oder: Blockieren kann teuer werden

Ich erlebe es in WEGs immer wieder: Einer hat den Schaden in der Wohnung, die anderen blockieren die Sanierung. Am Ende stellt sich die Frage: Wer zahlt den Mietausfall und die Folgeschäden?

Im Wohnungseigentumsrecht gibt es dafür eine klare Linie der Rechtsprechung. Daraus lässt sich einiges machen, wenn Sie als betroffener Eigentümer konsequent vorgehen.

Alltagssituation: Mehrheit blockiert, einer zahlt die Zeche

Typischer Ablauf:

Ein Mangel am Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Leitungen) verursacht Wasserschäden, Schimmel oder andere Beeinträchtigungen im Sondereigentum.
Der betroffene Eigentümer meldet den Schaden und drängt auf Instandsetzung.
In der Versammlung wird abgelehnt, vertagt oder „erstmal abgewartet“.

Die Folgen kennen Sie:

Die Wohnung ist nicht oder nur eingeschränkt vermietbar.
Mieter kündigen, Mieteinnahmen brechen weg.
Je länger nichts passiert, desto teurer wird es: Folgeschäden, Wertminderung, ggf. Gesundheitsgefahren.

Die Kernfrage: Müssen Sie als Geschädigter das allein tragen? Oder haften die, die blockiert haben?

Rechtliche Grundlagen: Abstimmungsfreiheit hat Grenzen

In der WEG darf grundsätzlich jeder Eigentümer so abstimmen, wie er es für richtig hält. Diese Freiheit endet aber dort, wo zwingende Pflichten zur ordnungsgemäßen Verwaltung verletzt werden.

Der Bundesgerichtshof hat schon vor der Reform klargestellt:

Wenn nur die sofortige Vornahme einer bestimmten Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und
ein Eigentümer diese Maßnahme verlangt, weil er sonst Schäden an seinem Sondereigentum erleidet,

dann haben die übrigen Eigentümer eine Mitwirkungspflicht. Sie müssen ihr Stimmrecht so ausüben, dass die erforderliche Instandsetzung beschlossen werden kann. BGH, Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9/14, BGH, Urteil vom 23.02.2018 – V ZR 101/16.

Wer sich in dieser Situation verweigert, verletzt eine Nebenpflicht aus dem gesetzlichen Gemeinschaftsverhältnis (§ 241 Abs. 2 BGB) und haftet nach § 280 Abs. 1 BGB auf Schadensersatz.

Das bedeutet:

Haftung trifft diejenigen Eigentümer, die
- nicht an der Versammlung teilnehmen,
- sich enthalten oder
- gegen die notwendige Sanierung stimmen.
Sie haften als Gesamtschuldner. Der Geschädigte kann sich also einen Schuldner aussuchen und von diesem den gesamten Schaden verlangen.

Typische ersatzfähige Schäden sind insbesondere Mietausfälle wegen nicht vermietbarer Wohnungen.

WEG-Reform 2020: Wer ist heute mein Ansprechpartner?

Seit 01.12.2020 hat sich die Struktur geändert. Die Grundidee: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ist Trägerin der Verwaltung und damit auch zentrale Anspruchsgegnerin.

Nach neuem Recht:

Die Gemeinschaft verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum (§ 18 Abs. 1 WEG).
Sie ist verpflichtet, das gemeinschaftliche Eigentum ordnungsgemäß zu erhalten (§ 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG).
Schadensersatz wegen nicht ordnungsgemäßer Erhaltung ist gegen die Gemeinschaft zu richten.
Die Gemeinschaft kann sich das Geld im Innenverhältnis bei den Eigentümern wiederholen, die eine erforderliche Beschlussfassung blockiert haben.

So ausdrücklich etwa LG Frankfurt, Urteil vom 07.09.2023 – 2-13 S 87/22:

Die Gemeinschaft ist für die Erhaltung zuständig und haftet, wenn sie einen notwendigen Sanierungsbeschluss nicht fasst.
In der Versammlung nicht gefasste Sanierungsbeschlüsse stellen eine Pflichtverletzung der Gemeinschaft dar.
Der Gemeinschaft wird das Abstimmungsverhalten der Eigentümerversammlung über § 31 BGB zugerechnet.

Für Sie als Geschädigten ist das ein Vorteil:

Sie müssen nicht jeden einzelnen „Blockierer“ identifizieren.
Sie können die Gemeinschaft auf Schadensersatz und Durchführung der Sanierung in Anspruch nehmen.
Die Gemeinschaft klärt dann intern, wer letztlich zahlen muss (Regress gegen pflichtwidrig abstimmende Eigentümer).

Die „alte“ BGH-Rechtsprechung zur Mitwirkungspflicht und Haftung der blockierenden Eigentümer ist inhaltlich aber nicht weg. Sie bildet weiterhin den Maßstab dafür, wann ein Abstimmungsverhalten pflichtwidrig ist. Nur die Anspruchsrichtung hat sich in der Praxis verschoben: vorrangig zur Gemeinschaft.

Wann besteht eine echte Stimmpflicht?

Nicht jede Gegenstimme ist gleich schadensersatzpflichtig. Entscheidend sind ein paar Prüfsteine.

1. Gibt es überhaupt einen Entscheidungsspielraum?

Es gibt Fälle mit echten Gestaltungsspielräumen:

unterschiedliche Sanierungsmethoden,
verschiedene Zeitpunkte,
Varianten beim Umfang der Maßnahmen.

In diesen Konstellationen dürfen Eigentümer durchaus unterschiedlicher Meinung sein. Das ist dann noch durch die Abstimmungsfreiheit gedeckt. Eine Haftung wegen „falscher“ Entscheidung kommt nur in Extremfällen in Betracht.

2. Liegt eine alternativlose Maßnahme vor?

Anders wird es, wenn objektiv klar ist: Ohne diese Maßnahme geht es nicht. Typische Konstellationen:

Beseitigung akuter Wasserschäden mit Folgeschäden im Sondereigentum.
Sanierung statisch relevanter Mängel.
Maßnahmen zur Abwehr von Gesundheits- oder Sicherheitsgefahren (Schimmel, Brandgefahr etc.).

In diesen Fällen ist das „Ob“ nicht mehr verhandelbar, sondern nur noch das „Wie“ und „Wann“ in einem engen Rahmen.
Der BGH spricht von einer Mitwirkungspflicht zur sofortigen Vornahme der notwendigen Maßnahme.

Wenn eine Versammlung in so einer Situation:

gar nicht einberufen wird,
oder die Entscheidung vertagt,
oder einen eindeutigen Sanierungsbeschluss ablehnt,

dann liegt regelmäßig eine Pflichtverletzung vor, die Schadensersatz auslöst.

3. Informationsstand der Eigentümer

Wichtiger Punkt für die Haftung ist der Informationsstand.

Der BGH betont:

Eigentümer haben ein pflichtwidriges Abstimmungsverhalten grundsätzlich nur zu vertreten, wenn sie hinreichend deutlich über den Instandsetzungsbedarf und die Auswirkungen auf das Sondereigentum informiert wurden.
Der Verwalter hat eine Pflicht, über den Zustand des Gemeinschaftseigentums zu informieren und eine sachgerechte Beschlussfassung vorzubereiten (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG).

LG München I, Urteil vom 14.03.2024 – 1 S 8212/23 WEG, fasst das sehr klar:

Erst wenn die Eigentümer über den Instandsetzungsbedarf und die Folgen für das Sondereigentum aufgeklärt sind, kann man ihnen aus Gegenstimme, Enthaltung oder Nichtteilnahme einen Vorwurf machen.
Ohne ausreichende Information fehlt der Verschuldensvorwurf.

Das heißt in der Praxis:

Wer sein Sondereigentum schützen will, muss den Zustand des Gemeinschaftseigentums nachweisbar in die Gemeinschaft tragen (Meldung, Gutachten, Beweissicherungsverfahren).
Je besser der Informationsstand dokumentiert ist, desto leichter lässt sich später eine Pflichtverletzung der Eigentümer oder der Gemeinschaft begründen.

Schadensarten: Warum sich das Durchsetzen lohnt

Die Rechtsprechung erkennt eine ganze Reihe von Schäden ausdrücklich an:

Mietausfall bei dauerhaft nicht vermietbarer Wohnung aufgrund unterlassener Instandsetzung.
Zusätzliche Kosten, z.B. für Ersatzunterbringung von Mietern.
Wertminderung des Sondereigentums durch fortschreitende Bauschäden.
Folgeschäden durch die verzögerte Klärung der Schadensursachen (wenn z.B. ein Gutachten oder Sanierungsbeschluss pflichtwidrig verzögert wird).

Gerade bei längeren Verzögerungen laufen Mietausfallschäden schnell in den fünf- oder sechsstelligen Bereich. Das sind Summen, bei denen sich eine konsequente Rechtsverfolgung lohnt.

Rolle von Verwalter, Beirat und Eigentümern

Verwalter

Der Verwalter ist das Vollzugsorgan. Seine Pflichten:

Zustand des Gemeinschaftseigentums überwachen.
Eigentümer über Mängel informieren.
Erforderliche Maßnahmen veranlassen bzw. Versammlung einberufen (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG).

Verletzt der Verwalter diese Pflichten, kann er ebenfalls auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden. Nach neuer Rechtslage wird sein Verhalten der Gemeinschaft über § 31 BGB zugerechnet. Das ändert nichts daran, dass die Gemeinschaft ihrerseits den Verwalter regressieren kann.

Verwaltungsbeirat

Der Beirat hat eine Kontroll- und Unterstützungsfunktion (§ 29 WEG):

Er kann den Verwalter drängen, Mängel und Gutachten auf die Tagesordnung zu setzen.
Er kann die Eigentümer vor der Versammlung auf die Haftungsrisiken hinweisen.
Er kann auf die Einholung von Vergleichsangeboten und Gutachten dringen, damit eine fundierte Entscheidung möglich ist.

Eigene Entscheidungskompetenz hat der Beirat nicht. Er bleibt beratend und überwachend tätig.

Eigentümer

Die Eigentümer tragen die Willensbildung:

Sie beschließen über das „Ob“ und „Wie“ von Instandsetzungsmaßnahmen.
In Situationen, in denen die Maßnahme alternativlos ist, wird aus dem Stimmrecht eine Stimmpflicht.

Wer diese Pflicht verletzt, haftet. Nach neuem Recht praktisch über den Umweg:

Gemeinschaft haftet Ihnen gegenüber,
Gemeinschaft holt sich das Geld von den pflichtwidrig abstimmenden Eigentümern zurück.

Was sollten betroffene Sondereigentümer konkret tun?

Wenn Ihre Wohnung von einem Mangel des Gemeinschaftseigentums betroffen ist, rate ich Ihnen zu folgendem Vorgehen:

Schaden dokumentieren
- Fotos, Videos, Messprotokolle (Feuchtigkeit, Schimmel).
- Schriftliche Beschwerden von Mietern.
- Mietverträge, Kündigungsschreiben, Nachweise entgangener Miete.
Schaden unverzüglich schriftlich melden
- An die Hausverwaltung, mit Bitte um schriftliche Bestätigung.
- Kurz schildern: Art des Mangels, Auswirkungen auf die Nutzung, Dringlichkeit.
Fachliche Grundlage schaffen
- Wenn sich nichts tut: eigenes Sachverständigengutachten beauftragen oder ein selbständiges Beweisverfahren anstrengen.
- Ziel: klare Zuordnung des Schadens zum Gemeinschaftseigentum.
Beschlussfassung erzwingen
- Konkret formulierten Beschlussantrag zur Instandsetzung stellen.
- Aufnahme auf die Tagesordnung verlangen.
- Wenn abgelehnt oder vertagt wird: Anfechtungs- und Beschlussersetzungsklage prüfen.
Schadensersatz sichern
- Mietausfall und sonstige Vermögensschäden laufend dokumentieren.
- Nach neuer Rechtslage: Leistungs- und Schadensersatzansprüche gegen die Gemeinschaft prüfen.

Sie müssen sich nicht damit abfinden, dass Ihre Wohnung wegen eines Gemeinschaftsmangels unvermietbar ist, während andere Eigentümer bequem „Nein“ sagen oder gar nicht erscheinen.

Empfehlungen für Eigentümer, Beirat und Verwaltung

Als Eigentümer in der Versammlung

Wenn Sie mit abstimmen:

Informieren Sie sich vorab über die Sachlage (Gutachten, Angebote, Risiken).
Bei eindeutig notwendigen Sanierungen sollten Sie zustimmen, auch wenn die Maßnahme unangenehm teuer ist.
Stimmen Sie nicht aus Prinzip dagegen, weil Sie mit Nachbarn oder Verwaltung im Streit liegen. Das kann teuer werden.

Verwaltungsbeirat

Drängen Sie auf klare Information der Eigentümer über Mängel und Risiken.
Achten Sie darauf, dass rechtzeitig sachverständige Gutachten und Vergleichsangebote vorliegen.
Weisen Sie die Gemeinschaft darauf hin, dass Blockadehaltung Schadensersatzpflichten auslösen kann.

Hausverwaltung

Nehmen Sie Mängelanzeigen ernst und dokumentieren Sie diese.
Berufen Sie bei akuten Mängeln zeitnah Versammlungen ein.
Sorgen Sie für eine entscheidungsreife Beschlusslage (Gutachten, Angebote, Kostenrahmen).
Setzen Sie gefasste Beschlüsse zügig um. Verzögerungen können ebenfalls schadensersatzpflichtig machen.

Fazit: Abstimmen ohne Risiko gibt es nicht

Die freie Stimmabgabe ist im Wohnungseigentumsrecht kein Freibrief. Wo eine Sanierung objektiv notwendig und alternativlos ist, wird aus dem Stimmrecht eine Pflicht zur Mitwirkung. Wer dann blockiert, haftet.

Nach der WEG-Reform 2020:

haftet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Ihnen gegenüber für Schäden aus unterlassenen oder verzögerten Sanierungen,
und kann im Innenverhältnis die Eigentümer in Regress nehmen, deren Abstimmungsverhalten zur Pflichtverletzung geführt hat.

Wenn Sie eine solche Konstellation in Ihrer Gemeinschaft haben, sollten Sie das nicht laufen lassen. Je früher Sie strukturiert vorgehen, desto eher lassen sich Schäden begrenzen und Haftungsfragen klären.

Wenn Sie möchten, schaue ich mir Ihre Unterlagen (Protokolle, Schreiben der Verwaltung, Gutachten) an und sage Ihnen konkret, welche Ansprüche ich für durchsetzbar halte und gegen wen – Gemeinschaft, Verwalter oder einzelne Eigentümer.