Urteil vom 27. März 2026 | BGH V ZR 7/25 | Wohnungseigentumsrecht

Jahrelang galt in der Praxis eine einfache Faustregel: Wer als Wohnungseigentümergemeinschaft eine Reparatur oder Sanierung beschliessen wollte, holte vorher drei Angebote ein. Punkt. Wer das nicht tat, riskierte, dass ein einzelner Eigentümer den Beschluss vor Gericht zu Fall brachte. Der Bundesgerichtshof hat diese Praxis am 27. März 2026 beendet. Das Urteil (V ZR 7/25) ist eine der bedeutendsten Entscheidungen im Wohnungseigentumsrecht seit Jahren. Was steckt dahinter, und was bedeutet es für Sie? Meine Vermutung: Einer der Richter ist persönlich im Verwaltungsbeirat oder als Sondereigentümer mit dem Alltag konfrontiert worden – es gelingt nämlich in der Praxis nur noch selten mehr als ein Angebot zu bekommen. Willkommen in der Realität.

 

Was bisher galt: Die Drei-Angebote-Regel und ihr Ursprung

Die sogenannte „Drei-Angebote-Regel“ war kein Gesetz. Sie stand nirgendwo im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Sie war das Ergebnis einer langen Rechtsprechungspraxis der Amts- und Landgerichte quer durch Deutschland. Von Berlin über Karlsruhe und Dortmund bis Frankfurt am Main verlangten Richter: Wer als Gemeinschaft Handwerker beauftragen will, muss belegen, dass er mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt hat.

Die Begründung klang vernünftig: Nur wer Preise vergleicht, kann sicherstellen, dass das Geld der Eigentümergemeinschaft wirtschaftlich eingesetzt wird. Wer auf einen einzigen Handwerker setzte, den er kannte und schätzte, stand vor Gericht schnell als leichtsinnig da. Selbst wenn die Arbeit ausgezeichnet und der Preis fair war.

Manche Gerichte zogen Bagatellgrenzen: Unterhalb von einigen Hundert oder wenigen Tausend Euro war der Verzicht auf Vergleichsangebote noch toleriert. Sobald die Summe darüber lag, wurde es gefährlich. Das Landgericht Düsseldorf zum Beispiel sah die Grenze bei rund 3.000 Euro. Wer darüber lag und keine Angebote vorweisen konnte, verlor den Anfechtungsstreit.

 

Der Fall: Eine Eigentümerversammlung in Wuppertal

Im September 2023 beschloss eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Wuppertal, vier Erhaltungsmassnahmen durchzuführen: den Austausch mehrerer Fenster und Vordachverglasungen sowie begleitende Malerarbeiten. Die Auftragsvolumina lagen zwischen 1.145 Euro und 4.091 Euro. Vergleichsangebote wurden bewusst nicht eingeholt.

Die Begründung der Mehrheit: Die beauftragte Glaserei arbeite seit Jahrzehnten mit der Anlage zusammen, zur vollsten Zufriedenheit. Mit der Malerfirma seien die Erfahrungen ebenfalls positiv. Warum also das Rad neu erfinden?

Ein Teil der Eigentümer sah das anders und klagte. Das Amtsgericht Wuppertal wies die Klage ab. Das Landgericht Düsseldorf gab den Klägern teilweise recht, erklärte den teuersten Beschluss (4.091 Euro) für unwirksam, weil die Bagatellgrenze überschritten sei. Beide Seiten gingen in Revision. Der Bundesgerichtshof entschied nun abschliessend.

 

Das sagt der BGH (V ZR 7/25): Es gibt keine allgemeine Pflicht einer Wohnungseigentümergemeinschaft, vor dem Beschluss über Erhaltungsmassnahmen Vergleichsangebote einzuholen. Weder eine starre Drei-Angebote-Regel noch eine Bagatellgrenze ab einer bestimmten Summe lässt sich dem Gesetz entnehmen.

 

Was der BGH wirklich entschieden hat

Der V. Zivilsenat des BGH hat die Entscheidung des Landgerichts aufgehoben und alle vier Beschlüsse der Gemeinschaft wiederhergestellt. Die Begründung ist klar: Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine Vorgabe, wie viele Angebote vor einer Beschlussfassung einzuholen sind. Eine schematische Drei-Angebote-Regel würde die Vielfalt der in der Praxis vorkommenden Sanierungsmassnahmen nicht abbilden und das Ermessen der Eigentümer zu stark einengen.

Was der BGH aber verlangt, ist eine hinreichende Tatsachengrundlage. Das bedeutet: Die Eigentümer müssen auf Basis ausreichender Informationen entscheiden. Ob diese Informationen durch Vergleichsangebote, durch die Kenntnis des Verwalters, durch einen Sachverständigen oder durch langjährige Erfahrung mit dem Auftragnehmer gewonnen wurden, ist rechtlich gleichwertig.

Der Massstab, den der BGH anlegt: Würde ein vernünftiger und wirtschaftlich denkender Wohnungseigentümer in dieser Situation mit dieser Informationslage zustimmen? Wenn ja, ist der Beschluss ordnungsgemäss.

 

Welche Faktoren jetzt entscheidend sind

Der BGH nennt konkrete Faktoren, die künftig entscheiden, ob eine Beschlussgrundlage ausreicht:

 

Art und Umfang der Massnahme: Handelt es sich um eine Standardreparatur oder eine komplexe Sanierung? Dringlichkeit: Muss schnell gehandelt werden, um Schaden zu vermeiden? Auftragsvolumen: Bei kleineren Summen können Eigentümer oft selbst beurteilen, ob der Preis angemessen ist. Prüfung durch den Verwalter: Der Verwalter ist verpflichtet, Angebote auf Eignung und Wirtschaftlichkeit zu prüfen. Beratung durch Fachleute: Ein Architekt oder Sachverständiger kann Vergleichsangebote ersetzen. Verfügbarkeit lokaler Handwerker: Wenn regional nur ein Anbieter erreichbar ist, rechtfertigt das den Verzicht. „Bekannt und bewährt“: Langjährige positive Erfahrung mit einem Handwerker ist ein eigenstaendig tragfaehiges Auswahlkriterium. Triftige Gruende fuer einen hoeheren Preis: Es kann sachgerecht sein, einen teureren Anbieter zu waehlen.

 

Das ist wichtig: Der BGH wertet langjährige Zusammenarbeit mit einem Handwerker ausdrücklich als Vorteil. Denn wer eine Anlage kennt, muss sich nicht erst einarbeiten, kennt die örtlichen Gegebenheiten und liefert erfahrungsgemäss zuverlässiger. Das sind Qualitätsmerkmale, die kein Preisvergleich erfasst.

 

Was sich ändert: Beschlüsse bleiben anfechtbar, aber auf neuer Grundlage

Das Urteil bedeutet nicht, dass Verwaltungen und Mehrheiten künftig tun und lassen können, was sie wollen. Die Anfechtung bleibt möglich. Aber der Massstab hat sich verschoben.

Bisher genügte es für einen erfolgreichen Anfechtungsantrag, schlicht zu rügen: Es wurden keine drei Angebote eingeholt. Dieser Automatismus ist jetzt vorbei. Wer einen Beschluss anfechten will, muss konkret und substantiiert vortragen, dass das beauftragte Angebot objektiv überteuert oder der Auftragnehmer ungeeignet war. Das ist eine deutlich höhere Hürde.

Wichtig: Die Anfechtungsfrist beträgt einen Monat nach der Eigentümerversammlung (§ 45 WEG). Wer diese Frist versäumt, verliert auch inhaltlich berechtigte Einwände.

 

Was das für Verwalter bedeutet

Hausverwaltungen gewinnen durch das Urteil an Handlungsspielraum. Der langjährige Stammhandwerker kann ohne Bürokratie beauftragt werden, wenn die Erfahrung stimmt. Notreparaturen gehen schneller. Kein Warten mehr auf Vergleichsangebote.

Dieser Spielraum kommt aber nicht ohne Verantwortung. Die wegfallende Formalpflicht wird durch eine inhaltliche Begründungspflicht ersetzt.
Was nicht im Protokoll steht, existiert für den Streitfall nicht, oder: Nur wer schreibt, der bleibt.

Konkret: Dokumentieren Sie bereits in der Beschlussvorlage und im Protokoll, warum Sie welchen Auftragnehmer gewählt haben. Die langjährige positive Zusammenarbeit, die geprüfte Eignung des Angebots, die Ortskenntnis des Betriebs, die Dringlichkeit der Massnahme, die eingeschränkte Verfügbarkeit lokaler Anbieter. Das ist die neue Mindestanforderung.

 

Wichtig für Verwalter: Vergleichsangebote sind kein Selbstzweck mehr, aber die Dokumentation der Auswahlentscheidung wird zur Pflicht. Was früher durch drei Angebote belegt wurde, muss jetzt inhaltlich begründet im Protokoll stehen.

 

Was das für Verwaltungsbeiräte bedeutet

Der Verwaltungsbeirat (§ 29 WEG) ist das Kontrollgremium der Eigentümergemeinschaft. Diese Rolle wird durch das BGH-Urteil wichtiger, nicht unwichtiger. Denn die inhaltliche Prüfung, die früher durch den blossen Vergleich von drei Zahlen ersetzt werden konnte, muss nun wirklich geleistet werden.

Beiräte sollten sich vor grösseren Massnahmen aktiv einbringen: Wurde das Angebot auf Vollständigkeit geprüft? Ist der Preis im Marktvergleich plausibel? Gibt es triftige Gründe, auf weitere Angebote zu verzichten? Diese Fragen zu stellen und die Antworten im Protokoll zu sichern, ist jetzt die eigentliche Arbeit des Beirats.

 

Was das für Wohnungseigentümer bedeutet

Als einzelner Eigentümer haben Sie weiterhin das Recht, Beschlüsse anzufechten, die auf einer unzureichenden Grundlage beruhen. Die Frage ist nur: Was müssen Sie jetzt konkret vortragen? Der blosse Hinweis auf fehlende Vergleichsangebote reicht nicht mehr. Sie müssen zeigen, dass der Preis für die konkrete Leistung objektiv überteuert war oder der Auftragnehmer für die Aufgabe ungeeignet.

Mein Rat: Wenn Sie ernsthafte Zweifel an einem Beschluss haben, holen Sie selbst ein Vergleichsangebot ein, noch bevor die Versammlung stattfindet, oder beauftragen Sie einen Sachverständigen. Das gibt Ihnen die konkrete Angriffsfläche, die ein Anfechtungsverfahren jetzt erfordert.

 

Was weiterhin gilt

Das Urteil gilt nur für Erhaltungsmassnahmen am Gemeinschaftseigentum. Für die Neubestellung eines Verwalters bleibt die bisherige BGH-Linie unverändert: Dort sind Vergleichsangebote weiterhin regelmässig erforderlich, weil es sich um eine langfristige Personalentscheidung handelt.

Was sich nicht ändert: Die Gemeinschaft darf keine offensichtlich überteuerten Aufträge erteilen. Wirtschaftlichkeit ist kein optionales Ziel, sondern Teil der ordnungsgemässen Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG. Das Urteil nimmt nur die starre Formpflicht weg, nicht die inhaltliche Kontrolle.

 

Mein Fazit

Das BGH-Urteil vom 27. März 2026 bringt endlich Klarheit. Die starre Drei-Angebote-Regel passte nicht zur Realität des Verwaltungsalltags: zur Dringlichkeit mancher Reparaturen, zur Knappheit lokaler Handwerker, zur Qualität langjähriger Zusammenarbeit. Der BGH hat das anerkannt und dem Ermessen der Eigentümer den Raum gegeben, den es in einem funktionierenden Gemeinschaftsleben braucht.

Die Anforderungen an die Dokumentation steigen. Wer jetzt auf Vergleichsangebote verzichtet, muss die Gründe dafür nachvollziehbar festhalten. Darin liegt die eigentliche Aufgabe für Verwalter, Beiräte und Eigentümer.

Bei größeren Maßnahmen ab etwa 10.000 Euro lohnt sich ein Marktcheck trotzdem. Als freiwillige Absicherung und als Nachweis der Wirtschaftlichkeit. Der Unterschied ist: Es ist jetzt eine bewusste Entscheidung, kein Automatismus.

Haben Sie einen anstehenden Beschluss, den Sie rechtssicher vorbereiten wollen? Oder prüfen Sie, ob ein Beschluss angreifbar ist? Sprechen Sie mich gerne an.

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Als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht stehe ich Ihnen gerne für ein persönliches Gespräch zur Verfügung.

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