notwendig. Der Instandhaltungsanteil ist vom Vermieter zu tragen, da die reguläre Mietzahlung gerade hierfür zu verwenden ist.
Welche Modernisierung / Sanierung darf der Vermieter auf den Mieter umlegen?
Die Modernisierungsmaßnahmen die nach den Kriterien von § 555b BGB definiert sind müssen nicht spezielle Grenzwerte für Einsparungen oder Sonstiges erreichen. Wesentlich ist jedoch das ein Ergebnis der Maßnahmen messbar wird. Sofern Einsparungen der Betriebskosten vorgesehen sind, müssen diese feststellbar sein. Ein Vermieter der eine Photovoltaikanlage auf eine Dachfläche installiert, müsste die erzeugte Kilowattstunden seinen Mietern zur Nutzung bereitstellen, um eine Kostenersparnis an nicht erneuerbarer Primärenergie zu begründen (§ 555b Ziffer 2 BGB). Es widerspricht daher der gesetzlichen Regelung, wenn Mieter für die Errichtung einer stromerzeugende Anlage zahlen sollen, wenn der Vermieter gleichzeitig den Strom gegen Vergütung in das Stromnetz einspeist.
Wo ist im Gesetz die Modernisierungsmieterhöhung zu finden?
In § 559 ff BGB ist geregelt, in welcher Art und Weise eine Modernisierungsmieterhöhung begründet ist. Derzeit besteht die Möglichkeit ein vereinfachten Verfahrens nach § 559c BGB oder ein reguläre Verfahren durchzuführen.
Der § 555c BGB beschreibt formrichtige Ankündigung der Maßnahmen. Hier führt ein inhaltlicher Mangel oder fehlerhafte Fristsetzung aktuell nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens. Es geht laut der Rechtsprechung darum das Mieter aufgeklärt werden und die Möglichkeit erhalten sich auf Maßnahmen einzustellen, die sie dulden müssen. Denn nach § 555d Abs. 1 BGB ist erklärt, dass der Mieter Modernisierungsmaßnahmen grds. dulden muss. Von gesondertes Kündigungsregelungen kann ein Mieter nach §555e BGB gebrauch machen, wenn Zugang der Ankündigung erfolgt ist. Sollte die Wohnung durch eine solche Kündigung Leerstand erreichen bis zur Beendigung der Maßnahmen, dann darf der Vermieter im Fall von umfassenden Modernisierungsmaßnahmen von Ausnahmeregelungen (§556f BGB)gebrauch machen. Eine Wohnung kann in Gebieten mit Kappungsgrenze zu frei gewählten Konditionen auf den Markt platziert werden, ansonsten wäre nach § 556d BGB höchsten bei 10 Prozent über dem Satz der ortsüblichen Miete eine Neuvermietung zulässig.
Wie wird die Modernisierungsmieterhöhung richtig berechnet?
Die Summe aller Kosten für die Modernisierung gemindert um
-Kosten für Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB / § 559 Abs. 2 BGB
-Zuschüsse durch Drittmittel nach § 559a BGB
Werden zu 8 Prozent (§559 BGB)auf das Kalenderjahr verteilt über 12 Monate. Umgerechnet auf die Wohnfläche (durch Gesamtfläche, mal Wohnfläche) ist der Betrag für Modernisierungsmieterhöhung auf die Miete zu addieren.
!!!!Wichtig!!! Es dürfen hier bestimmte Grenzen für festgelegte Quadratmeterpreise in sechs Jahren nicht überschritten werden als Obergrenze. (§559 Abs. 3a BGB)
Die Modernisierungsmaßnahmen formrichtig ankündigen nach §555c BGB
Eine formrichtige Ankündigung ist nicht entscheidend (nach derzeitiger Rechtslage) , um zu entscheiden, ob eine Modernisierungserhöhung rechtmäßig beansprucht werden kann oder nicht. Mängel bei der Ausführung der Ankündigung verhindern, dass sich der Mieter konkret mit den Veränderungen auseinandersetzen kann und nehmen ihm die Chance sich rechtzeitig zu organisieren, wenn ein Härtefall vorliegt. Wer kranke und pflegebedürftige Menschen in seinem Haushalt versorgt erleidet durch Baustellenlärm und geschäftiges Treiben rund um das Haus eventuelle Stresssituationen. Für einen an Demenz erkrankten Menschen bringt eine erneuerte Hausfassade unter Umständen Probleme mit sich, dass eigene Zuhause wiederzufinden oder für Menschen mit Autoimmunerkrankung ist unter Umständen ein Aufenthalt in der Nähe von freischwebenden Staub- und Schmutzpartikeln lebensgefährlich.
Daher ist eine Ankündigung bis spätestens drei Monate vor Maßnahmenbeginn bestimmt vom Gesetzgeber. Dauer, Umfang, entstehende Kosten, Sinn und Zweck Einsparpotential, technische Anlagebeschreibungen (sofern vorhanden), usw., sind aufzuführen so genau wie möglich, so viel wie nötig.
Weichen Kosten erheblich (10 Prozent höher als angekündigt) ab , Fristen werden ignoriert oder Dauer und Umfang sind nicht entsprechend der realen Gegebenheiten, dann wird eine Modernisierungsmieterhöhung erst 9 Monate nach Zugang möglich. (vgl. nach § 559b Abs. 2 BGB)
Was passiert bei falschen Angaben in Ankündigungs- und Erhöhungsschreiben?
Der vermeintlich häufigste Satz des Mietrechts tritt in Kraft:
„Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“
Sowohl Mieter als auch Vermieter verstehen, dass eine Handlung die entgegen der gesetzlichen Ordnung stattfindet oder sogar explizit verboten ist nicht bestandskräftig sein kann. Wenn Sie als Mieter oder Vermieter an Handlungen festhalten wollen, die Sie nicht klar identifizieren können, dann lassen Sie sich beraten. Der Mieterverein oder ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht können Sie beraten betreffend:
„Modernisierungsmaßnahmen und Wege zur Prozessvermeidung“.
Sofern Sie als Vermieter bereits Probleme bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen feststellen oder zukünftig erwarten, können Sie im Rahmen der Erstberatung, Fragen zur Haftung von Baufirmen und Architekten klären..
Verzögerung der Planung und Umsetzung des Bauvorhabens stellen für viele Bauherrn ein Grundübel, Ärgernis und Kostenrisiken dar. Nicht selten fehlt es an einer kompetenten Bauaufsicht /-Überwachung. Baumängel sind geradezu vorprogrammiert.
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