BGH: Kein Abzug „neu für alt“ bei der Mängelbeseitigung
Was Auftraggeber und Auftragnehmer jetzt wissen müssen
Ich habe mir die Entscheidung des BGH vom November 2025 genauer angesehen (BGH, Urteil vom 06.11.2025, VII ZR 112/24). Die Kernaussage ist deutlich und für die Praxis im Bau- und Werkvertragsrecht sehr wichtig:
Ein Abzug „neu für alt“ bei der Mängelbeseitigung ist im Werkvertragsrecht grundsätzlich tabu.
Worum ging es?
Im entschiedenen Fall ging es um einen Fahrsilo. Dort waren die zulässigen Rissbreiten überschritten. Der Auftraggeber verlangte Mängelbeseitigung. Der Auftragnehmer wollte aber ein Drittel der Kosten abziehen. Begründung
Der Silo sei schon fünf Jahre in Benutzung gewesen. Durch die Sanierung bekomme der Auftraggeber faktisch ein haltbareres, „neueres“ Bauwerk.
Der BGH hat das klar zurückgewiesen (BGH, Urteil vom 06.11.2025, VII ZR 112/24).
Warum lehnt der BGH den Abzug ab?
Die Begründung ist im Grunde einfach
Das Mängelrecht im Werkvertrag unterscheidet nicht danach, ob ein Mangel früh oder spät auffällt (BGH, Urteil vom 06.11.2025, VII ZR 112/24).
Nacherfüllung bedeutet
Der Unternehmer setzt seine ursprüngliche Herstellungspflicht fort (BGH, Urteil vom 06.11.2025, VII ZR 112/24). Der Auftraggeber bekommt durch die Mängelbeseitigung zum ersten Mal das, was von Anfang an vereinbart war
Ein mangelfreies Werk. Dafür hat er die volle Vergütung gezahlt. Diese geschuldete Leistung bekommt er mit der Nacherfüllung. Nur eben verspätet (BGH, Urteil vom 06.11.2025, VII ZR 112/24).
Ein „Vorteil“ im Sinne eines Abzugs „neu für alt“ entsteht daraus nicht.
Was bedeutet „neu für alt“?
Der Gedanke „neu für alt“ stammt aus dem Schadensersatzrecht.
Wenn jemand einen Schaden verursacht, der Geschädigte aber durch die Reparatur besser steht als vorher, wird dieser Vorteil manchmal anspruchsmindernd angerechnet.
Beispiel
Ihr altes Bauteil wird nach einem Schaden durch ein technisch besseres Neuteil ersetzt. Dann stellt sich die Frage
Soll der Schädiger wirklich den vollen Preis zahlen, obwohl Sie am Ende besser stehen als vor dem Schaden
Im Werkvertragsrecht ist die Lage anders
Hier geht es darum, dass der Unternehmer von Anfang an ein mangelfreies Werk schuldet. Der BGH stellt klar
Im Mängelgewährleistungsrecht des Werkvertrags gibt es deshalb keinen Abzug „neu für alt“ (BGH, Urteil vom 06.11.2025, VII ZR 112/24).
Kurz zur Einordnung
Werkvertrag, Mangel, Abnahme
Damit Sie den Kontext besser greifen können, hier die wichtigsten Grundlagen in Kurzform.
Was ist ein Werkvertrag?
Beim Werkvertrag schuldet der Unternehmer einen Erfolg, also ein bestimmtes Werk. Der Auftraggeber schuldet die Vergütung. Es geht nicht nur um „Mühe“, sondern um ein konkretes Ergebnis.
Typische Beispiele
- Bau eines Hauses
- Errichtung eines Anbaus
- Reparatur eines Autos
- Einbau einer Küche
Wann liegt ein Mangel vor?
Ein Werk ist mangelhaft, wenn es nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat (§ 633 BGB).
Gibt es keine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung, ist das Werk mangelhaft, wenn
- es sich nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet oder
- nicht die Beschaffenheit hat, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Besteller erwarten darf (§ 633 BGB).
Beispiel
- Falsche Farbe der Küche
- Schief hängende Türen
- Undichte Terrasse
- Risse in Betonbauteilen über den zulässigen Grenzen
Warum ist die Abnahme so wichtig?
Die Abnahme ist der Dreh- und Angelpunkt des Werkvertrags. Mit ihr erklärt der Auftraggeber
Ich akzeptiere das Werk als im Wesentlichen vertragsgerecht (Hummel/Preussner, BeckOK Bauvertragsrecht, BGB § 640 Rn. 1-5).
Ab der Abnahme
- wird die Vergütung fällig
- geht die Gefahr von Beschädigungen auf den Auftraggeber über
- beginnt die Gewährleistungsfrist zu laufen (Hummel/Preussner, BeckOK BauVertrR, BGB § 640 Rn. 1-5; Buchberger, BeckOF Prozess, Form. 5.1.1.6 Rn. 1-15)
Wichtig
Ohne Abnahme beginnen die Gewährleistungsfristen nicht zu laufen (Hummel/Preussner, BeckOK BauVertrR, BGB § 640 Rn. 185).
Und
Bei unwesentlichen Mängeln dürfen Sie die Abnahme nicht verweigern (§ 640 BGB).
Welche Rechte haben Sie bei Mängeln
Die Rechte des Auftraggebers stehen in § 634 BGB. Typisch ist folgender Ablauf
- Zuerst Nacherfüllung
Der Unternehmer muss den Mangel beseitigen oder ein neues mangelfreies Werk herstellen. Er trägt die dafür notwendigen Kosten (§ 635 BGB). - Wenn das nicht funktioniert oder der Unternehmer nicht reagiert
Der Auftraggeber kann den Mangel selbst beseitigen (lassen) und Ersatz der hierfür notwendigen Kosten verlangen (§ 634 BGB). - Zusätzlich
Unter weiteren Voraussetzungen kommen Rücktritt, Minderung und Schadensersatz in Betracht (§ 634 BGB).
Die Fristen
- 5 Jahre (BGB) bei Bauwerken und entsprechenden Planungsleistungen
- 2 Jahre bei den meisten anderen Werkleistungen (§ 634a BGB).
Was heißt das Urteil jetzt für Auftraggeber
Für Auftraggeber ist das Urteil eine klare Stärkung der Position.
Wenn sich ein Mangel erst spät zeigt, können Sie trotzdem die vollständige Mängelbeseitigung verlangen. Der Unternehmer kann nicht einfach sagen
„Sie haben das Bauwerk doch schon jahrelang genutzt, ich ziehe jetzt etwas wegen ’neu für alt‘ ab.“
Beispiel
Sie lassen ein Haus bauen. Nach vier Jahren zeigen sich Risse an tragenden Bauteilen. Die Risse beruhen auf einem Ausführungsfehler. Dann muss der Unternehmer die Mängel vollständig beseitigen. Ohne Abzug wegen der bereits verstrichenen Nutzungszeit (BGH, Urteil vom 06.11.2025, VII ZR 112/24).
Was bedeutet das für Auftragnehmer
Für Unternehmer ist die Entscheidung wirtschaftlich nicht immer angenehm, aber sie bringt klare Leitplanken.
- Bei Mängelbeseitigung im laufenden Gewährleistungszeitraum ist ein Abzug „neu für alt“ in der Regel nicht möglich (BGH, Urteil vom 06.11.2025, VII ZR 112/24).
- Auch wenn das Bauwerk schon längere Zeit genutzt wurde, bleibt es bei der Pflicht zur vollständigen Nacherfüllung.
Das zwingt dazu,
- von Anfang an sorgfältig zu planen und auszuführen
- Qualitätssicherung ernst zu nehmen
- Mängelrügen nicht „auszusitzen“, sondern zügig und strukturiert zu bearbeiten
Die positive Seite
Sie haben eine klare Rechtslage. Sie wissen, womit Sie rechnen müssen, und können Ihre Kalkulation und Vertragsgestaltung darauf einstellen.
Ausnahme
Wann kommt ein Abzug doch in Betracht
Eine wichtige Ausnahme gibt es
Die sogenannten „Sowieso-Kosten“.
Das sind Kosten, die auch bei von Anfang an ordnungsgemäßer Herstellung angefallen wären (BGH, Urteil vom 06.11.2025, VII ZR 112/24).
Beispiel
Bei der Mängelbeseitigung an einem Dach wird gleichzeitig eine längst fällige, zusätzliche Modernisierung oder Verbesserung ausgeführt, die mit dem ursprünglichen Mangel nichts zu tun hat. Diese Mehrkosten muss der Unternehmer nicht tragen (vgl. BGH, Urteil vom 22.01.1998, VII ZR 236/97).
Wichtig
Der BGH stellt klar
Nur solche echten „Sowieso-Kosten“ können herausgerechnet werden. Ein bloßer Vorteil durch die späte Mängelbeseitigung reicht nicht (BGH, Urteil vom 06.11.2025, VII ZR 112/24).
Praktische Tipps
Was ich Auftraggebern rate
- Nehmen Sie nur ab, wenn das Werk im Wesentlichen in Ordnung ist. Mängel sollten Sie klar dokumentieren und schriftlich zum Vorbehalt machen.
- Dokumentieren Sie Mängel mit Fotos, Datum, Zeugen.
- Rügen Sie Mängel innerhalb der Gewährleistungsfrist. Bei Bauwerken haben Sie in der Regel 5 Jahre ab Abnahme (§ 634a BGB).
- Bei größeren Bauvorhaben oder teuren Werkleistungen lohnt sich frühzeitig fachkundige Begleitung, sowohl technisch als auch rechtlich.
Und was sollten Auftragnehmer tun
- Vor Abnahme gründlich prüfen, ob das Bauwerk oder die Werkleistung dem Vertrag entspricht.
- Eigene Leistungen sauber dokumentieren (Pläne, Bautagebuch, Fotos, Prüfprotokolle, Abnahmeprotokolle).
- Auf Mängelrügen schnell und strukturiert reagieren. Wer hier zögert, riskiert Eskalation und teure Prozesse.
- Im Zweifel klar trennen
Was gehört zur Nacherfüllung, was sind Verbesserungs- oder Zusatzwünsche des Auftraggebers, und wo sprechen wir über „Sowieso-Kosten“
Häufige Fragen
Kann ich die Abnahme wegen kleiner Mängel verweigern
Bei unwesentlichen Mängeln nein. Sie müssen abnehmen, können die Mängel aber zum Vorbehalt machen (§ 640 BGB).
Wie lange habe ich Gewährleistung
Bei Bauwerken und entsprechenden Planungsleistungen in der Regel 5 Jahre ab Abnahme, bei anderen Werkleistungen in der Regel 2 Jahre (§ 634a BGB).
Was ist, wenn ich den Mangel erst Jahre später entdecke
Entscheidend ist, ob die Gewährleistungsfrist noch läuft. Wenn ja, können Sie den Mangel rügen und Nacherfüllung verlangen. Die Entscheidung des BGH schützt Sie
Der Unternehmer darf keinen Abzug „neu für alt“ verlangen, nur weil der Mangel spät auffällt (BGH, Urteil vom 06.11.2025, VII ZR 112/24).
Muss ich den Mangel selbst beseitigen lassen
Nein. Zuerst ist der Unternehmer am Zug. Sie haben einen Anspruch auf Nacherfüllung (§ 635 BGB). Nur wenn der Unternehmer nicht oder nicht richtig nacherfüllt, können Sie selbst sanieren lassen und Ersatz der erforderlichen Kosten verlangen (§ 634 BGB).
Fazit
Die Entscheidung des BGH aus November 2025 bringt Klarheit
- Kein Abzug „neu für alt“ bei der Mängelbeseitigung im Werkvertragsrecht,
- auch dann nicht, wenn der Auftraggeber das Werk bereits jahrelang nutzt (BGH, Urteil vom 06.11.2025, VII ZR 112/24).
Die Nacherfüllung ist die Fortsetzung der ursprünglichen Herstellungspflicht. Erst mit der mangelfreien Herstellung erhält der Auftraggeber das, was vertraglich geschuldet war (BGH, Urteil vom 06.11.2025, VII ZR 112/24).
Nur echte „Sowieso-Kosten“, also Kosten, die bei ordnungsgemäßer Herstellung von Anfang an angefallen wären, können herausgerechnet werden (BGH, Urteil vom 06.11.2025, VII ZR 112/24; BGH, Urteil vom 22.01.1998, VII ZR 236/97).
Brauchen Sie Unterstützung
Wenn Sie ein Bau- oder Werkvertragsproblem haben, bei dem es um Mängel, Gewährleistung, Abnahme oder Streit über Sanierungskosten geht, helfe ich Ihnen gerne weiter.
Egal ob Sie Auftraggeber oder Auftragnehmer sind
Ich schaue mir Ihren Vertrag, die Korrespondenz und die technische Situation an und sage Ihnen klar, wo Sie stehen und welcher Weg sinnvoll ist.
Melden Sie sich in meinem Büro in Trier und bringen Sie am besten gleich
- Vertrag
- Bauunterlagen
- Schriftverkehr
- Fotos der Mängel
mit. Dann können wir sehr konkret einsteigen.
