Einleitung: Ihre Rechte und Pflichten beim Verkauf von Sondereigentum

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung gilt: Was Käufer nicht wissen konnten, kann zum teuren Boomerang für Verkäufer werden. Besonders wichtig sind dabei Hinweise zu Mängeln am Gemeinschaftseigentum und zu laufenden Streitigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Als Fachanwalt für WEG-REcht sorge ich für klare Verhältnisse zwischen Eigentümer, Käufer und Gemeinschaft – damit Sie rechtlich sicher verkaufen oder kaufen.

Was sind die Offenbarungspflichten beim Verkauf einer Eigentumswohnung?

Verkäufer müssen dem Käufer alle ihnen bekannten, wesentlichen Mängel am Gemeinschaftseigentum sowie laufende relevante Streitigkeiten innerhalb der WEG ungefragt offenbaren. Unterbleibt das, droht (auch bei vertraglich vereinbartem Ausschluss der Mängelhaftung) Gewährleistungs- und Schadensersatzpflicht.

Was muss offengelegt werden?

Die Offenbarungspflicht bezieht sich insbesondere auf folgende Punkte:

1. Wesentliche Mängel am Gemeinschaftseigentum:
   Dazu gehören bekannte Schäden (etwa an Dach, Fassade, Heizung, Aufzügen, Leitungen) oder schon offengelegte – nicht nur optische – Mängel, die die Bewohnbarkeit oder Werthaltigkeit beieinträchtigen.
2. Beschlossene oder absehbare Sonderumlagen:
   Gibt es bereits gefasste Beschlüsse oder werden hohe Sonderumlagen erwartet (z. B. für Sanierungen), ist dies mitzuteilen, auch dann, wenn der Beschluss noch nicht rechtskräftig ist
3. Laufende oder drohende Streitigkeiten:
   Auch relevante gerichtliche Auseinandersetzungen und größere Konflikte innerhalb der WEG, etwa zur Nutzung, zu Kosten oder baulichen Maßnahmen, sind offenbarungspflichtig
4. Protokolle der Eigentümerversammlungen:
   Verkäufer müssen dem Käufer sämtliche Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre zugänglich machen – und auf bedeutsame Beschlüsse oder strittige Themen eigens hinweisen; eine bloße Dokumentenübergabe reicht bei brisanten Sachverhalten nicht aus.
   Beispiel:
   Wird im Protokoll ein Beschluss über einen zu erwartenden Millionenbetrag für Sanierungen diskutiert und stellen Sie diesen erst kurz vor Vertragsschluss „irgendwo im Datenraum“ zur Verfügung, reicht das nicht.

Wann besteht (k)eine Offenbarungspflicht?

Grundsätzlich gilt: Es müssen nur solche Umstände offenbart werden, die nicht ohne weiteres erkennbar sind und die den Vertragszweck vereiteln könnten (wesentliche, verborgene Mängel oder rechtliche Risiken). Was bei einer sorgfältigen Besichtigung gesehen werden könnte, muss nicht gesondert genannt werden. Für bekannte, gravierende Mängel trägt aber der Verkäufer die Darlegungs- und Beweislast.

Welche Konsequenzen drohen beim Verstoß?

Wird wissentlich Wesentliches verschwiegen, kann die Haftung des Verkäufers für verdeckte Mängel – trotz Ausschluss der Sachmängelhaftung – durchgreifen. Zudem drohen Rücktritt, Schadensersatz oder sogar die Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung.

Was können Betroffene tun?

Checkliste für Verkäufer:

1. Eigene Kenntnis prüfen:
Machen Sie sich Ihre eigene Kenntnis über Schäden am Gemeinschaftseigentum transparent.
2. Protokolle sichten:
Sammeln Sie alle Protokolle und Beschlüsse der letzten Jahre.
3. Relevantes markieren:
Weisen Sie ausdrücklich (!) auf größere Mängel, offene Sanierungsmaßnahmen, geplante Sonderumlagen und laufende Verfahren hin.
4. Rechtzeitig informieren:
Übergeben Sie Unterlagen rechtzeitig und so, dass der Käufer sie auch tatsächlich zur Kenntnis nehmen kann.
5. Dokumentation sichern:
Halten Sie die Offenbarungen schriftlich (z.B. durch Übergabeprotokoll, Mailbestätigung, Verweis im Notarvertrag) fest.
6. Im Zweifel: Rechtsanwalt einschalten!

Checkliste für Käufer:

1. Fragen Sie gezielt nach:
Besonders nach aktuellen und künftigen Kosten, Protokollen und bekannten Schäden.
2. Nehmen Sie Einsicht in die Protokolle:
Lassen Sie sich alle Unterlagen auszuhändigen.
3. Dokumentieren Sie Ihre Informationslage:

Bitten Sie den Verkäufer um schriftliche Bestätigung, dass Ihnen alle wesentlichen Mängel bekannt gegeben wurden.

Häufige Fragen

• Müssen auch ältere Schäden am Gemeinschaftseigentum offenbart werden?
  Ja, soweit sie fortbestehen oder wiederkehrende Probleme bestehen und der Verkäufer davon weiß.
• Was gilt bei reinen Meinungsverschiedenheiten in der WEG?
  Laufende rechtliche Streitigkeiten oder wiederkehrende massenhafte Konflikte sind offenbarungspflichtig, reine Alltagsdiskussionen eher nicht.
• Was passiert, wenn der Käufer Protokolle nicht liest?
  Wenn der Verkäufer ausdrücklich auf relevante Inhalte hinweist und der Käufer die Unterlagen erhält, trägt meist der Käufer das Risiko. Erfolgt aber kein expliziter Hinweis, kann der Verkäufer haften.
• Haftet der Verkäufer trotz Ausschluss der Sachmängelhaftung?
  Bei Arglist oder fehlender Offenbarung wesentlicher Mängel kann die Haftung nicht ausgeschlossen werden.Zusammenfassung
  Verkäufer einer Eigentumswohnung müssen Mängel am Gemeinschaftseigentum, erhebliche Streitigkeiten und relevante finanzielle Belastungen ungefragt offenbaren. Die Pflicht zur Offenlegung geht über die bloße Übergabe von Unterlagen hinaus – es müssen die wesentlichen Punkte für den Käufer verständlich und eindeutig herausgestellt werden. Verstöße führen schnell zur Haftung, auch wenn im Vertrag ein Haftungsausschluss vereinbart wurde.

  Sie haben Fragen oder benötigen rechtssichere Beratung?

  Kontaktieren Sie mich als spezialisierten Fachanwalt für eine individuelle Ersteinschätzung Ihres Falls. Es geht um Ihre Rechtssicherheit beim Immobilienverkauf!