Anwalt Trier Wohnungseigentumsrecht – wann können Miteigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine Nutzungsänderung ablehnen?
Wohneigentumsrecht
Umwandlung eines Lokals in eine Spielothek: Miteigentümer dürfen Nutzungsänderung ablehnen
Betrieb einer Spielothek kann zur Wertminderung des Anwesens führen
Wurde einem Wohnungseigentümer per Teilungserklärung die Berechtigung eingeräumt, in seinem Eigentum ein Lokal zu betreiben, darf er nicht einfach stattdessen eine Spielothek einrichten. Der Betrieb einer solchen ist nur dann möglich, wenn sie die übrigen Wohnungseigentümer nicht mehr belästigt als ein Lokal. Dabei ist eine typisierende Betrachtungsweise anzustellen. Da durch eine Spielothek generell ein anderes Publikum angesprochen wird, ist die Ablehnung der Nutzungsänderung durch die anderen Miteigentümer zulässig. Dies entschied das Amtsgericht München.
Im zugrunde liegenden Fall hatte ein Münchner ihm gehörende Räumlichkeiten eines Hauses zum Zwecke des Betriebs eines Lokals weiterverpachtet. Der Rest des Hauses stand im Eigentum weiterer Personen. Durch eine Teilungserklärung war ihm die Nutzung als Lokal auch eingeräumt worden.
Wohnungseigentümergemeinschaft lehnt Betrieb einer Spielothek ab
Als es wegen des Lokals zu Beschwerden kam, insbesondere wegen Geruchs- und Lärmbelästigungen, beabsichtigte er, einen neuen Pächter zu suchen. Der Betreiber einer Spielothek zeigte schließlich Interesse. Daher wandte sich der Verpächter im April 2009 an die Wohnungseigentümergemeinschaft und beantragte die Genehmigung des Betriebs der Spielothek. Dies wurde ihm jedoch abgelehnt. Eine Spielothek sei schließlich etwas anderes als ein Lokal.
Verpächter hält Eigentümer-Beschluss für ungültig
Daher erhob er Klage vor dem Amtsgericht München und wollte festgestellt haben, dass dieser Beschluss ungültig sei. Die geplante Nutzung sei weniger störend als das Lokal. Es werde kein Alkohol ausgeschenkt und auch keine Musik gespielt oder ein Tanzbetrieb eingerichtet.
In Teilungserklärung beschriebenes „Lokal“ stellt Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar
Der zuständige Richter wies die Klage jedoch ab. Bei der Beschreibung des Eigentums des Klägers in der Teilungserklärung als „Lokal“ handele es sich um eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Der Betrieb einer Spielothek sei daher mit dieser Regelung nur vereinbar, wenn sie die übrigen Eigentümer nicht mehr belästige als ein Lokal.
Dabei sei auf eine typisierende, d.h. verallgemeinernde Betrachtungsweise abzustellen und nicht auf die konkreten Umstände. Auch die Regelungen einer Teilungserklärung seien abstrakt. Es sei den übrigen Eigentümern auch nicht zumutbar, im Einzelfall das Beweisrisiko zu tragen, dass von dem Geschäftsbetrieb Einwirkungen ausgehen, die lästiger sind, als diejenigen, die bei einer vertragsgemäßen Nutzung entstehen.
Betrieb einer Spielhalle birgt größere Gefahr organisierter Kriminalität als Betrieb eines Lokals
Bei der Abwägung sei zu berücksichtigen, dass sich in dem Rest des Hauses eine Reihe von Wohnungen befinden. Durch eine Spielothek werde generell ein anderes Publikum angesprochen als durch ein Lokal. Kunden einer Spielhalle verlören in der Mehrzahl auch ohne Gegenleistung Geld, so dass die Gefahr bestehe, dass diese ihrem Ärger Luft verschaffen. Der Betrieb einer Spielhalle habe eine höhere Affinität zur organisierten Kriminalität als der Betrieb eines Lokals. Da eine Spielothek von den meisten eher negativ besetzt sei in ihrer Wertung, bestehe auch die Gefahr, dass ein solcher Betrieb den Wert des Anwesens mindere.
Ablehnung des Antrags entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung
Deshalb habe die Ablehnung des Antrags, auch unter Berücksichtigung der Tatsache, dass kein Alkohol ausgeschenkt und keine Musik gespielt werde, den Regeln ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen. Der Beschluss sei nicht aufzuheben.
- Eine weitere Entscheidung zu diesem Thema:
Angaben zum Gericht:
- Gericht:Amtsgericht München
- Entscheidungsart:Urteil
- Datum:06.10.2009
- Aktenzeichen:483 C 663/09
Quelle:Amtsgericht München/ra-online
WEG Anwalt Trier – Brandschutz – freier Fluchtweg
Gericht verpflichtet Eigentümer eines Einfamilienhauses für freie Flucht- und Rettungswege zu sorgen
“Papierlager” in Einfamilienhaus
Die Eigentümer eines Einfamilienhauses in Kirchhundem, Kreis Olpe, sind verpflichtet, ihr Haus zumindestens soweit “aufzuräumen”, dass wieder sämtliche Flucht- und Rettungswege frei werden. Das ergibt sich aus einer Eilentscheidung des Verwaltungsgerichts Arnsberg. Das Gericht bestätigte damit eine entsprechende Ordnungsverfügung des Bürgermeisters der Gemeinde.
Die Bewohner hatten offenkundig über einen längeren Zeitraum hinweg umfangreiche Mengen von Altpapier, aber auch Laminatfußbodendielen und andere Gegenstände, gesammelt und in ihrem Haus gelagert. Bei einer Durchsuchung stellte die Polizei fest, dass bereits das Betreten des Wohnhauses mit Schwierigkeiten verbunden war. Schon im Hausflur fanden sich entlang der Wände deckenhoch Kartons mit Papier und Stapel von Dielen, so dass nur noch ein enger Durchgang verblieb. Nach den Feststellungen der Polizei und der Gemeindemitarbeiter setzten sich die Stapel über das Treppenhaus bis in das Obergeschoss fort, waren aber auch im Kellerbereich – dort neben großen Mengen von Festbrennstoffen, insbesondere Holz – vorhanden. Auch in den einzelnen Zimmern befanden sich zahlreiche deckenhohe Stapel von Kartons voll mit Papier. Schränke oder Sessel habe man nur noch über schmale Wege erreichen können. Im Kinderzimmer sei lediglich ein schmaler Gang zum Kinderbett begehbar gewesen. Im Durchsuchungsbericht der Polizei heißt es abschließend, die gesammelte Papiermenge entspreche derjenigen eines gewerblichen Papierlagers.
Nach vergeblichen Versuchen, die Hausbesitzer zur Freiräumung der Flure und Zimmer zu veranlassen, forderte die Gemeinde unter Androhung der Ersatzvornahme die Beseitigung der Mängel. Hiergegen haben die Hauseigentümer Klage beim Verwaltungsgericht erhoben. Außerdem haben sie beantragt, die aufschiebende Wirkung der Klage herbeizuführen, um die Anordnung vorläufig nicht beachten zu müssen.
Diesen Antrag hat die 3. Kammer des Verwaltungsgerichts Arnsberg abgelehnt. Zur Begründung führt das Gericht u.a. aus: Die Behörde habe zu Recht angenommen, dass eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit bestehe und der Zustand nicht weiter hingenommen werden könne. Das in außerordentlich großer Menge gesammelte Papier sei leicht entflammbar und könne so zur schnellen Ausbreitung eines Brandes im gesamten Haus beitragen. Außerdem seien durch das gelagerte Papier im Falle eines Brandes das gesamte Treppenhaus wie auch die einzelnen Zimmer nur sehr eingeschränkt begehbar – wie durch bei der Durchsuchung gefertigte Fotoaufnahmen dokumentiert werde -, so dass Rettungskräfte unter Einsatzbedingungen kaum effektiv Gefahren abwehren könnten. Gerade der minderjährige Sohn der Hausbesitzer sei aber im Brand- oder sonstigen Rettungsfall auf eine tatsächlich vorhandene und rasche Fluchtmöglichkeit oder Hilfe angewiesen.
Angaben zum Gericht:
Gericht: Verwaltungsgericht Arnsberg
Entscheidungsart: Beschluss
Datum: 21.08.2008
Aktenzeichen: 3 L 547/08
Quelle:
ra-online, Pressemitteilung des VG Arnsberg vom 27.0
WEG Anwalt Trier – Die Eigentümerversammlung kann per Beschluss den Einbau von Rauchmeldern beschließen
Eigentümerversammlung: Einbau von Rauchwarnmeldern kann per Mehrheitsbeschluss angeordnet werden
Rauchwarnmelder fallen nicht in den Bereich des Sondereigentums
Wohnungseigentümer können durch einen Mehrheitsbeschluss die Installation von Rauchwarnmeldern erwirken. Da Rauchwarnmelder nicht sondereigentumsfähig sind, greift einen Mehrheitsbeschluss für den Einbau nicht in unzulässiger Weise in das Sondereigentum des einzelnen Wohnungseigentümers ein. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Hamburg hervor.
Im zugrunde liegenden Fall wurde in einer Versammlung von Wohnungseigentümern mehrheitlich der Einbau und Betrieb von Rauchwarnmeldern in allen Schlafräumen, Kinderzimmern und Wohnungsfluren beschlossen. Die Kosten hierfür sollte die Gemeinschaft tragen. Die Abrechnung dieser Kosten sollte nach der Anzahl der eingebauten Melder je Wohnung erfolgen.
Einige der Eigentümer hielten diesen Beschluss für unzulässig, da der Beschluss keine konkreten Angaben über die auf die Miteigentümer zukommenden Kosten enthielte und er auch die Miteigentümer mit einbezöge, die bereits durch Eigeninitiative Rauchmelder in ihren Räumen installiert hätten. Die Kläger sahen in dem Mehrheitsbeschluss einen unzulässigen Eingriff in ihr Sondereigentum und klagten vor dem Amtsgericht Hamburg-Wandsbek gegen den Einbau der Rauchwarnmelder.
Das Amtsgericht gab den klagenden Eigentümern Recht und erklärte den Beschluss der Eigentümer für nichtig, da das Wohneigentumsgesetz für die Eigentümergemeinschaft nicht vorsehe, Angelegenheiten dieser Art per Mehrheitsbeschluss zu regeln.
Dieser Meinung schloss sich das Landgericht Hamburg jedoch nicht an. Nach Auffassung der Richter handele es sich bei Rauchwarnmeldern nicht um wesentliche Bestandteile des Gebäudes, so dass diese nicht sondereigentumsfähig seien. Ein Rauchwarnmelder sei als Zubehör im Sinne des § 97 BGB anzusehen und stelle keinen Bestandteil dar, ohne den das Gebäude nach der Verkehrsanschauung noch nicht fertig gestellt sei. Rauchwarnmelder müssten weder dem Baukörper besonders angepasst werden, noch würden sie dem Gebäude ein besonderes Gepräge geben oder mit diesem eine Einheit bilden. Die Frage des Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung für den Einbau und Betrieb von Rauchwarnmeldern im Bereich des Sondereigentums könne daher nicht über die Sachenrechtliche Zuordnung gelöst werden.
Die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung ergebe sich hier aus § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG, nach der die Eigentümer gemeinschaftsbezogene Rechte oder sonstige Pflichten gemeinschaftlich zu erfüllen hätten. Dies seien Pflichten, die die Wohnungseigentümer gemeinsam, aufgrund ihrer Mitberechtigung am gemeinschaftlichen Eigentum träfen – dazu gehöre z.B. die Aufrechterhaltung der Verkehrssicherungspflicht auf dem Grundstück oder eben die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Pflicht zur Installation und Wartung von Rauchmelden.
Im zugrunde liegenden Fall beanstandete das Landgericht jedoch, dass der von der Eigentümerversammlung gefasste Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würde und daher letztlich doch nichtig sei. Der Beschluss sei inhaltlich unbestimmt, da er keine Rückschlüsse auf einen Anbieter für den Einbau und die Wartung der Rauchmelder zulasse und auch nicht die Höhe der Kosten oder eine Regelung darüber erkennen lasse, wie die Kosten aufgebracht werden sollten.
Das Gericht konnte daher offen lassen, ob der Beschluss über den Einbau und den Betrieb von Rauchwarnmeldern nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung entspräche, wenn er auf die Interessen der Sondereigentümer Rücksicht nehmen würde, die bereits zuvor eigenständig Rauchwarnmelder in ihren Wohnungen installiert hatten.
Angaben zum Gericht:
Gericht: Landgericht Hamburg
Entscheidungsart: Urteil
Datum: 02.03.2011
Aktenzeichen: 318 S 193/10
Quelle:
ra-online, LG Hamburg (vt/ac)
Mietrecht Anwalt Trier – Mietminderung bei Baulärm, Bauschmutz
Baugerüst, Baulärm und Bauschmutz begründen Mietminderungsanspruch
Bei umfangreichen Baumaßnahmen mit erheblichen Einschränkungen kann die Miete um bis zu 40 Prozent gemindert werden
Umfangreiche Baumaßnahmen mit erheblichen Einschränkungen für den Mieter rechtfertigen Mietminderungsansprüche in nicht unbeträchtlicher Höhe. So kann die Miete um 20 Prozent aufgrund von Lärm und anderweitiger Begleiterscheinungen bei Baumaßnahmen gekürzt werden. Zusätzlich kommen weitere 10 Prozent Minderungsanspruch wegen außergewöhnlich starker Lärmbelästigung und zusätzlich 10 Prozent Minderung für das Vorhandensein eines Baugerüsts hinzu. Dies geht aus einer Entscheidung des Kammergerichts Berlin hervor.
Im vorliegenden Fall ging es um die Frage der Mietminderung aufgrund umfangreicher Baumaßnahmen. Der Mieter sah sich zur Mietminderung berechtigt, da Baumaßnahmen am Haus, in dem sich das Mietobjekt befand, in der Zeit von November 1995 bis Juli 1997 vorgenommen worden seien und es aufgrund dessen zu erheblichen Einschränkungen des Mietgebrauchs gekommen sei. So wären einzelne Etagen vollständig entkernt und mit neuen Wänden versehen worden. Die Fußböden seien mit Presslufthämmern aufgestemmt und anschließend mit neuem Estrich aufgefüllt worden. Die Aufstockung des Gebäudes um eine Etage machte weitere umfangreiche Abbrucharbeiten notwendig.
Nutzung der Mietsache war durch Sanierungsmaßnahmen stark eingeschränkt
Das Kammergericht Berlin sprach dem Mieter einen Mietminderungsanspruch zu. Die geschilderten Sanierungsmaßnahmen seien mit schwerwiegenden Geräusch-, Lärm- und Schmutzbeeinträchtigungen verbunden gewesen. Stemm-, Bohr- und Klopfarbeiten seien bekanntermaßen auch dann sehr laut und störend, wenn sie nicht unmittelbar unter oder über einem Stockwerk durchgeführt würden. Somit sei im vorliegenden Fall die Nutzung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch stark beeinträchtigt gewesen.
Mieter wird 30 Prozent Mietminderung wegen Baulärms und Bauschmutz zugestanden
Bei bestimmten Bauvorhaben werde unter Berücksichtigung des jeweiligen Ausmaßes eine feste Minderungsquote für die Dauer des Bauvorhabens zugesprochen. Diese Quote werde auch dann zugesprochen, wenn in einzelnen Zeiten keine besonders starken Lärm- und Geräuschstörungen stattfinden würden. Die lärm- und schmutzbedingte Beeinträchtigung des Mietgebrauchs berücksichtige das Gericht im vorliegenden Fall mit einer Minderung um 20 Prozent der Bruttokaltmiete. Eine weitere Minderungsquote um 10 Prozent gestand das Gericht dem Mieter aufgrund außergewöhnlich starker Lärmbelästigung durch das Aufstemmen der Wände zu.
Baugerüst am Haus rechtfertigt weitere 10 Prozent Mietminderung
Auch der Umstand, dass das Haus von einem Baugerüst umgeben war, das zusätzlich mit einer Plane verhängt wurde, stelle eine erhebliche Beeinträchtigung dar. Zum einen steige die Einbruchsgefahr, zum anderen würden ständig Bauarbeiter auf dem Gerüst hin und her laufen. Die Plane am Baugerüst verhindere außerdem, auch wenn sie lichtdurchlässig wäre, den ungehinderten Blick nach draußen und vermindere die Frischluftzufuhr. Diese Einschränkung wirke sich mit zusätzlichen 10 Prozent Mietminderungsanspruch aus.
Angaben zum Gericht:
- Gericht:Kammergericht Berlin
- Entscheidungsart:Urteil
- Datum:08.01.2001
- Aktenzeichen:8 U 5875/98
Quelle:ra-online, Kammergericht Berlin (vt/st)
Wohnungseigentumsrecht Trier – Lärm durch Parkettfußböden – Trittschall
Lärmbelästigung wegen verlegtem Parkettfußboden
Bei der Bewertung einer Trittschallbeeinträchtigung kommt es auf das Schallschutzniveau der gesamten Wohnanlage an
Wollen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Beseitigung einer Beeinträchtigung durch störende Geräusche geltend machen, so muss zunächst geklärt werden, welches Schallschutzniveau in der gesamten Wohnanlage besteht. Liegt das Schallschutzniveau der Wohnung, von dem die Störgeräusche ausgehen, nicht unter dem allgemeinen Niveau, so ist ein Anspruch nicht begründet. Dies geht aus einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Brandenburg hervor.
Im zugrunde liegenden Fall wollten die Eigentümer einer Wohnung einen Anspruch auf Beseitigung einer Trittschallbeeinträchtigung geltend machen. Die Kläger behaupteten, durch den verlegten Parkettboden in der über ihnen gelegenen Wohnung komme es zu erheblichen Lärmbelästigungen.
Bei Erwerb der Wohnung konnte kein erhöhtes Schallschutzniveau erwartet werden
Das Oberlandesgericht Brandenburg stellte nach Einholung eines Sachverständigengutachtens fest, dass eine nicht mehr hinzunehmende Beeinträchtigung im Sinne des § 14 Abs. 1 WEG nicht vorliege und den Klägern ein Beseitigungsanspruch nach § 15 Abs. 3 WEG in Verbindung mit § 1004 Abs. 1 BGB deshalb nicht zustehe. Bei dieser Bewertung müsse vom Ausgangsstandard der Wohnungsanlage zum Zeitpunkt der Begründung des Wohnungseigentums ausgegangen werden. Es gebe keinen Grund zu der Annahme, dass bei Erwerb der Wohnungen ein erhöhter Schallschutz, der über den in der DIN 4109 festgelegten hinausgeht, erwartet werden konnte. Das Gericht habe bei seiner Bewertung auf die Umstände des Einzelfalls abgestellt und insbesondere auch die örtlichen Gegebenheiten sowie Lage und Charakter der Wohnungseigentumsanlage berücksichtigt. Dabei seien keine nicht hinzunehmenden Geräuschbeeinträchtigungen durch Trittschall festgestellt worden.
Keine Komfortwohnung, da auch andere Störgeräusche zu hören sind
Bei den streitgegenständlichen Wohnungen handele es sich nicht um Komfortwohnungen mit erhöhten Anforderungen an den zu gewährenden Schallschutz. Das Schallschutzniveau der Wohnanlage gehe nicht über das in der DIN 4109 Ausgabe 1989 normierte Maß hinaus. Nach Zeugenaussagen seien neben hörbaren Trittgeräuschen weitere Geräusche wie Duschen, Fernsehen, Geräusche aus dem Treppenhaus, Sprechen in der Wohnung wahrnehmbar gewesen. Dies lege die Vermutung nahe, dass die gesamte Wohnanlage sehr hellhörig sei und damit keinen gehobenen Schallschutzanforderungen genüge.
Der Wohnungskaufvertrag lasse sogar Sonderwünsche zu, zu denen auch die Ausstattung mit Parkett anstatt von Teppichboden gehöre.
Angaben zum Gericht:
- Gericht:Oberlandesgericht Brandenburg
- Entscheidungsart:Urteil
- Datum:20.05.2010
- Aktenzeichen:5 Wx 20/09
Quelle:ra-online, Oberlandesgericht Brandenburg (vt/st)
Maklerrecht Trier – Provision Klausel AGB
Immobilienrecht,Maklerrecht
Maklerprovision: Klausel in AGBs oder bloßer Hinweis auf Maklercourtage im Exposé nicht ausreichend
Zu zahlende Maklerprovision muss ausdrücklich vereinbart werden
Der Käufer eines Anwesens muss nur dann eine Maklerprovision bezahlen, wenn dies eindeutig vereinbart wurde. Eine Klausel in den allgemeinen Geschäftsbedingungen, wonach es gestattet ist, für Verkäufer und Käufer provisionspflichtig tätig zu werden, genügt dafür nicht, genauso wenig wie die Angabe „Kaufpreis plus Maklercourtage“ im Exposé. Dies geht aus einer Entscheidung des Amtsgerichts München hervor.
Im zugrunde liegenden Streitfall erteilte der Eigentümer eines Anwesens in München im November 2009 einer Maklerfirma den Auftrag, dieses Anwesen zu verkaufen. Auf Grund einer Internetanzeige meldete sich auch bald ein Interessent. Es kam zu einem Besichtigungstermin, bei dem auch ein Exposé übergeben wurde. In diesem war der Kaufpreis mit 1,2 Millionen Euro zuzüglich 3,57 % Maklercourtage angegeben. In den allgemeinen Geschäftsbedingungen der Maklerfirma war die Passage enthalten, dass es gestattet sei, für beide Parteien als Makler provisionspflichtig tätig zu sein.
Käufer verneint Vereinbarung einer Maklerprovision
Nach einigem hin und her kam es im Dezember 2009 dann zum Verkauf der Immobilie an den Interessenten. Der endgültige Kaufpreis betrug 1,088 Millionen Euro. Die Maklerfirma, die vom Verkäufer bereits eine Maklerprovision bekommen hatte, verlangte daraufhin weitere 42.840 Euro von dem Käufer. Dieser lehnte eine Zahlung aber ab. Eine Maklerprovision sei, was seine Person anginge, nicht vereinbart worden.
Maklerfirma klagt zunächst auf Zahlung eines Teilbetrags der Provision
Die Maklerfirma erhob daraufhin Klage, allerdings erst mal nur auf einen Teilbetrag von 5.000 Euro. Die Klage wurde daher vor dem Amtsgericht München verhandelt. Die zuständige Richterin wies die Klage jedoch ab.
Wirksamer Maklervertrag nicht zustande gekommen
Ein wirksamer Maklervertrag sei nicht zustande gekommen. Die Parteien hätten diesen Punkt nicht ausdrücklich angesprochen, so dass ein Vertragsschluss nur angenommen werden könne, wenn sich dies aus den Handlungen der Parteien ergäbe. An einen solchen konkludenten Vertragsabschluss müssten aber hohe Anforderungen gestellt werden.
Interesse an Maklerangebot zeigt nicht Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision
Derjenige, der sich an einen Makler wende, der mit Angeboten werbe, erkläre dadurch noch nicht seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision. Vielmehr dürfe der Interessent davon ausgehen, dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen habe und deshalb eine Leistung für den Verkäufer erbringe.
Vermerk zu Maklercourtage im Exposé nicht ausreichend
Ein Maklervertrag komme demnach erst zustande, wenn der potentielle Käufer nach Kenntnis eines ausdrücklichen Provisionsverlangens weitere Dienste des Maklers in Anspruch nehme. Der Vermerk auf dem Exposé erfülle diese Voraussetzungen nicht. Zwar könne man diesem Hinweis entnehmen, dass der Käufer eine Provision bezahlen solle. Allerdings ergäbe sich hieraus nicht, ob der Makler sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer Provision verlange oder ob lediglich die eigentlich vom Verkäufer zu zahlende Provision vom Käufer übernommen werden solle.
Allgemeine Geschäftsbedingungen regeln Zahlung von Maklerprovision ebenfalls nicht ausreichend
Auch aus den allgemeinen Geschäftsbedingungen der Maklerfirma könne kein anderer Schluss gezogen werden. Dort würde lediglich darauf hingewiesen, dass es der Firma gestattet sei, für beide Vertragspartner als Makler tätig zu werden. Ob und unter welchen Voraussetzungen dies tatsächlich geschehe, ergäbe sich jedoch hieraus nicht.
- Eine weitere Entscheidung zu diesem Thema:
- Anspruch auf Maklerprovision nur bei vorheriger ausdrücklicher Vereinbarung
( Bundesgerichtshof Urteil Entscheidung
[Aktenzeichen: III ZR 393/04] ) - Zum Provisionsanspruch eines Wohnungsmaklers
( Landgericht München I Urteil Entscheidung
[Aktenzeichen: 31 S 4814/05] ) - Honorar weg: Zu hohe Maklerprovision ist sittenwidrig
( Oberlandesgericht Frankfurt am Main Urteil Entscheidung
[Aktenzeichen: 18 U 59/07] )
- Anspruch auf Maklerprovision nur bei vorheriger ausdrücklicher Vereinbarung
Angaben zum Gericht:
- Gericht:Amtsgericht München
- Entscheidungsart:Urteil
- Datum:27.10.2011
- Aktenzeichen:222 C 5991/11
Quelle:Amtsgericht München/ra-online
Mietrecht Trier – Mietminderung wegen zu niedriger Raumtemperatur
Mietrecht
Erreichbare Raumtemperatur von maximal 15 Grad rechtfertigt Mietminderung um 25 Prozent
Beheizbarkeit ist wertbildendes Merkmal einer Mietwohnung
Ist die Beheizbarkeit einer Wohnung eingeschränkt, so mindert das den Wert der Mietsache und rechtfertigt zur Kürzung der zu zahlenden Monatsmiete. Dies geht aus einer Entscheidung des Amtsgerichts Neukölln hervor.
Die Beklagte im vorliegenden Fall war Mieterin einer Einzimmerwohnung in Berlin. Die Miete zum damaligen Zeitpunkt im Jahr 1983 betrug 98,25 DM. Nachdem in dem Haus Modernisierungsarbeiten durchgeführt worden waren, sollte sich die Gesamtmiete auf 147 DM erhöhen. Die Wohnungen wurden mit Isolierfenstern, Zentralheizung und Bad versehen, Be- und Entwässerung sind erneuert sowie Küche und eine Klingelanlage installiert worden. Die Mieterin setzte mit der Zahlung einer Monatsmiete vollständig aus und verringerte die Mietzahlungen für die folgenden Monate, da sie sich zur Mietminderung aufgrund erheblicher Mängel an der Mietsache infolge der erfolgten Renovierungsarbeiten berechtigt sah. Die Vermieter sprachen der Frau daraufhin die fristlose Kündigung aus und klagten auf Zahlung der ausstehenden Mietbeträge.
Mieterin fordert Mietminderung aufgrund erheblicher Mängel durch Renovierungsarbeiten
Die Beklagte trug vor, dass ihre Wohnung aufgrund der Modernisierungsarbeiten teilweise unbewohnbar gewesen sei. Im Zuge dieser Arbeiten sei aus der Küche der Ofen entfernt worden, so dass sie lediglich mit dem im Wohnzimmer befindlichen Allesbrenner habe heizen können. Teilweise seien damit maximale Raumtemperaturen von lediglich 10 bis 15 Grad Celsius erreichbar gewesen. Die Zentralheizung sei erst verspätet in der Heizperiode 1984/85 in Betrieb genommen worden, während das vorhandene Heißwasssergerät bereits Mitte des Jahres 1983 entfernt wurde. Auch der neue Durchlauferhitzer sei erst im März 1984 in Betrieb genommen worden. Die Kläger bestritten die mangelhafte Beheizbarkeit und sahen in der fehlenden Warmwasserversorgung keinen Mietmangel.
Mangelnde Beheizbarkeit der Wohnung mindert Tauglichkeit zum vertragsmäßigen Gebrauch
Das Amtsgericht Neukölln stellte fest, dass die Kläger keinen Anspruch auf Zahlung des rückständigen Mietzinses gemäß § 535 Satz 2 BGB hatten. Die Mieterin sei berechtigt gewesen, bestimmte Beträge zu kürzen, da es das Gericht als erwiesen ansah, dass in der fraglichen Heizperiode tatsächlich wie von der Beklagten vorgetragen, keine höhere Raumtemperatur als 15 Grad Celsius erreicht werden konnte. Laut Aussage eines Bekannten der Mieterin habe man Unmengen von Heizmaterial herbeischaffen müssen ohne eine bessere Heizleistung als die angegebene zu erreichen. Ein Minderungsrecht habe der Beklagten deshalb wegen der mangelnden Beheizbarkeit und der fehlenden Warmwasserversorgung zugestanden. Die mangelnde Beheizbarkeit stelle einen Fehler der Mietsache dar, der deren Tauglichkeit zum vertragsmäßigen Gebrauch erheblich mindere. Gerade die Beheizbarkeit sei ein wesentliches wertbildendes Merkmal für eine Mietwohnung und bestimme deren Bewohnbarkeit erheblich mit. Der Wert der Mietsache sei damit um 25 Prozent zu mindern. Eine Minderung von weiteren fünf Prozent käme schließlich aufgrund der fehlenden Warmwasserversorgung hinzu.
Die Entscheidung ist aus dem Jahre 1985 und erscheint im Rahmen der Reihe “Wissenswerte Urteile”.
Angaben zum Gericht:
- Gericht:Amtsgericht Neukölln
- Entscheidungsart:Urteil
- Datum:17.05.1985
- Aktenzeichen:10 C 557/84
Quelle:ra-online, Amtsgericht Berlin-Neukölln (vt/st)
Wohungseigentumsrecht Anwalt Trier – Kinderwagen im Hausflur
Wohneigentumsrecht
Zeitlich begrenztes Abstellen eines Kinderwagens im Hausflur erlaubt
Zur Nachtzeit muss ein Kinderwagen jedoch aus dem Hausflur entfernt und in der eigenen Wohnung oder dem Keller untergebracht werden
Sind keine oder nur begrenzte Möglichkeiten vorhanden, einen Kinderwagen abzustellen, so dürfen Hausflure als vorübergehende Abstellmöglichkeit genutzt werden. An Tagen, an denen der Kinderwagen nicht gebraucht wird oder auch zur Nachtzeit muss er jedoch in der Wohnung oder dem Keller deponiert werden. Dies geht aus einem Urteil des Oberlandesgerichts Hamm hervor.
Die Bewohner einer Erdgeschosswohnung fühlten sich durch abgestellte Kinderwagen im Eingangsbereich ihrer Wohnung behindert und forderten, die Hausordnung dahingehend zu ändern, dass das Abstellen im betreffenden Bereich künftig untersagt ist. Der Antrag wurde von den Wohnungseigentümern jedoch mehrheitlich abgelehnt, so dass die Bewohner der Erdgeschosswohnung ein Verbot schließlich gerichtlich versuchten durchzusetzen.
Bewegungsfreiheit stark eingeschränkt
Nach Vortrag der Kläger werde der einen Meter breite Flur durch die abgestellten Kinderwagen bis auf eine Laufbreite von 45 Zentimetern eingeengt. Zeitweise blockierten bis zu vier Kinderwagen gleichzeitig den Flur im Erdgeschoss.
Für Eltern unzumutbar, den Kinderwagen nach jedem Ausgang sofort in Keller oder Wohnung unterzubringen
Das Oberlandesgericht Hamm lehnte den Antrag der Kläger ab. Die Regelung in der Hausordnung, einen Kinderwagen zeitlich begrenzt im Flur abstellen zu dürfen, bestehe offenbar aufgrund der Tatsache, dass es im Erdgeschoss sonst keine andere Abstellmöglichkeit gebe. Das Haus verfüge zwar über einen Keller, der auch einen Raum zum Abstellen von Kinderwagen und Fahrrädern biete, ein Fahrstuhl sei im Haus jedoch nicht vorhanden. Zudem stelle das vorübergehende Abstellen eine sozial übliche Selbstverständlichkeit dar, die als ein Element der Zweckbestimmung der Wohnanlage zu sehen sei. Sie sei objektiv erforderlich, weil weder die Wohnungen noch die ihnen vorgelagerten Flure und auch nicht der Keller über einen Fahrstuhl zu erreichen seien. Es wäre für die Eltern von Kleinkindern unzumutbar oder sogar unmöglich, den Kinderwagen nach jedem Ausgang in die Wohnung zu nehmen oder zunächst im Keller unterzubringen und erst dann mit dem Kind die Wohnung aufzusuchen.
Abstellen jedoch nur “vorübergehend” erlaubt
Die zeitliche Beschränkung der Abstellerlaubnis sei den Interessen der weiteren Wohnungseigentümer geschuldet. Die stark eingeschränkte Bewegungsfreiheit dürfe nicht zu einem Dauerzustand werden. So dürfe ein Kinderwagen nicht an Tagen abgestellt werden, an denen er nicht gebraucht werde und auch nicht die Nacht über dort geparkt werden.
Die Entscheidung ist aus dem Jahre 2001 und erscheint im Rahmen der Reihe “Wissenswerte Urteile”.
- Eine weitere Entscheidung zu diesem Thema:
Angaben zum Gericht:
- Gericht:Oberlandesgericht Hamm
- Entscheidungsart:Urteil
- Datum:03.07.2001
- Aktenzeichen:15 W 444/00
Quelle:ra-online, Oberlandesgericht Hamm (vt/st)
Wohnungseigentumsrecht Anwalt Trier – Heizkosten Jahresabrechnung
Wohneigentumsrecht
Verwalter muss in der Jahresabrechnung die Heizkosten nach Verbrauch auf die Wohnungseigentümer umlegen
Abweichung der Einzelabrechnungen von Gesamtabrechnung müssen verständlich erläutert werden
Bei der verbrauchsabhängigen Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten in den Einzelabrechnungen der Heizkostenjahresabrechnung sin d die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Die hiermit zwangsläufig verbundene Abweichung der Einzelabrechnungen von der Gesamtabrechnung muss der Verwalter aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit in der Abrechnung verständlich erläutern. Dies entschied der Bundesgerichtshof.
Die Kläger des zugrunde liegenden Streitfalls, zwei Wohnungseigentümer, wenden sich gegen die Jahresabrechnung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dieser hatte bei den Heiz- und Warmwasserkosten nicht die tatsächlich angefallenen Verbrauchskosten, sondern die im Abrechnungsjahr an den Energieversorger geleisteten (Abschlags-) Zahlungen in die Jahresabrechnung eingestellt und auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Die Kläger sind der Meinung, der Verwalter müsse nach Verbrauch abrechnen. Ihre Klage war sowohl vor dem Landgericht als auch vor dem Berufungsgericht erfolgreich.
In Gesamtabrechnung sind alle, in Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoffen stehenden Zahlungen aufzunehmen
Die gegen das Urteil des Landgerichts gerichtete Revision der übrigen Wohnungseigentümer, die die Abrechnung für richtig halten, hatte teilweise Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass in die Gesamtabrechnung alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoffen stehen, aufzunehmen sind. Denn der Verwalter hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein muss. Diesen Anforderungen genügt die Gesamtabrechnung nur, wenn sie die tatsächlichen Einnahmen und die tatsächlichen Geldflüsse ausweist.
Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs bei Verteilung in Einzelabrechnungen die maßgeblich
Bei den Einzelabrechnungen sind hingegen die Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu beachten, die eine verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vorschreiben. Daher sind für die Verteilung in den Einzelabrechnungen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Die hiermit zwangsläufig verbundene Abweichung der Einzelabrechnungen von der Gesamtabrechnung muss der Verwalter aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit in der Abrechnung verständlich erläutern.
Einzelabrechnung muss neu erstellt werden
Im konkreten Fall entsprach daher zwar die Gesamtabrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung, nicht aber die Einzelabrechnungen, da sie nicht den tatsächlichen Verbrauch zugrunde legten. Diese müssen neu erstellt werden.
- Eine weitere Entscheidung zu diesem Thema:
- Heizkostenverordnung: BGH verneint Zulässigkeit der Abrechnung nach dem Abflussprinzip( Bundesgerichtshof Urteil Entscheidung
[Aktenzeichen: VIII ZR 156/11] ) - Heizkosten-Verbrauchsschätzung muss erläutert werden( Landgericht Berlin Urteil Entscheidung
[Aktenzeichen: 67 S 472/06] )
- Heizkostenverordnung: BGH verneint Zulässigkeit der Abrechnung nach dem Abflussprinzip( Bundesgerichtshof Urteil Entscheidung
- Vorinstanz:
- Amtsgericht Ludwigshafen am Rhein Urteil Entscheidung
[Aktenzeichen: 2p C 49/09] - Landgericht Landau Urteil Entscheidung
[Aktenzeichen: 1 S 167/10]
- Amtsgericht Ludwigshafen am Rhein Urteil Entscheidung
Angaben zum Gericht:
- Gericht:Bundesgerichtshof
- Entscheidungsart:Urteil
- Datum:17.02.2012
- Aktenzeichen:V ZR 251/10
Quelle:Bundesgerichtshof/ra-online
Mietrecht Trier – Hundegebell – Lärm – Gestank – Kündigungsgrund Störung des Hausfriedens
Hundegebell, Lärm und Gestank: Mieter muss Wohnung räumen
Nachhaltige Störung des Hausfriedens als Kündigungsgrund / Fortführung des Mietverhältnisses für andere Mieter unzumutbar
Eine Kündigung ist begründet, wenn die Belästigung durch den betreffenden Mieter einen für die anderen Mieter eines Hauses unzumutbaren Zustand darstellt. Dabei kann der Vermieter die sofortige Herausgabe ohne Einhaltung einer Frist verlangen, wenn die Belästigung bereits längere Zeit andauert. Dies geht aus einem Urteil des Amtsgerichts Potsdam hervor.
Im vorliegenden Fall kündigte eine Vermieterin ihrem Mieter fristlos mit der Begründung, seine beiden Hunde würden die anderen Mieter durch Gebell und Gestank belästigen.
Fristlose Kündigung bei schuldhafter Vertragspflichtverletzung
Das Amtsgericht Potsdam stellte fest, dass die Klägerin die Übergabe der Wohnung gemäß § 556 Abs. 1 BGB verlangen könne. Der Vermieterin stehe ein Kündigungsgrund im Sinne des § 554 a BGB zur Seite. Danach könne der Vermieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Frist kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft in einer Weise verletze, insbesondere den Hausfrieden derart störe, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten sei.
Durch Hunde verursachter Lärm und Gestank
Die Belästigung im vorliegenden Fall habe vor allem im ständigen Lärm und Gestank bestanden. Laut Zeugenaussagen sei seit dem Einzug des Beklagten täglich zu verschiedenen Tag- und Nachtzeiten länger anhaltendes Hundegebell aus dessen Wohnung zu vernehmen. Dieses sei so laut, dass es auch in den Wohnungen unter und über der Etage des Beklagten zu hören sei. Das Bellen trete auch noch gegen 22.00 Uhr auf. Außerdem schreie der Mann die Hunde lautstark an. Den Vorwurf, von der Wohnung des Mieters gehe Gestank aus, konnten die Zeugen ebenfalls vor Gericht bestätigen.
Keine Räumungsfrist aufgrund bereits lang andauernder Belästigung
Der Klägerin sei die Fortführung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten, da vom Beklagten bis zum heutigen Tag die Störungen ausgingen. Eine Räumungsfrist sei dem Mann auch nicht zu gewähren, da die Belästigungen bereits über einen langen Zeitraum erfolgen und eine Fortführung dieser Zustände für die anderen Mieter nicht zumutbar sei.
Mieter hat auch schuldhaft gehandelt
Als Sozialhilfeempfänger stehe der Mann zwar hinsichtlich Wohnungs-, Behörden- und arbeitsrechtlichen Angelegenheiten unter Betreuung, ansonsten führe er aber ein selbständiges Leben und er sei auch zurechnungsfähig, so dass ihm sein pflichtwidrige Verhalten vorgeworfen und ihm damit schuldhaftes Handeln zur Last gelegt werden könne.
Die Entscheidung ist aus dem Jahre 2001 und erscheint im Rahmen der Reihe “Wissenswerte Urteile”.
- Eine weitere Entscheidung zu diesem Thema:
Angaben zum Gericht:
- Gericht:Amtsgericht Potsdam
- Entscheidungsart:Urteil
- Datum:22.02.2001
- Aktenzeichen:26 C 76/00
Quelle:ra-online, Amtsgericht Potsdam (vt/st)